Günlük satışı 100 milyon yuan'ın üzerinde olan liman kenti ne kadar süreyle hakim olabilir?
W
Inshang
Giriş
Harbour City'nin altın çağı geçti mi?
Kaynak | Ticari Emlak Başlıkları (Kimlik: Dtoutiao)
Yazarlar | Zhang Wenjing, Susan (Sektör Analistleri)
"Bu sefer, dış etkenler ve yerel etkenlerin bir araya geldiği 'mükemmel bir fırtına' gibi, ancak bu dalganın öncekinden daha büyük olup olmayacağını söylemek zor."
Dün yapılan ara sonuç açıklamasında, Wharf Gayrimenkul Yatırım Ltd. Başkan Aynı zamanda genel müdür Wu Tianhai'nin sözleri çok yaygındır.
Wharf'ın 2019'un ilk yarısına ait mali raporundan, şirketin faaliyet gelirinin ve dönemindeki kârının bir önceki yıla göre% 4,2 ve% 6 arttığı görülüyor. Hissedarlara atfedilebilen kar yıllık% 31 düştü.
Yalnızca yatırım amaçlı gayrimenkullere bakıldığında, bu yılın ilk yarısında, Wharf Real Estate'in geliri ve işletme karı sırasıyla% 4 artarak 7.433 milyar HK $ ve 6.591 milyar HK $ oldu. Bunlar arasında, Harbour City alışveriş merkezleri ve ofis binalarının toplam kira gelirleri artarak, gelirin% 73'ünü ve işletme kârının% 76'sını getirdi.
Ancak Times Meydanı ve Plaza Hollywood'un karı geçen yıla göre azalırken, şirket perakende pazarındaki yoğun rekabet ve zayıf tüketici istekliliğinden etkilendiğini açıkladı.
Harbour City, hala bir İskele "En karlı" varlık. Ama "mükemmel fırtınada" egemen olmaya devam edebilir mi?
01
Depo terminalinden Asya'daki en otoriter AVM'ye
Harbour City, Tsim Sha Tsui, Kowloon Yarımadası, Hong Kong'da bulunmaktadır.
1886'da Chater, Jardine Matheson ile işbirliği yaptı ve Wharf'ı kurdu. Bugünkü Harbour City'nin doğum yerinde, Wharf'ın ilk geliştirme planı bir alışveriş merkezi değil, bir kargo iskelesi inşa etmekti.
"O zamanlar, bölge henüz gelişmemişti. Bir ambar iskelesi inşa etmek için yeterli arazi vardı ve büyük gemilerin demirleyebileceği derin denize bakıyordu. Bir ambar iskelesi inşa etmek için ideal bir yerdi." Bilgin Feng Bangyan bir zamanlar kitabına kaydetti.
Bu depo rıhtımı, 1960'ların sonlarına kadar korunmuştur. Şu anda, Hong Kong'un kentsel bölgelerindeki ticari ve yerleşim alanları giderek daha az hale geliyor ve ticari bina rekonstrüksiyonu bir trend haline geldi. Öte yandan Hong Kong'un yük taşıma yöntemleri de değişime uğradı, konteynerizasyon çağında geleneksel depolar geriledi.
Değişimlere gözlerinin önünden bakan Wharf sonunda bir parça altın toprağı elinde tutmanın ve onu bir depo olarak kullanmanın çok az işe yaradığını fark etti. Bu nedenle, 1962'de Wharf, 1 numaralı orijinal iskeleyi 4 katlı bir okyanus terminaline yeniden inşa etti. 3 Mart 1966'da Okyanus Terminali resmen tamamlandı. Hong Kong Oteli ve Okyanus Merkezi de aynı dönemde inşa edildi.
Okyanus Terminali, çevredeki yüksek binalarla birlikte, nihayet Orta Hong Kong'daki müreffeh CBD manzarasını bir araya getirdi. Ancak sadece ofis binalarından gelen ve giden insanlar var ama insanların aceleyle durduğu alışveriş merkezleri yok.
İskele, bu dönemde başka bir fırsat gördü. 1970'lerin başında "Harbour City Plan" yayınlandı. On yıldan fazla sürdü ve neredeyse tamamlandı. "Asya'nın en büyük ve en başarılı entegre iş merkezi" Böylece çıktı.
Verilere göre, "Harbour City'nin site alanı 430.000 fit kare , İnşa edilmesi planlandı 5 lüks rezidans, 3 lüks ofis binası, 2 lüks otel ve 3 katlı dev bir alışveriş merkezi Ve eksiksiz dinlenme tesisleri ... tüm binalar 17 katlı ... birbirine bağlı. "
Kaynak: Wharf Group Faaliyet Raporu 2000, Çizim: Ticari Gayrimenkul Başlıkları
Şimdiye kadar, Harbour City'nin doğumunun yaklaşık 100 yıllık tarihine geri dönüyoruz. Büyük altın ustası Jardine Matheson tarafından destekleniyor Ayrıca zamanın şansı da vazgeçilmezdir, doğrudan yararlanarak Hong Kong'da iki gayrimenkul patlaması:
-
Sıcak para girişi, borsadaki artış ve yeni şehirlerin gelişmesi gibi olumlu faktörlerin canlandırdığı Hong Kong'un emlak endüstrisi 1968'den beri refahı canlandırdı. İskele ana iş yönünü değiştirdi ve emlak baskın hale geldi.
-
Devam eden nüfus artışı, ekonomik refah ve Çin'in reform ve açılma politikasının etkisi, Hong Kong ikinci emlak patlamasını 1975'te başlattı ve 1980'in başlarında zirveye ulaştı. Bu sırada Wharf, sermayesi gayrimenkul geliştirmeye adanmış olan "Çin Gemi Kralı" Bao Yugang ailesinin mülkiyetini değiştirdi.
Bu süreçte, Hong Kong ekonomisi ve gayrimenkul piyasasının döngüsel iniş çıkışlarını ve istikrarlı stratejileri yakından takip etmenin yanı sıra, Daha azıyla daha fazlasını kontrol etmek için finansal araçları iyi kullanın , Aynı zamanda önemli bir özelliktir.
Ticari gayrimenkul, tipik sermaye yoğun bir sektördür ve kendi sınırlı fonlarıyla çok şey yapmak gerçekten zordur. Başkalarının parasını en iyi şekilde kullanmanın en yaygın yolu banka kredisidir. Tam da HSBC Bank'ın tam desteği sayesinde, geminin kralı Bao Yugang filosunu katlanarak genişletti ve ardından Wharf ve Wheelock'u satın aldı.
02
İngiliz başkenti Çin'in başkentinden çekilir, Harbour City hakimdir
Harbour City kapılarını müşterilere açtığında, Çin anakarasının reformu ve açılması tüm hızıyla devam etti. O sıralarda Hong Kong, dünya ekonomik durgunluğundan dolayı resesyona girdi ve geleceğin sorunları su yüzüne çıktı.Tarih bir kez daha Hong Kong'u yol ayrımına itti ve sermaye bir seçimle karşı karşıya kaldı.
Çin-İngiliz müzakerelerinin derinleşmesiyle, İngiliz sermayesi yavaş yavaş geri çekilmeye başlarken, Fok Yingdong, "Gemi Kralı" Bao Yugang ve Li Ka-shing gibi Çin kapitalistleri, Hong Kong'un geleceği konusunda kesin bir iyimserlik içindeydiler.
Bao Yugang ve Li Ka-shing de Jardine Matheson'un ellerinde Wharf'a bayıldılar. İlki, gemicilik endüstrisine dönüşmek ve iniş yapmak isterken, ikincisi ölçek olarak genişlemeye çalıştı. Çok partili oyunlardan sonra, 1980'de Wharf nihayet Bao Yugang'ın eline geçti ve Li Ka-shing, Hutchison Whampoa "Dört Büyük Batı Şirketi" nden biri ile ödüllendirildi.
Bu eylem, Çin sermayesinin, Hong Kong gayrimenkulünün yeni kontrolörü olarak yavaş yavaş İngiliz sermayesinin yerini alması anlamına geliyor. O zamandan beri Harbour City, "Gemi Kralı" dönemine girdi.
1984 yılında, Hong Kong'daki arazi kiralama düzenlemelerine açıklık getiren Çin-İngiliz "Ortak Bildirisi" yayınlandı. Kuşkusuz bu, Hong Kong gayrimenkul geliştiricilerine, iki yıllık gayrimenkul krizinin sona erdiği ve toparlanmaya döndüğü konusunda güvence verdi.
Bu dönemde, Hong Kong emlak piyasası aktifti, emlak fiyatları ve kiralar toparlandı ve geliştiriciler aktif olarak arazi istifliyorlardı. İstatistiklere göre, 1988'in zirvesinde, Hong Kong'da çeşitli gayrimenkul alımları için 356.000 arazi tapusu vardı, bunların 67.000'i bina alımları için tapu idi, 1984'e göre sırasıyla% 101 ve% 124 artış.
Arazi fiyatları da buna bağlı olarak yükseldi. 1988'de, Hong Kong'un kentsel bölgelerindeki yeni binaların metrekare başına ortalama değeri, 1984'e göre% 138 artışla 1.500 yuan'a yükseldi. Gayrimenkul geliştirme projelerinin ölçeği gittikçe büyüyor ve gayrimenkulü işletmek için gereken fonlar gittikçe büyüyor.
Çok sayıda küçük ve orta ölçekli emlak geliştiricisi kademeli olarak ortadan kaldırıldı ve 10 büyük ölçekli ve güçlü borsaya kayıtlı emlak şirketi satın almaya ve birleşmeye devam ederek pazardaki baskın güç haline geldi. Wharf etkileyici bir şekilde listelenmiştir.
Hong Kong'a göre hükümet 1994'ten 1996'ya kadar olan istatistiklere göre, gayrimenkul geliştirmeyle uğraşan en büyük 10 grup, toplam taban alanı bakımından% 52,% 56 ve% 63 pazar payına sahipti. Ve 1981'den beri, hiçbir yeni büyük gayrimenkul geliştiricisi bu kampa giremedi.
Wharf elinde çok miktarda parayla Times Meydanı'nı inşa etti ve aynı zamanda Harbour City'nin "Yeniden Geliştirme Planı":
-
İlk aşamada, iki konut mülkiyeti 1994 yılında tamamlanan 36 katlı iki Ağ Geçidi Binası olarak yeniden inşa edildi;
-
İkinci aşamada, orijinal sahadaki 3 konut mülkiyeti yıkılarak 1999 yılında tamamlanan 3 A sınıfı ofis binasına dönüştürüldü.
İki yeniden geliştirme, Wharf'a 1,13 milyon metrekarelik ofis mülkleri ve 2,7 milyon metrekarelik ofis ve alışveriş merkezi alanları ekledi. İstatistiklere göre, 1998'de Wharf'ın yatırım amaçlı gayrimenkul portföyü Swire Properties ile karşılaştırılabilir, 9,507 milyon fit kareye kadar.
Wharf "Tsim Sha Tsui Land King" in nitelikleri yeniden güçlendirildi. Bu şüphesiz Harbour City'nin daha sonra Hong Kong'a ve hatta Asya perakende çevresine hakim olmasının yolunu açtı.
Amerikalı emlak uzmanı Hoyt, 103 yıl içinde gayrimenkul sektörünün dalgalanmasını araştırdı ve refahtan gerilemeye giden döngünün 5-6 kez geçtiğini gördü. Yani, yaklaşık 20 yıl nispeten eksiksiz bir döngüdür.
Her döngü daha fazla şirketin piyasadan çekilmesine ve endüstriyel yoğunlaşmanın dalgalanmasına neden olacak.Sadece birkaç şirket birçok kez üstesinden gelebilir ve endüstri dalgalanmaları yasasından yararlanabilir.
Endüstri, yalnızca endüstri yoğunluğunu daha da artırarak rekabet yoğunluğunu azaltma ve ardından daha yüksek brüt kar marjı ve daha güçlü karlılık kazanma şansına sahip olabilir.
1970'lerde menkul kıymetleştirme dalgasını deneyimledikten sonra, Hong Kong gayrimenkulleri hızla oligopol bir piyasa yapısı oluşturdu. Yüksek operasyon yoğunluğu, düşük piyasa rekabeti tehdidi ve önde gelen grupların birleşimi, 20 yılı aşkın süredir Harbour City'nin "konfor bölgesini" oluşturmuştur.
Harbour City'den sonra, Hong Kong'un ticari gayrimenkulü artık şaşırtıcı değil ve bunun bir tür şans mı yoksa pişmanlık mı olduğunu bilmiyorum.
21. yüzyılda, Harbour City'de tadilat atölyeleri yapılabilir ve performans patlama yaşanmaktadır. 2012 yılında Wu Guangzheng, İskele'nin sorumluluğunu üstlendi 30 Yıldönümünde şunları söyledi:
"Harbour City ve Times Meydanı Son on yılda perakende satışlar yıllık bileşik büyüme oranını% 20 olarak kaydetti , Hong Kong perakende sektöründen yüzde dokuz puan daha yüksek. "
2017 itibariyle, Wharf Group, Harbour City ve Times Square gibi projeleri ayırdı ve listeledi ve Harbour City'nin baskın konumu hiç sarsılmadı.
2018'de Harbour City's Perakende satışlar% 24 arttı Hong Kong pazarındaki% 9'luk ortalama büyüme oranından çok daha yüksek olan ve gerçek rakam 37 milyar HK $ 'ı aşarak rekor seviyeye ulaştı. Günde ortalama 100 milyon HK $ 'nın üzerine denktir .
Gerçekten de, mevcut emlak çemberinin, Harbour City'nin sahip olduğu "zamanı, yeri ve insanları" kopyalamak zordur. Ama eski endüstrisini koruyan Harbour City hakim olmaya devam edebilir mi?
Nisan 2019'da UBS, 2018 ile 2021 arasında Harbour City'nin beklendiğini belirten bir araştırma raporu yayınladı. Bileşik yıllık kira büyüme oranı sadece% 3 ila% 4'tür.
Wu Tianhai, "Piyasa iyi olmadığında geriye bakmak kolaydır, ancak ileriye bakmak her zaman zordur" dedi.
Bu makale izin alınarak çoğaltılmıştır, metin ve resimlerin telif hakları orijinal yazara aittir.
Yeniden basım, gönderme, flaş haberler, işbirliğini tartışma
İletişim editörü: winshangxb
Zaman: 5-7 Eylül 2019
Konum: Çin · Chongqing Yuelai International toplantı merkez
