Hong Kong, bir ev almadan önce ortalama 46 yıllık maaşla küresel konut fiyat balonu endeksinde ilk sırada yer alıyor Curiosity Little Data
Geçtiğimiz beş yıl içinde, dünyanın bazı büyük şehirlerinde ev satın almak çok iyi bir iş gibi görünüyor.
Hong Kong, New York, Londra ve Zürih gibi küresel finans merkezlerinde konut yatırımının medyan getirisi% 10'u aşıyor. Bazı insanlar bu şehirlerdeki beton ormanı tarif etmek için "altın beton" kullanıyor. Ancak bu yatırım geri dönüş oranının arkasında, konut fiyatlarının yükselmesiyle birlikte konut sakinlerinin borç oranının artması ve gazetelerde sık sık "Konut fiyatları dayanılmaz" manşeti yer alıyor.
UBS tarafından bu yıl açıklanan küresel konut fiyat balonu endeksine göre, konut fiyatı balonunun en kötü yaşandığı şehir Hong Kong, onu Münih ve Toronto izliyor. Hong Kong, geçen yıl kabarcık endeksinde yedinci, önceki yıl altıncı sırada yer aldı.
Uzun yıllardır bu endeksi derleyen UBS, konut geliri oranı, kira-satış oranı, konut kredisi / GSYİH gibi çeşitli göstergeleri entegre ederek, istatistiksel modelleri ölçerek sonuçları hesaplıyor. Bu sistemin toplam beş gerileme derecesi vardır (1.5).
Hong Kong birinci sırada. Ev satın almak için 46 yıllık maaş gerekiyor
UBS araştırması, Hong Kong'un konut fiyatı balonunun diğer şehirlerden daha hızlı biriktiğini gösteriyor. Bir gösterge olarak konut fiyatının gelire oranı kullanılırsa, Hong Kong şehir merkezinde 60 metrekarelik bir ev satın almak, bu yıl 22 yıla yükselen 2008'de 12 yıllık maaşa mal olacak. Ancak konut büyüklüğü ve satın alınacak yer üzerindeki kısıtlamalar kaldırılarak Hong Kong'da konut fiyatı-gelir oranı 46 katına ulaştı.
Hong Kong ayrıca, 2008 mali krizinden bu yana konut fiyatlarının hızla çift haneli büyümeye ulaştığı dünyadaki birkaç şehirden biridir. Son on yılda konut fiyatları ikiye katlandı ve konut kira-satış oranı yıllık ortalama% 15'in üzerinde büyüme oranını sürdürdü.
Amerika Birleşik Devletleri'ndeki bir şehir planlama danışmanlığı kurumu olan Demographia'dan alınan veriler, Hong Kong'un konut fiyatı-gelir oranının 2017'nin ilk üç çeyreğinde 2016'nın 18.1'inden 19.4 kat daha yüksek olduğunu gösteriyor. Çeşitli organizasyonların istatistiksel kalibratörleri farklı olsa da, dünyanın en pahalı ev fiyatlarının veya ev fiyatları için en az ödeyebilenlerin unvanları neredeyse her zaman Hong Kong'a verilir.
Kentsel politika üzerine çalışan bir akademisyen olan Wendell Cox, bu tür deforme olmuş konut fiyatlarının esas olarak "kentsel gelişmeyi barındırma" politikasından kaynaklandığına inanıyor. Bir raporda, konut fiyatlarının karşılanamayacağı neredeyse tüm şehirlerin kısıtlayıcı arazi kullanım düzenlemelerine sahip olduğunu ve bunun kapsayıcı kentsel gelişim politikasının özü olduğunu söyledi. Hükümet, arazi arzını genişleterek değil, halihazırda inşa edilmiş yerleşim alanlarında daha fazla daire inşa ederek konut yoğunluğunu artırıyor.
Hong Kongun eski genel müdürü Tung Chee-hwa tarafından 2014 yılında kurulan Birleşik Hong Kong Vakfı, Hong Kongda kilometre kare başına 17.000 kişinin yaşadığını gösteren bir dizi veriden alıntı yaptı ve Hindistandaki Mumbaiden daha yüksek bir yoğunluk. Hong Kong'da kişi başına düşen yaşam alanı, Singapur'dan 100 fit daha küçük ve Shenzhen'den 130 fit daha küçük olan sadece 170 fit kare (yaklaşık 15,8 metrekare).
UBS, Hong Kong'daki yüksek konut fiyatları fenomeni hakkında yorum yaparken de bundan bahsetti. "(Emlak) piyasası uzun süredir arz yetersiz. Yüksek gelirli sınıf için bile, gayrimenkul satın almak artık ulaşılamaz görünüyor." Hong Kong konut işlemi web sitesinde kare ayaktan alınan istatistikler, Hong Kong Adası'ndaki Sheung Wan ve North Point'teki konutların ortalama fiyatının son zamanlarda metrekare başına yaklaşık 240.000 yuan olduğunu gösteriyor.
Şu anda, Hong Kong Özel İdari Bölge hükümeti, binalar inşa etmek için denizin ıslahı da dahil olmak üzere karşı önlemler formüle ediyor. Hong Kong İcra Kurulu Başkanı Carrie Lam Cheng Yuet-ngor, geçtiğimiz günlerde "Lantau Tomorrow Vision" planını duyurdu: Yapay adalar inşa etmek ve 260.000-400.000 konut birimi inşa etmek için yaklaşık 1.700 hektarlık yeni bir arazi alanı elde etmek için Tuen Mun'daki ilk nesil doğu Lantau ve Lung Kwu Plajı'nın sularını geri kazanmayı planlıyor. 700-1,1 milyonluk bir nüfusu barındırabilir. İlk konut binalarının en erken 2032 yılına kadar tamamlanıp işgal edilebileceği tahmin ediliyor.
Ev fiyatlarını düzenlemenin bir başka yolu da vergileri artırmaktır. Bir ev satın alma aşamasında yüksek damga vergisi (Hong Kong'lu olmayanlar için vergi oranı iki katına çıkarılır) uygulanmasına ek olarak, Hong Kong şu anda bir ev boşluk vergisi talep etmeyi tartışıyor. UBS House Fiyat Kabarcık Endeksi'ndeki sık müşteriler, Toronto, Vancouver, Avustralya, Melbourne ve Sidney gibi yerlerde benzer önlemler uygulandı. Bu yıl, Toronto'nun konut balonları listesindeki sıralaması iki ila üçte bir düştü ve Sydney ilk 10'dan düştü.
Aynı zamanda, bu küresel metropoller yüksek konut fiyatı riskleri ve yüksek getiri izlenimi verirken, konut fiyat eğilimleri farklılaştı ve artık küresel bir genel artış değil. Cenevre, Milano, New York, Chicago ve Singapur'da konut fiyatları Köpüğün derecesi birbirine yaklaşmaya, hatta küçülmeye başladı.
Anakara Çin şehirleri UBS endeksine dahil edilmemiştir, ancak Pekin ve Şangay'ın konut fiyatı-gelir oranları 44 kattır.
Küresel yaşam maliyeti verilerine odaklanan kitle kaynaklı bir web sitesi olan Numbeo'nun istatistiklerine göre, Şangay'ın konut geliri oranı 44 katını aşıyor ve ipotek kredisi hattı gelirin yaklaşık% 367'sini oluşturuyor. New York için iki rakam sırasıyla 11 kez ve% 82.42'dir. Numbeo'nun derlediği veriler de Hong Kong'daki konut geliri oranının 46 katın üzerinde olduğunu gösteriyor ki bu hala dünyadaki en yüksek oran. Pekin ve Shenzhen sırasıyla 44 kez ve 39 kez.
Kira piyasasında, bu yıl ulusal aylık konut harcaması büyüme oranı, temelde genel tüketici fiyatları endeksi artışının önünde gerçekleşti. Fangtianxia.com'dan alınan "Günlük Ekonomik Net" verileri Şubat 2017'den Mayıs 2018'e kadar Çin'de 17 şehirde kira fiyatları hızla arttı. Bunların arasında% 10'dan fazla artışla 6 şehir ve% 5 ila% 8 artışla 5 şehir yer alırken, Pekin (% 25,9), Şangay (% 19,5) ve Shenzhen (% 15,5) en yüksek büyüme oranlarına sahip.
Bu bağlamda kredi, vergiler, arsa, satın alma kısıtlamaları, satış kısıtlamaları ... Çin, bu yıl konut fiyatlarındaki "aşırı yükselişi" kontrol etmeye çalışmak için çeşitli kontrol politikaları kullanmaya devam ediyor. Konut Yönetimi Bürosu veya Konut İnşaat Komitesi, uzun vadeli kiralık daire işletmecileri ile görüştü ve onlardan kiralık konut arzını artırmak için piyasaya daha fazla kiralık konut rezervi koymalarını istedi.
Xinhua Haber Ajansı'na göre, yılın ilk yarısında ülke genelinde emlak piyasası düzenleme politikaları geçen yılın aynı dönemine göre% 65 artışla 192 kez yayınlandı ve yayın sayısı rekor seviyeye ulaştı ve ortalama olarak her gün bir ilgili politika yayınlandı.
Bu yeni yayınlanan politikalar, esas kontrol güçleri satın alma kısıtlamaları ve satış kısıtlamaları olmak üzere, çoğunlukla ikinci ve üçüncü kademe şehirlerdeki 73 şehirden geliyor. Bunun temel nedeni, dört birinci kademe şehrin önceden nispeten katı alım ve satış kısıtlamaları formüle etmiş olması ve bazı politika ayarlamalarının esas olarak ticari bankalar tarafından peşinat oranının veya kredi faiz oranlarının ayarlanmasına dayanmasıdır.
Çin emlak piyasası planlı bir ekonomiye ayarlandı.Bazı şehirlerdeki veya geliştiricilerdeki gayrimenkul projeleri satılamaz hale geldi ve büyük sermaye baskısı olan emlak şirketleri indirimli fiyatlarla satış yapıyor. Örneğin, bu yılın Şubat ayında, Evergrande tüm mülklerde% 8,8 indirim başlattı; 30 Ağustos'tan 8 Ekim'e kadar 280 şehirde 646 mülkte özel promosyonlar başlattı ve ülke çapındaki tüm konut mülkleri% 8,9 indirimli. Ulusal mağazalarda indirim,% 60 indirim.
Country Garden ayrıca tek tek şehirlerdeki mülklerin fiyatlarını düşürdü. Pekin, Şangay ve Shenzhen bölgelerine odaklanan COFCO Real Estate, kısıtlı satın alma politikasında çok bariz bir etkiye sahip. 2017'nin ilk yarısında ticari konutların satış yerleşim alanı, 2017'nin ilk yarısına göre% 32 azaldı ve ortalama fiyat da geçen yıl 30.600'den yükseldi. Metrekare metrekare başına 24.800'e düştü.
Ulusal Gün sırasında, Country Garden'ın Jiangxi, Shangrao'daki Xinzhoufu projesi, fiyat 10.000 yuan / m2'den 7.000 yuan / m2'ye düştüğü için, sahipleri satış departmanında gösterdiler; Şangay'daki Pudongnan ilçe projesinde fiyat 35.000 yuan / m2'den düştü. Metrekare başına 26.000'e düşüş, mal sahiplerinin haklarının korunmasını da tetikledi.
Pekin, Hangzhou, Hefei ve diğer yerlerdeki satış ofislerindeki gösterilere ek olarak, fiyat indiriminden duyulan memnuniyetsizlik nedeniyle mal sahipleri, geliştiricilerden fiyat farkını telafi etmelerini, park yerleri göndermelerini veya tam olarak kontrol etmelerini istedi.
Bununla birlikte, Çin'in yerel mali gelirinin yarısı arazi devir ücretlerinden geliyor.Arsa ve konut işlemlerinden elde edilen vergiler de önemli bir hükümet vergi geliri kaynağıdır.Alıcılar için yerli sermaye yatırım kanalları çok baskı altındadır ve evlerin zihniyeti yükselip düşmüyor Tek seferde gözden kaybolmak zor.
Haritacılık / Feng Xiuxia
Başlık resmi / WikiMedia
