Hong Kong'da ev sadece | Small Money Channel'da yaşamak için kullanılmıyor
Chen Xin / Makale
Ev konut için mi yoksa spekülasyon için mi kullanılmalıdır? Bu sorunun kendisi evin konut mülküne ve yatırım amaçlı mülküne karşı çıkıyor gibi görünüyor.
Hong Kong'da, bu iki özellik arasındaki sınır aslında açık değildir. Hong Kong'luların çoğu evleri başlangıçta kendi kullanımları içindir, ancak sonunda genellikle yatırım amaçlı gayrimenkuller haline gelirler.
Tepsiye binmek, araba değiştirme fikri anlamına gelir
İnanıyorum ki benim gibi pek çok anakara, bir ev satın almanın bunu tek adımda yapmanın en iyi yolu olduğunu her zaman hissediyor. Bir kez satın alın ve ömür boyu sürün ki, gelecekte onu takas etmek zahmetli olmasın, ancak Hong Kong halkı bu fikre sahip olmayabilir.
Hong Kong'da bir ev gördüğüm ilk andan itibaren, Hong Kong'daki emlakçıların beni önce finansal koşullarımı karşılayanları almaya ikna etmeye devam ettiklerini ve ardından evi gelecekte değiştirmeye çalıştıklarını duyduğumu hatırlıyorum.
Komisyoncu açıkladı: Anakara alıcıları için "tek adım" fikrinden farklı olarak, Hong Kong'daki gençler "önce arabaya binmek" istiyorlar. Küçükken ve çocuğum küçükken büyük bir evde yaşamama gerek yoktu, önce yeterince büyük bir ev aldım. Bir "araba plakası" ile emlak fiyatına yetişememekten korkmuyordum. Çocuk büyüdüğünde işten elde ettiği gelir artar ve sonra evini değiştirmeyi düşünür, daha sonra değer kazanan eski evi satıp daha büyük bir evi daha rahat alabilir. Tabii ki, Li Ka-shing iseniz, bir istisna yapabilirsiniz.
Aslında, bu komisyoncuların tavsiyeleri zımnen "emlak spekülasyonu" için birçok tesis içeriyor. Aslında varsaydıkları gibi Önce eski ev satın aldı Oğlum takdir edecek Ve örtük bir varsayım var Büyük evlerin takdir edilmesi, küçük evlerin takdir edilme oranını çok fazla aşmayacaktır. . Elbette, sonunda güzel bir varsayım var, yani sıkı çalışmayla, Gelir artmaya devam edecek Bu, Hong Kong Lion Rock ruhunun iyimser bir düzenlemesidir.
Bunun komisyoncunun daha fazla iş yapmak istediği için bir bahane olduğunu düşünmeyin Hong Kong'daki pek çok genç, daha iyi bir kalkınma arayışına girmeden önce "araba listeleri" satın almaya alışkındır. Bir bina satın almak üzereyken her zaman ailemin rahat yaşamasını sağlayacak büyük bir ev almak istemişimdir. Ancak, birçok Hong Kong arkadaşı, maliyet baskısı çok yüksek olduğu için başlangıçta çok açgözlü olmamaya içtenlikle ikna etti. Önce daha kaliteli bir gayrimenkul satın almalısınız ve gelecekte "anlaşma" yapmak daha kolay olacaktır - görüyorsunuz, onların fikirleri gelecekte piyasada satış yapmak, yani "emlak spekülasyonu" kavramı zaten örtük.
Bu aynı zamanda Hong Kong halkının, toplum ve prestijli okulların yanı sıra, bir ev satın alırken neden gayrimenkulün "likidite" özelliklerine de değer verdiğini açıklıyor. : Yüklenicinin tanınmış olup olmadığı, ister büyük bir toplu konut ister tek bir mülk olsun, işlemin çok aktif olup olmadığı, birçok bankanın bedelsiz değerleme vermesi vb. Dahil.
Burada pek çok kapı var ... Eğer tanınmış bir emlak geliştiricisiyse (Sun Hung Kai gibi), el değiştirdiğinde bir sonraki alıcının güvenini kazanmak daha kolay; üçten fazla site varsa, emlak işlemleri daha sık ve daha sık oluyor. Bankanın fiyatı tahmin etmesi kolaydır ve tek birimli mülklerin alım satımı genellikle durgun ve bir piyasa fiyatı oluşturmak kolay değildir; aynısı piyasa işlemlerinin aktifliği için de geçerlidir, bu da bankaların piyasa referans fiyatlarını elde etmesini daha kolay hale getirir; son olarak, bankalar tarafından "kapsanan" daha fazla gayrimenkul, Hiç şüphe yok ki, bu mülkün likiditesi ne kadar iyi olursa, banka kredisi desteği almak da o kadar kolay olur.
Yolcuların otobüste dönüşümü
Araba panosu Hong Konglular için büyük önem taşıyor, çünkü burası sadece kendilerine ait ilk ev değil, aynı zamanda ikinci ev için servet takdirinin kaynağı. Hong Kong şehri, konut fiyatlarının değer kazanmasını hızla gerçekleştirebilen ve böylece kağıt servetini gerçek sermayeye dönüştürebilen son derece gelişmiş bir yeniden finansman sistemine sahiptir. "Otobüs yolcusu" daha sonra "yatırımcı" olur .
Örneğin, normal ekonomik büyüme yılında enflasyonun yükseldiği bir yılda konut fiyatları da buna bağlı olarak yükselecektir.Zaten araç listeleri olan mülk sahipleri, konut fiyatları belirli bir seviyeye çıktığında fazlalığı çıkarmak için bankalara yeniden ipotek hizmeti için başvurabilirler. İkinci bir ev satın almak için gereken fon. Hong Kong'un bankacılık sisteminin nispeten likit olduğu bir dönem olan emlak fiyatlarının yükseldiği dönemlerde, bankaların daha fazla ipotek işi çekmek için bazen çeşitli yeniden finansman olanakları sağlama girişiminde bulunduklarına dikkat edilmelidir. ve bu yüzden, Hong Kong halkının ikinci veya hatta üçüncü bir set satın almak için emlak fiyatlarının yükseldiği dönemde fon alması ve emlak piyasasına yatırım yapması normal bir yoldur. Hong Kong gazeteleri, görünmez zenginlerin evi 10 defadan fazla yeniden finanse ettiğini açıkladı!
Otobüsteki yolcunun ilk evi 1 milyon öz sermayesi ve 3,3 milyon değerinde bir ev (% 30 peşinat) ile satın aldığını varsayalım. 5 yıl sonra evin değeri 5 milyona çıkabilir (2008'den bu yana artışta olduğu gibi, bu varsayım hala muhafazakârdır). Hong Kong'un uygulamasına göre, şu anda katma değerli kısmın% 70'ini (1,7 milyon) veya yaklaşık 1,2 milyonunu yeniden yatırım için ayırabilir.
Bu 1,2 milyona nasıl yatırım yapılır? Birçok Hong Kong insanı hala mülk satın alıyor.
Birçok Hong Kong otobüs yolcusu için maaşları 5 yıl sonra önemli ölçüde arttı.Eğer konutunuzu iyileştirmek istiyorsanız 1,2 milyon artı birikimi peşinat olarak alabilir ve daha büyük bir set satın alabilirsiniz. Eski mülkü kiraya verdi - bu sırada otobüsteki yolcu bir "yatırımcı" oluyor.
Ev değiştirmeye gerek yoksa otobüsteki yolcular 1,2 milyonu daha düşük maliyetli ancak daha yüksek kira getirisi olan bir mülk satın almak için de kullanabilirler. Hong Kong'daki mevcut düşük faiz ortamında "kira ve destek" tamamen mümkündür. .
İkinci işlem sırasında, yolcunun otobüse kendi kendine yatırımının sıfıra düştüğü, ancak aynı anda iki mülkü kontrol etme amacına ulaşıldığına dikkat edilmelidir! Gelecekte konut fiyatları artmaya devam ederse, otobüsteki yolcular üçüncü bir mülk satın almak için iki mülkü yine de kullanabilir.
Anakara'da sadece emlak geliştiricileri bu oyunun tadını çıkarabilir. Bununla birlikte, Hong Kong'da birçok sahip, bir tahta aracılığıyla "değer yeniden değerlendirme" oyununu da oynayabilir.
Bu arada, son yıllarda, mortgage yeniden finansmanı sağlamak için Anakara'da "kapsayıcı" denilen pek çok finansman ortaya çıktı, ancak birçok kurum tefecilik faaliyetleri yürütüyor ve şartlar son derece elverişsiz. Hong Kong'daki mortgage yeniden finansman piyasası halihazırda oldukça olgun ve oldukça şeffaf ve faiz oranı en son ipotek kredisi faiz oranına tamamen yakın. Bu nedenle, yukarıdaki oyun araba yolcularının ilgisini çekebilir.
Bazı insanların soruları olabilir, Evin değeri takdir edildiyse, neden bu sahipler evi satıp yatırım yapmak için daha fazla para almıyor? Bir keresinde Bank of China Hong Kong'un bir ipotek hesap müdürüne sordum. Hong Kong'da ipotek faiz oranının tüm ticari krediler arasında en düşük olduğunu açıkladı. Bu nedenle, birçok insan evi diğer kredilere başvurmaktansa iş hayatında yeniden ipotek kredileri için kullanmayı tercih ediyor. İşletme kredileri. Başka bir deyişle, evinizi satarsanız, müdürünüzün ve servetinizin takdirinin çoğunu geri alabilirsiniz, ancak ucuz banka fonlarını kullanmak için uzun vadeli fırsatlardan yoksunuz.
Bu nedenle, Hong Kong'da, birçok otomobil sürücüsü hızla yükselen konut fiyatları ile karşılaştığında, genellikle evlerini satmazlar, bunun yerine, yatırım değeri olan mülkleri almaya devam etmek ve mülk varlıklarını artırmak için fon ayırmak için evin prim kısmını kullanırlar. .
İlk yıllarda, Hong Kong'da peşinat oranında katı kısıtlamalar yoktu, bu nedenle% 5 -% 15 peşinat için başvuran birçok yatırımcı var; Son yıllarda, Hong Kong Financial gibi farklı peşinat oranlarında bazı kısıtlamalar getirilmiş olsa da Yetkili, bankaların konut değerinin yalnızca% 60'ına denk (yani en az% 40'lık bir peşinat) mortgage kredisi sağlayabileceğini, ancak kredinin bu kısmı geliştirici tarafından finanse edildiği için birçok geliştiricinin alıcılara aktif olarak ek kredi verebileceğini belirtiyor. Bağlı şirketler bu nedenle bankacılık endüstrisinin düzenleyici kurallarından kaçınabilir ve HKMA da çaresizdir.
Mülkiyet ve kısa vadeli spekülasyon risklidir
Bunu söyledikten sonra, birçok kişi sorabilir: Mülk değer kazandığında yeniden finanse edilebilir. Bu yüksek kaldıraçlı oyun uzun süre dayanabilir mi?
Bu kişiden kişiye değişecektir, ancak riskler açıktır.
Ana risk, emlak fiyatlarının düşmesi veya faiz oranlarının yükselmesi riskidir.
1997'de, birçok Hong Kong emlak spekülatörü, fiyat düşüşleri ve faiz oranı artışları risklerini görmezden geldi (Hong Kong ipotek piyasasındaki ana faiz oranı o sırada% 10'u aştı) Borsacım o zamanlar milyonlarca evi terk ettiğini söyledi. Emlak piyasası ilk aşamaydı ve yaklaşık 10 mülk satın alındı. Sadece bir ay kadar sonra, ivmenin doğru olmadığını ve emlak fiyatlarının düştüğünü fark etti, isteksizce hepsini attı ve net değeri kayboldu. "Ama Lucky her şeye yeniden başlayabilir. Birisi kendi seviyesini geçemedi, bu yüzden Merkez'deki yüksek binalardan atladılar." Diye haykırdı.
Unutulmamalıdır ki, emlak fiyatları düştüğünde, "kendi kendine işgal", "kısa vadeli spekülasyondan" daha az riskli değildir, çünkü Hong Kong'da, emlak fiyatı, kredi tutarından daha düşük bir "negatif öz sermaye" seviyesine düştüğünde, bankaların fiilen hakkı vardır. Borç verenin krediyi hemen ödemesi veya son bulması gerekir (bu olasılık küçük olmasına rağmen yine de göz ardı edilemez).
Bu açıdan, ikinci mülk grubunu yatırım amaçlı gayrimenkul olarak kullanmak daha güvenli bir seçimdir. Özellikle ikinci mülk grubu kiralanabiliyorsa ve desteklenebiliyorsa, finansal risk aslında her iki mülk kümesinden çok daha küçüktür.
Son olarak belirtmek gerekir ki, Hong Kong dünyadaki en özgür ekonomi Bu yerde ister kendi kendine işgal, ister spekülasyon, ister yatırım olsun, bir bireyin kendi seçimidir ve başkalarıyla hiçbir ilgisi yoktur.
Yazar Hong Kong'da yaşıyor ve bir ana dal olarak Hong Kong hisse senetleri ve ilgili alanları inceliyor.
İşleri bağlantısı:
RMB uluslararasılaşma yolculuğuna ilişkin düşünceler
RMB devalüasyonunun kendisi en büyük zorluk değil
Hong Kong hisseleri hala likiditeden yararlanıyor, ancak perakende yatırımcıları hala güvensiz
Likidite sıkılaşıyor, varlık fiyatları test edilecek
"Bu makale yalnızca yazarın kişisel görüşlerini temsil etmektedir"
Qin Shuo Moments WeChat genel hesabı: qspyq2015
İş İşbirliği Lütfen WeChat ile iletişime geçin: qspyqswhz
