Eski markanın uzun süreli kiralık dairesi de "bir şeyler paylaşıyor"! Lei Jun gibi yıldız yatırımcılar kutsanmıştır, ancak bunlar da kaçınılmazdır. Yıl içinde 5 gök gürültülü fırtına olmuştur.
Uzun süreli kiralık daireler yine "barınak" oluyor.
Şangay'daki eski bir uzun vadeli kiralık daire olan Yujian Apartment, kısa süre önce ev sahibine ödenmemiş kira borçları ve piyasanın dikkatini hızla çeken sıkı nakit akışı şüphesi nedeniyle alacaklı Huarui Bank'ın bir bildirim mektubunda yayınlandı. Yujian Apartment'ın 6.8 milyar varlığa ve 20.000'den fazla açık eve sahip Lei Jun gibi yıldız yatırımcılar tarafından kutsanmış birçok aurası olduğunu bilmelisiniz.
Çin komisyonculuğu muhabirinin istatistiklerine göre, bu yılın başından bu yana, Changsha, Kaixin Asia ve Hangzhou Dingjia'da beş adet merkezi olmayan uzun vadeli kiralık daire bulunuyor ve sorunun nedeni yok. İstisnalar, sermaye zincirindeki kırılmanın neden olduğu operasyonel krizlerdir.Uzun süreli kiralık dairelerde yıldırım patlamalarının sayısı ve sıklığı 2017 sonundan bu yana önemli ölçüde hızlanmıştır.
Uzun süreli kiralık daireler bankalarda güçlü
16 Ekim'de, bir zamanlar "Uzun süreli kiralık daire patlaması P2P gök gürültüsü patlamasından daha güçlü olmalı" diye bağıran My Love Group'un eski başkan yardımcısı Hu Jinghui, uzun vadeli apartman operatörü Shanghai Yujian Company'nin bir patlama olduğundan şüphelenildiği haberini arkadaş çevrelerinde yayınladı. Ve ilgili departmanları, ülke çapındaki uzun vadeli kiralık daire işletmecileri için halı teftişi yapmaya çağırdı.
Hu Jinghui Moments'ın ekran görüntüsü
Uzun vadeli kiralık apartmanların alacaklısı - Shanghai Huarui Bank'ın "Şirketi Bankamızın Kredi Varlıklarının Güvenliğini Korumaya Çağıran İhbar Mektubu" piyasanın dikkatini hızla çekti. 16 Ekim'de, Çin komisyonculuğundan bir muhabir, bildirim mektubunun gerçekliğini doğrulamak için Huarui Bank'tan sorumlu ilgili kişiyle temasa geçti. Diğer taraf doğrulanması gerektiğini belirtti. Yayın tarihi itibariyle, diğer taraf yanıt vermedi.
Muhabir, Shanghai Huarui Bank'ın 2015'in sonundan itibaren finansal kolaylık ihtiyaçlarından yola çıkarak kiralama pazarı için "Aşırı Zaman Harcama-Kiralama Konut Kredisi" ürününü piyasaya sürdüğünü öğrendi. Şimdiye kadar, ürün 30.000'den fazla kullanıcıyı kapsayan toplam 800 milyon yuan çıkardı.
15 Ekim'de basılan bu bildirim mektubu üç ana noktayı ortaya koydu:
1. Huarui Bank, Yujian Apartmanı (Yujian Asset Management (Shanghai) Co., Ltd.) işletmecisiyle işbirliği yapar ve ikincisinin gelecekteki kira geliri teminat olarak kullanılır ("İlgili evlerin kiralanmasından elde edilen kira geliri kredi geri ödemesinin kaynağıdır"), Uzun vadeli kiralık dairelerin yenilenmesi için ikincisine özel bir kredi verildi;
2. Dairenin işleyişinde aksaklıklar olduğu ve ev sahibinin internet üzerinden kira gecikmelerinden şikayet ettiği ve nakit akışı sıkıntısı yaşadığından şüphelenildiği görülebilir;
3. Huarui Bank, kredi sonrası izlemedeki riskleri izler ve inisiyatif almak için inisiyatif alır. "Şirketiniz yukarıda belirtilen dekorasyon varlıklarının güvenliğini tam olarak korumalıdır. Bankamızın izni olmadan, yukarıda belirtilen dekorasyon varlıklarının izinsiz olarak elden çıkarılmasına izin verilmez. Bankamızın kredi varlıklarının güvenliği ile ilgili olarak, bankamız, hak ve menfaatlerini korumak için yasalara başvurma hakkını saklı tutar. "
Komisyoncu Çinli muhabirler Yujian Apartmanı'nın resmi web sitesinde, APP Anjian'da (Yujian Apartmanı'nın yükseltilmiş bir markası) ve resmi hesap platformunda oturum açtılar.Şimdiye kadar normal olarak kullanılabilirler; resmi müşteri hizmetleri hattı da normaldir. Yine de, Huarui Bank'tan güçlü bir şekilde yazılmış bir bildirim mektubu piyasayı hala tedirgin etti.
6.8 milyar emektar uzun vadeli kiralık dairelerin "patladığından şüpheleniliyor" mu?
Yukarıdaki belgelerde, ev sahibinin kira borcunu geciktirdiği ve ev sahibinin evi kurtarmak için kilidi değiştirdiği söylentilerine ek olarak, internette şirketin kiracının depozitosunu temerrüde düşürdüğüne dair sık sık haberler de var.
Ev sahibi daireyi görmek için internetten şikayet etti
Bir kurumsal soruşturmaya göre, geçen yılın sonundan bu yana, Yujian Apartment birçok anlaşmazlığa karıştı.
14 Eylül'de, Şangay Tüketici Haklarını Koruma Komisyonu tarafından 14 Eylül'de açıklanan "Uzun vadeli kiralık daire aracılık hizmeti şikayetleri keskin bir şekilde arttı", bazı aracı kurumların mevduat iade sözleşmesini ihlal ettiğini ve tüketicilerin mülkiyet haklarını ihlal ettiğini belirtti. 730'dan fazla şikayet vardı. % 52.1 olarak hesaplandı. 300'den fazla tüketici, Yujian Asset Management (Shanghai) Co., Ltd.'nin "15 iş günü" olarak kararlaştırılan süre içinde depozitoyu iade etmediğini bildirmişse, şirket ayrıca tüketicinin talep taleplerine yanıt vermek için olumsuz bir yol benimsemiş ve gecikme ortalama 3 aya kadar çıkmıştır. .
Kamuya açık bilgiler, Yujian'ın merkezi Şangay'da bulunan uzun vadeli bir kiralık daire operatörü olduğunu gösteriyor. Mart 2014'te kuruldu. Dağıtılmış bir daire olarak başladı ve ardından geliştiriciler ve hükümet ile kademeli olarak merkezi apartmanların işletmeye alınması için işbirliği yaptı. Diğer nispeten eski markalı daireler "Qingke" ve "Mantar Daire" gibi, klasik "ev güveni + standartlaştırılmış dekorasyon + kiralama sonrası hizmet" modelini benimsemiştir, bu da standardizasyon için ev sahibi ile 5 yıllık bir konut güven sözleşmesi imzalandığı anlamına gelir. Dekorasyon ve daha sonra sözleşme süresi boyunca birkaç kez kullanıcılara kiralandı.
Resmi tanıtıma göre, "Kuruluşundan bu yana geçen dört yıl içinde, 30 milyar yuan'dan fazla varlıkları yönetti. Şu anda Şangay Doğu Çin'de konuşlandırıldı. 43 mağaza açtı ve 20.000'den fazla konut açtı. 3 yıl içinde 1.000 proje ve 300.000 'in geliştirilmesi planlanıyor. Hizmet ölçeği. "Yujian Apartment CEO'su Cheng Yuan, medyaya verdiği röportajda, Yujian'ın bu yılın ilk çeyreğinde 17 varlık projesine imza attığını ve bu yıl toplam varlık ölçeği yaklaşık 6.8 milyar yuan olan 3 yeni GYO projesinin ihracına başladığını açıkladı. .
Dairenin şüpheli sıkı nakit akışının haberi çıktıktan sonra, uzun vadeli kiralık daire uygulayıcıları şaşkınlığını dile getirdi: Bu eski uzun vadeli kiralık daire operatörü birçok ünlü yatırımcıyı ve risk sermayesi kurumunu cezbetti.
Bir kurumsal araştırmaya göre, Yujian Apartment'ın hissedar bileşimi arasında Lei Junun Shunwei Capital ve Ceyuan Venture Capital etkileyici bir şekilde listelendi. Şirket, bir yılda üç finansman aldığını söyledi. Yukarıda bahsedilen ikisine ek olarak yıldız kuruluş Xianfeng Evergreen'in de bir hissesi var.
Kasırganın "uzun vadeli kiralık daire + finansmanı"
Aslında, daireyi gören yukarıda adı geçen yatırımcılar, uzun vadeli kiralık daire piyasasına en çok meraklı olan girişim sermayesi kurumları listesinde sıklıkla yer almaktadır.
Aracı kurum Çin muhabirinin istatistiklerine göre, bu yıldan bu yana, piyasadaki İLK 10 ademi merkeziyetçi daire 2012'den bu yana 25 arttı ve toplam 7,5 milyar yuan topladı.Bunlardan sadece 2018'de finansman miktarı 6,4 milyara ulaştı; İLK10 konsantrasyonu Apartman binalarının kümülatif finansmanı yaklaşık 6 milyar yuan ve 2018'de yaklaşık 1,4 milyar yuan gerçekleşti. Listede sık sık Xianfeng Evergreen, Joy Capital, Warburg Pincus Capital, IDG Capital ve Shunwei Capital yer aldı. Bu yıl uzun vadeli kiralık daire işletmecileri için finansman sayısı Artış, tek finansman miktarı önemli ölçüde arttı.
Resim Kaynağı: IT Orange
Zhuge Konut Veri Araştırma Merkezi analistlerinden Guo Shiying, Huarui Bank ve Yujian Apartmanı arasındaki işbirliği modelinde, "uzun vadeli kiralık daire şirketlerinin yenileme fonları elde etmek için varlık teminatı olarak gelecekteki kira gelirlerini kullandığını" açıkladı. Bu aynı zamanda sektördür. Ortak bir finansman modeli, erken aşamada uzun vadeli kiralık apartman yapımı ve yenileme yatırımı, uzun geri dönüş süresi, tek kar yolu, dolayısıyla konut kiralama şirketlerinin finansman kapasitesi sektörün gözünde bankalara doğrudan kredi vb. Yaygın olarak takip edilen bir başka GYO ürünü.
Shenzhen Zhongjuntai Asset Management Co., Ltd.'nin direktörü ve genel müdürü Gong Ke, Brokers China'ya, "GYO'ların mülk varlıkları mülk sahibi tarafından yatırılır ve elde tutulur ve aynı zamanda, uzman kurumsallaştırılmış operatörler, merkezi ve büyük ölçekli operasyonları yürütmek için operatörler olarak tanıtılır." Muhabir, uzun vadeli kiralık daire işletmecileri, mülk sahiplerini bağlar ve GYO ürünlerini yayınlamak için finansal inovasyon araçlarını kullanırlar, iş mantığında daha ideal bir modeldir. Yujian Apartment'ın da katıldığı Huatai Jiayue-Zhongnan Yujian Varlık Destek Projesi, bu yılın 25 Nisan'ında Shenzhen Borsası tarafından incelenip onaylanarak Çin'in uzun vadeli kiralık daire GYO'larını koruyan ilk profesyonel kurumu oldu ve tam da bu model. .
Çin Varlık Menkul Kıymetleştirme Analiz Ağına göre, ürünün toplam ihraç ölçeği 360 milyon RMB'dir ve bunun öncelikli ihraç ölçeği AAA kredi notuyla 180 milyon RMB'dir; öncelikli B varlığa dayalı menkul kıymetlerin ihraç ölçeği 179 milyon RMB'dir AA + kredi notuna sahip Yuan; sermaye benzeri varlığa dayalı menkul kıymetlerin ihraç ölçeği 1 milyon RMB'dir. Ürün süresi 18 yıldır.
Bu ürün örneğinde, Zhongnan orijinal hisse senedi sahibidir ve Anjian (daireyi gören stratejik bir yükseltme markası) varlık hizmetleri ajansı ve mülk operatörü rolünü oynar; önceki tek operatör rolüne kıyasla Anjian daha fazlasını alacak Varlık yönetimi açısından projeyi araştırın. Cheng Yuan, "Her şeyden önce Anjian, bir ev satın alma aşamasından veya hatta arazi aşamasından tüm finansal ürünün tasarımına katılacak; ikincisi, mülkün yenilenmesi daha karmaşık olacak. İç dekorasyona ek olarak, bina yapısı tasarımı, mekanik ve elektrik de içerebilir. Ve HVAC yenileme vb. "
Model çok iyi, ancak mevcut ipuçlarından dışarıdan çıkarım, dairenin işleyişinde sorunlar olduğu yönünde.
"Bu modelin en büyük zorluğu, apartman operatörünün işletim kabiliyetinde yatıyor." Gong Ke, zorlukların temelde iki açıdan olduğunu analiz etti:
Birincisi mühendislik yeteneklerini test etmektir.Uzun süreli kiralık dairelerin dekorasyonu ev dekorasyonundan farklıdır ve ticari işlem gerektirir.Yangından korunma uygunluğu, maliyet kontrolü, inşaat süresi kontrolü ve proje yönetimi konusunda katı gereklilikler vardır.Bu nedenle, geliştiricilerin mühendislik yetenekleri Güçlü takımlar daha iyisini yapar;
İkincisi ise operasyonel kabiliyetin test edilmesidir.En önemli şey evin kiralanmasıdır.Evin zamanında kiralanması, boşluk oranı kontrol edilir ve doluluk oranı şirkete sağlıklı bir nakit akışı sağlamak için en kısa sürede% 90'ın üzerinde doluluk oranına ulaşabilir ve sürdürebilir. Yapması zor.Bir veya ikiden fazla uzun süreli kiralık daire bu sorunu yaşıyor.
Cheng Yuan, Yujian Apartmanı'nın genel varlık projesinin sözleşmeden nihai ihraç aşamasına geçmesinin en az 15 ila 16 ay süreceğini açıkladı.Sözleşmesi yapılan kooperatif projelerinin bazıları hala arazi aşamasında.Genel inşaat süresi 3 yıl, yani sürenin daha uzun olacağı anlamına geliyor.
Kör genişleme durabilir
Sermaye patlamasındaki uzun vadeli kiralık daire piyasası yavaş yavaş sorunları ortaya çıkardı.
Bu yılın Eylül ayı başlarında, Şangay Tüketiciyi Koruma Derneği tarafından yayınlanan bir dizi veri, uzun vadeli kiralık dairelerin artmasıyla ilgili şikayetlerin yıldan yıla artış eğilimi gösterdiğini gösterdi; 2018'den bu yana, her yıl yaklaşık üç kat artışla toplam yaklaşık 1.400 ilgili şikayet alındı. Şikayetler esas olarak aşağıdaki ana konulara odaklanmıştır:
Konut güvenliğinde gizli tehlikeler:
Konut güvenliğini doğrudan etkileyen Ziru Apartmanı gibi bazı aracı hizmet kurumları dekorasyon malzemeleri ve proje kalitesinin kontrolünde ihmalkar;% 10,7'yi oluşturan 150'den fazla ilgili şikayet bulunmaktadır.
Depozito iadesine uyulmaması, tüketicinin mülkiyet haklarını ihlal eder:
Yukarıda belirtildiği gibi, 300'den fazla tüketici art arda Yu Jian'ın depozitoyu kararlaştırılan süre içinde iade etmediğini ve geciktiğini bildirdi;% 52,1'i oluşturan 730'dan fazla şikayet vardı.
Fon kredisi incelemesinin riskleri:
Uzun vadeli kiralık daireler için bazı aracı hizmet ajansları, tüketicilerin finansal koruma için kredi riski karşılığında, müşterileri kredi vermek için işbirliği yaptıkları üçüncü şahıs finans kurumlarını kullanmaya yönlendirmektedir. Kötü bir şekilde yönetildikten sonra, tüketicilerin kişisel sermaye veya kredi riskiyle karşı karşıya kalması çok kolaydır. Bu yılın Nisan ayında, Shanghai Xinyu Housing Leasing Co., Ltd., sermaye zincirindeki bir kırılma nedeniyle ev sahibine kirayı ödeyemedi. Sonuç olarak, kira sözleşmesi döneminde olan bazı tüketiciler, yalnızca ev sahibinin zorunlu uzlaşmasıyla karşılaşmakla kalmadı, aynı zamanda kira sözleşmesindeki kredi bağından da muzdarip oldu. Kişisel kredi riskiyle yüzleşin. Olay, 160'tan fazla tüketicinin şikayetlerini tetikledi, ancak şirket makul bir çözüm sunmayı erteledi. % 23.6'sını oluşturan 330 şikayet vardı.
"Taksitli tüketici kredisi + uzun vadeli kiralık daire" modeli gibi bazı uzun vadeli kiralama araçları + finansal inovasyon araçları, tek seferlik ipotek ile kiracıların kira yükünü azaltan ve uzun vadeli kiralık daireler için platformu iyileştiren bir kazan-kazan inovasyonu olarak kabul edilir. Kullanıcı deneyimi ve tüketici finans platformlarının etkili bir şekilde müşteri kazanmasına yardımcı olun. Ancak, endüstrinin acımasız büyümesi ve "finans + uzun vadeli kiralık apartman dairelerinin" yabancılaşmasıyla, bazı uzun vadeli kiralık apartman platformları çılgınca yuvarlanan nakit akışına sahip.
Bu yılın Mart ayında, Şangay'daki uzun vadeli kiralık daire işletmecisi "Love Life Love Apartment", kira kredileri ve dekorasyon kredileri ile hızla büyüdü. 10 aylık zaman ölçeği 3.000'den 12.000'e çıktı. Ancak, apartman inşaatının yüksek maliyeti nedeniyle, Son derece yüksek kaldıraç oranıyla birlikte kısa vadede karı kurtarmak zordur ve nihayet sermaye zinciri kırılır. Verilere göre, dairenin borç miktarı 130 milyon ila 140 milyon yuan arasında ve kiracının depozitosu 15 milyon ila 20 milyon yuan.
Komisyoncu Çin muhabirleri daha önce, bu yıldan bu yana, merkezi olmayan beş uzun vadeli kiralık daire ile ilgili sorunlar yaşandığını saymışlardı: Good Rent Hao Hao, Ai Jia Ai Apartment, Changsha You Kiracı, Kaixin Asia ve Hangzhou Dingjia. İstisnasız tümü sermaye zincirindeki kırılmanın neden olduğu operasyonel krizlerden kaynaklanmaktadır.Uzun süreli kiralık dairelerde yıldırım patlamalarının sayısı ve sıklığı 2017 sonundan bu yana önemli ölçüde hızlanmıştır.
"Birçok apartman işletmecisi ölçek peşinde koşuyor ve daire sayısını yönetiyor. Bu düşünce modu, evlerin çılgınca satın alınmasını ve kör büyümeyi teşvik ediyor ve hatta unun ekmekten daha pahalı olduğu ve evlerin fiyatının evlerin kirasından daha yüksek olduğu fenomeni." Gong Ke analiz etti, Yaklaşık 2015'ten itibaren, İnternet endüstrisinden birçok başkent, sınırların ötesinde uzun vadeli kiralık daire pazarına girdi, büyük veri düşüncesi ve ölçek genişletme rekabeti getirdi, ancak bazıları emlak modelini gerçekten anlamadı ve sorunlar barbarca büyümenin ardından ortaya çıktı.
Bununla birlikte, onun görüşüne göre, uzun vadeli kiralık dairelerin yenilenmesi için stok evlerinin kullanılması ve finansal inovasyon araçlarının yasalara ve düzenlemelere uygun olarak aktif olarak kullanılmasının, daha fazla kuruluşun konut kiralama piyasası sistemini zenginleştirme ve konut sakinlerinin yaşam koşullarını iyileştirmeye katılmaları için olumlu bir anlamı olduğu gerçeğine doğrudan bakmaya değer. .
Milyonlarca kullanıcı izliyor
Brokerage China, menkul kıymetler piyasası yetkili medyası "Securities Times" altında yeni bir medyadır. Komisyonculuk Çin, platformda yayınlanan orijinal içeriğin telif hakkına sahiptir.Yetkisiz yeniden basım yasaktır, aksi takdirde ilgili yasal sorumluluk takip edilecektir.
Kimlik: quanshangcn
İpuçları: Borsayı ve en son duyuruları görüntülemek için aracı kurum China WeChat hesabındaki menkul kıymetler kodunu ve kısaltmayı girin; fonun net değerini görüntülemek için fon kodunu ve kısaltmayı girin.
Okuduktan sonra denen iyi bir alışkanlık var
