Sert vuruldu! Ev fiyatları tekrar yükselmeyecek mi?
Yazar: Guan Yu Kaynak: Kung Fu Finance
En yoğun kontrolden sonra, Çin'in emlak endüstrisinin piyasa odaklı bileşeni hızla yok oluyor. "Krediler, fiyatlar ve satın almalar üzerindeki limitler" fiyat, finans ve talepteki piyasa faktörlerini asgariye indirdi.
Son zamanlarda, iki haberin emlak endüstrisi üzerinde büyük bir etkisi oldu ve emlak endüstrisinde yeni bir "ameliyat" turu yaklaşıyor.
Peki, pazarlama dışı düzenleme ve kontrolün amacı nedir? Düzenleme hedefine ulaşılabilir mi? Düşünmeye değer.
01
"Üç kırmızı çizginin" gerçek niyetleri
Gayrimenkul finansmanının "üç kırmızı çizgisi" piyasada sıcak bir konu haline geldi.
23 Ağustos'ta, merkez bankasının resmi web sitesi ve İskan ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bakanlığı'nın resmi web sitesi, "Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bakanlığı ile Çin Halk Bankası ortaklaşa gayrimenkul işletmeleri üzerine bir sempozyum düzenleyen" başlık ve içeriğe sahip bir taslak yayınladı. Temel içerik, önemli emlak işletmelerinin fonlarını izlemektir. Ve finansman yönetimi.
Daha önce gayrimenkul şirketlerinin borçları için üç kırmızı çizgi belirlendiği söylentileri vardı.Üç kırmızı çizgi, avans ödemesi hariç tutulduktan sonra borç / varlık oranının% 70'den fazla olduğu anlamına geliyor; net borç oranı% 100'den fazla; nakit kısa vadeli borç oranı 1 defadan az.
Düzenleyici makamlar, üç kırmızı çizginin göstergelerine dayanarak pilot emlak şirketlerini dört seviyeye ayırdı:
Üç kırmızı çizginin tamamına dokunan emlak şirketleri "kırmızı dosyalar" olarak sınıflandırılır ve faiz getiren yükümlülüklerin ölçeği Haziran 2019 sonunda sınırlandırılır ve artırılamaz;
İkinci kırmızı çizgilerden herhangi birine dokunan emlak şirketleri "turuncu dosyalar" olarak listelenir ve faiz getiren yükümlülüklerin yıllık büyüme oranı% 5'i geçemez;
Bir kırmızı çizgiden herhangi birine dokunan gayrimenkul şirketleri sarı dosya olarak listelenir ve faiz getiren yükümlülüklerin yıllık büyüme oranı% 10'u geçmeyecek, üç kırmızı çizginin dokunmadığı yeşil dosya olarak listelenmiştir. Faiz yükümlülükleri ölçeğinin yıllık büyüme oranı% 15'i geçemez.
Country Garden, Evergrande, Vanke, Sunac, Zhongliang, Poly, Xincheng, China Shipping, Overseas Chinese Town, Grönland, China Resources ve Sunshine City gibi önemli gayrimenkul girişim sempozyumuna katılan 12 gayrimenkul şirketi var. 12 emlak şirketi toplam finansman borcunu kontrol edecek.
Bu şirketlerin Eylül ayı sonunda, bir yıl içinde nasıl eski sürüme geçileceklerini ve "üç kırmızı çizgi" doğrultusunda düzenlemeyi üç yıl içinde nasıl tamamen tamamlayacaklarını içeren bir düşürme planı sunmaları gerekiyor. Standartlar karşılanmazsa, denetim otoriteleri, finansal kuruluşların ilgili emlak şirketlerinin tam ölçekli borçlarını sınırlamasını isteyeceklerdir.
Açıktır ki, üç kırmızı çizginin "3, 4, 5 düzenlemesi", yüksek borçla faaliyet gösteren emlak şirketlerinin kaldıraçtan çıkarılmasıdır. Daha geniş bir yorumla, merkez bankası bankacılık sisteminin para biriminin emlak sektörüne girmesini istemiyor.
Finansal risklerin kontrol edilmesi açısından, emlak şirketlerinin kaldıraçtan çıkarılmasının belli bir temeli vardır. Ancak gayrimenkul şirketlerinin niteliklerinin sadece borç oranı ile ölçülmesi tartışmalıdır.
Çinli emlak şirketlerinin yüksek borçlu iş modeli tek başına mevcut değildir, ancak Çin emlak endüstrisinin Hong Kong modelinden öğrenmesinin sistematik bir sonucudur. Tekelci arazi tedarikçisi olarak, hükümet arazileri müzayede yoluyla satmaktadır.Yüksek arazi maliyeti emlak şirketleri üzerinde büyük mali baskıya neden olacaktır.
Bu arazi temini yöntemi değişmez ve düşük borç oranı, şirketin nakit rezervlerinin yeterli olduğu anlamına gelmez, ancak şirketin işinin daraldığı anlamına gelir.
"Yeşil dosyada" listelenen dört merkezi işletme için durum böyledir ve bunların tümü son yıllarda emlak işindeki genişlemelerini kademeli olarak azaltmıştır.
Aktif olarak "yapmak istemiyorum" ayarlaması veya "iyi yapmama" pasif ikilemi nedeniyle, düşük borç oranları bir "sağlık göstergesi" değildir ve daha yüksek bir borç ölçeği elde etmelerini sağlar. Onları emlak işlerini güçlendirmeye teşvik etmek mi, yoksa "yatıp kazanmalarına" yardımcı olmak için mali destek sağlamak mı?
Mesele şu ki, bu merkez bankasının sorumluluğu değil. Merkez bankasının hamlesinin asıl amacı gayrimenkul sektörünün piyasa yapısına müdahale etmek değil, asıl amaç para akışını kontrol etmek olmalıdır.
02
Döviz akışının "rekabeti"
Çin Halk Bankası Para Politikası Komitesi üyesi Liu Shijin daha önce yaptığı açıklamada, "Bazı yönlerde sermaye girişini istemiyoruz ve hatta konut piyasası ve borsa gibi girişleri önlemek için önlemler alıyoruz; bazı yönlerde reel ekonomi gibi sermaye girişlerini, ancak politika beklentilerini istiyoruz Bazen insan davranışıyla rekabet vardır. Mevcut zorluk budur. "
Bu sefer "üç kırmızı çizgi" merkez bankası ile piyasa arasındaki rekabet olabilir. Teoride, yumruk uyluğu bükemezse, merkez bankası paranın içeri akmasını istemez, bu nedenle para akmaz. Ancak, bu "teorik konuşma" sınırlıdır ve gerçek piyasa durumu daha karmaşıktır.
Merkez bankası, bankacılık sisteminden gayrimenkul sektörüne fon girişini kredi yoluyla etkin bir şekilde sınırlayabilir, uzun vadede gayrimenkul şirketleri finansal ikilemle baş edebilmek için iş ölçeğini küçülteceklerdir.
Ancak sermaye baskısı yüksek olan büyük emlak şirketleri için "uzun vadeli" ilk düşünce olmayabilir.Geliştirilecek büyük miktardaki arazi rezervleri ve sermaye getirisinin fiili baskısı, büyük gayrimenkul şirketlerinin yurtdışı finansmana ve diğer daha maliyetli sermaye kaynaklarına yönelmesine neden olacaktır. Bu şüphesiz emlak şirketlerinin işletme risklerini büyük ölçüde artırmaktadır.
Birinci ve ikinci kademe şehirlerde bulunan yüksek kaliteli varlıklar, yüksek maliyetli fonlarla sindirilirse ve yine de finansman açığını dolduramazsa, o zaman düşen dev yalnızca bir miktar balon bırakacaktır. Bunun tüm ekonomik yapı üzerindeki etkisi şüphesiz çok büyük.
1989'da Japonya Merkez Bankası iskonto oranını sürekli artırdı ve Maliye Bakanlığı da büyük bir yumruk attı, tüm finans kuruluşlarının emlak kredilerini sıkılaştırmasını istedi ve emlak balonunu aktif olarak deldi. O zamanlar alkış eksikliği yoktu, ancak emlak piyasasının çöküşü, insanların hayal gücünün çok ötesinde bir dizi ciddi sonuca neden oldu.
Balon patladıktan sonra fonlar istedikleri gibi reel ekonomiye akmadı, finansman elde etmek için arazi taahhütlerini kullanan birçok şirket etkilenerek çöktü, tüm ekonomi 20 yıl kaybetmeye başladı. Bu, aşırı politikaların neden olduğu uzun süreli ekonomik durgunluğun dersidir.
Gerçekten de Çin'in emlak endüstrisinde, toprak arzı modeli ve arkasındaki yerel mali zorluklar ve milli gelirin uzun vadeli gecikmesi gibi birçok köklü ekonomik sorunu içeren sorunlar var.
Tüm sistemi "lokal cerrahi" ile düzeltmek ulaşılamaz bir hedeftir. Gayrimenkul ve arazi varlıkları, Çin'in varlık stokunun ana gücü haline geldi, hanehalkı mülkiyetinin% 70'ini ve banka teminatının% 50'sinden fazlasını oluşturuyor ve tüm vücut tarafından etkileniyorlar.
Merkez bankasının büyük hamlesinin ardından, "Shenzhen Singapur modelini tam olarak öğreniyor" haberi büyük ilgi gördü. Bu sefer yön "mod" üzerindeydi.
03
"Singapur modeli" nin doğru ve yanlışı
Basitçe söylemek gerekirse, Singapur modeli hükümet tarafından yüksek oranda ev sahipliği elde etmek ve böylece "ev sahipliği" gerçekleştirmektir.
Singapur'daki konut sahipliği oranı, gelişmiş ülkeler arasında benzersiz olan yaklaşık% 90'a kadar çıkmaktadır. Genel kural, gelişmiş ülkelerdeki konut sahipliği oranının gelişmekte olan ve az gelişmiş ülkelerdekinden daha düşük olmasıdır. Büyük şehirler, küçük ve orta ölçekli şehirlerden daha düşüktür ve şehirler kırsal alanlardan daha düşüktür. düşük.
Bu model hiçbir zaman diğer gelişmiş ülkelere nakledilmemiştir, çünkü Singapur'un kendine özgü koşulları modelin ihracatını sınırlamaktadır.
Singapur, çok düşük nüfus hareketliliğine sahip, bir şehri ve bir ülkesi olan modern bir şehir devletidir. Dahası, Singapur sıkı göç kontrolüne ve nispeten kapalı bir nüfus yapısına sahiptir. Diğer gelişmiş ülkeler ve büyük şehirlerinin Singapur'la kıyaslanması zordur ve küçük ve orta ölçekli şehirlerin Singapur'la kıyaslanmasına gerek yoktur.
Konut sahipliği oranını artırmaya yönelik Singapur modeli, pazara yönelik üst düzey konut mülklerinin% 20'sinin pazar odaklı olmasıdır. Devlet HDB dairelerinin% 60'ından fazlası hükümet tarafından inşa edilmektedir. Sakinlerin HDB dairelerinin kısıtlı mülkiyet hakları karşılığında yüksek bir merkezi yardım fonu ödemesi zorunludur. Bazı sahte raporlarda hiçbir şekilde ücretsiz tahsis değil, devlet sübvansiyonları artı kişisel satın alımlar Karışık mod.
En düşük kaliteli HDB evleri yaklaşık 70 metrekarelik bir alana sahiptir ve fiyatı 300.000 SGD'den 600.000 SGD'den fazla, kabaca 1,5 milyon RMB ila 3 milyon RMB arasında değişmektedir. HDB daire satın almaya gücü yetmeyen düşük gelirli gruplar, devlet refah sisteminden kamu kiralık konutları alabilirler.
Aslında, Singapur model konut reformunun uygulanmasının üzerinden on yıldan fazla zaman geçti. 2008'den bu yana, "ikinci konut reformu" ndan sonra, Shenzhen dahil çeşitli yerler, sınırlı mülkiyet haklarına sahip, kamu kiralık konutları ve ekonomik olarak uygun fiyatlı konutları denedi. Farklı insanların farklı sonuçları var.
Genel olarak ölçek sınırlıdır. Zorluk ortada, kayıtlı olmayan nüfus bu politikalardan yararlanamıyor.
Kayıtlı olmayan nüfus, Çin'in ekonomik olarak gelişmiş şehirlerinin nüfus artışında ana güçtür ve ev satın almak için yerleşme zorunluluğu da bu şehirlerdeki konut fiyatlarındaki artışın arkasındaki itici güçtür. Diğer bir deyişle, Singapur'un kapalı nüfusundaki uygulanabilir model, kalabalık Çin şehirlerinde kabul edilemez.
Ülkedeki en iyi nüfus hareketlilik oranlarından birine sahip olan Shenzhen gibi bir şehirde, kamuya ait kiralık konutlar ve uygun fiyatlı konutlarla ilgili önceki pilot projelerde gök gürültülü ve yağmurlu geçti. Mali baskılar, yönetim olanakları vb. Açıkça uygun değil.
2019'da, Shenzhen'in yetki alanının genel kamu bütçe geliri yaklaşık 950 milyar yuan, yerel düzeydeki gelir yaklaşık 380 milyar yuan ve genel kamu bütçe harcaması 455.1 milyar yuan. Finansman yeterli mi? Belli ki değil.
Uygun fiyatlı konutlara yapılan büyük ölçekli yatırım nereden geliyor? Bunu sadece merkezi hükümet ve mali gelir telafi edebilir, uzun vadeli büyük ölçekli yatırımlar için bir gerçeklik mi?
Doğrudan sermaye harcaması, Singapur modelinin yalnızca görünür maliyetidir ve arazi varlıklarına yapılan yatırım, doğrudan sermaye yatırımından çok daha fazla olabilir. Singapurun% 90 konut sahipliği oranına ulaşılacaksa, Shenzhene ne kadar arazi kaynağı yatırılmalı ve fon kaynağı nasıl çözülür?
Bu nedenle, 28 Ağustos'ta, Parti Liderlik Grubu Sekreteri ve Shenzhen Belediye Konut ve İnşaat Bürosu Direktörü Zhang Xuefan, Singapur'un Şenzen için bir şeyler öğrenmesi için bir model olduğunu kamuoyuna açıkladı.Gelecekte, Shenzhen vatandaşlarının% 60'ı, hükümet tarafından sağlanan kiralık veya satılan konutlarda yaşayacak. Birbiri ardına "yamalar", bazıları bunun uzun vadeli bir plan olduğunu söylüyor, acelem yok, bazıları bunun Singapur modelini kopyalamadığını söylüyor vb.
Mevcut koşullar altında Singapur modeli yalnızca sınırlı bir tamamlayıcı olabilir ve Çin'in konut sorununa bir çözüm olamaz.
04
Gayrimenkul yönetmeliğinin hedef belirlemesi
"Shenzhen Singapur'dan öğreniyor" ve "önemli emlak şirketleri için üç kırmızı çizgi finansmanın" doğrudan bir bağlantısı yok. İlki, Shenzhen'in yerel emlak yönetimi departmanının sesidir ve ikincisi, merkez bankasının ve İskan ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bakanlığı'nın politika tasarımıdır. Seviyeler çok farklı ve yönler de farklıdır.
İlki görece hayali, ikincisi ise görece gerçektir. İkisi "ilişkilidir" ve Çin'deki "konut endişesini" yansıtan kamuoyunun dikkatini çekmiştir. Sorunlar ve kaygı varsa çözülmesi gereken ilk şey gayrimenkul düzenlemesinin hedef belirlemesidir.
Tüketiciler "konut fiyatlarında önemli bir düşüş" görmek istiyorlar. Merkez bankası para akışını kontrol etmek istiyor ve yerel yönetimler dağıtımı yönetmek istiyor. Hedefler farklı. Tüm tarafların ihtiyaçlarını karşılamak için bir dizi politika nasıl entegre edilir? Korkarım böyle bir şey yok ve Lee Kuan Yew bunu yapamayacak.
Merkez bankasının para birimi yönetimi gibi bazı hedefler en azından mantıklıdır, ancak herkese uyan tek bir yaklaşımın sağlam olup olmadığı bir soru işaretidir. Bazı hedefler anlaşılabilir, ancak başarılması zordur.
Örneğin, "konut fiyatlarında önemli düşüş" ile hükümetin fiyat kısıtlaması yeterli değil, fiyat kısıtlaması altında, birinci elden konut bile ikinci el konuttan daha ucuz, bu da aslında daha ciddi pazar adaletsizliğine neden oldu.
"Satın aldığınız şey, kazandığınız şeydir" yapan eski sürücüler, "her zaman yolda" "ortada konut fiyatı indirimi" ne göre daha belirgin avantajlara sahipler. Devlet yönetim departmanı dağıtımı yönetir ve refah temelli konut tahsisinin eski yolunu izler. "Singapur modeli" işe yaramaz.
Bu düzenleme ve politika hedefleri arasında hala birçok çelişki var: Örneğin, merkez bankası finansal sistemin güvenliğini sağlamak istiyorsa, konut fiyatlarının düşmesi arzu edilir mi?
Son tahlilde, bu çağda eski ev sahipliği idealine ulaşmak zor olmuştur.Emlak düzenleme ve kontrolünün konutların mülkiyet oranını artırma amacı gerçekçi değildir ve ekonomik kalkınma kanunlarına uymamaktadır.
Piyasa mekanizması hala çalıştığı sürece objektif yasalar var. Pazarlama dışı kontrol önlemleri ve pazarın "rekabetçi" politika niyetleri, beklenen hedeflere ulaşmak zordur. Bu gerçekliğin gerçeğidir.
Söylendiği gibi, "Hastalıklar gelir gider, hastalıklar gider." Bugün eleştirilen Çin'de emlak sorunu bir gecede oluşmuyor, birçok köklü ekonomik sorunu ve karmaşık çelişkileri içeriyor.
Sorunu çözmek için sabırlı olmak gerekir, aynı zamanda ıslah etme ve derin su bölgesine girme cesareti de gereklidir - ama cesaret, çalışkanlık ve pervasızlık anlamına gelmez.Amaç konusunun mantıksız ve belirsiz olduğu durumlarda, güçlü kontrol ilacını vurgularken dikkatli olmak gerekir. Yanlış ilacı kullanmak daha da tehlikelidir.
