MRI: Barınma reformunun gayrimenkul üzerindeki etkisi
16 Nisan'da Maliye Bakanlığı tarafından "Merkezi Yönetimin Uygun Fiyatlı Kentsel Konut Projeleri İçin Özel Fon Bütçesinin 2019 Yılında Düzenlenmesine İlişkin Duyuru" yayınladı ve 2019 yılında dönüştürülmesi planlanan gecekondu şehirlerinin sayısı da açıklanacak. 2019 yılında 37 il ve şehirdeki baraka yenileme sayısı, 2018 yılındaki planlanan yenilemeye göre yaklaşık% 51 düşüşle 2.852.900 oldu.
2018 hükümet çalışma raporu, 2018'de 15 milyon gecekondu mahallesini 2018'den 2020'ye dönüştürme hedefini ortaya koyuyor; bunlardan 5,8 milyon set gecekondu dönüşüm planı (bundan böyle "gecekondu reformları" olarak anılacaktır) 2018'de başladı ve 6,26 milyon set fiilen uygulandı. , Yıllık hedefin aşılması.
1. Son yıllarda, hangar reformu gayrimenkulü açıkça destekledi
İlgili istatistiklere göre 2012 sonu itibariyle ülke genelinde 42 milyon gecekondu mahallesi ve harap olmuş ev ve boru hattı olmayan, mutfak veya tuvaleti olmayan tamamlanmamış evler, şehirlerde ve organize kasabalarda büyük bir sayı. 2014 yılında gayrimenkul sektörü önemli ölçüde düştü ve envanter sorunu öne çıkmaya başladı. "Stoksuzlaştırma" arka planı altında, sundurma reformunun para kazanmaya yeniden yerleştirilmesi 2015'ten bu yana güçlü bir şekilde destekleniyor. 2015'ten 2017'ye kadar 18 milyon atkı reform görevi belirlenmiş ve 2014'ten itibaren para kazanma oranı artırılmıştır. Yılın% 9'u 2016'da hızla artarak% 48,5'e yükseldi ve 2017-2018'de% 60'a ulaşması bekleniyor.
Grafik 1: Gayrimenkul satış alanı ve hangar reformunun katkı oranı
Veri kaynağı: Ulusal İstatistik Bürosu
% 60 olarak hesaplanan sundurma reformunun ticari konut satış alanına katkısı 2018 yılında% 18,6'ya ulaştı. Sundurma reformunun güçlü bir şekilde uygulanması gayrimenkul sektörünü önemli ölçüde destekledi. Unutulmamalıdır ki, hangar reformunun paraya çevrilmesinin fiili etkisinin teorik olarak tahmin edilen değerden daha büyük olabileceği, bunun nedeni konut fiyatının son yıllarda önemli ölçüde artması ve emlak spekülasyonuna duyulan ilginin büyük ölçüde artmasıdır. Konut.
2. Politika değişiklikleri ve para kazanma soğuyor. Bu yıl, atma reformu görevi keskin bir şekilde düştü, ancak yeni başlangıca geçiş için zaman alacak
Geçen yılın Haziran ayından itibaren, ambar reformu için para kazanma politikası sıkılaşmaya başladı ve piyasa, bu yılki ambar reformu için yeniden yerleştirme oranının bu yılki atılan reform görevlerine% 30 eklenerek önemli ölçüde düşmesini bekliyor. Diğer koşullar altında değişmeden, Bu yıl ticari konut satış alanı, bir önceki yıla göre yaklaşık% 14 düşecek.
Ek 2; Yeni gayrimenkul inşaatı ve satışı yıldan yıla kümülatiftir
Veri kaynağı: Ulusal İstatistik Bürosu
Satışlardaki düşüş yeni inşaatlara geçecek Genel olarak, satışlar yaklaşık 6 ay sonra yeni inşaatlara öncülük ediyor. Ancak, geçen yıldan bu yana bu aktarım yolu bir şekilde tıkanmış gibi görünüyor.Birincisi, kaldıraç kaldırmanın etkisi.Geçen yıl kalkınma yatırım fonları kaynakları, yerli banka kredileri alt bölümünde gayrimenkul geliştirme yatırımlarının büyüme oranı% 9,5'e ulaştığında Geçmişte düşüş nadirdi.Ayrıca, yerel banka kredileri 2018'de tüm kalkınma yatırımlarının% 19,9'unu oluşturuyordu; bu, 2000'den bu yana en düşük düzey; ikincisi, arazi geliştirme süresindeki yerel kısıtlamalar birden fazla yer gerektiriyor Konut arsası, arazi teslim tarihinden itibaren bir yıl içinde inşa edilmeli ve başlama tarihinden itibaren üç yıl içinde tamamlanmalıdır. Bu şartlar altında, finansal baskıyı hafifletmek için emlak şirketleri baskıyı ancak inşaatı hızlandırarak ve yüksek ciro yaparak azaltabilir, bu da gayrimenkulün son iki yılda beklentileri aşmasının temel nedenidir.
Grafik 3: Gayrimenkul geliştirme yatırımı ve banka kredisi büyüme oranı
Veri kaynağı: Ulusal İstatistik Bürosu
Grafik 4: Gayrimenkul Geliştirme Yatırım Fonlarının Kaynakları-Yurt İçi Banka Kredilerinin Oranı
Veri kaynağı: Ulusal İstatistik Bürosu
Bu nedenle kısa vadede, yeni inşaatın başlangıç alanının satışıyla başlayacağını tahmin etme mantığı başarısız olabilir. Öyleyse, yüksek başlangıç ne kadar süre korunabilir? Mevcut arazi ve yeni satın alınan arazi anahtar faktörlerdir. 2018 sonu itibariyle, gelişmemiş gayrimenkul arazilerinin alanı 456 milyon metrekare, önceki en düşük alan ise 242 milyon metrekare idi. İkisi arasındaki fark 214 milyon metrekare idi. 2018'de arazi kullanım katsayısı (yeni inşaat) Alan / Gelişmiş arazi alanı, gelişmiş arsa alanı = bir önceki yıl sonunda gelişmemiş arazi alanı + satın alınan arazi - bu yıl sonunda gelişmemiş arazi alanı) 10.86, yeni başlanan alan 2.093 milyar metrekaredir.Bu hesaba göre yeni inşaata başlanmıştır. Yüksek bir büyüme oranını (% 10'un üzerinde) sürdürmek bir yıldan fazla sürecektir. Bu hala sadece arsa stokunun durumu göz önüne alındığında, yeni arsa alımını düşünürseniz, süre 2 yıla yakın olacaktır.
Grafik 5: Gayrimenkulün gelişmemiş arazi alanı
Veri kaynağı: Ulusal İstatistik Bürosu
