2018'de "Canlı" diye bağıran Vanke nasıl oldu? Yıllık rapor verilerine bakıldığında, Vanke'nin 2018 performansı hala istikrarlı bir şekilde gelişiyor ve finansman avantajları öne çıkmaya devam ediyor. 2019'da Vanke, gayrimenkul geliştirmenin temel pazarını hala konsolide edecek çünkü hiçbir işletme bundan daha karlı olamaz.

Metin Düzenleyen Xiong Ying Xing Yun

2018 yılında emlak şirketinin "ağabeyi" Vanke, "nihai hedef olarak yaşamak" diye bağırarak piyasada büyük bir paniğe neden oldu.Bu kendinizi veya akranlarınızı endişelendiriyor mu?

Gizemin çözüldüğü 2018 yıllık raporunun yayınlanmasına kadar değildi. 2018'de Vanke'nin performansı, piyasa beklentileri doğrultusunda istikrarlı bir şekilde gelişmeye devam ediyor. Şirket, bir önceki yıla göre% 14.5 artışla 606.95 milyar yuan sözleşmeli satış tamamladı; öz sermaye net karı ise yıllık% 20.4 artışla 33.77 milyar yuan oldu. Satış marjı açısından 2012'den beri yeni bir yükseliş kaydetti.

"Canlı" sloganını atan Vanke, aslında yaşıyor ve iyi durumda.

Vanke'nin yönetim kurulu başkanı Yu Liang, 26 Mart'taki performans konferansında ilk kez kamuoyuna yanıt verdi ve Vanke'ye "yaşamak için" dedi, "Vanke kriz duygusu olan bir şirkettir."

Vanke, Wang Shi döneminin dönüm noktası teorisinden Yu Liang'ın 2012'de gayrimenkul gümüş çağından ilk sözüne kadar her zaman ihtiyatlı davrandı. Gümüş Çağ'daki Vanke, dönüşümde liderlik etmeyi amaçlamaktadır ve hala öncü dönemdedir. Şiddetli rekabete yanıt olarak, 2019'daki China Vanke, temel pazarın konsolide edilmesini gerektiriyor.

01

Yaşayamaz mı?

Vanke'nin "canlı" ifadesi, 2018'de tüm emlak piyasasında anahtar kelime haline geldi.

"Hayatta kalmayı" hedefleyen Yu Liang, temelleri pekiştirmek ve iyileştirmek için belirli bir iş "yakınsama" ve "odaklanma" kurmaya başladı ve her bir iş birimini teşvik etmek için mantıksal ana hat olarak "stratejik inceleme-iş tarama-organizasyonel yeniden yapılandırma-personel eşleştirme" yi kullanmaya başladı Değişiklik.

Finansal rapor verilerinden, 2018'deki gayrimenkul gelişimi hala Vanke'nin gelirinin mutlak motoru. Vanke'nin yıllık işletme geliri 297.68 milyar yuan ve borsada işlem gören şirketlerin hissedarlarına atfedilen net kar, sırasıyla yıllık% 22.6 ve% 20.4 artışla 33.77 milyar yuan oldu.

Bunlar arasında, gayrimenkul Vanke'nin işletme gelirinin% 95,6'sına katkıda bulundu ve işletme kar marjı bir önceki yıla göre 3,88 puan artışla% 29,69'a ulaştı ve bu da son sekiz yılın yeni bir zirvesi.

Her ne kadar Vanke karamsar bir şekilde, gelirinin ve net kârının istikrarlı büyümesine bakılırsa, kendisine "yaşa" demesine rağmen, Vanke sadece hayatta değil, aynı zamanda iyi durumda.

2018 yılında Vanke, bir önceki yıla göre% 10,7 artışla 21.914 milyon metrekarelik bir yerleşim alanına ulaştı; 284.62 milyar yuan, yıllık% 22.1 artışla yerleşim geliri gerçekleştirdi. Buna ek olarak, ortalama yerleşim fiyatı, 2017'ye göre metrekare başına 1.223 RMB artışla metrekare başına 12.988 RMB oldu.

2018 yıl sonu itibarıyla Vanke'nin konsolide beyannamesi kapsamında tamamlanmayan ve kapatılan 37.102 milyon metrekare satılmış kaynak bulunmaktadır. Toplam sözleşme tutarı bir önceki yılın sonuna göre sırasıyla% 25,2 ve% 28,1 artışla yaklaşık 530,71 milyar yuan olarak gerçekleşerek 2019 performans artışının temelini atmıştır.

2018 yılında, Vanke'nin emlak işinin takas brüt kar marjı, bir önceki yıla göre 3,9 puanlık bir artışla% 29,7 ve 2010'dan bu yana yeni bir yükseliş olarak gerçekleşti.

Bununla birlikte, 2018'deki yeni yüksek brüt kar marjı, net kârın her zamanki gibi hızlı büyümesini sağlamadı. Bunun arkasında münferit şehirlerdeki emlak piyasasının ayarlanması vardır Dönem boyunca, Vanke envanter amortisman rezervlerinde 2.31 milyar yuan çekmiş, bu da ana babaya atfedilebilir net karı 600 milyon yuan etkilemiştir. 2017'nin sonunda, Vanke'nin stok fiyatı düşüş rezervleri yalnızca 1,613 milyar yuan idi.

02

Finansman becerileri, sorumlulukları kontrol etme

Bir grup radikal gayrimenkul şirketinin yüksek borç oranları ve yüksek finansman maliyetlerinden muzdarip olduğu 2018 yılında, "ağabey" Vanke dünyayla gurur duymaya devam etti ve bu da Vanke'nin dönüşümü için önemli bir destek oldu.

2018 sonu itibarı ile Vanke'nin net dişli oranı yıl başından itibaren 22,1 puan artarak% 30,9'a yükseldi. 2017'den itibaren keskin bir şekilde toparlansa da, yine de sektör ortalamasının çok altında.

Çoğu gayrimenkul şirketinin önceden borç olarak alınmış daha fazla hesabı olduğundan, net borç oranı, bir gayrimenkul şirketinin sermaye zincirinin güvenlik durumunu ve kaldıraç kullanımını daha nesnel bir şekilde yansıtabilir.

2017 yılında borsaya kote gayrimenkul şirketlerinin genel ortalama net borç oranı% 79,43'e ulaşırken, istikrarıyla tanınan Longfor bile net borç oranını% 50 civarında tuttu. Net borç oranı% 30'un altında olan emlak şirketlerinde Vanke'nin mutlak bir avantaja sahip olduğuna şüphe yok.

Net vites oranı 2018'de toparlandı, bunun arkasında Vanke'nin faiz getiren borcundaki artış vardı.

Vanke'nin faiz getiren borçlarına uzun vadeli borçlar hakimdir. Faiz taşıyan borçlar Kısa ve orta vadeli krediler ve faizli borçlar bir yıl içinde vadesi dolacak toplam 93.18 milyar RMB,% 35.7'ye tekabül ediyor. Bununla birlikte, 2018 sonu itibariyle Vanke, 188,4 milyar RMB tutarında parasal fon tuttu ve bu, bir yıl içinde ödenmesi gereken cari borçlarının toplamından çok daha yüksek.

2018'de gayrimenkul finansman kanalları sıkılaştırıldı ve finansman maliyetleri yükseldi. Bazı emlak şirketleri yurtdışında yüksek faiz oranlarıyla tahvil ihraç etmek zorunda kaldı. Vanke'nin finansal avantajları ve genel finansman maliyetleri emsalleri "kıskandırdı". Yıllık raporda, şirket tahvillerinin finansman maliyetinin 2018'de% 2,50-% 5,35 olduğu açıklandı.

03

630 milyar yuan getiri hedefi

"630 milyar geri dönüş hedefine ulaşılmazsa, tüm işlerimiz durdurulabilir."

Veriler sadece 2018'de, Eylül ayında Vanke Güney Bölgesi'nin aylık düzenli toplantısında Yu Liang'ın "630 milyarlık geri dönüş hedefi tüm işletmelerin başlangıç noktası, temeli ve garantisidir" dediğini gösteriyor. 2018'in dörtte üçü 630 milyarı geçmişti. Yuan ödemesinin yarısı tamamlanmadı.

Emlak kışında emlak şirketlerinin nakit akışı can damarıdır ve satış getirisi en büyük önceliktir.

2018 ortası raporunda Vanke, şu anki getiri oranının% 93 olduğunu belirtti. 2018 mali raporunda Vanke, ödeme tahsilatını açıklamadı.

2018 yılında Vanke, sırasıyla% 12,3 ve% 14,5 artışla 40.377 milyon metrekare satış alanı ve 606.95 milyar yuan satış tutarı elde etti. Ayrıca Vanke'nin 28 ildeki satışları 2018'de 10 milyarı aşarak 24 ilde satışlarda birinci oldu.

Daha önce, medya Vanke'nin 2019 için geri dönüş hedefinin 2018'e göre 30 milyar yuan düşüşle 600 milyar yuan olarak belirlendiğini bildirdi. Bu performans konferansında Vanke Operasyon Direktörü Zhang Xu, ilgili sorulara doğrudan yanıt vermedi. Kayıpları kontrol edin ve envanteri makul bir oranda tutun. "Her gün bir ev satmak için iyi bir gün ve her gün evi satmak zorundasınız."

Yu Liang, satış tahsilatını o kadar önemli görüyor ki bu, Vanke'nin arazi edinimi "küçük abaküs" ile yakından ilgili olabilir.

Vanke, yıllık raporunda, satışlardaki yavaşlama nedeniyle şirketlerin arazi edinme konusunda daha temkinli davrandıklarını, toplam arazi prim oranının düştüğünü ve satılamayan ihaleler olgusunun arttığını belirtti. Çin Endeksi Araştırma Enstitüsü'nün istatistiklerine göre, 2018 yılında ülke genelinde 300 şehirdeki konut arsalarının ortalama işlem fiyatı bir önceki yıla göre% 7 düştü; Konut arazileri için ortalama prim oranı 2017'ye göre 19 puan düşüşle% 15 oldu.

Bu aynı zamanda arazi edinme maliyetinin şu anda nispeten düşük olduğu anlamına gelir.

2018 yılında Vanke, bir yandan arazi ediniminde temkinli davranırken, diğer yandan birleşme ve devralma gibi çeşitlendirilmiş yöntemlerle talebi karşılamaya ve arazi borsasında işbirliği fırsatlarından yararlanmaya daha fazla önem verdi. 2018'in üçüncü çeyreğinde Vanke, China Fortune'un beş proje şirketinin öz sermayesinin bir kısmını 3,2 milyar yuan karşılığında satın alarak, Jiakai Şehri altında 355 milyon yuan karşılığında beş gayrimenkul projesi satın alarak ve birçok kez HNA'nın projelerini almaya çalışarak sık sık adımlar attı.

2018 yılında Vanke, yaklaşık 24,9 milyon metrekare öz sermaye planlı inşaat alanı ve yaklaşık 46,81 milyon metrekare planlanan toplam inşaat alanı ile 227 yeni geliştirme projesi ekledi.

2018'de Vanke, arazi edinimi için 2017'ye göre çok daha az para harcadı. 2017'de toplam öz kaynak arazi fiyatı yaklaşık 218,89 milyar yuan idi. 2018'de toplam öz kaynak arazi fiyatı ve kapsamlı yenileme maliyetleri 135,14 milyar yuan'a düştü. Ancak para bıçak için harcandı. 2018'de 2017'ye göre 11 yeni proje daha vardı ve planlanan toplam inşaat alanı neredeyse aynıydı.

Vanke bunu gerçek eylemlerle kanıtladı Vanke'nin ne dediğine bakmayın, Vanke'nin ne yaptığına bakın.

04

Baoneng Retreat

2018'de Vanke kendini kurtarıyordu ve "yabancılar" ayrılıyordu.

"Kapıda barbar" Yao Zhenhua, Nisan 2018'de hisselerini azaltmaya başladı. O zamandan beri, Baoneng Departmanı Vanke'nin hissedarlığının hayranı oldu. 2018 yıllık raporunun "Lushan'ın gerçek yüzü" ifşa edilinceye kadar açıklanmadı.

2018 sonu itibariyle, Baoneng Jushenghua ve uyumlu tarafları, şirketin toplam hisselerinin% 14.67'sini oluşturan toplam 1.62 milyar Vanke A hissesine sahipti.

2018'in başlarında, Liu Shuwei, Vanke'nin bağımsız bir yöneticisi olarak "Çin Menkul Kıymetler Düzenleme Komisyonu ve Başkan Liu Shiyu'ya Mektup" yayınladı. Bu mektup, Baoneng'in Vanke sahipliğini azaltmaya başlaması için "sigorta" dır. İlgili mevzuata göre 1 defadan fazla kaldıraç oranına sahip hisse senedi varlık yönetimi planları vade sonunda tasfiye edilmelidir ve yenilenemez.

2015 yılında Baoneng Departmanı, Vanke'nin en büyük hissedarı olmak için 24 milyar yuan harcadı ve Wanbao için savaş başladı. Daha sonra Baoneng, holdinglerini birkaç kez artırdıktan sonra Vanke'nin toplam özsermayesinin% 25,4'üne sahip oldu.

Nisan 2018'den itibaren Vanke A, Baoneng Jushenghua tarafından tutulan dokuz varlık yönetimi planının tamamen tasfiye edileceğini belirten bir duyuru yayınladı. Eylül ayına kadar, beş aylık tutma azaltma operasyonunun sona ermesinden şüphelenildi ve dokuz varlık planının toplamı yaklaşık 27.4 milyar yuan idi.

Vankenin temettüleri de bu sefer rekor seviyeye ulaştı. Temettü dağıtım planına göre, Vankenin 2018 için nakit temettü yaklaşık 11,81 milyar yuan idi. 2018 sonunda şirketin toplam hisse sayısına dayalı olarak, her 10 hisse için 10,7 yuan (vergi dahil) nakit temettü dağıtıldı. Bu hesaplamaya göre patron Yao, vergi öncesi temettü olarak 1,7 milyar yuan'dan fazla alacak.

05

2019 için Anahtar Kelimeler: Temel diski konsolide edin

Yıllık raporun başında hissedarlara yazdığı mektupta Vanke, Yu Liang'ın 2012'de başlattığı gayrimenkulün "Gümüş Çağı" nı hatırladı.

Gümüş çağı, hızlı tek taraflı emlak piyasası büyümesi ve bir bütün olarak endüstrinin hızlı genişlemesi döneminin sona erdiği ve yoğun rekabet ile düşük hata toleransı çağına gireceği anlamına geliyor. Görkemli altın çağına benzemese de bronz çağından daha iyidir.

Vanke ve Yu Liang tarafından yapılan birçok açıklamaya bakılırsa, bir yandan Vanke'nin dönüşümü zorunludur. Gümüş Çağı'nda dönüşümü başlatmak için bolca zaman olacak ve Bronz Çağı'na kadar beklemek için çok geç olacak.

Vanke, 2012 yılında "Kentsel Destekleyici Hizmet Sağlayıcı" stratejisini resmi olarak ortaya koymuş, 2018 yılında "Kentsel ve Kırsal Yapı ve Yaşam Hizmet Sağlayıcılığı" na yükseltilmiş ve kademeli olarak şekillenmiştir. 2018 mali raporu, Vanke Property Services'in yıllık% 33 artışla yıllık 9,8 milyar yuan gelir elde ettiğini; uzun vadeli kiralık dairelerin 35 büyük şehri kapsadığını, kümülatif açılışı 60.000'den fazla olduğunu ve 6 aydan uzun süren projelerin ortalama doluluk oranının yaklaşık 92 olduğunu gösteriyor. %.

Ancak Yu Liang, "Bugünün Vanke'ini yeniden inşa etmek için en az altı yüz milyar düzeyli işletmenin kurulması gerekiyor" dedi. Vankenin dönüşümüne dahil olan bu işletmeler şu anda yalnızca küçük bir miktar para kazanabilirler. "Herkes ölçek, hız, kâr vb. İçinde. Çeşitliliği ölçmek için yeterli olmayabileceğini düşünüyorum. "

Öte yandan, "emlak işi çok karlı, daha karlı bir iş bulmayı beklemeyin." Bu arka plana karşın, Vanke'nin 2019'daki anahtar kelimeleri hala sabit.

Yu Liang'in görüşüne göre, geçmişten bugüne, önümüzdeki 10 yıla kadar, geliştirme işi Vanke'nin temel pazarı olacak ve önümüzdeki 10 yıl içinde Vanke'nin ana gelirini, karını ve nakit akışını destekleyecektir.

Vanke, ancak sağlam bir temel arayarak, dalları ve yaprakları daha iyi yayabilir.

Daha eğlenceli sermaye hikayeleri keşfetmek istiyorsanız, halka açık hesap piyasasına da dikkat edebilirsiniz (ID: ishijie2018)

Alipay iki yıldır Japonya'da, buradaki nakitsiz toplum ne kadar uzakta?

Gerçekten "oynanabilir bir film" başlatın! En ünlü Çinli oyuncular bir kez daha küresel oyuncuları şaşırttı

Üç yeni duruş, yeni bir kamera deneyimi sağlar ve yapay zekaya sahip Color OS 5.0 vazgeçilmezdir

Ligde 9 galibiyet ve 1 mağlubiyet birinci sırada Yerli oyuncular Guangsha'nın hayallerini gerçekleştirmesine yardımcı olabilir!

Yan Zhenqingin kan ve gözyaşlarıyla yazılmış orijinal çalışması, on yıl boyunca mühürlenmiş, ortaya çıkar çıkmaz Japonya'ya mı ödünç verildi?

Neden daha fazla insan fabrikada çalışmak istemiyor?

IBM, insanlar ve makineler arasındaki ilişkiyi ifade etmek için kullanmak isteyen ilk yazı tipi setini piyasaya sürdü

Biçmeyi ağaç kesmeye mi dönüştürün? Guangrong bu sefer benzersiz bir "Wushuang" oyunu yaptı

Xiaomi, 999 yuan, Redmi S2: Snapdragon 625 + 16 milyondan başlayan bir ulusal kameralı telefon yayınladı

Nazikçe söz verildi, ancak meslektaşları tarafından kullanıldı. Qingpu'da bir adam, iki yıl içinde bir milyon yuan'dan fazla dolandırıldı.

Domuz Yılı Bahar Şenliği Gala Programı çıktı mı? Nasıl bu kadar hızlı olabilir!

Alipay iki yıldır Japonya'da, buradaki nakitsiz toplum ne kadar uzakta?