R&F, Wandanın ucuzluğunu hesaba katmak o kadar kolay değil
W
Inshang
Giriş
Başarı insanları kendine güvenir.
Kaynak | Çin İşletme Stratejileri (Kimlik: hstl8888)
Yazar | Kong Lingjuan
Resim kaynağı | Şekil böcek yaratıcılığı
Başarı aynı zamanda büyüleyici ve kendinden emin.
01
14 Mart'ta, Tianjin, Jinghai'deki R&F New Town Yongjing Sarayı projesinin dördüncü aşamasında yüksekten bir kişi düştü.
29 Mart'ta Longyan, Fujian'da bir kişi C&D Ar-Ge Xiyuan projesinin zirvesinden öldü.
Ölüm iz bırakmaz. Nisan 2016'dan Mart 2019'a kadar, Ar-Genin Tianjin projesinde 3 kişi yaralandı; Fujian İl Konut ve Kent-Kırsal Kalkınma Departmanı, geçen yıl R&F iştiraklerine yasa ve düzenlemelerin ihlal edildiğini bildirdi.
İlk yıllarda, proje geliştirme ve proje yönetiminden sorumlu R&F eş başkanı ve başkanı Zhang Li'nin, inşaat kalitesini kişisel olarak denetlemek için yaz aylarında 30 dereceden fazla şantiyeyi sık sık ziyaret ettiği bildirildi.
Geçen yıl ağustos ayında, Ar-Ge Başkanı Li Silian'a arazi geliştirme döngüsünü hızlandırmak ve sermaye cirosunu artırmak açısından güvenliğin nasıl sağlanacağı soruldu, R&F bu konuda yeterince hazırlık yaptı dedi.
Ancak ölüm karşısında bu teftişler ve hazırlıklar solgun ve zayıf görünüyordu.
R&F retoriği, korunan alandaki mangrovlara zarar vermeyeceğidir. Ancak yerel Hainan medyası "Nanguo Metropolis Daily" geçtiğimiz günlerde Hainan R&F Properties'in bunun için en az 4 bilet aldığını ve inşaattan sorumlu kişinin cezai olarak sorumlu tutulduğunu bildirdi.
Yükselen raporlara göre, merkezi çevre koruma teftişlerinin ilk turu kadar erken bir tarihte, Hainan Ar-Genin mangrovları yok etmesi endişeliydi ve R & Fnin Hongshuwanın şampiyonluk golf sahası, arazi kullanımı için hükümete uygulanmadı.
Bir kaza ya da korunan ağaçların tahrip olması, Ar-Ge'nin endişesini açığa çıkardı.
2018'de R&F, Yükümlülüklerde 296.3 milyar yuan , Net borç oranı % 184,1'e kadar . 2019'da yükselen borç seviyesine giren ilk çeyrekte, 2018 sonunda şirketin net varlıklarının% 20'sini aşan toplam 24,3 milyar yeni borçlanma eklendi.
R&F, ikinci çeyrekte otel varlık paketleri, GYO'lar vb. Yoluyla piyasa finansmanı dahil olmak üzere ticari mülklerin varlık menkul kıymetleştirmesini aktif olarak genişleteceğini belirtti. 2018 mali raporu, R&F'in bu yıl 300 milyarı aşan satılabilir kaynaklarla 200'den fazla proje satmayı beklediğini gösteriyor.
Ancak uzak, neredeyse susuzluğu gideremez. R&F, bu yıl dört kısa vadeli finansman bonosu çıkardı ve toplanan 4,8 milyar yuan, esas olarak ödenmesi gereken ultra kısa finansman faturalarını ve finans kurumlarından alınan kredileri geri ödemek için kullanıldı.
Bu tür bir utanç, Temmuz 2017'de 77 Wanda oteli satın almanın ve yaklaşık 20 milyar dolar karşılığında "dünyanın en büyük lüks otel sahibi" olmanın ruhlu ruhundan tamamen farklı.
O zamanlar, insanlar R&F'i iyi hayatı için övdü ve büyük bir anlaşma yaptı.
Şimdi baktığımızda, ucuz hesaplamak o kadar kolay değil.
02
Gösterişten uzak Li Silian ve Zhang Li'nin her zaman iyi bir hayatı olmuştur.
1990'larda, Hong Kong'lu işadamı Deng Zhiren, Pekin'deki Gül Bahçesi'nde yolunu kaybetti ve kurnazlığıyla tanınmasına rağmen, Anakara'daki karmaşık sosyal ilişkilerle emlak sektöründe hala sıkışıp kaldı.
Yüz milyonlarca varlığa sahip Deng Zhiren ile karşılaştırıldığında Li Silian, iç ticarette az miktarda para kazanıyor, ancak aynı zamanda altın için anakara emlak piyasasını düşünüyor. Hong Kong kodamanlarının servet efsanesi, hırslı sonraki nesilleri her zaman gayrimenkul özlemiyle doldurur.
Li Silianın şansı, Guangzhounun Tianhe Bölgesinde eski bir memur olan ve "iç meselelere" aşina olan Zhang Li ile tanışmış olmasıdır.
1988'de "100.000 kişi Hainan'a gitti" arazi üzerine spekülasyon yapmaya başladı ve Shenzhen Modern Enterprise Co., Ltd. ismini Vanke olarak değiştirdi. Elinde demir bir pirinç kasesi tutan ama canlı, gerginlik sona erdi ve dekorasyon için denize gitti.Bu, bir otel ve Baiyun Bölgesi hükümet binası inşa etmeyi planlayan kendisi için tanıdık bir yol.
1992'deki ilkbahar esintisi gayrimenkulün üzerine ilk esen rüzgar oldu ve Country Garden, Yaleju ve Hopson Development bu yıl kuruldu. 1993'ün ilk yarısında, "emlak patlaması" bir gecede 6.000'den fazla yeni şirketin ortaya çıkmasıyla ülkeyi kasıp kavurdu. "Güney Çin Beş Kaplanı" nın dördüncü kaplan R&F'si de doğdu.
Deng Zhiren Pekin Gül Bahçesi'ni devralırken, dört yıldır birbirlerini tanıyan Li Silian ve Zhang Li, R&F'in öncülü olan Guangzhou Tianli'yi kurmak için 20 milyon yuan harcadılar. Para Hong Kong'da spekülatiftir, ancak Anakara'da hızlı bir şekilde içeri ve dışarı hareket ederseniz, emlak geliştirebilir ve patronu genişletebilirsiniz.
Zenginlik ve tehlike arayışına girerek "denemeye" karar verdiler. Zhang Li bir "ileri" ve proje geliştirme ve mühendislik yönetiminden sorumlu, Li Silian bir "bekçi" ve finans ve pazarlamadan sorumlu.
O sırada Guangzhou hükümeti, kirleten şirketlerden kentsel alandan taşınmalarını istedi ve Zhang Li, bunun kentsel alanda konut için düşük maliyetli arazi elde etmek için iyi bir fırsat olduğunu şiddetle fark etti.
"Leopard Head" lakabının gerginliği, savaşmaya ve dövüşmeye cesaret ediyor. Şirketin ilk projesi, R&F New Home, kimsenin istemediği bir kimya fabrikasının arazisi üzerine inşa edildi. "Arazi, kömür fabrikasının yanında ve demiryolunun yanında. Kimse onu almaya cesaret edemiyor, bu yüzden satın almaya cesaret ediyoruz."
Macera başarılı oldu. O zamanlar, piyasada lüks lüks evler ve ofis binaları yapılıyordu ve sıradan konut eksikliği vardı. R&F Xinju daire başına 3.000 yuan'dan fazla sattı, ancak kısa sürede tükendi ve ilk altın potunu bulmayı başardılar.
1995 yılında, Zhang Li bir kez daha umutsuz bir hamle yaptı, sinirlerini sıktı ve Guangzhou Bakır Fabrikası ve Tongji Kimya Fabrikası'nın arazisini taksitle satın aldı. R&F Capital başlangıçta bu büyük ölçekli operasyonu desteklemedi.Satışlar zayıfladığında sermaye zinciri kırılacak.
Sonuç "iyi kader" oldu.İnşaata arsanın alınmasından bir ay sonra başlandı, bina iki ayda satıldı ve bina sekiz ayda teslim edildi, ödeme sorunsuz gitti, kar da doldu. Bu, onları Guangzhou'da ünlü yapan R&F Plaza.
O zamandan beri, R&F eski reformlar yolunda cesurca ilerledi. 2001 yılı sonunda 2,5 milyon metrekareden fazla bir alanı kaplayan 10 eski fabrikanın yenilenmesini tamamladılar. Guangzhou bile yayıldı "Her baca düşer, R&F'in bir kredisi vardır."
"Eski değişim kralı" nın da akıllıca personel düzenlemelerine ihtiyacı var.
Örneğin, Guangzhou Tianhe Bölgesi Eğitim Bürosu inşaat malzemeleri bölümü başkanı Zhou Yaonan, genel müdür yardımcısı, Tianhe Bölgesi bölge şef yardımcısı Feng Xiangyang ve CCB Guangzhou şubesinin Tianhe şubesinin eski başkan yardımcısı olan Zheng Ercheng bağımsız müdür olarak görev yapmak üzere davet edildi ...
Pazarlama uzmanı Li Silian, sınırlandığında gayrimenkulün% 80 ila 90'ını sattı. 1999'dan bu yana, R&F, Guangzhou'daki satışlarda üst üste üç yıl zirveye ulaşarak "Güney Çin Beş Kaplanları" arasında birinci sırada yer aldı.
"Küçük zengin güvende" Zhang Li ve Li Silian'ın karakteri değil, saldırgan Ar-Ge dışa doğru genişlemeye başladı.
Eski reformlar iyi sosyal ilişkilerle garanti ediliyor ve R&F Guangzhou'dan söz etmek için sermayeye güvenmek zorunda. 2002 yılında, R&F Pan Shiyi'yi sıkıştırdı ve Pekin, Guangqumen East'teki 5 No'lu fabrikayı kazanmak için 3,2 milyar harcadı.
Bu, R&F'in ulusal düzeyde ilgisini ilk kez çekiyor. Şu anda daha iddialı bir planları var. Bir servet kazanmak için "anakara özelliklerine" güvenmesine rağmen, Hong Konglu işadamlarının Ar-Ge'sinin yarısı, Hong Kong'un zenginlerinin başarılı deneyimini sunmak zorundadır.
03
Başarı insanları kendine güvenir.
2004'teki Boao Emlak Forumu'nda nadiren konuştu ve alçakgönüllü Li Silian beklenmedik bir şekilde eski Jianghu Wangshi'yi parçaladı.
Wang Shi, ticari gayrimenkul projelerinin yüksek oranlı ve uzun vadeli finansman desteği almasının zor olduğunu söyledi.Kiralık ticari gayrimenkul yaparsanız ve maddi gücünüz yoksa kesinlikle ölürsünüz; satılık ticari gayrimenkul işine girerseniz ölümcül yönetimle karşılaşacaksınız. sorun.
şu anda, R&F, hem kiralayıp hem de satarak ticari gayrimenkule büyük ölçekte girmeye başladı. İstediklerini söylediler Sun Hung Kai'den öğrenin ve konut mülklerindeki olası riskleri dengelemek için ticari mülkleri kullanın.
Bu nedenle Li Silian, Boao'da, Ticari emlak modelinin Başkan Wang'ın söylediği tek model olmadığını söyledi, "Siz (Wang Shi) iyi yapacağımızdan emin olabilirsiniz".
Bu güvenle, R&F yeni bir macera turuna başladı.
Zhujiang New Town CBD'nin inşası sırasında R&F, öncesinde ve sonrasında 16 arsa satın aldı ve onu bir "R&F şehri" haline getirdi. 2007 yılına gelindiğinde, Şangay, Tianjin ve Chengdu gibi 11 ana şehri konuşlandırdılar ve hem konut hem de ticari nitelikteydi.
R&F büyük patronlardan öğrenir, ancak büyük patronların güçlü sermayesine sahip değildir. Sadece yüksek borç, yüksek kaldıraç yoluyla "süper güç" elde etmek , Gelecek için de yıkım. 2005 yılında, Ar-Genin net borç oranı yalnızca% 20,5 idi. 2007de, % 139,5'e sıçradı.
İster Sun Hung Kai'nin Guo ailesi isterse Cheung Kong'un Li Ka-shing'i olsun, her gayrimenkulde nakit akışına ve sermaye rezervlerine dikkat eder ve yüksek kaldıraç kullanmaktan kaçınırlar. Borç genişlemesinin Ar-Ge'si biraz kâğıt gibi.
Ar-Ge'nin sermaye zincirindeki gerginliğin bir başka nedeni de: Diğerleri yüksek cirolu, düşük maliyetli konut ürünleri yapmak için kaldıraç kullanır; R&F, düşük cirolu, yüksek maliyetli ticari gayrimenkul elde etmek için kaldıraç kullanarak bunun tersini yapar.
Ancak radikalizm o zamanlar emlak şirketleri arasında popüler bir uygulamaydı.Üstelik devlete ait Vanke veya yükselen yıldızlar Evergrande ve Country Garden olsun, hepsi ilerliyordu çünkü o dönemde emlak piyasası tüm hızıyla ilerliyordu ve kimse krizin yaklaştığını fark etmemişti.
2007'de, Ar-Genin sözleşmeli satışları 16,1 milyar yuan'a ulaştı ve ikincisi Vanke, Grönland ve China Shipping'den sonra geldi. Li Silian o sırada Ulusal Dördüncü Toplantının R&F'in zirvesi olacağını beklemiyordu. Ülkede bir ilk olması için Vanke'ye meydan okumak zorunda kaldı.
2008 mali krizi her yerde çığlık attı ve yas tuttu. Yüksek kaldıraç, Ar-Ge'yi daha yükseğe çıkaracak, ancak düşüş de daha güçlü. Geçen yıl, onlar ve Shenzhen, Foshan'ın kara kralını 4,7 milyar yuan karşılığında satın almak için büyük çaba sarf ettiler. 240 milyon yuan depozitoya, arazi ödemesini zamanında ödeyemedikleri için el konuldu.
İflasın eşiğinde olduğu söylenen R&F, Vanke'nin fiyat indirimlerini takip etmek, büyük ölçekli ticari proje geliştirmeyi askıya almak ve bazı ticari gayrimenkulleri apartman projelerine dönüştürmek gibi kendini kurtarmak için çok çalışıyor ... Ancak yapım aşamasında olan 30'dan fazla proje için Ar-Ge'nin ataleti, aracı durdurmak için çok büyük.
Basında çıkan haberlere göre, Ar-Genin hedefi "gelecek yılı yaşamak" idi. Her zaman "iyi talih" olan R&F kadere gerçekten acıdı. "Dört Trilyon Projesi" onu ve birçok küçük ortağı uçurumun kenarından geri çekti.
R&F ticari gayrimenkul için gerçek bir sevgiye sahip. O zamandan beri yeni yatırım amaçlı gayrimenkullerin gelişimini azaltmasına rağmen, tamamlanan yatırım amaçlı gayrimenkullerin işleyişini ve yatırımını artırmıştır.
Ancak bu durum, Ar-Ge'nin beklenen gelirini ve nakit akışını getirmedi.Otel işi uzun süredir kayıp halindeyken, konutlara odaklanan Evergrande ve Country Garden, kendilerini gitgide daha da uzağa attı.
Patron olmaya alışkınsan küçük bir kardeş olmaya nasıl istekli olabilirsin? 2013'ten bu yana, R&F bir kez daha ikinci genişleme turuna başladı.
Bu kez R&F, Hong Konglu işadamlarından bir şeyler öğrenmekte ısrar etmedi, ancak rüzgarı takip etmeyi seçti: İkinci ve üçüncü kademe şehirlere, Hainan'daki ağır depolara girin ve altın yapmak için denizaşırı ülkelere gidin ...
Ama şimdi geriye dönüp baktığımızda, R&F yine yanlış adımı attı. Sonuç olarak, ikinci ve üçüncü kademe şehirlerdeki satışlar zayıftı, birinci kademe şehirlerdeki artışı kaçırdı ve en soğuk denizaşırı pazarlar ve Hainanın "en katı düzenlemesi" ile karşılaştı.
Aynı zamanda, bu yüksek kaldıraçlı genişlemeler net borç oranının yeniden yükselmesine neden oldu.
2014 yılında, R&F bir kez daha yaşamın ve ölümün eşiğine geldi ve hayatta kalmak için pazarı kurtarmak için hükümete güvendi.
Bu yanlış bir adımdır, yanlış adımdır ve ilerleme ve geri çekilmenin temeli yoktur. Bu aynı zamanda Ar-Ge'nin şansının da değişmesine yol açtı. Başlangıçta daha yükseğe uçmasına yardım etmekten, zar zor geçimini sağlamaya kadar.
Ancak Wanda'nın 77 otelin satması, R&F'e "diğerlerini geçme" olasılığını daha sağladı: Emlak patronu olamaz, en azından bir otel kralı olabilir.
04
Bazı medya Ar-Ge'nin bugünkü durumunu Temmuz 2017'deki "Yüzyılın Anlaşması" na bağladı, ancak aslında bu durumu daha da kötüleştirdi.
2016 yılında, Ar-Genin toplam yükümlülükleri 179.6 milyar Net borç oranı yükseldi % 159.9 , Bu, 2008'de mali krizin patlak verdiği zamandan daha yüksek. 2012'den beri işletme nakit akışı negatif.
Sunac ve Wanda arasındaki birleşme anlaşmasında, 76 otelin değeri 33.595 milyar oldu, ancak sonunda R&F devraldığında 77 otel 19.906 milyar Bu nedenle herkes Li Silian'ı bir pazarlık ustası olarak övdü. Ancak Ar-Ge'nin o zamanki mali durumu açısından, bu yine de lüks bir fiyattı.
Daha da şaşırtıcı olan şey, o zamanlar R&F'in hala her tarafta büyük paralar kazanması: Wanda Hotels'i satın almanın yanı sıra, Londra'da mülkler de satın aldı ve birçok kez Henderson Land'i satın aldı.Geçen yılın başında HNA'nın Hainan Dayingshan CBD projesinin bir kısmını da devraldı.
Diğerleri, sert kışta hayatta kalabilmek için, kaldıraçlarını ve borçlarını düşürme, hatta hayatta kalmak için kollarını kırma girişiminde bulundu. Bununla birlikte, R&F özgüvenle şiddetle ilerledi, sermaye zincirini aşırıya, oldukça "başarısız, yardımsever" bir duruşa çekti.
Ar-Genin en büyük umudu, A hisselerine geri dönmektir. Yakın gelecekte Çin Menkul Kıymetler Düzenleme Komisyonu ile halka arz için başvurmaya hazırlanıyor ve 1,07 milyar yuan'dan fazla hisse ihraç etmemeyi ve 35 milyar yuan'dan fazla kaynak sağlamamayı planlıyor. Ancak, genel çevrenin etkisiyle son on yılda beş başvuruda başarısız oldu.
Ar-Ge, krizin çıkmasını olabildiğince geciktirmek için finansman sıklığını hızlandırdı. "Changjiang Commercial Daily" raporuna göre, geçen yıl Ar-Ge Geliştirme Tahvilleri 20 katını aşarak 50 milyar yuan'dan fazla finansman sağladı. Nisan ayı başlarında, bu yıl 60 milyar yuan toplama planlarını duyurdular.
Piyasa düzenlemesinden ve mali kaldıraçtan etkilenen Ar-Ge'nin finansman maliyetleri, geçen yıl 5,2 milyar yuan'ı aşarak, yıllık% 212 artışla artmaya devam ediyor. Bu, karlılığını bozar ve sermaye piyasası tarafından aşırı değerlenmesini zorlaştırır.
Yüksek kaldıraç ve yüksek borcun ağırlığı altında, yüksek ciro ister istemez, Ar-Ge projesinin son iki yılda kazalar yaşamaya devam etmesinin nedeni bu olabilir.
Bununla birlikte, R&F'in iki kurucusu, en azından yüzeysel olarak hala çok iyimser.
Li Silian, 2018 yıllık sonuç konferansında şunları söyledi: "Dünyanın en büyük lüks otelinin sahibi olmak iyi hissettiriyor. En azından iş seyahatlerinde özel ilgi görüyorum."
R&F'in "hayatta kal" benzeri bir kurumsal stratejisi olup olmadığı sorulduğunda, Yu Liang'ın şakası olduğunu, Vanke'nin kesinlikle hayatta kalacağını, herkese yaşamayı hatırlattığını söyledi.
Bu yılın başında finansman ortamı rahatlamıştı ve emlak piyasası Mart ayında küçük bir patlama yaşadı ve R&F tekrar sorunsuz bir şekilde iniş yapabildi. Ancak Nisan ayına girerken, devlet bir kez daha "konut spekülasyon değildir" diye yineledi, emlak piyasası yeniden gerilemeye başladı.
Düşme eğilimi devam ederse ve hayatta kalırsa, bu sadece R&F için bir şaka olmayabilir.
Referans malzemeleri:
"Yaralı tekrar oldu. R&F Properties başkanı neden başarısız oldu? "China Economic Weekly" Sun Tingyang
"Zhang Li ve Li Silian: R&F Özelliklerinin İki Kahramanı" "Ünlü Biyografisi (Kader Karakteri)"
"R&F Hastalığı: Her Şey Bu Anlaşmayla Başlar" Prism Deep Net Sun Chunfang
"R&F neden geride kaldı?" "Haftalık Zamanlar" Liu Juan ve Ji Xu
"74 Wanda otelini devralan şirket hala ağır yüklerle ilerliyor" "Çinli Girişimci" Li Yanyan
Bu makale izin alınarak çoğaltılmıştır, metin ve resimlerin telif hakları orijinal yazara aittir.
Yeniden basma, gönderme, son dakika haberleri, işbirliğini tartışma
İletişim editörü: winshangxb
" Önerilen Kaynaklar "
2019'da giyim endüstrisi çok değişti ve hayatta kalmayı 8 ana trend belirliyor!
Çin'in en iyi performans gösteren "dükkan kralları" bir araya geliyor Xi'an işi neden bu kadar şiddetli?
Luckin, lütfen cevap verin: Ne zaman karlı olacak?
WeChat'in revizyonu nedeniyle, önceki zorlamayı kaçırabilirsiniz
Lütfen orijinal metni okuyun, Öne çıkan okumamıza göz atın
