Çinli şirketler: 5 yılda ilk temettüler, arazi rezervleri birleşme ve devralmalar için yeterli değil
Haberler 3 Mart 2019'da China Enterprise (600675) Co., Ltd. (bundan böyle "China Enterprise" olarak anılacaktır) şirketin 2018 yıllık raporunu yayınladı. Şirketin yıllık geliri önemli ölçüde artarken, yıl boyunca çeşitli harcamalar düştü , Ana şirkete atfedilebilen net kar önemli bir artış elde etmiştir.
Yıl boyunca gayrimenkul satışları bir önceki yıla göre önemli bir büyüme göstererek yeniden büyümeye devam etti.Arazi bankası daha az arazi ile genişledi.Şirket, aynı kontrolör altında bir gayrimenkul şirketi satın alarak emlak bankasını genişletti. 2019, Çinli şirketlerin tam pazar odaklı faaliyet gösterdiği ilk yıl.Sektörün genel ayarlaması karşısında, orta ve alt kademelerdeki Çinli şirketlerin nasıl kırılacağı görülmeye devam ediyor.
Performans nakit temettülerle 5 yılda ilk kez büyümeye devam ediyor
Raporlama döneminde, şirket, yıllık% 47.45 artışla 19.286 milyar yuan işletme geliri elde etti, bunun gayrimenkul satış geliri 17.972 milyar yuan ve konut kira geliri sırasıyla% 93.19 ve% 3.37'ye karşılık gelen 650 milyon yuan oldu. Çin Halk Cumhuriyeti'nin kuruluşundan bu yana Şangay'da kök salmış bir geliştirme şirketi olarak, Çinli şirketlerin mevcut gelir kaynağı hala büyük ölçüde Şangay ve çevresindeki bölgelerde yoğunlaşmıştır. 2018'de, Şangay'dan gelen gelir oranı hala% 78'e kadar çıkmaktadır.
Tüm yıl boyunca, ana şirketin hissedarlarına atfedilebilen net kar, yıllık% 174,21 artışla 2,592 milyar yuan oldu ve ROE 2017'de% 10,68'den% 22,68'e yükseldi. Şirketin karlılığındaki artış, esas olarak şirketin brüt kar marjındaki artıştan kaynaklanmaktadır. 2018'de brüt kar marjı% 43'e kadar çıkarken, bu değer 2017'de yalnızca% 21,03'tü. Bunun başlıca nedeni, Çinli şirketler tarafından daha önce arazi edinimi ve maliyettir. Nispeten daha düşük ve 2018'deki yerleşimlerin çoğu 2016'daki satış projeleriydi. Hepimizin bildiği gibi 2016'da emlak piyasasında bariz bir fiyat boğa piyasası vardı.
Takas ölçeğinin artmasıyla aynı zamanda, şirketin 2018'deki "üç ücreti" önemli ölçüde düştü. Şirketin net kar oranı, 2017'deki% 6,76'dan önemli bir artışla% 16,86 oldu. Yüksek brüt kâr ve düşük giderler, şirketin yıllık kârlılığının artmasına katkıda bulundu. ana neden.
Yıllık rapora göre, şirket tüm hissedarlara her 10 hisse için 1,80 yuan (vergi dahil) nakit temettü dağıtacak ve aynı zamanda sermaye yedeği,% 35,27 temettü ödeme oranı ile her 10 hisse için 2 hisse ile sermayeye dönüştürülecektir. Bunun Çinli bir şirket için son beş yıldaki ilk nakit temettü olduğunu belirtmekte fayda var.
Zhongxing Group'un satın alınmasında yaklaşık 2 milyon metrekarelik arazi rezervlerini desteklemek için yetersiz arazi rezervi olduğu aşikar.
Arazi edinimi açısından, şirketin yılın dört çeyreğine ilişkin iş verileri açıklamalarına bakıldığında, Çinli şirketler 2018'in ikinci çeyreğinde toplam 301.000 metrekarelik sekiz rezerv projesi ekledi. Üç şehirde yoğunlaştı: Şangay, Zhenjiang ve Yangzhou, özellikle birinci ve ikinci kademe şehirlerde. Son yıllarda, Çinli şirketlerin arazi edinme istekleri düşük. Şirket, küçük ölçekli bir iş yapısını sürdürdü ve büyük ölçekli arazi edinimi konusunda işbirliği yapmadı. Geçen yıl% 100'den az öz sermaye ile sadece iki proje başladı.
Ayrıca 2018, Çinli işletmelerin varlık yeniden yapılandırmasının açılış yılıdır. Raporlama döneminde Çin İşletmeleri'nin ana varlık yeniden yapılandırması tamamlandı.Şanghay Gayrimenkul Grubu'nun sahip olduğu Zhongxing Grubu hisselerinin% 100'ünü hisse ihracı yoluyla satın aldı.Entegrasyonun hedef varlıkları 6 şehirde toplam 2 milyon metrekarelik 21 projeye dağıtıldı. Tahmini değer yaklaşık 17.472 milyar yuan'dır. Bölgesel dağıtımda, Kunshan, Zhenjiang, Yangzhou, Hefei ve Jilin gibi şehirleri de içeren Şangay hakimdir. Yeniden yapılanmanın tamamlanmasının ardından, aynı sektördeki rekabet sorunu temelde çözüldü ve Çin İşletmesi, Şangay Emlak Grubu bünyesindeki tek pazar odaklı gayrimenkul proje geliştirme platformu haline geldi.
Satışlar açısından, şirketin açıklamasına göre Çinli şirketler, 2018 yılında birçok gayrimenkul şirketi arasında nispeten yüksek bir büyüme oranı olan 13.841 milyar yuan satış tutarı ile yıl boyunca 37 projenin 335.700 metrekaresini satış gerçekleştirdi. Ortalama satış fiyatı metrekare başına yaklaşık 41.200 yuan'dır.Satış projeleri konut, ofis binaları, villalar, oteller ve ticari binaları kapsamaktadır ve satış öz sermaye oranı% 100'e kadar çıkmaktadır. Şirketin son yıllardaki satışları aşağıdaki gibidir.
Crane'in açıkladığı verilerin sıralamasına göre şirket şu anda satış hacmi açısından 125., satış alanı bazında 190. ve öz sermaye satış miktarında 122. sırada yer alıyor.Genel olarak şirketin genel ölçeği hala sektörde. Aşağı akış seviyesi, ancak projeler çoğunlukla Şangay gibi birinci ve ikinci kademe şehirlerde yoğunlaştığı için, genel ortalama satış fiyatı nispeten yüksektir.
Çinli firmalar da yüksek cirolu bir yola çıkmaya başladılar. 2018 yılında stok devir hızı şirketin son yıllardaki en yüksek seviyesi olan 0,63'e ulaştı.Aynı zamanda sektörde daha hızlı bir ciro. 2014 ve 2015 yıllarında şirketin stok devir hızı sadece Düşük 0.11, 0.12 seviyeleri. Aradaki fark, bir yandan şirketin tam ölçekli bir piyasa operasyonuna başlayacak olması, diğer yandan ise şirket tarafından erken arazi ediniminden kaynaklanıyor.Son yıllarda, geliştirme ve satış çabalarını giderek artırmış, stok azalması ciro hızının artmasına neden olmuştur. sebep. Aynı zamanda küçük bir hacimde böylesine hızlı bir ciro elde ettiğinde şirketin proje rezervlerinin çok yeterli olmadığını da yansıtıyor.
Son yıllarda şirketin satışlarının artmasıyla birlikte, defter avansı makbuzları önemli ölçüde arttı. 2018 sonu itibarıyla, defter avans makbuzları 11,17 milyar yuan'a ulaştı ve bu şirket için rekor seviyeye ulaştı. Buna rağmen, şirket yalnızca 2018'de 13,8 milyar yuan sattı.Kontrol etmek ve gelirin tanınması için çok fazla rezerv bulunmadığı görülebilir. 2018 geliri 19.286 milyar yuan'a ulaştığından, gelecekte belirli bir gelir artışı elde etmek istiyorsanız, 2018'e bağlıdır. Satış veya ön ödeme makbuzları yeterli olmaktan uzaktır.Arazi edinimini artırmak ve satış miktarını artırmak, gelecekteki gelir artışını sağlamak için temel faktörlerdir.
Yukarıda belirtildiği gibi, şirketin arazi rezervinin değeri hem birinci hem de ikinci kademede olsa da, toplam hacim hala küçüktür. Şirket şu anda geliştirilecek 418.900 metrekare arsa projesine sahiptir.Ayrıca satışa 397.500 metrekare de katsanız 816.500 metrekare. 2018 yılında 335.700 metrekare satış gerçekleştirdi. , Arazi rezervi ciddi şekilde yetersizdir. Neyse ki 2018'de Zhongxing Group bünyesinde 2 milyon metrekare emlak bankası satın aldı. Toplam, 2018'de satılan alanın 8,4 katı olan yaklaşık 2.116.500 metrekare.
Raporlama döneminde, şirket 600.000 metrekareden fazla çeşitli işletme mülküne sahipti ve gayrimenkul kiralama işi geliri 650 milyon yuan oldu ve yıllık% 0.46 artışla genel olarak istikrarlıydı. İlgili işletmeler toplam gelirin yalnızca% 3,37'sini oluşturdu ve bu da onu gayrimenkul geliştirme dışında en büyük ikinci işletme haline getirdi.
Kitap fonları tüm faiz getiren yükümlülükleri karşılayabilir Düşük kaldıraç, istikrarlı veya verimsiz
2018 sonunda, şirketin finansman bakiyesi 17.089 milyar yuan idi, bunun banka kredileri 5.357 milyar yuan, kurumsal tahviller 8.162 milyar yuan, güven kredileri 2.12 milyar yuan ve diğer 1.45 milyar yuan idi.Ağırlıklı ortalama finansman maliyeti yıllıklaştırılmış faiz oranı% 5,30 idi. Bu, 2017'deki% 5,83'ten düştü. Emlak şirketlerinin finansman maliyetlerinin genel olarak arttığı 2018'de, yerleşik devlete ait gayrimenkul geliştirme şirketleri olarak Çinli şirketlerin finansman avantajları ortaya çıktı.
Şirketin faiz getiren yükümlülükleri arasında, kısa vadeli krediler 40 milyon yuan, bir yıl içinde vadesi gelen cari olmayan borçlar 68.52 yuan, uzun vadeli krediler 4.893 milyar yuan ve ödenecek tahviller 3.698 milyar yuan. Şirketin defter parası 17.605 milyar yuan olup, bu kısa vadeli ve uzun vadeli borçlarını karşılamaya yetmektedir.Şirketin aktif-pasif oranı% 72.39 ve net borç oranı -% 13.57'dir. Şirketin genel mali durumu nispeten istikrarlıdır ve işletme faaliyetlerinden kaynaklanan net nakit akışı son yıllarda önceki yıllara göre daha iyi olmuştur.
Şirket şu anda yeterli defter fonuna, düşük kaldıraca ve düşük genel borç riskine sahip China Chengxin Securities Appraisal Co., Ltd. şirketin tahvillerini AAA tahvil notu ve AA ana kredisi ile derecelendiriyor ve performansı istikrarlı. Kitap fonları, faiz getiren tüm yükümlülükleri karşılayabilir.Yüksek kaldıraçlı bir endüstride düşük kaldıraç oranının istikrarlı veya verimsiz olup olmadığı, yargılamak için piyasaya bırakılır.
Bununla birlikte, 2019, şirketin ana varlık yeniden yapılandırmasının tamamen tamamlandığı ve pazar odaklı çalışma mekanizmasının teşvik edildiği ilk yıldır. Şirketin, 2019'da satışlarını artırmaya, envanteri kaldırmaya ve Şangay'a dayanmayı planladığı için, yeniden yapılandırma taahhütlerini kademeli olarak yerine getirmek için elinden gelenin en iyisini yapması bekleniyor. Gelecekte piyasa odaklı arazi ediniminin yoğunluğunu arttırın, daha fazla gelişmekte olan endüstriyel alanlara ve nüfus giriş alanlarına girin ve ikinci el projelerin satın alınmasına ve satın alınmasına aktif olarak katılın.
