Gayrimenkulün ikinci yarısına yerel yönetim borçlarından bakıldığında
- Qin Shuo Anlarını Takip Edin
- Bu, Qin Shuo'nun Anları'nın 2304. orijinal ilk makalesi
Medya gayrimenkulün "sonbaharını" defalarca vurguladığından beri, emlak piyasasında fiyat sınırlama ve satın alma kısıtlama politikalarının gevşemesine ilişkin spekülasyon ve beklentiler sonsuzdur. Ekim ayı ortasında Guangzhou'daki Zengcheng ve Huangpu'daki birçok mülk için tek sözleşmelerin uygulanmasından bu yana, birçok medya bunu "fiyat limitlerini açıklamak" olarak yorumladı. Guangzhou Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Komitesi, 19 Ekim'de bir gecede yanıt vermek zorunda kaldı ve "yeni ticari konutlar öngörmek gerekiyor Satış ve çevrimiçi imzalama için fiyat yönlendirme mekanizması optimize edildi ve geliştirme şirketlerinin fiyat raporlamasını bölmeleri kesinlikle yasaklandı "ve" düzenlemenin sürekliliğini ve istikrarını sağlamak için yeni inşa edilen ticari konutlar için fiyat rehberliği yapmaya kesinlikle devam edecekler. "Bununla birlikte, Caijing hala bir makale yayınladı: Bu, "merkez bölge oyununun" performansıdır.
Emlak piyasasına finansal açıdan bakmak, açık bir şekilde mevcut yerel yönetimin gayrimenkule karşı tutumunun en doğrudan yorumudur. Merkezi hükümetin konut fiyatlarını istikrara kavuşturmak konusunda net bir tavrı var ve konut ve konutta spekülasyon yok Ancak, çeşitli yörelerde mali ve idari yetkiler arasında çelişkiler var.Vergi paylaşım sisteminden sonra, büyük vergiler ulusal vergiye iade ediliyor ve yerel yönetimlere bırakılan vergi, büyük idari harcamalarını desteklemek için yeterli değil. Acil altyapı inşaatı, dolayısıyla arazi finansmanı en önemli desteği haline geldi. Çin'in 2017 Finansal Bütçe Uygulama Raporuna göre, toprağa yüksek derecede finansal bağımlılığı olan ilk beş eyalet Zhejiang, Chongqing, Jiangsu, Shandong ve Jiangxi'dir ve Zhejiang'ın% 113,5'i sorumludur. Çok az yerel yönetim, hatta Guangzhou bile arazi finansmanı konusunda istekli değil.
Arazi finansmanı ile ilgili olarak, yerel yönetimlerin mevcut yüksek borçları vardır. Emlak piyasasının katı "dört kısıtlama" politikası devam ettiğinde ve emlak piyasası küçüldüğünde, yerel yönetimin arazi müzayedeleri "evlenmekten endişelenen yaşlı kızlar" haline gelecektir. China Index Research Institute'ün verilerine göre, 2018 yılının Ocak-Temmuz ayları arasında satılmayan parsellerin toplam planlanan inşaat alanı 16,63 milyon metrekare olup, bu da 2017'de satılmayan parsellerin toplam planlanan inşaat alanının yaklaşık 1,2 katıdır. Pek çok "yaşlı kız" evlenemez ve "doğum" olarak yerel yönetim devasa bir "güzel hediyeden" yoksundur - Çin'in kırsal bölgelerinin çoğundaki gerçek durum, kızlarla evlenmenin güzelliklerinin oğullarını doldurmak ve evlenmek için kullanılmasıdır. Aynı şekilde, yerel yönetimlerin devasa altyapısının borçlu olduğu mali boşluklar da acil olarak arazi finansmanını doldurmak için gereklidir.
Yerel borç sorunu, sürekli olarak yerel yönetime sarkan öküz arabasının arkasındaki kırbaç gibidir ve arazi satışlarının ritmi duramaz ve durmaya cesaret edemez.
| Eylül 2018 sonu itibariyle, ülke genelinde yerel yönetim borç bakiyesi 18.299.2 milyar yuan idi ve bu, Ulusal Halk Kongresi tarafından onaylanan limit dahilinde kontrol edildi.
Yerel borç ne kadar?
Son yıllarda yerel yönetimlerin yıllık borç bakiyesi her yıl açıklanmaktadır. Hong Kong Commercial Daily muhabirlerine yanıt olarak bu yıl Mart ayında 13. Ulusal Halk Kongresi'nin ilk oturumunda düzenlenen basın toplantısında, "Bazı uluslararası kuruluşlar, Çin hükümetinin doğrudan borcunun 2018'de GSYİH'nın% 40'ına ulaşacağını ve 2020'de 45'e yükselebileceğini tahmin ediyor. %, bir sonraki adım, yerel yönetim borcunun yönetiminin nasıl güçlendirileceğidir. Maliye Bakanı Xiao Jie, 2017 sonu itibarıyla Çin'in hükümet borç bakiyesinin 29.95 trilyon yuan olduğunu, bunun merkezi hükümet borç bakiyesinin 13.48 trilyon yuan ve yerel yönetim borç bakiyesinin 16.47 yuan olduğunu söyledi. Trilyon yuan. Çin hükümetinin borç oranı, uluslararası toplum tarafından yaygın olarak kullanılan sözde% 60 uyarı çizgisinin altında, diğer büyük ekonomilerin ve bazı gelişmekte olan piyasa ülkelerinin borç seviyelerinin altında olan borç dengesinin GSYİH'ye bölünmesiyle hesaplanan% 36,2'dir.
Bununla birlikte, bu verilerin yorumlanması için çok yer vardır. S&P Global (SP Global) bir 2018 raporunda şunu belirtti: Çinin "gizli" yerel yönetim borcunun 2017 yılında 40 trilyon RMB'ye ulaşması bekleniyor (6 trilyon ABD Doları), bu uluslararası uyarı çizgisine ulaşan Çinin gayri safi yurtiçi hasılasının (GSYİH)% 60'ına eşittir.
Resmi rakamlar ile S & P'nin tahminleri arasındaki boşluk esas olarak yerel yönetimlerin bilanço dışı borçlarında. Bütçe Kanunu hükümlerine göre Çin devlet borcunun kapsamı tanımlanmış olup, tasfiye ve taramayla belirlenen 2014 yılı sonu itibariyle merkezi mali hazine bonoları, yerel yönetim tahvilleri ve devlet borç stokunu içermektedir. 2014 yılı sonu itibariyle 1 Ocak 2015 tarihinden itibaren Çin'in yeni bir bütçe kanunu uygulamaya koyduğu vurgulanmaktadır.
Uzun yıllardır Çin'deki yerel yönetimlerin sermaye piyasasında tahvil ihraç etmesine izin verilmemiştir.Vergi paylaşım sisteminden sonra mali haklar ve yetkiler eşit değildir.Altyapı projelerine finansman sağlamak için yerel yönetimlerin ek finansman araçları yaratması gerekmektedir. 2014 yılına kadar, Maliye Bakanlığı "2014 Yerel Yönetim Tahvili Spontan Geri Ödeme Pilot Tedbirleri" bildirim kararını yayınladı: Devlet Konseyi tarafından onaylandı, 2014 Şangay, Zhejiang, Guangdong, Shenzhen, Jiangsu, Shandong, Pekin, Jiangxi, Ningxia, Qingdao pilot yerel hükümet tahvilleri Kendiliğinden geri ödeme ve yerel borcu bütçe yönetimine dahil etmeye çalıştı, ancak yerel yönetim finansman platformları hala aktif. Örneğin, son yıllarda yerel yönetimler, resmi izlemenin dışında kalan birçok altyapı projesine finansman sağlamak için hükümet-özel ortaklıklarını (PPP) ve yatırım fonlarını kullandılar. S&P Global, 2017 sonu itibarıyla Çin'in yerel yönetim finansman araçlarının (LGFV) 30 trilyon RMB ila 40 trilyon RMB (4,5 trilyon ABD Doları ila 6 trilyon ABD Doları) arasında borç biriktirdiğini tahmin ediyor.
Financial Times'ın bu yıl 16 Mart'ta yayınladığı bir rapora göre, Çinin borcunun GSYİH'ye oranı 2008 sonunda% 171'den geçen yılın Eylül ayı sonunda% 295'e yükseldi. Borcun GSYİH'ye oranı neredeyse ikiye katlandı. Gazete, Çin'in henüz borç krizini tetikleme noktasına yakın olmadığına inanıyor, ancak artan borç sorunu, her an düşebilecek bir Damocles kılıcı olmaya devam ediyor.
Borç baskısı altında yerel yönetimler ne yapabilir?
Borç almak kolaydır ama bunu kim geri ödeyecek?
Kavramsal açıdan yerel yönetim tahvilleri, yerel yönetimlerin kredi ilkesine ve anapara ve faizin geri ödeme sorumluluğunu üstlenme varsayımına dayalı olarak fon sağladığı borç sertifikalarıdır ve yerel yönetimler ve yerel kamu kurumları tarafından ihraç edilen mali gelirli tahvilleri ifade eder. Kısacası, hükümetin "sadece telafi etmesi" gereken şey bu.
Danıştay Genel Müdürlüğü tarafından 14 Kasım 2016 tarihinde açıklanan "Yerel Yönetim Borç Riski Acil Müdahale Planı" nın "yerel yönetimler borçların geri ödenmesinden sorumludur ve merkezi hükümetin ilke olarak kurtarmayacağı" ilkesini oluşturduğu belirtilmelidir. 15 Temmuz 2017'de sona eren Ulusal Finansal Çalışma Konferansı, yerel finansman platformlarını temizlemek ve düzeltmek ve hükümet ile platform arasındaki ilişkiyi netleştirmek için tekrar tekrar yineledi - hükümet işletmeler aracılığıyla borçlanmamalı ve kurumsal borç devlete devredilmemelidir. Mart 2018'de, Maliye Bakanlığı'nın 23 Sayılı Genelgesi, devlet tahvilleri dışında, devlete ait finans kuruluşlarının yerel yönetimlere herhangi bir finansman sağlayamayacağı konusunda ciddi bir uyarıda bulundu. Yani "borçların ödenmesi haklı" ama "oğlun ve babanın borçlarının ödenmesi" diye bir şey yok.
Bu kadar çok şey söylemişken, bu, yerel yönetimin gelecekte ayrım gözetmeksizin borçlarını ödeyemeyeceğinden başka bir şey değil, zaten ödünç alınan borçların kendi çözümlerini bulması gerekiyor. Yerel borç riskini çözmenin en az iki yolu vardır.
Birincisi riskleri transfer etmektir. Örneğin, bir yerel yönetim yüksek hızlı bir demiryolu veya havaalanı inşa etmek istediğinde, öncelikle bir hükümet finansman platformunun kaydedilmesi ve kurulmasında başı çekecektir. İsim bir kentsel inşaat geliştirme şirketi, bir kentsel inşaat varlık yönetimi şirketi vb. Olabilir. Daha sonra hükümet onayı ile yüksek hızlı tren, havaalanı, hükümet binası ve diğer projeler paketlenir. Finansman platformu şirketleri, finansman için bankalar bulmak için bu hükümet projelerini kullanırlar, hem devlet destekli finansman platformları hem de devlet projeleri oldukları için finansman sadece hızlı değil, onay miktarı da yeterlidir. Elbette bankalar kendi başlarına risk alamazlar.Yerel yönetimden gelen paranın çoğunun gittiğini veya olmadığını bilirler, bu nedenle banka krediyi şirketlere ve varlık elden çıkarma şirketlerine güvenmek için satacaktır. Güven şirketleri bu iddiaları çeşitli varlık yönetimi ürünlerine dönüştürür ve karşılığında bu ürünleri bankaya götürür, bankanın aracı olarak satmasına izin verir ve indirim alır. Bankalar her iki taraftan da para kazanmaya istekli, bu yüzden umutsuzca "VIP müşterilere" satış yapıyorlar. Şimdiye kadar, "yatırım riskli olduğu için, finansal yönetimin temkinli olması gerekiyor." Finansal ürünler satın alan adil finansal ürün alışverişini kırdıktan sonra, kim Yerel yönetim borcunun alacaklısıdır, riske gelince, sadece alacaklı (yatırımcı) tarafından karşılanabilir.
Ancak sonuçta, riskin devredilmesinden sonra tüm borçlar devredilemez. İkinci yöntem, finansal "kan yapımına" güvenmektir. Nasıl inşa edileceğine gelince, hızlı ve yeterli Mevcut şartlar altında, sadece arazi finansmanı olabilir.
Bu nedenle, Guangzhou'daki "fiyat limitlerini serbest bırakma" söylentilerinin ardından, hem medya hem de emlak endüstrisi denemeye heveslidir, çünkü Guangzhou durumu bozduğunda ve merkezi hükümet düzenleme için yer verirse, Pearl River Deltası ve diğer birinci ve ikinci kademe şehirler aynı şeyi takip edebilir. Fiyat limitini veya hatta satın alma limitini gevşetmeye çalışın. Ülke çapındaki mevcut katı düzenleyici politikalar gerçekten emlak piyasasını soğutmuştur, ancak bir dereceye kadar likiditeyi de engellemektedir. Likidite kilitlendiğinde, hükümetin arazi satışları bir ikilem haline gelecek ve bu da nihayetinde yerel yönetim borcunun çözümüne geçecektir.
| Birinci kademe şehirlerde konut fiyatları Eylül 2018'de hafif düştü
Elbette hem alım kısıtlamalarının serbestleştirilmesi hem de konut fiyatlarının yükselip düşmesi hassas terimlerdir.Konut fiyatlarında istikrarın sağlanması sadece finansal istikrar için bir gereklilik değil, aynı zamanda sosyal istikrarın da temelidir.Bu nedenle kısa vadede büyük değişiklikler yapmak gerekli değildir. Gerçekte, tipik yaklaşım "bir dağ gibi düzenleme ve iplik gibi rahatlama" olmalıdır.
Önceki makalede "Çin'de kişi başına 1,1 konut? Çin Gayrimenkulünün İkinci Yarısına Toplam Konut Perspektifinden baktığımda, emlak piyasasının ikinci yarısının eğilimini Çin'in hisse senedi konutları ve gelecekteki talep perspektifinden analiz ettim ve gayrimenkul sektörü için bir piyasa gücü olan Çin gayrimenkulünün gelecek trendi konusunda iyimserim. ; Yerel borç ve devlet arazi finansmanı açısından, gayrimenkul sektörü için idari bir güçtür. Çin'in emlak endüstrisi hiçbir zaman tam anlamıyla piyasa odaklı bir endüstri olmadı ve somut eller bile görünmez ellerden daha güçlü. Ancak yine de Çin'in emlak sektörünün hala çok şey yapabileceği konusunda ısrar ediyorum.
