g u t x .com.tr İpek yolu - Çin'i anlamaya götürürüm

Satın alma kısıtlamasından piyangoya, emlak piyasası neden artan ayarlamaların kısır döngüsüne giriyor?

Yazar: Liang Yun Feng
Bu, Qin Shuo'nun Anları'ndaki 1933 orijinal ilk makalesi

Mart ayından bu yana, emlak piyasası bir politika düzenlemesi patlamasına yol açtı. NPC ve CPPCC'den önce, "bir banka ve üç komite" gayrimenkul işletmelerinin finansmanını kısıtlamak ve kişisel kredileri ayarlamak için yoğun bir şekilde hareket etti; NPC ve CPPCC bu yıl gayrimenkul kontrol politikalarını netleştirdikten sonra, Dalian, Fuyang, Anhui, Kunming, Hangzhou, Hainan, Chengdu, Nanjing ve diğer iller ve şehirler dahil olmak üzere iller ve şehirler emlak piyasaları yayınladı. Yeni düzenleyici politikalar, farklılaştırılmış konut satın alma önlemleri ve farklılaştırılmış kredi politikalarının uygulanması kısa süre sonra meyve verdi; daha sonra, yeni gayrimenkul için piyango kabul eden şehirlerin sayısı da arttı ve piyango bu düzenleme turunda baskın güç haline geldi. İstatistiklere göre ülke genelinde 20'den fazla şehir Mart ayında gayrimenkul düzenlemelerine yeniden başladı ve toplamda 30'a yakın gayrimenkul düzenleme politikası yayınlandı.

Gayrimenkul yönetmeliği, satın alma kısıtlaması, kredi kısıtlaması ve satış kısıtlamasından daha zorlayıcı bir piyango kanalına taşınmış ve konut satın alma eşiği de hane halkı kaydından "şans" a taşınmıştır. Ama kontrol çubuğunun altında ev fiyatları düşecek mi? Gelecekteki düzenleme artırılacak mı? Düzenleme konusu olarak başka ne yapabiliriz?

Satın alma kısıtlamasından piyango çekilişine, emlak piyasası "yeni hisseler" geliyor

Bu düzenleme kuşkusuz en çarpıcı olanıdır. Piyango .

Noter tasdik çekilişi yeni değil, araç satın alma kısıtlamaları dalgasında sıcak bir kelime oldu. Emlak piyasasında bile yeni bir terim değil. 2017 yılında Şangay, Nanjing, Changsha, Chengdu ve diğer şehirlerde kabul edildi, ancak o zamanlar tüm ev alıcıları arasında bir piyangodaydı ve piyango seçimi ve sıralı ev satın alma politikası uygulandı. , Ama şimdi ilk set arasında sadece numarayı sallamanız gerekiyor. 28 Mart'ta, Hangzhou Belediyesi Konut Güvenliği ve Emlak İdaresi'nin resmi web sitesi, Hangzhou emlak piyasasının bu yılki piyangoyu açmak için halka açık bir piyango ve noter tasdik sürecini benimseyeceğini duyurdu.

Hangzhou'nun gösterilmesiyle, şehirler yakında takip edecek ve yakında sıcak noktadan birinci ve ikinci kademe şehirlerden üçüncü ve dördüncü kademe şehirlere uzanacak. İki gün sonra, "3 günde 15.000 yerleşen" birinci sınıf bir şehir olan Xi'an da yeni bir politika yayınladı ve emlak geliştirme şirketlerinin ve emlak komisyonculuğu acentelerinin, hedeflenen alıcıların sayısı mevcut evleri aştığında halka açık satışlar için noter tasdikli bir piyango yöntemi benimsemelerini istedi. Süreç boyunca bir noter kurumu tarafından denetlenerek, konut rezerve etmek veya tam fon öncelikli konut ve diğer kısıtlayıcı koşullar oluşturmak kesinlikle yasaktır.

| Gayrimenkul piyasasının bir başka düzenleme ve iyileştirme turu: Noter onay çekilişi ana akım haline geliyor

Planlı ekonominin mirası olarak Shaohao çok kötü bir başlangıç yaptı. Çin'in emlak piyasası, aile planlamasına ek olarak planlı ekonominin en çok etkilenen başka bir alanı olarak her zaman eleştirildi. Piyango sadece ihtiyacı bastırır, ancak politika her tanıtıldığında, her zaman bazı saçma "gösteriler" olacaktır. Geçen yıl Şangay ve Chengdu'nun dört şehri, Chengdu ve Nanjing'de piyango politikasını uygulamaya başladıktan sonra, 30.000 kişi 1.000'den fazla süit satın almak için sıraya girdi.Her alıcı, sermaye doğrulaması için milyonlarca banka mevduat fişi haberini getirdi; sürpriz yok. Hangzhou'da bu yıl yaklaşan piyango politikasının duyurulmasından sonra, "ev bulması zor" nedeniyle, tam fonlu alımlar, ev numaralarının spekülasyonu ve paket satışları büyük gayrimenkullerde popülerdir.Sanal bir ev numarası piyasada yüz binlerce sattı. Bir milyon yuan kadar olsa bile, çok sayıda gri işlem ortaya çıktı.

Satın alma kısıtlamaları ve fiyat kısıtlamalarından doğrudan devlet devralmalarına ve piyango alımlarına kadar, gelecekte müşteri sayısı liste sayısını aştığı sürece düzenleme ve kontrolün durmayacağı kaçınılmazdır. Aradaki fark, hanehalkı tescili kaynaklı satın alma kısıtlaması uygulandığında, ev alıcıları sosyal güvenlik gibi sert göstergelerle fırsatları bekleyebilir, ancak piyango politikası takip ettiğinde fiyat kısıtlama politikası nedeniyle "ikili fiyat sistemi" mevcuttur. Büyük ekonomik faydalarla karşı karşıya kalan piyango piyango, emlak piyasasında "yeni hisseler" ile eşdeğer olan gizli bir "kazanma" fırsatı haline gelebilir.

Politikalar neden yoğun bir şekilde ortaya çıkıyor?

Her yıl iki oturumda, bir yasa oluşturan gayrimenkul piyasası düzenleme ve kontrol politikalarının yoğun bir şekilde tanıtılması için bir pencere dönemidir. Nereden "Ev Piyangosu Sat" İçin "Üç Fiyat Bir Arada" Tekrar "Sınırlı Satın Alım Yükseltmesi" Bu yıl Ulusal İki Oturumun kapanışından sadece 10 gün sonra, Shenzhen, Hangzhou, Xi'an ve Chengdu dahil 15'ten fazla şehir, çeşitli farklılaştırılmış gayrimenkul kontrol politikaları tanıttı. 2016 "30 Eylül Yeni Anlaşması" emlak piyasası düzenlemesinin ilk atışını başlattığından bu yana, beş tur düzenleme yapıldı.

Bununla birlikte, bu düzenleme ve kontrol politikalarının hala bazı özel özelliklere sahip olduğunu belirtmek ilginçtir.

Her şeyden önce, ikinci kademe şehirlerin satın alma kısıtlama politikaları ve yetenek çekme politikalarının bu turu paraleldir. Wuhan, Changsha, Xi'an, Nanjing ve diğer şehirleri örnek olarak alın Bu ikinci ve üçüncü kademe şehirler yetenek savaşında umursamaz değiller. Xi'an ve Changsha, üniversite diplomasına girme niteliklerini bile düşürdüler. Ancak, piyango politikası uygulandığında, yetenekleri cezbetmek için kırılan hanehalkı kayıt kısıtlamaları bir israf emri haline gelecektir.Ev satın almak için piyango önceliği gerektirmemek gibi yeteneklerin tanıtılmasına yönelik özel politikalar verilirse, haksız politika kamuoyunu ayakta tutabilir mi? kapat?

Bununla birlikte, bu düzenleme turu da, ayrılmaz bir şekilde yetenek savaşıyla bağlantılıdır. Yetenekler için rekabet 2017'de başladığından beri, Xi'an, Chengdu, Nanjing ve Wuhan da dahil olmak üzere ülke genelinde 20 veya 30 ikinci ve üçüncü kademe şehirler, emlak piyasası için belirli bir destek oluşturan yerleşim kolaylığı ve konut sübvansiyonları dahil olmak üzere art arda yetenek çekme politikalarını uygulamaya koydu.

| Ülke çapında 20'den fazla şehir "yetenek savaşına" katıldı

Ancak daha önemli neden, gayrimenkul stoklarının düşmeye devam etmesi ve bu da önemli şehirlerde arz ve talep arasında çelişkilere neden oluyor. E-House Araştırma Enstitüsü Think Tank Merkezi Direktörü Yan Yuejin Medyaya verdiği röportajda şunu da söyledi: "Piyango aynı zamanda envanterin gerçekten yetersiz olmasından kaynaklanıyor ve bu da arz ve talep arasındaki çelişkinin çok şiddetli olduğunu gösteriyor." Gayrimenkul stokunu azaltma politikasının uygulanmasının ardından gayrimenkul stokları düşmeye devam etti. Mart 2017'den itibaren gayrimenkul envanterindeki düşüş hızlandı ve 2018'den sonra düşüş azaldı, ancak stoklar düşük kaldı. E-House Araştırma Enstitüsü'nün Çin'deki 100 şehirde envanteri izlediğine göre, 100 şehirdeki konut envanteri geçen yılın aynı dönemine göre art arda 32 ay düştü.Hangzhou'daki konut envanteri, her ikisi de 3 milyon metrekarenin altında olan Nanjing ve Shenzhen'den bile daha az 2,77 milyon metrekare. Xi'an'ın 16,28 milyon metrekare envanteri var. Miktar büyük olsa da, tercihli yetenek politikası nedeniyle üç ay içinde 240.000 kişi taşındı. Kısa sürede talebin hızla artması emlak piyasasında paniğe neden olabilir.

Geçmişin yasalarına göre, politika ayarlamasından sonra her zaman bir uyum döngüsü olacak ve konut fiyatları dalgalanacak, ancak yükselecek mi yoksa düşecek mi?

Ev fiyatları artıyor mu düşüyor mu?

Kontrol politikası ne olursa olsun, herkesin sormaya alıştığı tek şey, ev fiyatları düşecek mi? Yönetmeliğin konut fiyatlarını düşürmeyi amaçladığına dair halkın genel beklentisi bu hale gelmiş gibi görünüyor.

Ancak gerçek her zaman çok acımasızdır. 3 Nisan'da Shenzhen Satellite TV, "Shenzhen'in ilk elden konut fiyatlarının Mart ayında aylık 6 yuan düşerek art arda 18 ay düştüğünü" ve ayrıca Shenzhen Kapsamlı Geliştirme Araştırma Enstitüsü, Turizm ve Gayrimenkul Araştırma Merkezi müdürü olduğunu bildirdi. Şarkı Ding Bir röportajda "Bu ivme hala nispeten güçlü" 'S yorumları hararetli tartışmalara yol açtı. Bu aynı zamanda, genel halkın konut fiyatlarının keskin bir şekilde düşeceği yönündeki umudunun aksine, yetkilinin konut fiyatlarının sertliğine güvendiğini de yansıtıyor.

Ülkenin finans piyasasının istikrarına odaklandığı mevcut özel dönemde, emlak piyasasının yükselmesi ve düşmesi olası değildir. Ulusal Finans ve Kalkınma Laboratuvarı Başkanı Li Yang 9'uncu Boao Forumunda, Çin'in emlak döngüsünün 3 ila 3,5 yıl arasında tahmin edildiği ve şimdi istikrarlı bir aşağı doğru kanala girdiği belirtildi. Li Yang, geçen yıl Merkezi Ekonomik Çalışma Konferansı tarafından önerilen gayrimenkul piyasasının uzun vadeli mekanizmasını "üç artı bir" olarak özetledi. "Üç", çok konulu tedarik, çok kanallı garanti ve eşzamanlı kiralama ve satış anlamına gelir. "Bir", bu yıl Şubat ayında piyasaya sürülen merkezidir. "Kırsal Yeniden Canlandırma Stratejisinin Uygulanmasına İlişkin Görüşler" numaralı Belge. Li Yang, "üç artı bir" politikasının uygulanmasının ardından, emlak piyasasının keskin artışlar ve düşüşler yaşamasının olası olmadığını tahmin ediyor.

Aslında, emlak piyasası zaten iyileşiyor. Çin Sosyal Bilimler Akademisi'nden bir rapor, Pekin'in konut fiyatlarının toparlandığını, fiyatların en çok düştüğü Yanjiao'da da konut fiyatları art arda üç kez arttığını gösteriyor. Centaline Real Estate'ten alınan veriler, Shenzhen'deki ikinci el konut fiyatlarının istikrarlı bir şekilde arttığını, Pekin'deki ikinci el konutlar için pazarlık alanının daraldığını ve indirimli fiyatlarla satılan ev sayısının azaldığını gösteriyor. Diğer ikinci kademe şehirlerde de yeteneklerin tanıtılmasından sonra, konut satın alma talebi de istikrarlı bir şekilde arttı.

Sadece birinci kademe şehirler değil, aynı zamanda anahtar ikinci ve üçüncü kademe şehirler, düşen ev fiyatları beklentisini başlatmak zor. CITIC Menkul Kıymetler Sabit Gelir Dairesi Baş Araştırmacısı Açıkça Son araştırma raporunda "Gayrimenkul Gerçekten Bir Dönüm Noktasına Ulaşıyor mu? "Diyor ki, Konut fiyatlarında düşüş beklenmiyor.

İkinci kademe şehirler için gayrimenkulün tüketim özellikleri zayıf değildir. Şu anda Çin'de hane halkı kaydı ve sosyal güvenlik ödeme yıllarındaki kısıtlamalar nedeniyle para politikası gevşememiş, ipotek kredisi faiz oranları yükselmiş, gayrimenkul büyümesi düşmüş ve kısa vadeli yatırım "gayrimenkul" dürtüleri etkin bir şekilde frenlenmiştir.

Üçüncü kademe şehirler için, kulübe reformunun parasallaştırılmasının desteklenmesi, sağlam konut fiyatları için nedenler sunmuştur. Hükümetin çalışma raporunda 2018 yılında üç yıllık yeni bir baraka reform planının başlatıldığına ve bu yıl 5,8 milyon ünitenin başlatıldığına dikkat çekildi.Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bakanlığı'nın rakamlarına göre bu yıl için hedef, geçen yılki hedef olan 6 milyon adedin biraz altında ve fiili olarak 6,0 milyon adedi tamamlandı. Barındırma reformu için fon arzı tamamen garanti altına alınacaktır. Bu yılki sundurma reformu "miktar düşüşü ve fiyat artışını" başlatabilir ve hangar reformunun para kazanma derecesi daha yüksek olabilir ve bu da konut fiyatlarını destekleyecektir.

Ayrıca ister birinci ve ikinci kademe ister üçüncü ve dördüncü kademe şehirler olsun, Çin'in kentleşme süreci hala konut fiyatlarına en büyük destek. Ulusal İstatistik Bürosu'nun verilerine göre, 2017 yılı sonunda Çin'in kentsel nüfusu, dönüm noktasına ulaşmanın çok uzağında, toplam nüfusun (kentleşme oranı)% 58,52'sini oluşturuyordu ve gelişmiş ülkelerdeki% 80 kentleşme oranından daha uzun bir yol var; ayrıca, hükümet Çalışma raporu, 2018 yılında 13 milyon kişinin şehirlere yerleşeceğine ve aynı zamanda tarımsal transfer nüfusun kentleşmesini hızlandıracağına işaret etti. Bu durumda, bazı yatırım nitelikleri olsa bile, konut fiyatlarındaki değişimler sürekli nüfus akışı ve gayrimenkul talebine dayanmaktadır.

Ancak düzenleme konut fiyatlarının düşmesine neden olmayabilir, ancak gayrimenkul hala Çin'in ekonomik büyümesinin ve istikrarının önemli bir parçası olduğu sürece, düzenleme durmayacak ve hatta artırma olasılığı bile var. Gelecekte, "şehre uygun politikalardan" "bölgeye uygun politikalara" yükseltme gibi daha sıkı politikaların olacağı göz ardı edilmiyor, ancak siz ve ben hepimiz biliyoruz ki, bu işe yaramaz!

Yazar: Qin Shuo arkadaş muhabirleri çevresi, Qin Shuo, sosyal inovasyon platformunun sosyal değerini yaratmak için arkadaş çevresi ve yatırım ittifakı ile ortaklaşa - Kulüp rekor sayıları (ID: chinavator) editörü.