Li Tie: Gayrimenkul sorunlarının çözümü alanı genişletiyor
Çin ekonomisi, fırsatların ve zorlukların ortasında inişli çıkışlı ve istikrarlı bir yıl geçirdi. 2018 yılının sonunda özel ekonomi "spot ışığı" altına girdi ve tüm toplumun ilgi odağı haline geldi. Yılın ortasında "özel ekonomiden çıkış teorisi" çok yaygındı ve yıl sonunda düzenlenen bir sempozyum özel işletmelerin ideolojik sisini temizledi.
1 Kasım'da Çin Komünist Partisi Merkez Komitesi Genel Sekreteri, Devlet Konseyi Başkanı ve Merkezi Askeri Komisyon Başkanı Xi Jinping, özel bir girişim sempozyumunda Çin'in özel ekonomisinin sadece büyüyebileceğini, zayıflamayacağını ve sadece "piyasayı terk edemeyeceğini", daha geniş bir aşamaya geçmesi gerektiğini söyledi. Daha sonra, çeşitli departmanlar ve yerel yönetimler özel işletmelere yardım etmek için acele ettiler, finansman ve politikalar el ele gitti, özel işletmeler zor ortamda umut uyandırdı. Bu yıl 40. reform ve açılma yılıdır, söylendiği gibi, Çin'in 40 yıllık ekonomik görünümü muazzam değişimler geçirdi, ancak aynı zamanda özel ekonominin muhteşem gelişiminin de tarihidir.
Özel ekonomiye ek olarak, 2018 yılında konut fiyatlarındaki hızlı yükseliş kontrol altına alınmaya devam etti, finans istikrarını korudu ve indirimler daha da ileri gitti.Geleneksel ekonomi ve yeni ekonomi hala büyük potansiyel gösterdi. 2018 bitmek üzere ve 2019 aniden gelecek ... Önümüzdeki yıl özel ekonomi nasıl gelişecek ve Çin ekonomisi nereye gidecek?
Pekin Haber Ekonomi ve Enformasyon Departmanı her zamanki gibi yıllık dev "Watch 2019 New Voice" u başlatarak en iyi yerli ekonomistleri, girişimcileri ve yetkilileri özel işletmeler hakkında konuşmaya ve Çin ekonomisi hakkında sorular sormaya davet etti.
2 Kasım'da, Ulusal Kalkınma ve Reform Komisyonu'nun Kentsel ve Küçük Şehir Merkezi baş ekonomisti Li Tie.
Beijing News muhabiri Pu Feng'in fotoğrafı
Harika manzaralar:
1. Alanın genişletilmesi, Çin emlak piyasasının sorunlarını çözmenin önemli bir yoludur ve bu, merkezi hükümetin koordinasyon için yeterli makro-kontrol yeteneklerine sahip olmasını gerektirir.
2. Çeşitli idari kısıtlama politikaları emlak işletmeleri üzerinde belirli bir baskı yarattı, ancak Çin'in emlak piyasası hala büyük bir gelişme potansiyeline ve büyüme için alana sahip.
3. Emlak iyi bir kart ama henüz kullanmadık Reformlar bu kartın canlılığını ve potansiyelini açığa çıkarabilir.
2018'de gayrimenkul hala halkın ilgisini çeken en popüler konulardan biri ve piyasadaki herhangi bir kargaşa hararetli tartışmalara neden olacak. 30 Eylül 2017'den bu yana, piyasa düzenlemesi bir yıldan fazla oldu. Düzenleme devam etmeli mi ve bu tur düzenleme ve kontrol politikalarını nasıl ele alacağız? Beijing News, Ulusal Kalkınma ve Reform Komisyonu'nun Şehir ve Küçük Kasaba Merkezi eski müdürü ve baş ekonomisti Li Tie ile bu konularda röportaj yaptı.
Li Tie'nin görüşüne göre, şu anda düzenleyici politikaların etkilerine ulaşıldı Spekülatif ve spekülatif ev satın alımları uzun yıllar kontrol altına alınmaya devam edecek. Spekülasyonu engellemek için düzenlemeleri büyütmeye devam etmemeliyiz. Ayrıca, makro kontrol önlemlerinin uygulanmasını aşırı güçlendirmememiz, yerel yönetimlerin aşırı müdahalesini sınırlamamamız ve yerel yönetimlere kısa vadeli davranışları uzun vadeli davranışlara dönüştürmeleri için rehberlik etmememiz gerektiğini söyledi.
Konut fiyatlarındaki dalgalanma özellikle halkı etkiliyor Artan konut fiyatlarının neden olduğu kaygı temelden nasıl çözülür? Li Tie, fiyat sorununu çözmeye çalışmak yerine tedarik sorununu çözmemiz gerektiğine inanıyor. Konut fiyatları üzerindeki baskı, alan kaynaklarının yeniden tahsisi yoluyla hafifletilebilir ve bu, merkezi hükümetin koordinasyon için yeterli makro-kontrol yeteneklerine sahip olmasını gerektirir.
Bir süre önce "Altın Dokuz Gümüş On" un artık olmadığını, Vanke'nin "Canlı" diye bağırdığını ve bazı piyasa hacimlerinin ve fiyatların düştüğünü belirtmekte fayda var. Bu belirli pazar performansı nasıl ele alınır? Li Tie, çeşitli idari kısıtlayıcı politikaların emlak şirketlerine baskı yaptığına ve en azından onların güvenlerini bir dereceye kadar kaybetmelerine neden olduğuna inanıyor. Bununla birlikte, Çin'in emlak piyasası hala büyük bir gelişme potansiyeline ve büyüme için alana sahiptir.
Li Tie, "Emlak iyi bir kart, ancak henüz kullanmadık. Reformlar bu kartın canlılığını ve potansiyelini serbest bırakabilir." Dedi.
Beijing News muhabiri Pu Feng'in fotoğrafı
"Spekülasyonu engellemek için düzenlemeyi güçlendirmeye devam etmemeli"
Pekin Haberleri: Mevcut duruma bakılırsa, düzenlemeyi gevşetmek gerekli mi?
Li Tie: Hükümet tarafından yayınlanan bir dizi politikanın hedeflerinden yola çıkarak, politikaların etkilerine ulaşıldı. Satın alma kısıtlamaları ve kredi kısıtlamaları gibi politikalar altında, spekülatif ve spekülatif konut alımları büyük ölçüde engellenmiştir ve büyük ölçekli ve kurumsal konut spekülasyonu olgusu temelde mevcut değildir. Ve bu tür bir çevreleme etkisi sadece bir veya iki yıl sürmeyecek, uzun yıllar sürecektir.
Şimdi, spekülasyonu azaltmak için bu tür bir düzenlemeyi büyütmeye devam etmek için konuya daha fazla dikkat etmeliyiz, ancak iki konu üzerinde düşünmeliyiz: Birincisi, Çin'in makroekonomik kalkınmasında gayrimenkulün gelecekte nasıl bir rolü olacak? İkincisi, piyasa talebi nerede ve mevcut emlak eğilimi nasıl değerlendirilir?
Pekin Haberleri: Açıklamanıza göre, spekülasyon fenomeni ortadan kalktı. Bu, piyasada "balon" olmadığı anlamına mı geliyor?
Li Tie: Her zaman baloncuğa katılmıyorum. Birinci kademe şehirlerde konut fiyatlarındaki artış doğrudan taleple, daha da önemlisi kaynak tahsisi ile doğrudan ilgilidir. Yüksek kaliteli kaynakların belirli bir alanda yüksek oranda yoğunlaşması, dünyada evrensel bir kanun olan arsa ve konutların takdir edilmesine neden olacaktır. Dolayısıyla konut fiyatlarındaki artışın bir balon sorunu olduğunu düşünemiyoruz.
Çin'in emlak piyasası söz konusu olduğunda, bir gerçeğin farkına varmalıyız - Çin ekonomisi yüksek bir hızla gelişmeye devam ediyor ve orta gelir grubunun nüfusu artmaya devam ediyor. Farklı departmanlardan ve kurumlardan alınan istatistiklere göre, Çin'in orta gelir grubunun nüfusu 380 milyondan fazla ve 250 milyondan az insanla yaklaşık 300 milyon kişidir. O halde, ihtiyatlı olarak tahmin edilse bile, orta gelir grubu nüfusu en az 300 milyon kişiye yakın. Bu kadar büyük bir orta gelir grubu kavramı nedir? 300 milyon orta gelirli nüfus neredeyse Amerika Birleşik Devletleri'nin toplam nüfusuna eşittir. Tam da bu kadar büyük bir orta gelir grubundan dolayı, geliri hala artmakta olan 1,4 milyar Çin nüfusu tarafından desteklenmektedir, bu nedenle Çin halkının tüketim gücü Çin ekonomisine ve dünya ekonomisine çok önemli bir katkı sağlamıştır. Aynı şekilde konut satın alma gücü açısından da bu grup insanın konut tüketim potansiyeli küçümsenemez. Bu, yoğun nüfus girişlerinin, yüksek kaliteli kaynakların ve daha yüksek gelirlerin olduğu birinci kademe bölgelerde ve bazı ikinci kademe şehirler de dahil olmak üzere gelişmiş kıyı kentlerinde, konut fiyatlarının yükselmesi için doğal olarak yeterli alan olduğu anlamına gelir. Buradan, bazı bölgelerde konut fiyatlarındaki artışın bir balon değil, gerçek talep olduğu yargılanabilir.
Konut fiyatlarındaki aşırı artışın bir balon olarak görüldüğü görüşüne her zaman katılmadım. Düzenleme ve kontrol politikaları ortaya çıkmadan önce, yüksek kaliteli kaynakların nispeten yoğunlaştığı birinci kademe şehirlerde emlak spekülasyonu ve spekülasyonu vardı. Bunun nedeni, kentleşme ve kişi başına düşen gelirdeki artışla birlikte, yüksek yoğunluklu, yüksek kaliteli kaynaklara sahip birinci kademe şehirlerin takdir için büyük bir alana sahip olmasıdır. Aynı zamanda çok sayıda spekülatif konut alımı, arzın bu tür büyük ölçekli konut alımlarına olan talebi karşılayamamasına neden olarak konut fiyatlarındaki artışı teşvik etmiştir. Bununla birlikte, düzenleyici politikaların yürürlüğe girmesinden sonra, büyük ölçekli gayrimenkul spekülasyonu ciddi şekilde durduruldu ve emlak spekülasyonu neredeyse yok denecek kadar az olduğundan, bazı gizli tehlikeler doğal olarak ortadan kalktı.
Pekin Haberleri: Japonya ve Amerika Birleşik Devletleri'nde meydana gelen "balonu" nasıl tanımlıyorsunuz?
Li Tie: Pek çok bilim insanı, Amerika Birleşik Devletleri ve Japonya'daki emlak balonlarını ders olarak alıyor ve iç sorunları yönetmek için deneyimlerini kopyalıyor. ABD ve Japon pazarlarındaki "balon", şehirleşme oranlarının% 80'e ulaşması ve gayrimenkul için katı talebin çoktan sona ermesinden kaynaklanıyor.
Ancak, Çin'in kentleşme oranı sadece% 58.53 ve kayıtlı nüfusun kentleşme oranı sadece% 42.35 Hala kentleşme sürecine dahil olmayan yüz milyonlarca insan var.Bu grup, hala çok katı bir konut talebine sahip. Bu grup insana yeterli konut tüketim piyasası ve yatırım imkânı sağlamadık, Çin emlak piyasasında bir "balon" olduğunu nasıl söyleyebiliriz?
Çiftçiler şimdi ev satın alan kaç kişi şehirlerde ev satın alıyor? Ev almak için tarımdan şehirlere göç eden insanlar, temelde memleketlerinde, hatta ilçelerde ve küçük kasabalarda üçüncü ve dördüncü sınıf şehirlerdir. Konut fiyatlarının yükseldiği bölgelerde, şehirden insanlar genellikle ev satın alır veya yerel yıkıcılar ev satın alır. İlgili istatistiklere göre, göçmen işçilerin yalnızca yaklaşık yüzde biri çalıştıkları şehirlerde ev satın alıyor ve bunların çoğu şehirlerde ikamet ediyor, yani kentsel hanehalkı kayıtlı nüfusunun% 42,35'i. Aslında, nüfusumuzun% 57'den fazlası henüz kentleşme sürecine dahil edilmedi.
Hâlâ bu büyük insan kitlesi için tatmin edici olmayan bir konut talebimiz var Çin'de ciddi bir balonun ortaya çıktığı nasıl söylenebilir? Bazı akademisyenlerimizin Çin ekonomisini ciddi bir şekilde incelemediğini, Japonya ve Amerika Birleşik Devletleri ile özellikle Çin'in kentleşmesi konusunda dikkatli bir karşılaştırma yapmadığını hissediyorum. Bu nedenle, Batı ekonomisinin bakış açısına göre, bir balonumuz olduğuna inanıyorlar.
Şu anda, Çin'in emlak piyasası yalnızca geçici olarak yapısal arz dalgalanmaları yaşadı. Üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde arz fazlası ortaya çıktı ve bazı birinci ve ikinci kademe şehirlerde yetersiz arz oldu. Bu, bazı üçüncü kademe şehirlerde "buz ve yangın" fenomenine neden oldu Artan mali gelirin yönlendirdiği yerel yönetimler, emlak piyasasının aşırı gelişimini desteklemiş ve bu da aşırı konut arzına yol açmıştır; yüksek kaliteli kaynakların yoğunlaştığı bazı birinci sınıf şehirlerde ve metropol alanlarında, konut fiyatları Çin'in kentleşme süreciyle uyumlu olarak aşırı büyüme göstermiştir. Pazar yasası ve kentsel gelişme eğilimi.
"Fiyat sınırlama politikası, kentsel gelişme yasalarını ve pazar yasalarını ihlal ediyor"
Pekin Haberleri: Bahsettiğiniz gibi, birinci ve ikinci kademe ve üçüncü ve dördüncü kademe pazarlar açıkça farklılaştı. Ancak, bir süre önce, memleketimdeki beşinci sınıf bir ilçe kasabasında birçok yeni mülkün "başak" olduğunu gördüm. Seviye 3, 4 ve hatta Seviye 5 ve 6 şehirlerde neden bu kadar güçlü bir talep var?
Li Tie: Şimdi baktığımızda, son birkaç yılda üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde ciddi bir birikmiş iş yükü var ve envanter uzun yıllardır tükeniyor. Ancak bu, tüm üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerin bir birikmiş iş yığını olduğu anlamına gelmez, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerin tamamında bir birikmiş iş yığını olduğuna dair bir yanlış yargı olabilir. Bu tür bir yanlış yargı, son yıllarda bazı geç gelen şehirlerde salgın taleplerine yol açacaktır.
İkinci olarak, kırsal tüketim trendlerindeki değişikliklere dikkat etmeliyiz. Geçtiğimiz birkaç on yılda, çiftçiler çalışmak ve para kazanmak için dışarı çıktıktan sonra evler inşa etmek için köye döndüler. Ama şimdi bu fenomen neredeyse nadiren var. Bu değişim hükümetin suni bir kısıtlaması değil, göçmen işçilerin kentleşme kalkınma sürecine göre yaptığı bir seçimdir. Bunun nedeni, işe giden birçok çiftçinin gelirinin artması ve çocukların eğitimi ve yaşlı bakımı gibi daha fazla konuyu dikkate almaları ve eğitim, sağlık bakımı ve yaşlı bakımı gibi daha iyi kamu hizmet kaynaklarını takip etmeleridir. Ancak, bu bölgedeki kırsal arz yeterli olmaktan uzaktır. Bu nedenle, para kazandıktan sonra, birçok çiftçi bir ev inşa etmek için köye dönmek yerine ilçede bir ev satın almayı seçecektir. Böyle bir süreç, kentleşme sürecinde kırsal tüketim eğilimlerindeki değişiklikleri yansıtır.
Pekin Haberleri: Üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki piyasaların aşırı ısınması konusunda tetikte olmalı mıyız? Örneğin, birinci ve ikinci kademe şehirlerde emlak spekülasyonunun tekrarını önlemek için dikkatli olmalı mıyız?
Li Tie: En büyük sorunumuz, pazar sorunlarını çözmek için genellikle planlı ekonomi düşüncesini kullanmamızdır.
Sosyalist bir piyasa ekonomisi olduğumuzu kabul ettiğimiz sürece, piyasa dalgalanmaları sorununu ve arz ile talep arasındaki çelişkiyi çözmek için uygun şekilde makro kontrol önlemlerini kullanabiliriz. Bununla birlikte, makro-kontrol önlemlerinin uygulanması aşırı derecede güçlendirilirse, sıkı bir şekilde eşleşen arz ve talebin peşinden gitmek imkansızdır. Bu, planlı bir ekonomi ile piyasa ekonomisi arasındaki temel farktır.
Pekin Haberleri: Hükümetin düzenleme ve kontrol politikaları ile ilgili olarak, hangi alanlara dikkat edilmesi gerekiyor?
Li Tie: Çin emlak piyasasının sorunları düşünüldüğünde, piyasa fiyatlarındaki dalgalanmaların devlet teşviki ile ilgili olduğunun farkına varmak gerekiyor. Emlak piyasasında talep tarafı tüketici, arz tarafı ise emlak şirketidir .. Başlangıçta belli bir aralıkta piyasa dalgalanmaları meydana gelecektir. Bununla birlikte, güçlü mali çıkarlar tarafından yönlendirilen yerel yönetimler aşırı istismar edecek ve bu da planlama dengesizliğine ve kaynak israfına yol açacaktır. Yerel yönetimin bu tür müdahalesi, piyasa oynaklığını artırmakla eşdeğerdir ve geleneksel ekonomik araştırmanın kapsamının ötesine geçer.
Bu nedenle, düzenleme yapmak istiyorsak, hükümeti düzenleyen veya piyasayı düzenleyen bir soruyu açıklığa kavuşturmalıyız? Hükümet dönüşümünü sağlamak için hükümeti uyarlamaya, yerel yönetimlerin aşırı müdahalesini sınırlamaya ve yerel yönetimleri kısa vadeli davranışları uzun vadeli davranışlara dönüştürmeye yönlendirmeye odaklanmalıyız.
En çok karşı olduğum şey, piyasa fiyatlarının oynaklığını da artıran fiyat sınırlama politikasıdır. Çünkü fiyat limiti politikası, pazar ve kentsel gelişme yasalarını ciddi şekilde ihlal ediyor. Konut fiyatlarındaki artış kaliteli kaynakların yoğunlaşmasıyla ilişkilendirilmelidir, bu nedenle konut fiyatlarının yükselme sürecinde fiyat kısıtlayıcı politikalarla konut fiyatlarının bastırılması imkansızdır. Müteahhit arazi devir ücretini ödedikten sonra, karı fazla olmamıştır.Fiyat daha da kısıtlanırsa, müteahhit elbette evi satmaya isteksizdir, bu da daha az arz ve daha yüksek fiyatlar ile sonuçlanacaktır. Ek olarak, kentsel yargı alanında, şehir merkezinden ne kadar uzaklaşılırsa, konut fiyatı o kadar düşük olur. Bu yasaya uymak ve fiyatları sınırlandırmak yerine, şehirden uzak yerlerde, düşük ve orta gelirli insanlara harcama güçlerine uygun konutlar sağlamak gerekiyor.
Tabii ki, arz ve talep arasındaki dengesizliğin artması baskısını azaltmak için bazı mali politikalar, maliye politikaları vb. Kullanmak ve hatta arazi devir ücretini vergi sistemine geçirmeyi düşünmek de gereklidir.
Beijing News muhabiri Wang Jianing
"Alanın genişletilmesi, konut fiyatlarını düşürmenin en önemli yoludur"
Pekin Haberleri: Bahsettiğiniz şeye göre, aşırı idari müdahale olmamalı ve piyasaya daha fazlası verilmelidir.
Li Tie: elbette. Piyasa odaklı araçlar ve yöntemler, fiyat sorununu çözmeye çalışmak değil, arz sorununu çözmeye çalışmak çok önemlidir.
Tedarik sorunu nasıl çözülür? Özellikle vurgulamak istediğim şey, alan kaynaklarının yeniden tahsisi yoluyla konut fiyatları üzerindeki baskıyı hafifletebilecek daha geniş bir alan rolünü oynamaktır. Şu anda birçok insan mekanın uyum yeteneğini ihmal etti. Tüm dünyada kentsel gelişme yasası, şehir merkezinden ne kadar uzaklaşırsa ev fiyatı o kadar ucuzdur. Elbette Pekin'in merkezinden ne kadar uzaklaşılırsa ev fiyatları o kadar ucuz olacaktır. Şehrin etrafındaki daha geniş bir alanda arzı artırmak için alan ayarlama yöntemlerini tam olarak kullanabiliriz. Bu aynı zamanda gayrimenkul piyasasındaki arz sorununu çözmek için uluslararası alanda yaygın olarak kullanılan bir yöntemdir. Örneğin, kentsel demiryolu ve diğer ulaşım olanaklarının inşası yoluyla, metropolün merkezi bölgesi çevresinde küçük ve orta ölçekli şehirlerin ve küçük kasabaların gelişimi, trafik yarıçapını ve işe gidip gelme süresini kısaltmaktadır. Bu, insanların birinci kademe şehirlerin merkezi bölgelerindeki istihdamını etkilemeyecek ve aynı zamanda, nispeten ılımlı mesafelere sahip küçük ve orta ölçekli şehirlere ve küçük kasabalara yerleşmeyi de seçebilirler.
Örneğin, Guangzhou konut fiyatları çok yüksek, ancak Guangzhou'dan Foshan'a çok sayıda metro hattının açılmasıyla birlikte birçok Guangzhou insanı, Foshan'da Guangzhou'nun yarısından daha düşük bir fiyata ev satın alabiliyor ve Guangdong ve Foshan aynı şehri gerçekleştirdi. Foshan'daki birçok insan için konut fiyatları takdir edilecek ve şehir merkezinde ev satın almakta zorluk çeken alıcılar da Foshan banliyölerinde bir ev satın almayı tercih edebilecek. Bununla birlikte, mevcut fiyat sınırlama politikası, konut fiyatı yükseldiği sürece, nerede olursa olsun ve özel duruma bakılmaksızın, fiyat sınırının tüm tarafa uygulanacağıdır.
Geçtiğimiz yıllarda emlak piyasası ile ilgili tartışmalarımız ve endişelerimiz çoğunlukla fiyat seviyesinde kaldı, ancak aslında, konut fiyatlarını düşürmenin en önemli yolunun alan tahsisi olduğunu anlamalıyız. Çin emlak piyasasının sorunlarını çözmek için en önemli şey alanı genişletmek. Nüfus girişlerinin yoğunlaştığı ve konut fiyatlarının çok hızlı yükseldiği bölgelerde, daha geniş bir alanda düşük ve orta gelirli nüfus için konut arzını artırmaya odaklanarak sözde kontrol politikaları uygulanmalıdır. Bu konut arzı kesinlikle şehrin çekirdek bölgesinde değil, şehrin banliyölerine kadar uzanıyor. Hükümetin yapması gereken, bu yerlerin evler inşa etmek için orijinal küçük şehirlere ve küçük kasabalara güvenmesine izin vermek ve aynı zamanda demiryolu taşımacılığı inşa etmesine izin vermek, aynı zamanda bu yerlerde belirli endüstrilerin var olmasına izin vermek ve merkez şehrin işlevlerini rahatlatmaktır.
Pekin Haberleri: Sizin bakış açınıza göre gayrimenkul piyasası için uzun vadeli bir mekanizma kurmanın çok önemli bir noktası uzayda genişlemektir. Ama şimdi yapmıyorum, neden?
Li Tie: Dünyada hiçbir ülke, idari bölümlerin, hükümet yönetiminin ve kamu hizmetlerinin tümünün belirli bir dereceye kadar farklılaşma göstererek alanla tanımlandığı Çin gibi değildir. Tam da Çin'in idari bölgeleri ve kamu hizmetleri birbirine bağlı olduğundan, yüksek kaliteli kaynaklara sahip şehirlerin gayrimenkul sorunlarını uzay yoluyla hafifletmede mutlak bir avantaja sahip olması zordur. Aslında bu şehirler, yeterince geniş bir idari alana sahip oldukları için emlak piyasasını uzay yoluyla ayarlama kabiliyetine sahiptir. Ama bunu yapmak istemiyorum, neden? Bunu yapmanın daha fazla insanı çekeceğinden ve kentsel kamu hizmetlerinin üzerindeki yükü artıracağından korkuyorum.
Kısacası, uzay yoluyla gayrimenkulün baskısını hafifletmek için dört sorunla karşılaşmak gerekiyor: Birincisi, nüfus kontrol politikaları gibi yerel yönetim kısıtlamaları. İkincisi, yerel yönetimde çözülemeyecek olan yönetimler arası bölgeler sorunu. Üçüncüsü, bunu piyasaya bırakmak istiyor musunuz? Dördüncüsü, konut fiyatları konusuna nasıl bakmalı?
Öyleyse hükümet bunu yapmak için nasıl motive edilebilir? Elbette merkezi hükümet tarafından teşvik edilmesi gerekiyor. Çünkü merkezi hükümet, koordinasyon sağlamak için yeterli makro kontrol kapasitesine sahiptir. Örneğin, pazara ve planlamaya uygun olarak daha geniş bir alanda baskının nasıl tahliye edileceği.
"Emlak 'iyi bir karttır', ancak henüz kullanmadık"
Pekin Haberleri: Bir süre önce, altın dokuz ve gümüş on artık olmadığında Vanke "yaşamak" diye bağırdı. Bu spesifik piyasa fenomenleri hakkında ne düşünüyorsunuz?
Li Tie: Bence bu, herkesin piyasaya ve hükümet politikalarına güvenmediğinin bir işareti. Aslında, son birkaç yıldaki emlak politikamız, piyasayı anlaşılmaz hissettiren idari müdahaleye çok fazla vurgu yaptı. Örneğin, çeşitli idari kısıtlayıcı politikalarımız emlak şirketlerine belirli bir miktar baskı uyguladı ve en azından artık güvenlerini kaybetmelerine neden oldu.
Ancak bu, Çin'in emlak piyasasında doğru mu? Ben öyle düşünmüyorum. Çin'in emlak piyasası hala büyük bir gelişme potansiyeline ve büyüme alanına sahiptir. Bu görüşü desteklemek için sayısız faktörden bahsedebiliriz: Birincisi, Çin'in kentleşmesinin hala büyük bir gelişme potansiyeli var. İkincisi, orta gelir grubu sadece ihtiyaç için büyük bir potansiyele sahiptir. Birçok insan hala şehrin ana kentsel bölgelerinde ve banliyölerinde ev satın almak istiyor. İkinci ev grubuna zaten ihtiyaç var. Üçüncüsü, yatırım potansiyeli. Pek çok insan için en istikrarlı, en güvenli ve en iyi yatırım, kentleşmenin getirdiği kentsel gelişme beklentileri ile belirlenen gayrimenkullere yatırım yapmaktır. Dördüncüsü, gelecekteki konut yenileme ve konut yenileme için geliştirme alanı çok büyük. Çin evlerinin ortalama yaşam süresi 30 yıl, Japon evlerininki ise 100 yıl ve biz 200 yıla doğru çalışıyoruz.Birleşik Krallık 130 yıl Bu, Çinli gayrimenkul geliştiricilerinin ve operatörlerinin kapsamlı gelişimden yüksek kaliteli gelişime dönüşmesini gerektiriyor.
Dolayısıyla mevcut fenomen, sadece mevcut pazardaki güven kaybını bir dereceye kadar açıklayabilir ve gayrimenkul geliştiricilerin ayakta kalamayacağı anlamına gelmez. Elbette, politikaların yönü ve içeriği, ekonomik büyümeyi yönlendirmek için durumdaki değişikliklere göre ayarlanmalıdır ve bir politika on yıllar boyunca değişmeden kalamaz.
Pekin Haberleri: Gayrimenkulün geleceği hala Çin ekonomisinin çok önemli bir ayağı mı?
Li Tie: 1996'daki Asya mali krizi sırasında, kırsal politikaları inceleyen bilim adamları ve yetkililer, şehre 300 milyon insan girerse 80 milyon ev olacağını, bu da 80 milyon set renkli televizyon, buzdolabı vb. Bunun nedeni, sakinler bir ev satın aldıkları sürece kesinlikle TV, buzdolabı, çamaşır makinesi ve diğer aksesuarları alacaklardır. Konut gibi istikrarlı bir yaşam alanı ile araba almayı düşünmek doğaldır. Uzun vadeli istikrarlı bir yaşam temeli olduğu sürece, diğer tüketim devam edebilir. Bir ev aracılığıyla, sayısız endüstriyel üretilmiş malın tüketim artışını sağlayabilir ve iç talebin büyümesini sağlayabilir. Ev yoksa tüketimi ve iç talebi canlandırmak neredeyse imkansızdır. 1990'ların ortalarında, Çin'in endüstriyel olarak üretilmiş ürünleri ciddi bir şekilde durdu ve endüstriyel üretilen ürünlerin çoğu% 40-50'den fazla birikmiş birikime sahipti. O dönemde hükümetin ev aletlerini kırsal kesime gitmeye teşvik edecek politikalar uyguladığını ama sorunu hiç çözemediğini hatırlıyorum. Bununla birlikte, daha sonra gayrimenkulün gelişmesi ve kentin banliyölere doğru genişlemesi de dahil olmak üzere konut sistemi reformuyla, topraklarını kaybeden köylüler şehre girmeye zorlandı. Üretilen malların fazlası sorunu temelde çözüldü. Bazı departman araştırmalarının kentleşme oranındaki 1 puanlık bir artışın GSYİH büyümesini en azından 1,5 puan artırabileceğini öne sürdüğünü hatırlıyorum. Büyümenin en önemli motorlarından biri gayrimenkul yoluyla elde edilir.
Merkezi hükümet, 2008 yılındaki uluslararası mali krizin ardından 2010 yılında yeni bir kentleşme stratejisi ortaya koydu ve kırsal nüfusu şehre girdikten sonra barış ve huzur içinde yaşamaya ve çalışmaya teşvik ederek, tüketim ve yatırıma olan uzun vadeli ilgilerinin kırsal bölgeden şehre aktarılabileceğini umdu. Çok sayıda çiftçi şehre girdikten sonra, yalnızca emlak tüketimini artırmakla kalmayacak, aynı zamanda altyapı için tüketim talebini de artıracaktır.
Bu nedenle, gayrimenkulün gelişmesinin getirdiği bir dizi etkiyi görmezden gelemeyiz ve aynı zamanda devlet kontrol önlemleri ile gayrimenkul arz ve talebini düzenlememiz gerekir. Neyi kontrol etmeli? Gayrimenkul arzındaki dalgalanmaların bölgesel statükosu yoluyla, konut gelişiminin nerede kısıtlanacağını ve iç talebi canlandırmak için politikaların orta derecede serbestleştirilebileceği yerleri belirleyin. Örneğin, metropol alanlarda ve nüfus giriş alanlarında, düzenlemeyi biraz gevşetmek, talep baskısını hafifletmek için konut yapımını teşvik etmek ve aynı zamanda merkezi kentsel alanlarda artan konut fiyatlarının baskısını hafifletmek ve düşük gelirli nüfusa daha fazla konut arzı sağlamak mümkündür. Nüfusun üçüncü ve dördüncü katmanlardan aktığı bölgelerde, yerel yönetimlerin aşırı kalkınmasını sınırlamak gerekir.
Ama en azından şimdiye kadar bu konuları ayık bir şekilde anlamadığımızı düşünüyorum. Şimdi Çin-ABD ticaret sürtüşmesi tırmanırken, Çin 1996daki Asya finansal krizine ve 2008deki uluslararası finansal krize benzer bir durumla karşı karşıyadır. Gayrimenkul iyi bir kart, ancak henüz kullanmadık.
Pekin Haberleri: Bu kartın potansiyelini nasıl kullanabilirim?
Li Tie: Reformlar yoluyla canlılığı ve potansiyeli ortaya çıkarın.
Reformlar potansiyeli nasıl açığa çıkarabilir? Birincisi, şehir ve kasabalarda uzun süredir istihdam edilen ve yaşayan tarımsal göçmenler ile diğer şehir ve kasabalardan gelen göçmenlerin istihdam alanlarına yerleşmelerine izin verin. Şu anda Pekin'de uzun süredir Pekin'de bir hanehalkı kaydı olmadan çalışıyor ve yaşıyor, ancak aslında Pekin'de ikamet eden bir nüfus haline geldi, en az bir milyon kişi, ancak Pekin yalnızca bir yılda binlerce kişinin yerleşimini çözüyor, bence biraz çok az, gerçekten çok sert Yukarı. Yerleşim sorunu çözülürse bu kişilerin tüketim ve yatırım ihtiyaçları önemli ölçüde artacaktır. Yalnızca Pekin değil, aynı zamanda İnci Nehri Deltası, Yangtze Nehri Deltası ve diğer nüfus giriş alanlarında da yerleşim politikası, büyük bir tüketim potansiyeli açığa çıkarabilir.
İkincisi, toprak sistemi reformunu gerçekleştirin. Toplu inşaat arazisinin kentsel ve kırsal inşaat arazilerinin birincil pazarına girmesine ve kentsel inşaat ve geliştirme yatırımlarına katılmasına izin verin. Her türlü işletme ve kolektif ekonomik kuruluşun işbirliği yapmasına ve kısa vadeli çıkar arayışlarını uzun vadeli yatırım davranışlarına dönüştürmesine izin verilirse, bu sadece gayrimenkulün ve çeşitli endüstrilerin başlangıçtaki geliştirme maliyetlerini düşürmekle kalmaz, aynı zamanda kolektif ekonomik kuruluşların ve çiftçilerin kentsel gelişmeye katılımını da sağlar. Geliştirme ve inşaattan elde edilen kazançlar. Gayrimenkulün fiyatı yükselmeyecek.
Üçüncüsü, büyükşehir bölgesinde küçük ve orta büyüklükteki şehirlerin ve küçük kasabaların rolünü oynayın. Geçmişteki planlama kontrolümüz, şehrin ana kentsel alanlarının hâkimiyetindeydi ve küçük ve orta ölçekli şehirlerin ve küçük kasabaların gelişimini kesinlikle kısıtladı. Örneğin, Pekin çevresinde 100'den fazla köy ve kasaba var. Bu 100'den fazla köy ve kasaba aslında nüfuslu alanlardır, ancak bunların gelişimi, Pekin'in banliyölerinin gelişiminin ciddi şekilde ana kentsel alanın gerisinde kalmasına neden olan planlama ile sınırlıdır. Bu büyük şehirlerin çevresindeki küçük ve orta ölçekli şehirlerin ve küçük kasabaların gelişiminin canlılığı nasıl açığa çıkarılır? Hizmet endüstrisinin yayılması ve işlevlerin yeniden yapılandırılması yoluyla, bu küçük ve orta ölçekli şehirler ve küçük kasabalar, konut ve endüstriyel taşıyıcıların işlevlerinin bir kısmını üstlenecek, böylece enerjileri düşük maliyetle serbest bırakılabilecektir. Büyükşehir bölgesindeki küçük ve orta büyüklükteki şehir ve kasabaların canlılığına tam anlamıyla yer vermek için, nispeten büyük politika ayarlamaları yapılmalıdır.
Bu yüzden oynayacak çok kartımız olduğunu düşünüyorum. Reformlar, küçük ve orta büyüklükteki şehirlerde, küçük kasabalarda ve kırsal alanlarda toplu inşaat arazisinin potansiyelini açığa çıkarabilir, endüstriyel geliştirme maliyetlerini ve gayrimenkul geliştirme maliyetlerini azaltabilir ve canlılığı canlandırabilir.
Beijing News muhabiri Hou Shaoqing'e ait fotoğraf
"Risk her zaman vardır, hükümetin yapması gereken, riski en aza indirmektir"
Pekin Haberleri: Son yıllarda hükümet emlak piyasasındaki risklerin çözümüne vurgu yapıyor. Mevcut duruma bakıldığında, emlak piyasasında risk azalması nasıl?
Li Tie: Piyasa ekonomisinin en büyük özelliği, arz ve talepte dalgalanmalar gibi dalgalanmalar yaşanacak olmasıdır. Bu tür bir dalgalanma, işletmeye bir ölçüde riskler getirecek ve hatta bir dizi zincirleme reaksiyona neden olacaktır. Her zaman riskler olacaktır. Sorun, riskleri sözde plan aracılığıyla kontrol etmek veya riskleri tamamen ortadan kaldırmak yerine, risklere direnme yeteneğimizi nasıl geliştirebileceğimizde yatmaktadır.Bu, ekonomi yasalarına veya kentsel gelişme yasalarına uymuyor.
Kanımca, hükümetin yapması gereken, politika formülasyonu için temel başlangıç noktasının, riskleri en aza indirmek ve faydaları en üst düzeye çıkarmak için alabileceği önlemler olması gerektiğidir. Yeni riskler ve zorluklar karşısında, hükümet sürekli olarak uyum sağlamalı ve sorunları çözmeye devam etmelidir.
Pekin Haberleri: Son yıllarda emlak piyasasının gelişmesiyle birlikte bazı bilim adamları, Çinli sakinlerin hanehalkı borç veya kaldıraç oranının arttığını, hatta sınıra yaklaştığını belirtti. Sizce konut kredilerinin ürettiği hanehalkı borcunun şu anki seviyesi nedir? Dikkat edilmeye değer mi?
Li Tie: Bu alanda özel bir araştırma yapmadım. Ancak hanehalkı borç risk hatları da dahil olmak üzere çeşitli risk hatlarında pek çok eksiklik olduğunu düşünüyorum ve birçok veri Çin'in gerçekliğine uymuyor. Örneğin, önceki birçok çalışma, Çin'in Gini katsayısının dünyanın en büyük risk değerini aştığını söyledi, ancak Çin'de hiçbir şey olmadı.
Benzer şekilde, çoğu Çinli için, bir ev satın almak borcumu artırsa da, bankaya para yatırmaktan daha iyidir. Sakinlerin tüketim tercihleri, yatırım tercihleri, finansal değişiklikler ve diğer hususlar açısından bu risk minimum düzeyde olabilir. Bu nedenle, riskler hakkında konuşmak Çin'in ulusal koşullarıyla birleştirilmelidir ve risk seviyesi yalnızca tek bir veriye dayalı olarak değerlendirilemez.
Beijing News muhabiri Hou Runfang Editör Chen Li redaksiyonu Zhao Lin
