Emlak piyasasında bir yangın daha! En katı varlık yönetimi "Belge 4", aşırı ısınan 16 şehre odaklanarak gayrimenkul finansmanına odaklanıyor!
Gayrimenkul şirketlerinin finansman kanallarına yönelik bir "sıkılaştırıcı lanet" daha var Günümüzde özel sermaye fonları, düzenleyicilerin emlak piyasasını kontrol etmeleri için başka bir kanal haline geldi. Doğru, bugün (13 Şubat) Çin Fon Endüstrisi Birliği tarafından bugün yayınlanan "Özel Varlık Yönetim Planı Dosyalama Yönetimi Yönetmeliği No. 4" (13 Şubat), emlak piyasasına yatırım yapan özel sermaye yönetiminin davranışını sıkı bir şekilde kontrol etmek için özel sermaye yönetimi ürünleri için sıcak bir konudur , Ve emlak fiyatlarının çok hızlı yükseldiği ve aşırı ısındığı 16 şehre odaklanın!
Bu Yeni Fırsat ne kadar sıcak? Fund Industry Association'ın resmi mikroblogundaki beş makaleye bakın: Dördü aynı anahtara odaklanıyor: "Genelge 4".
Gayrimenkulün yatırım amaçlı gayrimenkullerini içermek için, denetim otoriteleri, politika oryantasyonuna uymayan yenilikçi finansal araçları engellemek için sürekli olarak denetim politikalarını güncellemektedir. Şu anda, gayrimenkul finansman kanalları temelde bloke edilmiş durumda ve veriler, düzenlemenin sonuçlarını en iyi şekilde gösteriyor: gayrimenkul finansmanının ölçeği Ocak ayında% 92 düştü! Durum devam ederse, küçük ve orta ölçekli emlak şirketleri yılın ikinci yarısında likidite krizine girebilir ve hızlanan fiyat indirimleri bir zorunluluk haline gelecektir.
Özel sermaye yönetimine işaret eden ve aslında aşırı ısınan emlak piyasasına işaret eden Çin Fon Endüstrisi Birliği tarafından yayınlanan açıklamada "Genelge 4" ne diyor? Öncelikle şu yedi kilit noktaya odaklanalım:
1. "Ev yaşamak içindir, spekülasyon için değil" konumlandırmasına bağlı kalın. Parti Merkez Komitesinin ruhunu ve Devlet Konseyi'nin gayrimenkul düzenleme ve kontrolüne ilişkin direktiflerini uygulamayı, gayrimenkulün konut niteliklerine geri dönmesini teşvik etmeyi ve sıcak şehirlerdeki gayrimenkul balonlarını daha da bastırmaya ve sağlıklı ve istikrarlı pazar gelişimini teşvik etmeye yardımcı olan özel varlık yönetimi işletmelerinin gayrimenkule yatırımlarını sıkı bir şekilde düzenlemeyi amaçlamaktadır.
2. Gayrimenkul geliştirme işletmelerine ve özel sermaye fonu yöneticileri tarafından yürütülen proje işlerine yatırımları dahil edin ve gayrimenkul kontrol alanına yasa dışı fon akışını etkin bir şekilde önleyin.
3. Yönetmelik, gayrimenkul fiyatlarının çok hızlı yükseldiği sıcak şehirlerdeki sıradan konut amaçlı gayrimenkul projelerine doğrudan veya dolaylı olarak yatırım yapan ürünlere odaklanmaktadır ve derneğin bu tür ürünleri geçici olarak kaydetmeyeceği açıktır.
4. Özel sermaye ürünlerinin gayrimenkul geliştirme şirketlerine arazi devir bedellerinin ödenmesi için finansman sağlaması, açık bir amacı olmayan işletme sermayesi kredisi vermesi ve çeşitli kuruluşların peşinat kredisi ve diğer yasadışı faaliyetler için doğrudan veya dolaylı olarak kolaylık sağlaması yasaktır.
5. Gayrimenkul fiyatlarının çok hızlı yükseldiği sıcak şehirlerde sıradan konut amaçlı gayrimenkul projelerine yatırım geçici olarak yapılmayacaktır.
6. Yorum taslağıyla karşılaştırıldığında, "bariz stok gerçek borcu" tanımı resmi olarak daha ayrıntılı olarak açıklanmıştır: belirli yatırım yöntemleri açıkça listelenmiştir ve mevcut özel sermaye yönetiminin, emanet edilen krediler dahil olmak üzere gayrimenkul projelerine yasa dışı bir şekilde girme kanalları temelde yasaklanmıştır. İç içe geçmiş güven planları ve diğer finansal ürünler.
7. Dayanak varlıkların aşağı doğru penetrasyon incelemesi, varlık yöneticisi, itinalı titizlik yükümlülüğüne uygun olarak aşağı doğru nüfuz etme yükümlülüğünü yerine getirir ve emanet edilen fonların nihai yatırım yönünün gereksinimleri karşılayıp karşılamadığını belirlemek için dayanak varlıkların penetrasyon incelemesini gerçekleştirir.
1
"Genelge 4" neyi açıklıyor?
Durum 1: Kayda tabi olmayan beş varlık yönetimi ürünü
Genelge 4, gayrimenkul fiyatlarının çok hızlı yükseldiği sıcak şehirlerde ortak konut amaçlı gayrimenkul projelerine yatırım yapan menkul kıymetler ve vadeli işlemler işleten kuruluşlar tarafından oluşturulan özel sermaye varlık yönetimi planları için Fon Sanayicileri Derneği'nin şimdilik dosyalanmayacağını açıkladı.
Spesifik olarak, beş yol dahil ancak bunlarla sınırlı olmamak üzere:
Biri emanet kredileridir;
İkincisi, iç içe geçmiş yatırım ortaklığı planları ve diğer finansal ürünlerdir;
Üçüncüsü, güven yararlanıcı haklarının ve diğer varlık alma (alma) haklarının devredilmesidir;
Dördüncüsü, gayrimenkul geliştirme işletmelerinin özkaynaklarının ünlü hisse senetlerinin gerçek borçları yoluyla devri;
Beşincisi, ihtiyatlı denetim ilkesine göre tanınan diğer borç yatırım yöntemleri.
Durum 2: 16 sıcak nokta şehri
Gayrimenkul fiyatlarının aşırı yükseldiği sözde sıcak nokta şehirleri arasında Pekin, Şangay, Guangzhou, Shenzhen, Xiamen, Hefei, Nanjing, Suzhou, Wuxi, Hangzhou, Tianjin, Fuzhou, Wuhan, Zhengzhou, Jinan ve Chengdu dahil 16 şehir bulunuyor.
Genelge 4'e göre, özel sermaye varlık yönetimi planlarının gayrimenkul geliştirme işletmelerine bankaya verilen krediler, güven planları ve varlık (alma) haklarının devri vb. Yoluyla finansman sağlamasına, işletme sermayesine ek olarak veya arazi devir bedellerini ödemesine doğrudan izin verilmez; Veya dolaylı olarak çeşitli kurumlara peşinat kredileri ve diğer yasa ve yönetmelik ihlalleri için kolaylık sağlar.
Emlak fiyatlarının çok hızlı yükseldiği 16 etkin nokta hangisi?
2
Bir dizi politika emlak piyasasını nasıl etkiliyor?
Fon Sanayicileri Derneği'nin bu yeni yönetmeliğin hazırlanmasının arka planını aynı zamanda yayınladığı talimatlarda da açıkladığını ve Merkezi Gayrimenkul Piyasası Düzenleme ve Koordinasyon Çalışma Grubu'nun birleşik konuşlandırılmasına dayandığını vurgulamakta fayda var.
Geçtiğimiz yılın ikinci yarısından itibaren merkezi hükümetin konut şirketlerinin finansman kanallarını sıkılaştırmasına bir göz atalım.
Ağustos 2016
Düzenleyici kılavuz, emlak şirketlerinin yeniden finansman yoluyla işletme sermayesini tamamlamasına izin verilmemesini ve toplanan fonların arazi satın almak ve banka kredilerini geri ödemek için kullanılamayacağını gerektirmektedir.
Eylül 2016
Gayrimenkul şirketleri için finansman eşiği sıkılaştırıldı ve özel sektör tahvil ihracı için eşik yükseldi.
Ekim 2016
Şangay tarafından temsil edilen arazi piyasası sermaye denetimi daha katı hale geldi. İlgili devlet daireleri, geliştiricilerin arazi ihalesi için fonların kendilerine ait olması gerektiğini beyan etmelerini ve kanıt sağlamalarını ister.
Kasım 2016
Ulusal Kalkınma ve Reform Komisyonu, ticari gayrimenkul projeleri için gayrimenkul geliştirme şirketleri tarafından kurumsal tahvil finansmanının ihraç edilmesine katı kısıtlamalar getiren "Kurumsal Tahvillere İlişkin Gayrimenkul Kontrol Politikalarının İncelenmesi ve Uygulanmasına İlişkin Görüşler" i resmen yayınladı.
Aralık 2016 sonu
Denetim makamı daha sonra menkul kıymetler şirketleri ve fon iştirakleri gibi varlık yönetimi ürünlerinin gayrimenkul projelerine özel kısıtlamalar getirdi. Gayrimenkul fiyatlarının çok hızlı yükseldiği 16 ilde olağan konut amaçlı gayrimenkul projeleri için doğrudan veya dolaylı olarak kullanılan özel sermaye varlık yönetimi planlarını oluşturan menkul kıymetler ve vadeli işlemler işleten kurumlar şimdilik dosyalanmayacak.
Ocak 10, 2017
Çin Bankacılık Düzenleme Komisyonu 2017 Ulusal Bankacılık Düzenleme Çalışması (Video ve Telefon) Konferansı'nı düzenledi ve konferansta "gayrimenkul finans düzenlemesinin sınıflandırılmış uygulaması" yeniden vurgulandı.
Şubat 2017
Fon Sanayicileri Derneği, özel sermayenin 16 şehirde gayrimenkul yatırımına beş şekilde katılmasını yasaklayan 4 Numaralı Özel Sermaye Fonu belgesini yayınladı.
Yukarıdaki süreçten yola çıkarak, Merkezi Emlak Piyasası Düzenleme ve Koordinasyon Çalışma Grubu, gayrimenkul finansmanını sıkıştırmanın "sıkılaştırıcı laneti" ile gündeme geldi ve her gün herhangi bir durma niyeti olmaksızın sıkı. Temel olarak konuşursak, bu gayrimenkul düzenlemesinin özü, yatırım ürünü niteliklerini sınırlamak, emtia niteliklerini eski haline getirmek ve Merkezi Ekonomik Çalışma Konferansı'nın "evler yaşamak içindir, spekülasyon için değil" konumlandırmasına uyma önerisini gerçekten uygulamaktır.
3
Özel sermaye fonunun kendisini nasıl etkileyecek?
"Genelge 4, diğer hileli atlatma yöntemlerini kullanabilen neredeyse tüm özel sermaye fonu iştiraklerini ele almaktadır. Bu maddeye göre uygulanırsa, özel sermaye fonları emlak kanalı işinde çok az şey yapacaktır." Bir özel sermaye fonu şirketinden bir iş adamı dedi.
Piyasa kaynaklarına göre, bu belge geçen yıl Aralık ayında aracı firmaya iç danışma için gönderilmişti. Ancak "4. Genelge" nin dahili olarak yayımlanmasından yarım ay sonra, özel gayrimenkul projeleri tamamen durmadı ve dosyalanmak üzere bekleyen projeler var.
Sonuç istatistiklerine göre, menkul kıymetler ve vadeli işlem operatörlerinin özel sermaye yönetimi ürünlerinin emlak piyasası ölçeği, üç tür kurumun toplam varlık yönetimi ölçeğinin yüksek bir oranını hesaba katmamaktadır, ancak fon kaynağı esas olarak bankalardır, yüksek oranda kanal işletme hesapları ve projeler sıcak noktalarda yoğunlaşmıştır. Şehir gibi özellikler daha belirgindir. Açıkçası, bununla merkezi hükümetin genel gayrimenkul düzenlemesi hedefi arasında hala bir boşluk var.
Bir özel sermaye fonu şirketinden sorumlu bir kişi, Genelge 4'ün neredeyse tüm sıcak şehirlerde emlak işini engellediğine ve üçüncü ve dördüncü kademe gayrimenkul işletmelerinin dahil olmaktan korktuğuna inanıyor. Gayrimenkulle ilgili özel sermaye fonlarının varlık yönetimi ölçeği büyük ölçüde azalacak. Önemli bir iş kaynağı olan gayrimenkul kanalı kesildiğinde, çok sayıda özel sermaye şirketi daha dar bir iş alanında "kanlı bir savaş" başlatacaktır.
Bu yeni düzenleme esas olarak gayrimenkul piyasasını düzenlemeyi amaçlasa da, dış dünya tarafından da düzenleyicinin özel sermaye standart dışı işlerini temizlemesinin bir işareti olarak görülüyor ve gelecekte sıkılaşmaya devam edecek. Geçen yılın sonundan bu yana, düzenleyicilerin, standart olmayan borçlara yatırım yapmak, emanet edilen krediler veya garantiler vermek ve sınırsız yükümlülük yatırımı gibi faaliyetlerde bulunmak dahil olmak üzere özel sermaye fonlarının standart olmayan borç yatırımı işini askıya almayı düşündüklerine dair söylentiler var.
4
Finansman ölçeği Ocak ayında% 90 düştü
Finansman kanallarının sürekli tıkanmasıyla Ocak ayında, ülke çapındaki emlak şirketlerinin finansman ölçeği bir önceki yıla göre% 92 düştü ve emlak şirketleri artan finansal maliyetlerle karşı karşıya. Bu yılın ikinci yarısı bir likidite kriziyle karşılaşabilir ve küçük ve orta ölçekli emlak şirketleri en büyük darbeyi çekecek. O zamana kadar emlak şirketleri fiyat indirimlerini hızlandıracak.
Centaline Property'nin verilerine göre, Çinli emlak şirketleri 2016 yılında özel plasman bonoları, şirket bonoları ve orta ölçekli bonolarla 1,14 trilyon yuan topladı, bir önceki yıla göre% 26 artış ve ilk kez 1 trilyon yuan'ı aştı. Ancak geçen yıl Ekim ayından bu yana, yurt içi finansman politikalarının sıkılaştırılması ve güçlü ABD dolarının etkisiyle gayrimenkul şirketlerinin finansman kanalları tıkanmış durumda.
Bu yılın Ocak ayı itibarıyla, özel plasman bonoları, şirket tahvilleri ve orta vadeli tahviller de dahil olmak üzere ülke çapındaki gayrimenkul şirketlerinin toplam finansmanı, geçen yılın dördüncü çeyreğinden bu yana düşüşü sürdürerek yıllık% 92 düşüşle yalnızca 13.308 milyar yuan oldu. Fonların fiyatı da net bir yükseliş eğilimi gösterdi.
Tongce Danışmanlık ve Araştırma Departmanının aylık raporuna göre, Ocak 2017'de listelenen 40 tipik emlak şirketi, Aralık 2016'daki 71.797 milyar olan% 44.63'lük bir düşüşle 39.752 milyar RMB tutarında finansman tamamladı. Hesaplamalara göre, borç finansmanı tutarı gayrimenkul işletmelerinin toplam finansmanının mutlak oranını (% 99,95) oluşturmaktadır.
İstatistikler, Ocak ayında borsaya kote edilen 40 tipik emlak şirketi arasında finansman faaliyetlerinin sıklığının azaldığını ve finansman kanallarının daraldığını göstermektedir. Diğer borç finansmanı (finans kuruluşlarından alınan krediler, hissedar kredileri, kısa vadeli finansman bonoları, kamu dışı hedefli borç finansman araçları ve kalıcı tahviller dahil) Ocak ayında ana finansman yöntemi haline geldi.
Genel finansman ortamı sıkılaşmaya devam ederse, kurumsal sermaye zinciri bu yılın ikinci yarısında likidite baskısı ile karşılaşacak.Birisi daha agresif ve kaldıraçlı, diğeri küçük ve orta ölçekli özel şirketler olmak üzere iki tür şirket var.
Orient Capital tarafından hazırlanan bir araştırma raporu, Çinli emlak şirketlerinin 2017'nin ikinci yarısından 2018'in başına kadar bir borç geri ödeme zirvesi başlatacağına inanıyor. Tek başına şirket tahvillerinin vadesinin 544 milyar yuan'a ulaşacağı tahmin edilmektedir.
Haitong Securities'in en son araştırma raporu, 2016 yıl ortası raporunun Jiakai City, Tianjin Songjiang, Yunnan City Investment ve diğer şirketlerin net borç oranının% 500'ü aştığını ve bir yıl öncesine göre hala önemli bir artış olduğunu gösterdi. Vanke, China Merchants, Gemdale ve China Fortune'un net borç oranları% 100'ün altındadır.
Gayrimenkul şirketlerinde para sıkıntısı ve sıkı sermaye zinciri olgusu 2013 ve 2014 yıllarında da ortaya çıktı. Fonlar sıkılaştırıldı ve emlak şirketleri nakit akışını sağlamak için lansmanı hızlandıracak. Yılın ikinci yarısında piyasada likidite krizi yaşanırsa, özellikle konut fiyatlarındaki dalgalanmalar, ayakta kalamayacak sıkı fonlara sahip küçük şirketler olacak ve hızlanan fiyat indirimleri mümkün olacaktır.
Komisyonculuk Çin, menkul kıymetler piyasası yetkili medyası "Securities Times" altında yeni bir medyadır. Komisyonculuk Çin, platformda yayınlanan orijinal içeriğin telif hakkına sahiptir.Yetkisiz yeniden basım yasaktır, aksi takdirde ilgili yasal sorumluluk takip edilecektir.
Kimlik: quanshangcn
İpuçları: Borsayı ve en son duyuruları görüntülemek için aracı kurum China WeChat hesabındaki menkul kıymetler kodunu ve kısaltmayı girin; fonun net değerini görüntülemek için fon kodunu ve kısaltmayı girin.
