Bu durumlar çok tuhaf! Xincheng Holdings hakkında bilmediğiniz başka neler var?
Yazar Zhu Linna Lu Haiqing Huang Zihao Shao Hao Zhang Liang
New Town Holdings'in gerçek kontrolörü Wang Zhenhua'nın bir kızı taciz ettiği şüphesiyle tutuklanması sermaye piyasasında, emlak sektöründe ve finans çevrelerinde büyük dalgalanmalara neden oldu.
4 Temmuz'da, Wang Zhenhua'nın listelenen üç platformu olan Xincheng Holdings, Xincheng Development Holdings ve Xinchengyue (bundan böyle toplu olarak "Xincheng Departmanı" olarak anılacaktır) düştü.
Bunlar arasında, Xincheng Holdings'in o gün daha düşük bir limiti vardı ve 300 milyondan fazla satış emri hissesi, aynı gün halka açık hissedarların (Wang Zhenhua ile ilgili olmayan) yaklaşık yarısının 12 milyar yuan'dan fazla fon içeren satış emri vermesine eşdeğer olan alt sınırda birikti.
Borsaya kayıtlı şirket Wang Zhenhua ile röportaj yaptı ve davanın "Yeni Şehir Departmanı" üzerinde zincirleme bir etki yaratacağını ve sonuçlarının tahmin edilemez olduğunu keşfetti.
garip!
Kurumlar iyimser ancak araştırma bilgisi yok
Olaydan önce New Town Holdings, kurumların gözünde yüksek kaliteli beyaz bir at olarak tanımlanabilirdi. Hissedarlar listesinde fonlar, aracılık varlık yönetimi, QFII, kuzeye bağlı fonlar ... tüm alıcılar bir araya geldi.
Aynı zamanda, birçok satış tarafı araştırma kurumu da sırayla hisse senedini zorladı, satın aldı, holdingleri artırdı ve Snow Fly gibi çeşitli araştırma raporlarını şiddetle tavsiye etti.
Bununla birlikte, beklentileri aşan performans artışı, arazi ediniminde büyük artış ve satış büyümesinde endüstri liderliği gibi güzel sözcük dağarcığının arkasında, New Town Holdings'in kurumsal araştırma bilgileri hiçbir yerde bulunamaz.
SSE e-interaktif platformunda listelenen şirketler tarafından yayınlanan araştırma bilgileri sütununda, Xincheng Holdings'in adı altında hiçbir şey yok.
Ve eğer kurum hissedarlar genel kurulundan durumu anlamak için yararlanıyorsa, aralarındaki zaman aralığı 3 ay kadar uzun olabilir ve sürekli takibi sağlamak zordur. Satıcının tavsiyesinin saha araştırmasıyla desteklenip desteklenmediğini sadece araştırmacı bilir.
Bu bağlamda, görüşülen bir dizi özel sermaye ve QFII kişi, esas olarak düşük değerleme seviyesi ve yüksek kâr artışının sürdürülmesi nedeniyle, satıcı araştırmacılardan Xincheng Holdings'i satın almak için gerçekten tavsiyeler aldıklarını belirtti. Ancak bazı özel sermaye kaynakları, gayrimenkul sektörünün düşüş döngüsüne gireceğini düşünerek alım yapmadıklarını söyledi.
Ancak Dongzheng Asset Management gibi gerçek parayı yatırmak isteyen insanlar da var.
New Town Holdings'in ilk üç aylık raporu, Dongzheng Asset Management'ın ilk on yeni hissedar arasında olduğunu, Dongfanghong'un iç talep büyümesinin 10.1344 milyon hisseye sahip olduğunu ve Dongfanghong No. 8 çift yönlü stratejisinin 5.575.300 hisseye sahip olduğunu gösterdi. Yukarıdaki iki varlık yönetimi planını da içeren Dongfanghong, mevcut hisselerin% 1.47'sini oluşturan 33.05 milyon Xincheng Holdings hissesini elinde bulunduran 22 ürüne sahiptir.
Dördüncü günün akşamı Dongzheng Varlık Yönetimi, Xincheng Holdings'in toplu varlık yönetimi planı tarafından tutulan hisselerinin değerlemesini hisse başına 31.12 yuan olarak ayarlayacağını duyurdu; bu, temelde dört günlük limit temelinde iki alt limit hesaplamaya eşdeğerdir. .
Tuhaf!
Olayın arifesinde yüksek frekanslı blok ticareti ortaya çıktı
Fonların en azından bir kısmı, "kara kuğu" olayı ortaya çıkmadan önce başarılı bir şekilde kaçmıştı. 1 Temmuz'dan 3 Temmuz'a kadar, Xincheng Holdings tarafından sık sık büyük işlemler yapıldı ve 3 gün içinde 5 işlem gerçekleşti ki bu, Xincheng Holdings'in son yıllardaki büyük işlem kayıtları arasında çok nadir görülen bir durumdur.
Bunlar arasında, China Galaxy Securities Ningbo Liuting Street işletme departmanı, satıcının koltuğunda 4 kez göründü ve satıcının yukarıdaki 5 blok işleminin tamamı Ningbo'dan geldi.
1 Temmuz'da, China Galaxy Securities Ningbo Liuting Street'in işletme departmanı, hisse başına 40.88 yuan işlem fiyatından 194.800 hisse ve 201.200 hisse sattı.
2 Temmuz'da, satış departmanı ayrıca hisse başına 42.08 yuan fiyatla 1.16 milyon hisse (iki işlem) satarak büyük bir miktar sattı. Ve bu işlem fiyatı, premium bir işlem olan 2. kattaki New Town Holdings kapanış fiyatından daha yüksek.
3 Temmuz'da, olayın açığa çıktığı gün de büyük bir işlem oldu. Önceki alıcı, Haitong Securities, Ningbo Jiefang North Road Satış Departmanı el değiştirdi ve hisse başına 43.80 yuan fiyatla 320.000 hisse sattı.
Çaresiz!
Kamu fonları değerlemelerini değiştirmeye başladı
Bugün Xincheng Holdings'in alt sınırıyla karşı karşıya kalan bazı kamu fonları, değerlemesini ayarlamaya başladı.
4 Temmuz akşamı, Wells Fargo Fonu, Rongtong Fonu, En İyi Menkul Kıymetler Varlık Yönetimi, SDIC UBS Fonu, Çin Bankası Fonu, Ping An Fonu vb. Art arda duyurular yayınlayarak, 4 Temmuz 2019'dan bu yana yeni şehrin Stokları tutmak için değerleme düzeltmeleri.
Editör, 31.12 yuan değerlemesine dayanarak, Xincheng Holdings'in bugün 38.42 yuan'daki kapanış fiyatına dayanarak, müteakip düşüşün yaklaşık iki alt limit olduğunu hesapladı.
Wells Fargo Fund ayrıca, New Town Holdings'in sonraki faaliyetlerine ve diğer önemli konulara çok dikkat edeceğini, makul değerlendirmeler yapacağını, fon sorumlusu ile müzakere edeceğini ve gerekirse değerlemesini daha da belirleyeceğini belirtti.
Yukarıda belirtilen fon şirketlerinin tümü, hisse senedi işlemlerinin aktif piyasa işlemlerinin özelliklerini yansıtmasından sonra günün kapanış fiyatının değerleme için kullanılacağına işaret etti.
Görsel olarak, büyük bir fon değerleme ayarlaması duyurusu yolda olabilir.
Verilere göre, bu yılın ilk çeyreğinin sonu itibariyle, toplam 133 kamu fonu Shigekura Xincheng Holdings vardı. Bunlar arasında, Newtown Holdings tarafından tutulan 44 kamu fonu, fonun net değerinin% 5'inden fazlasını oluşturuyordu.
İlk çeyreğin sonunda, Xincheng Holdings'in 14 fonluk en büyük hisse senedi olduğunu belirtmekte fayda var. Bugün Xincheng Holdings'in hisse senedi fiyatı bir limite düştü Fonun üç aylık raporunda yer alan verilere göre, yukarıda belirtilen fonların net değeri bugün büyük bir kayıp yaşayabilir, ancak bazı fonların ortaklık yapısının değiştiği göz ardı edilmedi.
Güney Çin'deki bir fon şirketinden bir kişi, şirketin yatırım ve araştırma ekibinin Xincheng Holdings ile ilgili konuları görüşmek için zaten bir araya geldiğini ve şimdilik değerlemeyi ayarlamamaya karar verdiğini belirtti. Kişi, "Bu, büyük ölçüde yöneticilerdeki değişikliklerden kaynaklanan bir siyah kuğu olayı. Piyasanın sonraki performansına ve daha fazla Xincheng Holdings'e sahip olan fon şirketlerinin değerlendirmesine dayalı olarak takip edeceğiz." Dedi.
Endişeli!
New Town Holdings tahvilleri sert bir şekilde düştü
Fon yatırımcıları kadar rahatsız olan tahvil yatırımcıları da var.
4 Temmuz'da 15 New City 01, 19 New City 02 ve diğer "New City Series" ile ilgili tahvillerin hepsi sert bir şekilde düştü.
Aynı günün sabahı, 18 Xinkong 05 sabah 9: 45'te başladı ve fiyat% 13'ten fazla düştü.O zamandan beri, ultra düşük fiyatlarla toplam 3,9 milyon işlem yapıldı; 19 Xincheng 02, yaklaşık 11: 00'da büyük miktarda hasar gördü. Piyasa, 198 milyon yuan ciroyla% 10 düşen bir fiyattan işlem gördü.
Xincheng Holdings'in "siyah kuğu" yaşadıktan sonra değişip değişmeyeceği ile ilgili olarak, China Chengxin, şirketin bu konuyla ilgili endişeli olduğunu ve önce şirketin ana işi ve kredisi üzerindeki etkisine bakacağını söyledi.
Halka açık bilgiler, Nisan 2019 sonu itibariyle, Suntown Holdingsin kredilerinin bakiyesinin 2018 sonundan itibaren 24.063 milyar yuan artışla yaklaşık 96.768 milyar yuan olduğunu göstermektedir. Yılın başı ile karşılaştırıldığında, şirketin banka kredileri 14.803 milyar yuan artmış ve tahvil ve borç finansman araçlarının ihracı artmıştır. 4.994 milyar yuan, diğer kredilerde 4.266 milyar yuan net artış.
Aslında, Xincheng Holdings, 2018 yıllık raporunun sonradan incelenmesi için bir soruşturma mektubu almıştı ve kar, sermaye takası, nakit akışı ve parasal sermaye ve emlak geliştirme işi hakkında açıklama bilgilerini tamamlaması gerekiyordu. Bu bağlamda, China Chengxin International, şirketle iletişim kurduğunu ve konunun ilerlemesine ve şirketin operasyonları ve dış finansman üzerindeki etkisine dikkat etmeye devam edeceğini belirten bir duyuru yayınladı.
Değişiklik!
Temel iş modeli büyük değişikliklerle karşı karşıya
Geçtiğimiz birkaç yıl içinde Wang Zhenhua tarafından kontrol edilen Yeni Şehir Departmanı gayrimenkul sektöründe karanlık bir at olarak kabul edildi.Özellikle gayrimenkulün düzenlenmeye ve kontrol edilmeye devam ettiği 2017 ve 2018'de New City Holdings'in satış miktarı ve satış alanı hızla büyümeye devam ediyordu. Yıllık sözleşmeli satış miktarı, yıllık% 74.82 artışla 221.098 milyar yuan'a ulaştı.
Yeni Şehir Departmanı yukarıdaki büyümeyi nasıl başarıyor?
Cevap, "konut + ticari" iki tekerlekten çekişli modelinde, yani orta ve üst düzey ticaret için son derece istekli üçüncü ve dördüncü kademe şehirlere girmek için temel ticari marka "Wuyue" 'yu kullanmak ve bunu satış elde etmek için düşük maliyetli destekleyici konut arazisi elde etmek için bir pazarlık kozu olarak kullanmak. Miktar ve ROE (öz sermaye getirisi) aynı anda arttı.
"Mevcut Xincheng modelinde, işletmelerin ve girişimcilerin itibarı çok önemlidir. Bu kötü eylemin ortaya çıkmasından önce, Wang Zhenhua, pek çok sosyal pozisyonundan da görülebileceği gibi, iyi bir girişimci olarak görülüyordu. Ama şimdi, Herkes onun kötü yanını gördü ve bu sadece Wang Zhenhua'nın kişisel itibarını değil, aynı zamanda Xincheng ve Wuyue gibi onunla yakından ilişkili markaları da yok etti. "Dedi.
Cilt kurtarmazsa saç tutturulur mu? Markanın güvenilirliği ve temel taşı hayal kırıklığına uğradığında, üzerindeki "konut + ticari" iki tekerlekten çekişli modelin yeniden canlandırılması zor olabilir ve Xincheng, Wuyue'nin olumsuz bir markası haline gelecek ve hatta ticari projelerin işleyişini yavaşlatacaktır.
Yukarıda adı geçen sektör çalışanları, emlak şirketlerinin yerel yönetimlerle daha fazla ilişkisi olduğunu da söylediler. Bunlar arasında özel girişimcilerin rolü, özellikle ruh figürü olan Wang Zhenhua çok önemlidir. Hükümet kaynakları da dahil olmak üzere birçok kaynak, onun kişisel çekiciliğine ve becerisine dayanıyor. . Şimdi, hangi yerel yönetim yeni şehirle yakın ilişkileri sürdürmek istiyor?
Hızlı değiştirme operasyonu ile ilgili olarak, sektörden bir kişi, Wang Xiaosong'un tehlikedeyken ön büroya gitmesi emredildiği için, altı ayda kendi ağını ve yönetim sistemini kuramayacağını söyledi ve bu çok büyük bir zorluk.
uyarmak!
Performans "dekorasyon" "zehir" olabilir
2018 yılında, Xincheng Holdings, ilk kez 10 milyar yuan'ı geçerek ana şirketine atfedilebilen 10.491 milyar yuan net kar elde etti. Ancak yıllık rapor verilerini dikkatlice okuduktan sonra çok iyimser olmadığını anladım.
Birincisi, gerçeğe uygun değer ölçüm modeli kapsamında, şirketin 2018 yatırım gayrimenkul gerçeğe uygun değer değişim geliri, bir önceki yıla göre% 209.02 artışla 2.809 milyar yuan oldu ve ana şirkete atfedilebilir net kârın% 26.78'ini oluşturdu. Bununla birlikte, sektör uygulaması, yatırım amaçlı gayrimenkulün gerçeğe uygun değeri nasıl değişirse değişsin, cari net karı etkilememesi gerektiğini ölçmek için maliyet yöntemini benimsemektir.
Başka bir bakış açısıyla, ticari gayrimenkul "Wuyue Plaza" nın ticari etkisi Wang Zhenhua davası nedeniyle beklentilere uygun değilse, Xincheng Holdings, muhasebe politikasının devamlılığına göre yatırım gayrimenkulünün gerçeğe uygun değer kaybını her yıl tahakkuk ettirmelidir. 2018 itibariyle Yıl sonunda 40.758 milyar yuan'lık orijinal değer,% 10 tahakkuk etmiş olsa bile, şirketin net karındaki 4 milyar yuan'i tüketecektir.
İkinci olarak, 2018'de New Town Holdings, ana şirkete atfedilebilen net karı o yıl 677 milyon yuan artıran küçük bir öz sermaye satın alarak konsolide beyannamenin kapsamını genişletti. Tablo , ana şirkete atfedilebilen net kârı daha da etkilemektedir. Bunlar, yukarıda bahsedilen gerçeğe uygun değer ölçümü gibi, muhasebe kitabındaki sadece bir "dijital oyun" dur.
Üçüncüsü, New Town Holdings, hepsi de şirketin 2018'de mevcut net karının hızlı büyümesine katkıda bulunan faiz destek sermayesi ve şüpheli borç karşılık oranı gibi birçok açıdan "benzersiz" dir.
Örneğin, şirketin 2018 yılında sermayeleştirilmiş faiz gideri 8.85 milyar yuan olup, ana şirkete atfedilebilen toplam faiz giderinin ve net kârın sırasıyla% 94.58 ve% 84.36'sını oluşturarak sektör liderinin yaklaşık% 40 ila% 50 düzeyini aşmıştır. Şüpheli alacaklar karşılığının oranı açısından, şirketin 2018 sonu itibarıyla diğer alacaklarında 44.868 milyar yuan vardı, bunların bir kısmı bir yıldan fazla yaşanmışken, şirketin karşılık oranı sırasıyla% 0.1 veya% 1 idi.
Ön hesaplamalar yalnızca yukarıdaki verilerden yapılabilir.Newtown Holdings'in 2018 yıllık raporunda sektörünkine benzer ihtiyatlı muhasebe önlemleri benimsemesi durumunda, ana şirkete atfedilebilen 10 milyarın üzerindeki net kar iskonto edilebilir.Bu hala normal çalışma koşullarında. Artık şirket siyah kuğu olayıyla karşılaştı, sonraki iş performansı hızla değişecek ve kötüleşecek mi?
Editör: Sun Fang, Jinpingping, Yan Jian, Quan Zeyuan
Kaynak: China Securities Net
Daha fazla finansal bilgi için Tonghuashun Finance WeChat Resmi Hesabını (ths518) takip edin
