Yeni ev işlemleri tarihin en düşükleri ve ikinci el ev işlemleri donuyor: Gerçek çok mu zor? Gelecekteki intikam toparlanması mı? Gayrimenkul sektörünün veri yorumlamasının altı boyutu
Her muhabir: Peritectic
Şubat ayında, ulusal emlak piyasası cirosu rekor düşük seviyeye ulaştı.
Wuhan, Ningbo vb. Şubatta yeni ev satılmadı.
Wuhan, Wuxi ve Hangzhou'nun Şubat ayında ikinci el konut işlemleri yoktu.
Crane tarafından izlenen 27 önemli şehir arasında, Şubat ayındaki toplam işlem yalnızca 2,4 milyon metrekare oldu. Aydan aya düşüş% 83'e kadar yüksekti ve yıllık düşüş% 77 ile tarihteki en büyük düşüş oldu.
4 birinci kademe şehirdeki emlak piyasasının toplam işlem hacmi sadece 290.000 metrekaredir. Aylık bazda% 82 ve yıllık bazda% 73 düşüş gösterdi. Bunlar arasında Guangzhou en önemli düşüşü yaşadı.
Aynı zamanda inşaat sektörünün ticari faaliyet endeksi bir önceki aya göre 33,1 puan düştü ve bazı gayrimenkul şirketlerinin performansı% 80'den fazla düştü.
Bununla birlikte, birçok "aşırı zorluk" yaşamış olan gayrimenkul sektörü, hala çelişkili verilere sahip ve çekilir çekilmez hızla fırladı. gibi, Şubat ayında bazı emlak şirketlerinin satışları% 100'den fazla arttı; birinci kademe şehirlerin arazi devir ücretleri bir önceki yıla göre% 80 arttı ve Pekin ve Şangay defalarca rekorlar kırdı; toplamda 76 gayrimenkul hissesi maksimum% 30'dan fazla artışla yükseldi.
İnşaat sektörü ticari faaliyet endeksi bir önceki aya göre 33,1 puan düştü
2020'nin ilk resmi verileri olan İmalat Dışı Satın Alma Yöneticileri Endeksi (PMI), salgının inşaat sektörü üzerindeki etkisini ortaya koyuyor: inşaat sektörü ticari aktivite endeksi% 26,6 ve yeni sipariş endeksi bir önceki aya göre 33,1 puan düşüşle% 23,8 oldu. Ve yüzde 30 puan.
Salgın, kısa vadede, özellikle inşaat sektöründe üretim ve işletme faaliyetlerinin aniden yavaşlaması olmak üzere, çeşitli sektörlerin üretim ve işletme faaliyetlerini daha fazla etkilemiştir. İmalat dışı endeks serisinde, inşaat sektörü iş aktivite endeksi, yeni sipariş endeksi, çalışan endeksi ve iş faaliyet beklentisi endeksi hızla düştü ve genel düşüşü aşağı çekti.
Bununla birlikte, inşaat sektörü satış fiyatı endeksi, aksine, bir önceki aya göre yalnızca 1,3 puan düşüşle% 50,9'a gerileyerek% 50 "refah sınırını" korudu. ve İnşaat sektörünün iş faaliyet beklentisi endeksi% 51,8 olup kritik noktanın üzerinde kalarak ilgili firmaların sektörün toparlanmasına ve gelişmesine güven duyduklarını göstermektedir.
Yeni ev satışlarının ölçeği tarihteki en düşük seviyeye düştü
Bu yılın ilk iki ayında, yeni konut satışlarının ölçeği tarihteki en düşük seviyeye indi.
Kerui'ye göre, Şubat ayında ülke çapında 27 önemli şehirde yeni inşa edilen ticari konut binalarının yalnızca 2,4 milyon metrekaresi satıldı, bu bir önceki aya göre% 83 ve geçen yılın aynı dönemine göre% 77 düşüş gösterdi. Salgından büyük ölçüde etkilenen Wuhan, alıcıların ev satın alma konusundaki isteksizliği nedeniyle satış ofislerinin açılmasını kısıtladı, hatta şubat ayında sıfır işlem gerçekleşti.
Şubat ayında, Pekin, Şangay, Guangzhou ve Shenzhen'deki dört birinci sınıf şehirdeki toplam işlem hacmi, yıllık% 73 ve aylık% 82 düşüşle yalnızca 290.000 metrekare oldu; ikinci ve üçüncü sınıf şehirlerdeki toplam işlem hacmi, sırasıyla yıllık ve aylık% 78 ve% 84 düşüşle yaklaşık 2,11 milyon metrekare oldu. . 200.000 metrekareyi aşan işlem hacmine sahip Chengdu, Nanjing ve Zhengzhou dışında, çoğu şehrin işlem hacmi 100.000 metrekareden az.
Salgının etkisiyle neredeyse tüm emlak şirketleri kısa vadeli satış performansı üzerinde aşağı yönlü baskı ile karşı karşıya.
Mevcut verilere göre, Sunac Chinanın Şubat kontrat satışları yıllık% 33,17 düşüşle yaklaşık 12,21 milyar yuan; R&F Propertiesin Şubat öz sermaye sözleşmesi satışları yıllık% 58,68 ve aylık% 59,55 düşüşle 2,5 milyar yuan oldu; Rongxin China 2 Toplam aylık sözleşmeli satışlar yıllık bazda% 58.71 düşüşle ve aylık% 58.74 düşüşle yaklaşık 3.036 milyar yuan oldu; Beijing Capital Land, Şubat ayında yıllık ve aylık% 80'in üzerinde düşüşle yaklaşık 840 milyon yuan imzaladı.
Çin Bilimler Akademisi'ne göre, bu yılın ilk iki ayında, tüm kamplardaki emlak şirketlerinin ortalama satışları bir önceki yıla göre yaklaşık% 20 düşerken, Evergrande dışında ilk on konut şirketinin performansı geçen yılın aynı dönemine göre daha düşüktü.
İlk iki aydaki satışlar Geçen yıla göre 9'luk bir düşüşle on milyarı aşan 24 şirket var. Evergrande ve Vanke 80 milyar yuan'ı aştı ve Country Garden 70 milyar yuan'ı aştı.
Şubat ayında bir ayda İLK 100 emlak şirketi Satışlar bir önceki yıla göre% 38.66, aylık% 46.41 düştü. Şu anda, TOP100 emlak işletmeleri için eşik, geçen yılki 1,98 milyar yuan'dan% 16,7 düşüşle 1,65 milyar yuan'dır.
Veri kaynağı: Zhongzhi Akademisi
Ülkedeki birçok il ve şehirde çevrimdışı satış ofislerinin askıya alınması bağlamında, Evergrande çevrimiçi konut satın alma ve "ulusal% 25 indirim" ultra yüksek indirim promosyonları sundu. "Çevrimiçi ev satın alma" ve "% 25 indirim" gibi pazarlama önlemlerine güvenmek. Evergrandenin açıklamasına göre, Şubat kontrat satışları yıllık% 107.8 artışla 44.73 milyar yuan oldu.
Vanke, Fuzhou "5000 yuan kupon almak için 9,9 yuan" gibi çeşitli bölgesel projelerde farklı tercihli faaliyetlere sahiptir; Sunshine City% 2 ekstra indirimden, yönlendirme komisyonlarından vb. Yararlanmak için 5000 yuan depozito başlattı; Sunac 60'tan fazla şehirde başlatıldı " "Politikasına göz atmak için bir neden yok.
Aynı zamanda, emlak şirketleri, neredeyse ülke çapında birçok şehirde projeleri içeren çevrimiçi satış ofisleri veya canlı akışlı satış faaliyetleri başlattı. Country Garden "Phoenix Pass" ı açtı, Agile "Yajubao" yu açtı, Sunac "Happy Pass" ı yeniden başlattı ve hatta merkezi devlete ait China State Construction Real Estate bile "Building Pass" ı başlattı.
İkinci el konut işlemleri bir önceki yıla göre% 50'den fazla düştü
İkinci el konut piyasası da sert darbe aldı. İşlem ve kasetler aynı anda durgunlaşınca salgının konut fiyatları üzerindeki etkisi yavaş yavaş ortaya çıkmaya başladı.
2 Mart tarihli Sınai Menkul Kıymetler araştırma raporuna göre, 13 şehirde ikinci el konut işlemlerinin alanı Şubat ayında bir önceki yıla göre% 75 azaldı ve bu yılki kümülatif düşüş% 32 oldu. onların arasında, Şubat ayı boyunca Wuxi ve Hangzhou'da 0 ikinci el konut işlemleri Chengdu, 2019'daki aylık ortalama 10.000 birim ile keskin bir tezat oluşturan 1.000 birim ticareti yaptı.
Shell Araştırma Enstitüsü'nün verilerine göre Wuhan Lianjia'nın Şubat ayının tamamı için hiçbir işlemi olmadı ve 18 şehrin işlem hacmi Ocak'tan Şubat'a yıllık% 55 düştü. Ancak piyasa katılımcıları, Black Swan olayı nedeniyle ev alımlarına yönelik talebin ortadan kalkmayacağına inanıyor.
Shell, çeşitli bölgelerde kademeli olarak çalışmaya yeniden başlaması ve çeşitli bölgelerde olumlu politikaların desteğiyle, salgın sona erdikten sonra yoğun bir talebin serbest bırakılacağını umuyor. Bu durumda, yeni arzın salgın öncesi seviyeye dönmesinin daha uzun süreceği beklenmektedir ancak salgından etkilenen iyileşme kapsamı ve hızında belirli farklılıklar vardır ve gelecekte her şehirde arz ve talepte kısa vadeli değişiklikler olacak, ancak değişmeyecektir. Uzun vadeli arz ve talep eğilimleri.
Yüz Şehir'de konut fiyatları bir önceki yıla göre% 3'ün üzerinde arttı
Emlak şirketleri aktif olarak "hacim için fiyatın yerini aldı" ve ülke genelinde konut fiyatları yapısal kısa vadeli bir düşüş yaşadı. Çin Emlak Endeksi Sistemi Yüz Şehir Fiyat Endeksi'ne göre, Şubat ayında ülke genelinde 100 şehirde yeni konutların ortalama fiyatı bir önceki aya göre% 0,24 düşüşle 15.173 yuan oldu.
100 şehir arasında 26 şehir aylık bazda yükseldi, 72 şehir aylık bazda düştü ve 2 şehir bir önceki aya göre değişmedi. Bir önceki aya göre yükselen şehir sayısı 36 azaldı, düşen şehir sayısı 38 arttı, 4 ilde% 1,0'dan fazla düşüş oldu.
Bir önceki aya göre fiyat artışı olan 26 şehir arasında Rizhao, Dongguan ve Nantong sırasıyla% 0,51,% 0,48 ve% 0,42 ile en yüksek büyüme oranlarına sahipken; Ganzhou, Yancheng, Shenzhen, Yinchuan, Yangzhou, Jiaxing ve Liuzhou% 0,1 ile% 0,3 arttı Arasında; Lianyungang, Suqian ve diğer 14 şehir% 0,1 (dahil) içinde yükseldi. Jinhua ve Ordos'taki yeni evlerin fiyatları bir önceki aya göre değişmedi.
Bir önceki aya göre düşen 72 şehir arasında, Hengshui, Weifang, Xinxiang ve Nanning% 1,0 ile% 1,5 arasında en büyük düşüşleri yaşarken; Taiyuan, Weihai, Foshan, Anshan, Beihai ve Zhuzhou% 0,8 ile% 1,0 arasında düştü; En az düşüşün yaşandığı 12 şehir% 0.1'lik düşüşle Wuxi ve Zhanjiang oldu.
buna rağmen, 100 şehrin ortalama fiyatı geçen yılın aynı dönemine göre hala% 3,05 arttı , Büyüme hızı bir önceki aya göre 0,34 puan daralarak piyasanın hala istikrar kazandığını gösteriyor.
Birinci kademe şehirlerde kara transfer ücretleri yıllık bazda% 80 arttı
Salgın altında, arazi piyasası farklılaşmadan geçti.
Zhongzhi Enstitüsü'ne göre, 300 şehirde toplam 1.364 arazi işlemi, bir önceki aya göre% 10 ve bir önceki yıla göre% 3 düşüş; 51.93 milyon metrekare işlem alanı, bir önceki aya göre% 2 azalma ve yıllık bazda% 9 düşüş. Bunlar arasında, konut arsası (dahil) bir önceki aya göre% 29 ve bir önceki yıla göre% 24, 14,92 milyon metrekarelik işlem alanı ise bir önceki aya göre% 33 ve bir önceki yıla göre% 20 azaldı. Toplam arazi devir ücreti, aylık% 16 düşüşle 239,2 milyar yuan oldu.
Birinci kademe şehirler, arz ve talebin aydan aya artmasıyla güçlü bir performans gösterdi; ikinci kademe şehirler önemli ölçüde soğudu ve hem hacim hem de fiyat düştü.
Özellikle, Şangay Şubat ayında 46 milyar yuan arazi satışıyla birinci sınıf şehirlere liderlik etti.
14 Şubat'ta, Çin Nakliye Konsorsiyumu, Şangay, Putuo Bölgesi, Hongqi Köyü'ndeki eski reform projesinin iki ticari ve konut parselinin rezerv fiyatıyla 1.413 milyar yuan'lık bir rezerv fiyatıyla "Fare Yılındaki ilk açık artırmayı" kazandı; Hong Kong Land, daha sonra 31 milyar yuan karşılığında Xuhui Giant'ı kazandı. Mac tarafından "Xuhui Binjiang Batı Şeria Finans Limanı" nın 28 parseli, anakaradaki toplam arazi fiyatı için bir çırpıda düştü.
Pekin, Şubat ayında 10 arazi işlemi ve arazi devir ücretlerinde 43.989 milyar yuan ile yakından takip etti. 25 Şubat'ta Haidian Northwest Wang komplosu, 72 turluk savaşın ardından China Resources + China Communications + Beike Construction Consortium tarafından alındı.İşlem fiyatı 7.6 milyar yuan idi ve prim oranı% 25.95'e kadar yükselerek son yıllarda yeni bir yükseliş gösterdi.
Bununla birlikte, ilk iki ayda Pekin'in toplam kara transfer fonları 67,3 milyar yuan olarak Şangay'ın 61,9 milyar yuan'ını aşarak ulusal şampiyon oldu.
Guangzhou ve Shenzhen ıssız kaldı. Guangzhou'daki konut arsası arz ve talebi bir önceki aya göre% 82 ve% 67 azaldı.Piyasaya giren konut arsası rezerv fiyatından satıldı ve toplam gelir yaklaşık 1.3 milyar yuan oldu, bir önceki aya göre yaklaşık% 90 düşüş. Bunların arasında, Baiyun Bölgesi, Jianggao Kasabasındaki arazi Logan Real Estate tarafından rezerv fiyatıyla teklif edildi ve bu ay en yüksek devir fiyatına sahip arazi oldu. Sadece Shenzhen'deki iki ticari ve ofis arazisi piyasaya girdi ve toplam 2 milyar yuan'dan fazla Nanshan Bölgesinde dağıtıldı.
İkinci kademe şehirlerdeki toplam arazi devir ücretleri, bir önceki aya göre% 40'tan fazla düştü. Üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki arz, bir önceki aya göre yaklaşık% 20 düştü , Hacim ve fiyat düştü ve prim oranı bir önceki aya göre 5 puan düştü.
Önde gelen emlak şirketleri, birinci ve ikinci kademe şehirlerde arazi piyasasında iyi performans göstermiştir. Bu yılın Ocak ayından Şubat ayına kadar, TOP3 emlak şirketlerinin satın aldığı toplam arazi miktarı 2019'un aynı dönemine göre% 19,8, TOP50 gayrimenkul şirketlerinin toplam tutarı ise bir önceki yıla göre% 28 arttı. Şubat ayında tek bir ayda, TOP50 emlak işletmelerinin toplam arazi edinimi, aylık% 14,7 artışla 173,1 milyar yuan oldu; İlk 100 konut işletmesinin toplam arazi edinimi 198,4 milyar yuan, bir önceki yıla göre% 7,2 artış ve aylık% 21,6 düşüş oldu.
Arazi edinim miktarı açısından, Hong Kong Land, Greentown China ve China Resources Land, bu yılın ilk iki ayında ilk üçe girdi. Hongkong Land 31,8 milyar yuan ile ilk sırada yer aldı; Greentown Çin 26,8 milyar yuan ile ikinci sırada yer aldı ve arazi edinimlerindeki ivme keskin bir şekilde arttı; China Resources Land 14 milyar yuan ile üçüncü sırada yer aldı.
TOP10 şirketleri, Ocak ayından Şubat ayına kadar 141,3 milyar yuan arazi satın aldı. İLK 50 şirketin% 49,4'ünü oluşturdu, Önde gelen emlak şirketlerinin arazi kaynakları edinme konusunda hiç bir avantajı yok. Greentown, Pekin, Tianjin, Dalian, Chengdu ve diğer şehirlerde arazi edinerek olağanüstü bir performans gösterdi ve sonuçlar özellikle göz kamaştırıcıydı.
76 gayrimenkul hisseleri yükseldi
Gayrimenkul şirketleri sermaye piyasasında farklı bir atmosfer sergiliyor. 3 Şubat'ta açılan pazarın ardından toplu bir düşüş yaşandı Xueqiu'ya göre, A paylı gayrimenkul geliştirme sektöründeki 120 ilgili hissenin tamamı o gün en fazla% 10,14 düşüşle düştü ve sadece 9 hisse% 9'un altına düştü.
Ancak daha sonra A hisseli gayrimenkul hisse senetleri bir Jedi karşı saldırısı düzenledi.Emlak şirketleri tarafından çevrimiçi pazarlamanın normalleşmesi ve yerel politikaların teşvik edilmesiyle, piyasa güveni güçlü bir şekilde yeniden sağlandı.
Şubat ayında gayrimenkul hisselerinin yükseliş ve düşüş listesine bakıldığında, borsaya kote 100 gayrimenkul şirketinin ortalama hisse fiyatı Şubat ayında% 4,28 arttı. Bunlardan 76 gayrimenkul hissesi yükseldi, 2'si değişmeden kaldı ve 22'si düştü.
Şubat ayındaki en büyük kümülatif artış olan Zhongtian Financial% 31,28'e ulaştı H hissesi Gemdale Commercial Properties ve Sunshine City sırasıyla% 27.77 ve% 24.18 artarken, hisse fiyatları% 20'den fazla yükselen tek gayrimenkul şirketi ve% 10 artışla 21 gayrimenkul şirketi bulunuyor.
Şu anda gayrimenkul sektörü son yıllarda en uzlaşmacı politikayı başlatıyor, temeller çeşitli nedenlerden dolayı zayıf olsa da, salgının temeller üzerindeki etkisi varlık fiyatlarına da yansımış ve bu politikanın ileride sektör refahına gelişmesi beklenmektedir. Etkili bir şekilde geliştirilebilir ve gayrimenkul işletmelerinin gelecekteki endüstri geliri, karı ve nakit akışı beklentisi daha olumlu olacaktır.
Çin Sosyal Bilimler Akademisi Finansal Strateji Araştırma Enstitüsü'nün konut büyük veri araştırma ekibi, "China Housing Big Data Analysis Report (Anti-epidemic Special)" 'da, gayrimenkul sektörünün, uzun vadeli politika kontrolü ve sık sık, son derece döngüsel ve değişken bir endüstri olduğu yönünde bir tahmin yaptı. Piyasa dalgalanmaları gayrimenkul sektörüne belirli bir tampon kapasite sağlar.
Muhabirin Notları " Son derece zor "sonra
Şubat ayındaki konut piyasası, salgın altındaki Çin emlak piyasası tarihindeki en kötü ayı yaşadı.
Arz durgunlaştı ve talep dondu Birinci kademe şehirlerin işlem hacmi% 80'den fazla düştü ve 2008'de mali kriz patlak verdiğinde bile birçok şehirde sıfır işlem yapıldı. Halsiz veriler, insanların emlak piyasasının geleceği hakkında endişelerini ve spekülasyonlarını tetikledi.Bazı insanlar kesin bir şekilde düşüşe geçti, ancak daha fazla insan misilleme amaçlı bir toparlanmanın gelişinin ancak salgından sonra olacağına inanıyor.
İşe tam olarak yeniden başlamak için bir zaman çizelgesi yok. Yüksek kaldıraçlı emlak şirketleri yönetim maliyetleri ve yüksek faiz giderleri ile boğulmuş durumda. Yılın ilk yarısındaki borç vadesi, zaten büyük işletme baskısıyla karşı karşıya olan emlak şirketlerinin "yaşam" konusunu düşünmelerine neden oldu.
Bununla birlikte, kriz her zaman yeni bir modelin doğuşunun zemini olmuştur.Çevrimiçi ev satışları ve VR izleme "son çare" yöntemleridir, ancak gelecekteki gayrimenkul satışlarının önemli bir eğilimi haline gelmiştir.
Neyse ki, arazi piyasası toparlanmada başı çekmiştir.Kapıların aniden açılması karşısında, emlak şirketleri rasyonel yatırım ve genişleme konusunda hala "kan kapıyor", gelecekteki performans dönüşümü umudu için yarışıyor.
Bir kez daha "aşırı zor" ve bir kez daha değişim için bir fırsat.
Görsel: Zhang Weiwei Dizgi: Chen Mengyu Zheng Zhi
Günlük ekonomi haberleri
