Longhu: Geçen yıl sektörde ilk on arasında sağlam bir şekilde durmaya devam edebilir miyiz? | Finansal Rapor Kliniği
Her zaman istikrarı ve gösterişsizliği ile tanınan Longfor, 2018 yılında iç ve dış reformlarda kendi ritmini dikkatlice kontrol etti.
Longhu, 25 Mart 2019'da 2018 cevap kağıdını verdi. 2018 yılında, 200.64 milyar yuan sözleşmeli satış, bir önceki yıla göre% 28.5 artışla, daha önce kendisi tarafından belirlenen satış hedefini tamamlamak için "çizgiye adım attı". Satış tahsilat oranı, önceki yıllardaki% 90 seviyesinden hafif bir düşüşle% 85'in üzerinde. Şirketin ana net kar marjı 2017'de% 18,3'ten% 14,7'ye düştü.
Longfor, 2018 yılında adını "Longfor Emlak" yerine "Longfor Group" olarak değiştirdi ve ana kanal işi emlak geliştirme, ticari operasyon, uzun vadeli kiralık daireler ve akıllı hizmetler olarak tanımlandı. "Farkı geri alma" niyeti açıktı.
Yeni ana kanallardan biri olan Longfor'un uzun vadeli kiralık daire markası Guanyu, 2018 yılında yıllık 9 kat artışla 427 milyon yuan kira geliri elde etti. Şu anda, Guanyu 53.000'den fazla oda açtı ve genel doluluk oranı% 50.1. Longfor CEO'su Shao Mingxiao, Guanyu'nun 2020'ye kadar karlı olmayacağını öngörüyor.
01
Satış hedefi "çizgiye adım atmak" tamamlandı
Konut fiyatlarını kontrol etme ve kaldırmayı azaltmanın birleşimi, emlak piyasasında satın alma hissinin genel olarak soğumasını tetikledi. Longfor'un 2018'i kolay değil.
Ocak 2018'de, bazı medya kuruluşları Longfor Business Yıllık Konferansı'nda yıllık satış hedefinin 300 milyar yuan'a yükseldiğini bildirdi.Önümüzdeki üç yıl içinde, üç yıldan fazla bir süredir hala 5 milyar yuan'ın altında satış yapan bölgeler ve şirketler elenecek veya konsolide edilecek.
Longfor, iki ay sonra performans konferansında hedefini 200 milyar yuan'a ayarladı. Longfor CEO'su Shao Mingxiao, arazi alımı ve temini açısından 200 milyarlık hedefi 300 milyar arz ile tamamlamanın uygun olduğunu söyledi.
Longfor Group'un başkanı Wu Yajun, 2018'de% 30'luk bir büyüme hedefi, satışların 200 milyar yuan'ı aşması, sektördeki ilk on için çaba göstermesi ve uygun ölçek avantajını sürdürmesi ile şirketin "açılış konuşmasını" belirledi.
2018 Kerrey satış sıralamasında Longfor, 2017'ye göre 2 sıra geride olan ilk 10'un son trenini yakaladı.
2018 yıllık raporuna bakıldığında, ayarlanmış hedef olsa bile, Longfor'un başarısı kolay değil. Orta dönem üniversiteye giriş sınavı sırasında, Longfor'un 2018'in ilk yarısındaki satışları, bir önceki yıla göre% 4,8 artarak 97,10 milyar yuan'a yükseldi ve bu açıkça "en iyi öğrenci" değil.
Sonunda, 200.64 milyar yuan'lık sözleşmeli satış 2018'de tamamlandı ve bu sadece "çizgiye adım attı"; Wu Yajun tarafından önerilen% 30 büyüme hedefinin biraz altında bir önceki yıla göre% 28.5 artış.
Bununla birlikte Longfor, 2018 sonu itibarıyla, 11,74 milyon metrekarelik bir alanı kapsayan 195,1 milyar yuan'lık ancak net olmayan sözleşme satışları sattığını ve grubun gelecekteki çekirdek kârının istikrarlı bir şekilde büyümeye devam etmesi için sağlam bir temel oluşturduğunu belirtti.
E-House Think Tank Center araştırma direktörü Yan Yuejin, Longfor Group'un son iki yıldaki gelişimi adil oldu ve istikrarlı ve istikrarlı bir tür. Ancak, emsallerinin hızlı yükselişi, özellikle de Fujian ve Zhejiang gayrimenkul şirketlerinin son iki yılda hızlı büyümesi nedeniyle, daha önce istikrarlı büyümeye odaklanan Longfor, özellikle satış baskısı olmak üzere birçok yeni baskı getirdi.
02
Borç oranı sabit kalıyor
"Kararlı" kelimesi her zaman Longhu'nun "katili" olmuştur. Bu avantaj 2018 faaliyet raporu ile devam etti.
Diğer emlak şirketlerinin yüksek borçları ile karşılaştırıldığında, Longfor "net bir akış" ile karşılaştırılabilir. 2018'de Longfor'un toplam yükümlülükleri 366,06 milyar yuan ve net borç oranı% 52,9'du. Son üç yılda toplam borç önemli ölçüde artmış olsa da net borç oranı% 50 civarında kontrol edildi.
2018 yılında gayrimenkul işletmelerinin finansman kanalları daralmış, eşik yükseltilmiş ve finansman maliyetleri yükselmiştir. Sermaye maliyetlerini düşük tutmak için her zaman ihtiyatlı ilkeleri benimseyen Longfor, bu konuda hala öne çıkıyor.
2018 sonu itibariyle, Longfor'un kapsamlı kredileri 119,82 milyar yuan ve elindeki nakit 45,26 milyar yuan idi. Bunlardan Longfor'un ortalama borçlanma maliyeti yıllık% 4,55, ortalama kredi süresi 5,88 yıl olup, veri performansı bir önceki yıla benzer. Bir yıl içinde ödenmesi gereken borç 11.74 milyar yuan idi ve toplam borcun% 9.8'ini oluşturuyordu.
Longfor'un görüşüne göre, "arazi satın alma mantığı" doğrudan borç oranıyla bağlantılıdır. 25 Mart'ta düzenlenen performans konferansında Shao Mingxiao şunları söyledi: Longfor arazi satın almak her zaman ihtiyatlı ve iyimser olmuştur, katı yatırım disiplinine sahiptir ve genellikle toprak krallarını satın almaz.
Longfor, 2018 yılında özsermaye fiyatı 73 milyar yuan olan 91 yeni arsa satın aldı; öz sermaye inşaat alanı yaklaşık 14 milyon metrekareydi ve öz sermaye oranı yaklaşık% 70 idi.
Shao Mingxiao, bu yıl kendi imkanları dahilinde yaşamaya devam edeceğini ve yıl boyunca arazi satın almayı planlamak için% 60 ile% 70 arasında ve yıl boyunca% 50 ile% 60 arasında bir altı aylık borç oranını koruyacağını açıkladı.
Longfor, karmaşık ve değişken piyasada ve çeşitlendirilmiş rekabet ortamında, her zaman sağlam bir finansal yönetim stratejisine bağlı kalacağını, düşük maliyetli, çok kanallı finansman avantajlarını koruyacağını ve makul ve güvenli bir borç seviyesini koruyacağını söyledi.
03
Yöneticiler sık sık ayrılıyor
2018'in değişen yılında, Longfor ekibinde birçok belirsiz faktör var. Şehirden gelen eksik istatistiklere göre, 2018 yılında 8 üst düzey yönetici, Longfor'dan arka arkaya istifa etti.
Bazı çalışanlar, yöneticilerin sık sık ayrılmasının performans hedefleriyle ilgili olabileceğini düşünüyor. Örneğin, Rongxin'e katılan eski Longfor Nanjing şirketinin genel müdürü Li Honggeng, Nanjing Longfor'un 2016 grup kapsamlı sıralamasında satış endeksi değerlendirmesinde birinciliği kazandı ve 2017'de en alttan yedinci sırada yer aldı.
Longfor Yönetim Kurulu Başkanı Wu Yajun, 2018 ara performans toplantısında üst düzey yöneticilerin birbirini izleyen görevlerinden ayrılmasına şu cevabı verdi: "Normal. İyi bir şirket sadece ekonomik fayda sağlamakla kalmaz, aynı zamanda yetenek üretir ve sektörün hedefi haline gelir. Çok mutluyum."
Wu Yajun
Longfor Halkla İlişkiler ayrıca şehir çevrelerine, Üst düzey yöneticilerin istifası normal bir personel değişikliği dedi. Şehir çevrelerine, 2018'de Longfor'un bir dönüşüm geçirdiğini ve yılın başında CEO Shao Mingxiao'nun yeni bir strateji önerdiğini söyledi. Bu nedenle, şirketin gelecekteki gelişim yönü için bazı uzun vadeli düşünceler olacaktır.Bu süreçte, stratejik gelişmeyle eşleşen yetenek ihtiyaçları yer almaktadır. Yeni stratejiye bağlı olarak şirket, iç personel için de buna uygun bir ayarlama yapacak. Ancak hemen bu ayarlamanın şirket ve çalışanları arasında iki yönlü bir seçim olduğunu belirtti.
Longfor'un mali raporu, 2018 yılında genel ve idari giderlerin sözleşmeli satışlara oranının bir önceki yıla göre% 0,6 artarak% 2,7'ye yükseldiğini gösteriyor. Bunun arkasında, işin hızlı gelişimi ile başa çıkmak ve grubun işlevlerini ve bölgesel yönetim ekibinin yetenek havuzunu güçlendirmek için harcamalarda buna karşılık gelen artışları getiren grubun birden fazla yeni şehre girmesidir.
Ancak Wu Yajun, sık sık yönetici ayrılıklarının bir şirket üzerindeki etkisini kalbinden biliyor. 5000 kelimelik uzun bir makale yazmıştı. 2011'den başlayarak, çoğu bölge genel müdürü yeni atandı ve birçok şirket proje yönetimi ekibi de yenidir, bu da takım çalışması sırasında az çok verimlilik kaybına, karar verme kaybına ve organizasyon kaybına neden olur ve bu da ekip türbülansına neden olur.
04
2019 için Anahtar Kelimeler: iyimser, temkinli
Longfor Group başkan yardımcısı Hu Ruoxiang, Mart ayı ortasında Pekin medyası Yeni Yıl değişim toplantısında, 2019 anahtar sözlerini de söyledi: "Bu yıl için pazar tahminim konusunda hem iyimser hem de temkinliyim."
Bu iki anahtar sözcük, Longfor'un performans konferansında da yansıtılmıştır.
Shao Mingxiao, "Longfor, uzun yıllar boyunca istikrarlı bir büyüme trendini sürdürdü ve önümüzdeki 2-3 yıldaki çekirdek kâr büyümesinin% 20'si bizim için büyük bir zorluk olacak. Emlak bankası seçimi doğru ve uygun. Gelecekteki konut fiyat artışlarının patlayıcı olmayacağı ve nispeten uygun kalacağına karar verildi. Arazi rezervlerinin miktarı uygun. "Mevcut Longhu arazi rezervlerinin önümüzdeki dört yıl içinde geliştirilebileceğine ve artan arazi rezervlerinin fon baskısını artıracağına inanıyor.
CFO Zhao Yi, Longfor'un 2019 için tüm yıllık satış hedefi, geçici olarak% 10 artacak. Bu hesaplamaya göre yaklaşık 220 milyar yuan. Yıllık satılabilir değer yaklaşık 350 milyar yuan'dır.
Satış hedefinin yanı sıra her zaman kalitesiyle tanınan Longfor'un "iç gücünü" yeniden inşa etmesi gerekiyor. 2018'de kalite sorunları Longfor'u birçok kez rahatsız etti. Ağustos ayında Pekin'in eteklerindeki Gubei Su Kasabasında bulunan Longhu Çin Seddi merdivenlerin çökmesine, duvarların düşmesine ve evlerde su sızıntısına neden olarak halkın dikkatini çekti.
Longfor Halkla İlişkiler bir keresinde şehir halkına Longfor'un ürün kalitesi konusunda çok katı gereklilikleri olduğunu söylemişti Şirket, ülke çapında 44 şehirde varlığını sürdürmüştür ve yapım aşamasında olan veya teslim edilen birçok projeye sahiptir. "Sorunlu projeleri aktif olarak düzeltir, aşamalı olarak raporlama ve sahiplerle iletişim kuruyoruz."
Daha sonra Shao Mingxiao, "Pekin projesindeki kalite sorunları Longfor'un nedeniydi. Bu nedenle Longfor, gelecekte bu tür sorunları kararlı bir şekilde önlemek için birkaç inceleme yaptı."
Emlak piyasası sürekli olarak yeniden yapılandırılıyor ve büyük sular ve gözbağı çağı sonsuza dek sürecek.Longhu'nun görüşüne göre, geri dönüş ve yeniden modelleme bir fikir birliği haline geldi.
Daha eğlenceli sermaye hikayeleri keşfetmek istiyorsanız, halka açık hesap piyasasına da dikkat edebilirsiniz (ID: ishijie2018)
