Kara kralını sık sık biçmek, Rongxin ne tür "borç becerileri" gizler?
Nanjing'de sonbaharın başlarında hava hala biraz sıcaktı.
8 Eylül'de Nanjing'deki Xianlin Gölü kıyısında serin bir rüzgar esmedi ve "International Finance News" muhabiri yürürken tamamen ıslandı.
Muhabirin önündeki duvarın içinde yoğun bir şantiye var ve iş kepi takan personel ekskavatörü düzenli bir şekilde çalıştırıyor.
Bu toprak parçasını küçümsemeyin. İşçilerin her teri bin dolar değerinde olabilir, çünkü burası Nanjing Xianlin bloğundaki en pahalı arazi ve tamamen "toprak kralı".
1
Kara kralının utancı
Nanjing Xianlin Gölü NO.2016G58 olarak adlandırılan bu arazi parçası, Eylül 2016'da 5,8 milyar yuan gibi çok yüksek bir fiyatla Rongxin Company tarafından kazanıldı ve Haziran 2018'de tamamlanması bekleniyor. Şu anda, bu arazinin çoğu hala kuruluş aşamasındadır ve tahmini tamamlanma süresine sadece bir yıldan az bir süre kalmıştır.
Rongxin Xianlin projesi şu anda sorunsuz bir şekilde ilerlemesine rağmen, endüstrinin bu konudaki endişeleri tamamlanma tarihi yaklaştıkça artmaya devam etti.
Nanjing, Xianlin Gölü 2016 G58 arsasının durumu
"International Finance News" den bir muhabir, arsa yakınındaki işletmeleri ve birkaç satış ofisini rastgele ziyaret etti ve sonuçlar oldukça tutarlıydı: şu anda, yakındaki evin fiyatı metrekare başına 30.000 yuan'a yakın.
Başlangıçta, Rongxin bu arsanın ortalama taban fiyatını 24.597 yuan / metrekare kadar yüksek kazandı ve bu, mevcut arsanın yakınında 5.000 yuan / metrekare olan ortalama satış fiyatından sadece daha düşük.
Nanjing emlak piyasasında sınırlı satış ve fiyat kısıtlamaları durumunda, Rongxin Nanjing Diwang Projesi pazar ve politikanın ikili zorluklarıyla karşı karşıya kalacak.
Muhabir, ortalama emlak fiyatı hakkında daha doğru veriler elde etmek için, danışma için Nanjing, Qixia Bölgesi'ndeki Lianjia'nın konut acentesine geldi (Not: Qixia Bölgesi, Xianlin Göller Bölgesi'ni içerir).
Bir satış görevlisi, Lianjianın dahili istatistiklerini çıkardı ve muhabire şunları söyledi: "Bahsettiğiniz arazi parçasının yakınındaki gayrimenkul (Nanjing Xianlin Gölü No. 2016G58 arsa) esas olarak Hi-Tech Rongjing, Jindi Lake City Artland, Wanda Mao ve Xincheng Xiangyue Lanshan, vs., ancak şu anda satışta yeni ev yok. "Ardından, satış elemanı, gazetecilerle iletişim sürecinde, Eylül 2016 civarında, Xianlin Gölü bölgesindeki yeni evlerin ortalama fiyatının yaklaşık 27.500 yuan olduğunu açıkladı. Metrekare şimdi metrekare başına yaklaşık 30.000 yuan'a yükseldi.
Peki, Xianlin Gölü'nün ev fiyatları bir yıl içinde ne kadar artacak?
Muhabir, "Çin Komünist Partisi Nanjing Belediye Komitesi ve Nanjing Belediye Halk Hükümeti'nin Arz Tarafı Yapısal Reformu Teşvik Etme Konusundaki Görüşleri" ne (bundan sonra "Görüşler" olarak anılacaktır) danışmış ve "ana şehrin altı bölgesi ile Jiangning ve Pukou'daki ticari konut projelerinin fiyat aralıklarına göre sınıflandırılmış ve yönlendirilmiş olduğunu" tespit etmiştir. Beyan edilen ortalama fiyat metrekare başına 20.000 yuan'dan az ise, yıllık artış% 12'den yüksek olmamalıdır; metrekare başına 20.000 ila 30.000 yuan için, yıllık artış% 10'dan fazla olmamalıdır; metrekare başına 30.000 yuan'ın üzerindekiler için, Yıllık artış% 8'den fazla olmamalıdır ".
Nanjing, Xianlin Gölü 2016 G58 arsasının durumu
"Görüşler" in kaba hesaplamasına göre, Haziran 2018'de tamamlanması beklenen Nanjing Xianlin Gölü parselinin NO.2016G58 ortalama satış fiyatının yaklaşık 33.000 yuan / metrekare olması gerektiği sonucuna varılabilir.
Nanjing Xianlin Gölü No. 2016G58 arsasının ortalama taban fiyatı metrekare başına 24,597 yuan'dır.Yani, Rongxin tarafından kazanılan Nanjing Xianlin kara kralının ortalama taban fiyatı yaklaşık ortalama satış fiyatını oluşturuyor. % 74.54.
Taban fiyat, satış fiyatının% 74,54'ünü oluşturuyorsa, ne kadar kar marjı kaldı?
Bir emlak danışmanlığı şirketinin çalışanı, isminin verilmesini istemeyen gazetecilere şu açıklamayı yaptı: "İstatistiklere göre,% 10 net karı olan bir gayrimenkul projesinin genel olarak satış fiyatının yaklaşık% 40'ı kadar bir taban fiyatı var." Uygulayıcılar tarafından sağlanan veriler doğrudur, bu nedenle Rongxin Nanjing Diwang Projesi'nin karı son derece yetersiz ve hatta zarar olacaktır.
"İmkansız değil." Yukarıda bahsedilen emlak danışmanlığı şirketinin uygulayıcıları gazetecilere "Genel olarak, emlak şirketleri ya maliyetleri düşürüyor ya da mülklerini kapatmayı seçiyor ve yeni bir konut fiyatı artış döngüleri turu bekliyor."
Ancak Rongxin, kazandığı Nanjing Xianlin Gölü'nün NO.2016G58 arsası konusunda iyimser.
Rongxin'in ilgili tarafları International Finance News muhabirine şunları vurguladı: "Nanjing hükümeti piyango sistemini destekliyor. Bu topraklar piyangodan kazanılıyor, bu yüzden toprak kralı değil."
Aynı zamanda Rongxin, bu projenin yerinin Xianlin University Town'ın uzun vadeli planlamasında olduğunu ve bölgenin gelecekte yüksek teknolojili bir endüstri parkına dönüştürüleceğini söyledi.
2
"Kara Kralı Hasat Makinası"
5.8 milyar yuan, Rongxin için ne ifade ediyor?
5.8 milyar yuan, Rongxin'in 2016'daki toplam arazi edinim maliyetinin onda birinden fazlası, yıllık sözleşme satışlarının yaklaşık dörtte biri ve son yıllardaki satışların maliyetinin (yani işletme maliyetleri) üçte ikisi.
5.8 milyar yuan, Rongxin için küçük bir miktar değil.
Öyle bile olsa, Rongxin "Kara Kralı" nı hasat edecek kadar parasız görünmüyor ve bu nedenle sektörde "Kara Kralı Biçerdöver" unvanına sahip.
Rongxin'in son "kara kralı" yolunun değerlendirmesini yapalım.
17 Ağustos 2016'da Rongxin, merkezi devlete ait teşebbüsün temsilcisi Poly, özel teşebbüslerin temsilcisi Sunac ve karma işletmelerin temsilcisi Vanke'nin de aralarında bulunduğu 17 gayrimenkul şirketini yenmek için 11 milyar yuan harcadı ve% 139'luk prim oranıyla Shanghai Jing'an Temple Zhongxing'i kazandı. Topluluğun kralı.
Şangay, Jing'an'daki (eski adıyla Zhabei Bölgesi) Zhongxing arsasının mevcut durumu
I.Dünya Savaşı'nda ünlendikten sonra, Rongxin sık sık takip etti.
23 Eylül 2016'da Rongxin, Nanjing, Jiangsu'daki Xianlin Gölü'nün 2016G58 numaralı kara kralını kazanmak için 5,8 milyar harcadı; 10 Mart 2017'de Rongxin, Fujian, Zhangzhou'daki 2017P01 arazisini toplam 1,6 milyar bedelle kazandı. 24 Mart'tan hemen sonra Rongxin, Zhejiang, Hangzhou'daki Xiaoshan 2017-1 arsasını ele geçirmek için 3,65 milyar yuan daha aldı.
Yıllık sözleşme satışı 24.639 milyar yuan ve satış maliyeti (işletme maliyeti) 9,07 milyar yuan olan Putian, Fujian'dan ortaya çıkan bölgesel bir emlak şirketi olan Rongxin, neden "bağlantılarını kaldırabilir"? 100 milyardan fazla satışı olan emlak şirketlerinin bile dikkatlice düşünmesi gereken "toprak kralı" nı arka arkaya kazandınız mı?
Bu sorunun cevabı, yükselmemiş ancak düşen iki borç oranında bir an için görülebilir.
3
İki borç oranı yükselmiyor ama düşüyor
Rongxin Diwang projesinin nihayetinde karlı olup olmadığına bakılmaksızın, çılgın arazi ediniminden sonra, borç platformunun gitgide yükseldiği tartışılmaz bir gerçektir.
2016 yılında, Rongxin'in yıllık sözleşmeli satışları 24.639 milyar yuan, 21 yeni arsa eklendi, ortalama arazi edinim maliyeti metrekare başına yaklaşık 12.963 yuan ve toplam arazi edinim maliyeti 48.446 milyar yuan idi. Tüm 2015 yılı boyunca, Rongxin'in yeni toprağı yoktu.
Bununla birlikte, muhabir, Rongxin'in 2016'da halka açıldığından bu yana çılgınca arazi satın almak için tahvil ihraç ettiğini ve borç-varlık oranının 2015 yerine yükselmediğini, ancak düştüğünü tespit etti.
2016'da, Rongxin'in aktif-pasif oranı 2015'teki% 247'den 149 puanlık keskin bir düşüşle% 98 oldu. Aynı zamanda, Rongxin'in 2016'daki aktif-pasif oranı 2015'e göre 8,76 puan düşüşle% 76,66 (aktif pasif oranı ile kelime farkı) oldu.
Aktif-pasif oranı ile aktif-pasif oranı arasındaki boşluk neden bu kadar büyük? Rongxin yoğun bir şekilde borç aldıktan sonra, iki borç oranı neden yükselmedi ama düştü? Spesifik analize bakalım.
Rongxinin yıllık raporu, aktif-pasif oranı hesaplama formülünün:
Dişli oranı = (toplam borçlanmalarla sınırlandırılmış nakit-nakit ve nakit benzerleri ve başlangıç vadesi üç aydan fazla olan vadeli mevduatlar) / toplam öz sermaye;
Borç-varlık oranını hesaplamak için daha popüler formül şudur:
Aktif pasif oranı = toplam pasifler / toplam aktifler = toplam pasifler / (toplam öz sermaye + toplam pasifler).
İki formülü karşılaştırdığımızda, iki borç oranının payının ve paydasının özel bileşiminin farklı olduğunu görmek zor değildir, bu nedenle boşluk büyüktür. Ayrıca, "toplam öz sermaye" iki borç oranının payda konumundadır. "Toplam öz sermaye" önemli ölçüde artarsa, iki borç oranının nihai değeri önemli ölçüde değişebilir.
2014 yılında, Rongxin'in toplam özkaynakları (yani, hissedarların toplam özkaynakları) yalnızca 1.029 milyar yuan idi; 2015 sonunda, toplam özkaynakları 2014'ten 5.073 milyar yuan'a dört katına çıktı. 2016 yılında, Rongxin'in toplam özkaynakları 23.089 milyar yuan'a yükseldi, bu da 2015'in yaklaşık dört katı.
Bu, Rongxin'in çılgınca borçlanmasının ve "aktif-pasif oranı" ile "aktif-pasif oranı" nın yükselmemesinin ancak düşmesinin sebebidir.
İsmini vermek istemeyen yeminli mali müşavir gazetecilere verdiği demeçte, "toplam özkaynak" önemli ölçüde artarsa ve artışın iki borç oranı hesaplama formülünün payındaki artışı aşması halinde, şirketin borcunun başarıyla "karşılanabileceğini" ve yüksek borçlu bir emlak şirketi haline gelebileceğini söyledi. Düşük maliyetli borç finansmanı için fırsatlar yaratın.
4
Ming hisse senedi gerçek borcu?
"International Finance News" den bir muhabir, saha ziyaretleri ve bir dizi profesyonelle yapılan görüşmeler sonucunda, her yıl artan Rongxin'in toplam öz sermayesinin "gerçek hisse senedi borcu" olabileceğini buldu.
Bunun, 2014'ten bu yana her yıl yükselen toplam öz sermaye nin belirli kaynaklarından analiz edilmesi gerekiyor.
Rongxin'in 2015 yıllık raporu, şirketin toplam öz sermayesinin, 2014'teki 1.029 milyar yuan'dan 4.044 milyar yuan'lık keskin bir artışla 5.073 milyar yuan olduğunu gösteriyor. Bunlar arasında, 1.648 milyar yuan, 4.044 milyar yuan artışın% 40.75'ine, yani neredeyse yarısına tekabül eden "kontrol gücü olmayan hissedarların sermaye enjeksiyonundan" geldi.
Rongxin'in 2015 yıllık raporu, 1.648 milyar yuan sermaye enjeksiyonunun Fujian Ou's Construction and Development Co., Ltd.'den (bundan böyle "Ou'nun İnşaatı" olarak anılacaktır) Rongxin'in% 49'u karşılığında Rongxin'in üç gayrimenkul projesine yatırım yapmak için geldiğini açıkladı.
Ve Ou Shi Jianshe adlı bu şirket, hissedarları Ou Guoyi, Ou Guoren ve Fujian Ou Shi Investment (Group) Co., Ltd. Ou Guoyi, Ou Guoren ve Rongxin'in gerçek kontrolörü Ou Zonghong, ailesidir ve Fujian Oushi Investment (Group) Co., Ltd., Ou Zonghongun ağabeyi Ou Zongjin'in endüstrisidir.
İsmini vermek istemeyen yukarıda adı geçen yeminli mali müşavir gazetecilere verdiği demeçte, sözde "gayrimenkul borcu" nun, projeyi öz sermaye finansmanı yapmak için kullanan, gelir ve özkaynak geri alım süresi üzerinde anlaşan ve alacaklının küçük bir hissedarı olarak projeye "hissedar kredisi" sağlayan gayrimenkul şirketlerini ifade ettiğini söyledi. , Genellikle mali raporunda pasiflere dahil edilmez.
2016 yılında Rongxin'in toplam öz sermayesinin belirli kaynaklarına baktığımızda, 23.089 milyar yuan toplam öz sermayenin% 36.68'ini oluşturan kontrol gücü olmayan paylardan başka bir sermaye enjeksiyonu olduğunu görebiliriz.
Bununla birlikte, Rongxin, 2016 yıllık raporunda bu kontrol dışı hissenin özel kaynağını açıklamadı.
Buna cevaben, muhabir Rongxin'i aradı ve kontrol gücü olmayan paylardan 2016 sermaye enjeksiyonunun 2015'teki ile aynı olup olmadığını sordu.
Rongxin muhabirlere şu yanıtı verdi: "2016'daki çok sayıda yeni proje nedeniyle, şirket Vanke, Sunac, Poly vb. Dahil diğer emlak şirketleriyle işbirliği yaptı, bu nedenle yeni kontrol dışı öz sermaye enjeksiyonunun çoğu bu şirketlerden geldi."
Ou Clan Construction 2016'da Rongxin'e sermaye enjekte etti mi?
Bu bağlamda Rongxin, özelliklerin belirsiz olduğunu ve varsa bile, sadece küçük bir kısmı olabileceğini söyledi.
Bununla birlikte, muhabir, danışmanlık bilgileri ve Rongxin Nanjing Xianlin G58'e yapılan saha ziyaretleri sonucunda, Öklid İnşaat'ın 2016'da Rongxin'e sermaye enjekte etmeye devam edeceğini tahmin ediyor.
Tianyan Çek'e göre, Ou İnşaat'ın yabancı yatırımlarından biri "Hemei (Shanghai) Gayrimenkul Geliştirme Co., Ltd." ve şubesi de Fujian Ou'nun İnşaat ve Geliştirme Ltd. Şti. Licheng Şubesi.
Rongxin Nanjing Xianlin'in G58 kara kralı, bu Hemei (Shanghai) Real Estate Development Co., Ltd. tarafından kazanıldı.
Ek olarak, Nanjing Xianlin G58'in inşaat çitinin üzerine basılan şirket adı Lilong Construction ve yönetici müdürü ve genel müdürü Ou Guofa'dır. Ou İnşaat'ın hissedarı Ou Guofa ve Ou Guoyi bir ailedir.
Bu şekilde, "toplam özkaynaktaki" önemli artışı anlamak zor değil.
Bu noktada, Rongxin'in 2015'teki toplam özsermayesi, Ou Clan Construction'dan 1.648 milyar yuan idi ve Ou Clan Construction'ın 2016'daki toplam özsermayesinin oranı hala belirsiz.
Bu bağlamda, Rongxin'in toplam öz sermayesine "su enjeksiyonunun" amacının borç oranını düşürmek olduğuna dair şüpheler var. İkincisi, bu birbiriyle ilişkili işlemler dizisi gerçek borç olasılığını ortaya çıkarabilir.
