Beijing Xiaobu düzenlemeyi gevşetiyor, emlak piyasası da baskı altında mı? Etkisi görülmeye devam ediyor
Pekin kısa süre önce kamuoyunun görüşlerini istemek için "Emtia Konutları Ön Satış İzinlerinin İşlenmesinin Optimize Edilmesi Hakkında Bildirim (Yorum İsteme Taslağı)" yayınladı. Yorum talep taslağı, inşaat ruhsatının onaylı kapsamı dahilinde satılabilir konut bölümü için iki satış öncesi iznine izin verildiğini ve depolama ve park yerleri için ön satış için ayrı ayrı başvurulabileceğini, ancak tek seferlik bir fiyat teklifi gerektiğini açıklığa kavuşturmayı amaçlamaktadır.
Tabii ki sözde görüş talep taslağında, talep edilecek yorum yok, halk bu konular hakkında pek bir şey bilmiyor, ne gibi yorumlar sunabilirler? Bir fikir olsa bile, ne işe yarar? Halkın endişesi, ev fiyatlarının düşürülüp düşürülmeyeceğidir? Ön satış sistemine gelirse halk kesinlikle ön satış sistemini kaldırmak istiyor. Ancak taslak yürürlükten kaldırmayla ilgili değil, ön satış sisteminin kapsamını genişletmeye devam etmekle ilgili. Bu durumda kamuoyu aslında önemli değil.
Bununla birlikte, belgede "bu ayarlamanın Belediye İskan ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Komitesi tarafından 'konutların spekülasyonsuz yaşanması' konumlandırılmasına bağlı kalınması, kentsel düzenlemenin temel sorumluluğunun uygulanması ve 'üç istikrar' hedefine ulaşılması temelinde yapıldığından bahsedilmektedir. Optimizasyon önlemleri. Danışma taslağı, esas olarak satış öncesi iznin uygulama düzeyindeki bazı özel düzenlemeleri optimize eder ve satış öncesi izinleri, görüntü ilerleme gereksinimlerini ve sermaye denetimini ele almak için diğer yasal gereklilikler için" eşiği "düşürmez. Bu nedenle, Gayrimenkul makro-kontrol politikaları değişmedi ve kontrol çabaları gevşetilmedi.
Bu açıklamanın bir kısmı da pragmatiktir.Satış öncesi sistemin temel unsurları ayarlanmamalıdır.Ancak, bu ayarlama kontrolü gevşetmezse, ikna edici olmayacaktır. Gevşeme yoksa sıkılıyor mu? Hayır, ne gevşeme ne de sıkılaştırma olamaz, gözden geçirmenin amacı nedir? Bu tür ayarlamaların düzenlemeyi kısmen gevşettiğini söylemek daha iyidir, ancak serbestleştirmenin kapsamı ve boyutu çok büyük değildir.
Sözde ön satış lisansı iki kez ele alınır, bu da orijinal ön satış sisteminin proje için olduğu anlamına gelir. Ticari konutların ön satışı aşağıdaki şartları sağlayacaktır: 1. Arazi kullanım hakkı devir bedeli tam olarak ödenmiş, arsa kullanım hakkı belgesi alınmış ve arsa kullanım hakkı ipotek edilmemiştir. 2. Bir inşaat proje ruhsatına sahip olun.
3. Satış öncesi ticari konut baz alınarak hesaplanan, geliştiricinin geliştirme ve inşaat yatırımları, projenin inşaatına yapılan toplam yatırımın% 25'inden fazlasına ulaşmalıdır ve inşaat ilerlemesi ve tamamlanma ve teslim süresi belirlenmiştir. 4. Bir finans kurumu ile ticari konut satış öncesi denetim sözleşmesi imzalamıştır. 5. Ön satış kaydı, ilçe düzeyinde veya üzerinde halk yönetimi emlak yönetimi departmanı ile işlenmiş ve ticari konut ön satışı için ruhsat belgesi alınmış olup, ticari konut yurtdışında ön satılıyorsa, yurtdışı satış onay belgesi aynı zamanda alınacaktır.
Ek olarak, projenin imaj ilerleme gereksinimleri ile ilgili olarak, gayrimenkul geliştirme işletmelerinin ticari konut ön satışına ek olarak, gayrimenkul geliştirme projesinin proje imajı ilerlemesi aşağıdaki koşulları sağlamalıdır: 1. Çok katlı binanın ana yapısı tamamlanmıştır. Bir veya daha fazla 2. Yüksek katlı binanın zemin altındaki ana kısmı tamamlandı. Bu görüntünün programı aslında temel bir değişikliğe uğradı.
Önerilen orijinal görüntü ilerlemesi, ön satış yapılacak binanın kornişine gitmektir, bu da yapının ancak yapı temelde tamamlandıktan sonra önceden satılabileceği anlamına gelir.Ancak mevcut görüntü ilerlemesi, yapının, plan dışı satışa eşdeğer olan, yapı zemine oturduğunda önceden satılabilmesidir. Başka bir deyişle, ön satış sistemi tam anlamıyla kullanılmış ve Pekin'in ikincil ön satış yönteminin aşırıya uygulandığı söylenebilir.
Pekinin satış öncesi politikasının ayarlanmasından sonra, satış öncesi izinlere yeni başvuran ticari konut projeleri için ticari konut projeleri için onaylı inşaat izni kapsamında iki adet satış öncesi izin başvurusu yapılabilir ancak minimum ölçek bir binadan az olmamalıdır. Tabi ki kat ve birimlerde satış öncesi izin başvurusu yapılamaz. Bu, bir projenin öncesi ve sonrasına göre iki kısma göre düzenlendiği anlamına gelir, çünkü gayrimenkul sermaye yoğun bir sektördür ve bu durumda geliştiricilerin fonları sıkı koşullar altındadır. Finansman kısıtlamaları nedeniyle, birçok projenin işletilmesi zordur ve hatta bitmemiş olma riski vardır.
Pekin'deki iki satış öncesi iznin politika ayarlaması, geliştiriciler üzerindeki mali baskıyı büyük ölçüde hafifletebilir ve işin bir bölümünü yapmaya konsantre olabilir. Kalan kısım daha sonra söylenebilir. Yani, bu kadar güçlü bir dereceye sahip geliştiricilere verilen destek, düzenlemeyi gevşetmek değil, tabii ki gerçek bu değil. Ancak, insanlar bu politikanın konut fiyatları üzerindeki etkisi konusunda endişelenmeli mi? Analizimiz, bu konuyu söylemenin kolay olmadığına ve sonuç olmadığına inanıyor. Çünkü bu politika tamamen zıt iki sonuç doğurabilir.
Birincisi, geliştiriciler çabalarını inşaat üzerinde yoğunlaştırabilecekleri için, inşaat ilerlemesi büyük ölçüde hızlanacak, piyasadaki arz artacak ve mevcut pazar halihazırda envanterin tarihteki en yüksek seviyeye yakın bir durumda olduğu için çok sayıda ev piyasaya sürülüyor, tabii ki Piyasadaki arzı artırır, bu nedenle konut fiyatlarının düşmesi gerekir.
Ancak diğer yandan, geliştiriciler fonlar üzerindeki baskıyı hafiflettiği için fiyatları düşürme teşviki çok daha az olacaktır.Bu durumda konut fiyatlarında düşüş için pek umut yoktur. Sonuçta, geliştiricilerin psikolojisi, yaşam ve ölümün olmadığıdır. Fiyatı asla düşürmeyin. Öyleyse hükümetin konut fiyatlarına yönelik tutumu nedir? Hükümet bu politikayı başlattığından beri, hükümet bunu nasıl değerlendirdi?
Hükümet, "konut fiyatlarını dengelemek, beklentileri dengelemek ve arsa fiyatlarını dengelemek" genel politikasına bağlı kalmalıdır.Buna dair hiç şüphe yoktur.Böyle bir politika noktasının getirilmesi, aynı zamanda piyasadaki konut fiyatlarındaki büyük dalgalanmaları da önlemektir.
Derinlemesine analiz yapıyoruz, mevcut piyasa ağırlıklı olarak düşüş eğilimi gösteriyor, özellikle Pekin'de, piyasa son yıllarda zayıftı, böyle bir politika desteği yoksa konut fiyatları düşmeli. Artık hükümetin temel fikrinin konut fiyatlarının düşmesini önlemek için önlemler almak olduğu açıktır. Diğer bir deyişle, bu taksitli ön satış sistemi, açıkçası pazarı desteklemek için bir politika. Şehri desteklemek, konut fiyatlarını desteklemek, bu kadar basit.
Ancak bu politikanın nihai etkisi nedir? Bu tür bir mantıksal analiz kadar basit değil, esas olarak politika etkilerinin piyasa üzerindeki etkisine ve insanların ev satın almadaki psikolojik etkisine bağlıdır. Elbette, akıllı geliştiriciler için, malları terk etme ve savaşmaktan kaçınma fırsatını yakalamak için böylesine büyük bir fırsattan yararlanmaları gerekir. Yani fonlar aktif hale geldiği zaman fonlar bir an önce geri çekilir.Nakit kraldır ve borç oranını düşürmek şu anda geliştiriciler için en doğru seçimdir. Çünkü ne de olsa Çin emlak piyasasının altın çağı geçti ve geleceğe giden yolu takip etmek daha da zor olacak, ancak ondan bir an önce kurtulup hafife alırsanız daha fazla fırsata sahip olacaksınız. [Bu makale 6 Nisan 2020'de "Ma Yuecheng" hesabı tarafından yayınlandı]
