Merkez bankası faiz oranlarını keskin bir şekilde düşürdü ve aylık ödemeleri düşürdü ve banka fonları emlak piyasasına düzenlemelere aykırı olarak mı girdi? Dikkatlice kontrol et!
20 Nisan'da merkez bankası bir kez daha faiz oranlarını düşürdü Kredi piyasası kote faiz oranını (LPR) tarihin en büyük düşüşünü başlattı. 5 yılı aşkın süredir konut kredileriyle yakından ilgili olan LPR 10 baz puan düştü.Konut kredisi faiz oranlarının sürekli olarak düşürülmesi konut alım maliyetlerini önemli ölçüde azaltacak. Emlak piyasasında bazı değişiklikler hızla gerçekleşti.
Bir yandan Shenzhen ve diğer yerlerdeki emlak piyasasında işlemler aktif olmaya başladı ve bazı lüks evler kapandı, diğer yandan Shenzhen ve diğer yerlerdeki yeni krediler de anormal bir eğilim gösterdi. Bu bağlamda, analistler, piyasaya sessizce girmek için banka fonlarını yasadışı olarak kullanan bazı alıcıların olabileceğine ve emlak piyasasına akan yasadışı banka fonları zincirini kesmenin acil olduğuna dikkat çekti.
Ek olarak, daha önce gösterge kredi faiz oranını benimseyen ev alıcıları, faiz indirimi ile karşı karşıya kaldıklarında nasıl seçim yapmalıdır?
Konut maliyetlerini düşürmek için önemli faiz indirimleri emlak piyasası işlemlerine elverişlidir
Merkez bankası, 20 Nisan 2020'de en son kredi piyasası kote faiz oranını (LPR) açıkladı. Bunların arasında 1 yıllık LPR% 3.85 ve 5 yıllık ve üzeri LPR% 4.65. Önceden, 1 yıllık LPR% 4.05 ve 5 yıllık veya daha fazla LPR% 4.75 idi. Bu, kredi piyasasının genel kote edilmiş faiz oranının, yani faiz indirimlerinin düştüğü anlamına gelir.
Bununla birlikte, veri açısından bakıldığında, bu oran indirimi asimetrik bir oran kesintisidir. 1 yıllık LPR'de 20 baz puanlık bir düşüşle karşılaştırıldığında, bu kez 5 yılda LPR yalnızca 10 baz puan düşmüştür ve 1 yıllık LPR'deki düşüş 5 yıllık LPR'den daha fazladır.
Bu, merkez bankasının bu yıl faiz oranlarını ikinci kez asimetrik olarak indirmesidir. Daha önce 20 Şubat'ta merkez bankası bu yıl ilk faiz indirimini başlattı. 1 yıllık LPR 10 baz puan azalarak% 4,15'ten% 4,05'e, LPR 5 yıl içinde 5 baz puanlık düşüşle% 4,8'den% 4,75'e düşürüldü 1 yıl. LPR dönemi, 5 yıllık LPR döneminden 5 baz puan daha düşüktür.
Bireysel gayrimenkul kredileri 5 yıldan uzun vadeli krediler olduğundan, LPR'nin 5 yıldan daha uzun süre ayarlanması konut kredileri üzerinde daha büyük bir etkiye sahip olacaktır. Bu faiz indirimi penceresinin açılmasının ardından piyasa, 20 Nisan'da LPR'deki 5 yıldan uzun vadeli düşüşün 15 baz puan veya 20 baz puan olabileceğini tahmin etmişti. Fakat sonunda, merkez bankası bir kez daha asimetrik bir faiz indirimi uyguladı ve düşüş piyasa beklentilerinin altında kaldı.
Bu bağlamda, Çin Sosyal Bilimler Akademisi Finansal Strateji Araştırma Enstitüsü'nün konut büyük veri proje ekibinin lideri Zou Linhua, China News Weekly'ye, merkez bankasının faiz indiriminin esas olarak reel ekonomiyi ve küçük, orta ve mikro işletmeleri, salgının ekonomi üzerindeki etkisini, özellikle de tekrarlanan önlemlerden sonra korumak için desteklediğini söyledi. Asimetrik faiz indirimleri, emlak piyasası düzenlemesinin, evlerin spekülasyon için değil konut olarak kullanılmasında ısrar eden ana tonunun değişmediğini gösteriyor.
Ancak, bir yandan, Ağustos 2019'da kredi faiz oranlarına ilişkin LPR reformunun uygulanmasından bu yana, LPR'nin 20 baz puanlık bir düşüşle% 4,85'ten% 4,65'e üç kez indirildiğini; Öte yandan, beş yıllık dönemdeki LPR düşüşünün taban noktası, önceki iki ayarlamanın toplamına eşittir.
Zou Linhua ayrıca emlak piyasasının da Çin ekonomisinin bir parçası olduğunu ve merkez bankasının faiz indiriminin emlak piyasası üzerinde olumlu bir etkisi olacağını belirtti. Bir yandan merkez bankasının defalarca yaptığı hamlelerin ardından faiz indirimlerinin emlak piyasası üzerinde belirli bir kümülatif etkisi oldu, diğer yandan çoklu faiz indirimlerinin de ev satın alanların psikolojik beklentileri üzerinde belirli bir etkisi olacak.
Bir milyon kredi ve 30 yıllık anapara eşit faiz geri ödemesi temelinde hesaplanan LPR indirimini bu sefer% 4,75'ten% 4,65'e alırsak, aylık geri ödeme indirimi yaklaşık 63 yuan azaltılacaktır. LPR reformunun etkisini kapsamlı bir şekilde ele alırsak, üç faiz oranı indirimi ev alıcılarının aylık ödemelerini 120 yuan'dan fazla azaltacaktır.
E-House Araştırma Enstitüsü Think Tank Merkezi araştırma direktörü Yan Yuejin, "Aylık ödemelerdeki düşüş, kredi faiz oranlarının düşürülmesinin, konut talebinin serbest bırakılmasını teşvik edecek bir yük azaltıcı etki yarattığını tamamen gösteriyor." Son zamanlarda, satış öncesi sertifika verme hızı hızlandı ve banka kredileri daha aktif hale geldi. , Aylık arz baskısındaki azalmanın da etkisiyle konut alım talebinin aktif olarak serbest bırakılması, bu da piyasa işlem hacminin artmasına neden olacak, ancak bazı potansiyel risklere dikkat edilmesi gerekiyor.
Eski ev alıcıları değişken faiz oranlarını mı yoksa sabit faiz oranlarını mı seçiyor?
Şu anda, merkez bankası faiz oranı piyasalaştırma reformunu ilerletmektedir En önemli hususlardan biri, önceki gösterge kredi faiz oranını LPR ile değiştirmektir. Merkez bankası tarafından bu kez faiz indirimi, kredi piyasasında LPR kotasyonlu faiz oranını düşürmek içindir.Önceden gösterge kredi faiz oranını benimseyen mortgage müşterileri için, bunun nasıl ayarlanacağı da daha büyük endişelere neden olmuştur.
İlgili düzenlemelere göre 1 Ocak 2020'den itibaren yeni ipotekler için ipotek faiz oranı kredi piyasası kotasyon oranı LPR baz alınarak hesaplanmıştır, yani ipotek faiz oranı olarak LPR artı belirli puanlar kullanılır, ancak belirli noktalar banka ile karşılaştırılabilir. Müzakereler, ancak gayrimenkul ve spekülasyon dışı bağlamda, reformdan önce benimsenen gösterge borç verme oranıyla karşılaştırıldığında, bankalar genellikle ipotek faiz oranını gevşek bir şekilde düşürmeyeceklerdir.
1 Ocak 2020'den önce gösterge kredi faiz oranına dayalı değişken faiz oranını benimseyen ev alıcıları için, faiz oranı piyasası reform sürecine göre, ev alıcıları bunu kredi piyasasında kote edilen faiz oranına göre değişken bir ipotek faiz oranıyla değiştirebilir veya Sabit bir faiz oranıyla değiştirildi, ancak yalnızca bir değiştirme şansı. İnternette, birçok ev alıcısının kafası çok karışık, nasıl seçilir?
Bir ICBC yetkilisi, China News Weekly'ye, 2019'dan önce konut satın alan müşteriler için iki alternatif yöntemin mevcut olduğunu söyledi.Eğer sabit faiz oranı ise, ipotek faiz oranını kredi piyasa fiyatına dayalı faiz oranıyla değiştirilirse 2019 sonunda uygulamaktır. Değişken ipotek faiz oranları da 2019 sonunda gerçek ipotek faiz oranlarına göre değiştirilir. Spesifik ikame yöntemi, konut fiyatı faiz oranının, 2019 sonunda kredi piyasasında kote edilen faiz oranı artı belirli bir puana eşit olmasıdır.Konut fiyatı faiz oranı reformdan önce ve sonra değişmediğinden, 2019 sonunda kredi piyasasında kote edilen faiz oranı bilindiği için eklenen noktalar sabitlenecektir. Kredi piyasasının kote edilmiş faiz oranı ayarlanırsa, alıcının gerçek ipotek faiz oranı, değiştirilen kredi piyasası kote faiz oranı artı sabit bir artı puandır.
China News Weekly, China Construction Bank gibi bankalardan şu anda tüm büyük bankaların temelde yukarıda bahsedilen aynı yenileme politikasını uyguladığını öğrendi.
Yukarıda bahsi geçen ICBC ile ilgili personel, eklenen puan sayısının sabit olması nedeniyle, yeniden fiyatlandırma gününde ileride faiz indirimi yapıldıktan sonra müşterinin ipotek faiz oranının aynı anda ayarlanacağını belirtti.
Ancak birçok ev alıcısı bu konuda şaşkın: İleride faiz oranlarını düşürmek yerine faizler yükselirse, ipotek faiz oranları yükselmez mi? Faiz oranları, petrol fiyatları gibi çok daha az mı düşecek?
Bu bağlamda, yukarıda bahsi geçen ICBC ile ilgili personel, LPR kotasyonlu faiz oranının kredi piyasasındaki eğilimini tahmin etmenin zor olduğunu ve dalgalanmaların, 18 bankanın ilgili faiz seviyeleri baz alınarak Ulusal Bankalararası Fonlama Merkezi tarafından kapsamlı bir şekilde hesaplandığını belirtti.
"Faiz oranlarının düşme ve yükselme olasılığı vardır. Sonuçta, gelecekteki reformların yönü piyasa bazlı faiz oranlarıdır. Dalgalanmalar normaldir. Ancak, uzun vadede, faiz oranlarını düşürerek sermaye maliyetini düşürmek ve işletmeler üzerindeki yükü azaltmak faiz oranı reformudur. Önemli yönler, aksine, aşırı keskin artışlar olasılığı çok büyük değil. "Dedi Zou Linhua.
Gözetmenler, emlak piyasasına yasa dışı kredi fonlarının girişini engelleme çabalarını artırıyor
Kredilerin gevşemesi emlak piyasasını rahatsız etmeye devam ediyor.
Yan Yuejin, ticari banka kredilerinin son zamanlarda nispeten aktif olduğuna inanıyor, ancak gayrimenkullere yatırım yapmayı tercih ediyorlar. Ancak, bazı küçük krediler düzenlemelere aykırı olarak gayrimenkule girdi veya işletme kredileri, mevzuata aykırı olarak gayrimenkule girdi, bu nedenle gayrimenkule giren yasadışı fonların takip denetimlerinin mümkün hale gelmesi bekleniyor.
Veriler, bu yıl Mart ayında Shenzhen'de yeni ticari konut alım satım işleminin% 1,48 artışla 411.300 metrekare olduğunu; yeni ticari konut alım satım işleminin% 1.54 artışla 323.800 metrekare olduğunu; Shenzhen'de ikinci el ticari konut alım satım işleminin 716.500 metrekare olduğunu gösteriyor. Bir önceki yıla göre% 2,86 artışla ikinci el ticari konut binaları işlemi% 3,04 artışla 679,5 bin metrekare oldu.
"Bol miktarda parasal fon olması koşuluyla, birçok Shenzhen emlak piyasası yatırımcısının yalnızca daha düşük bir peşinat ödemesi ve ardından evleri sorunsuz bir şekilde satın almak için kaldıraç olarak banka fonlarını kullanması gerekiyor, özellikle de bazı işletme sahipleri bankalardan daha düşük maliyetli fonlar alıyor. , Hatta kurumsal kurtarma fonları ve daha sonra fonların bu kısmını ev satın almak için kullanın, böylece fonların kullanımını değiştirerek emlak piyasası işlemlerini artırın. "Guangdong Konut Politikası Araştırma Merkezi baş araştırmacısı Li Yujia, China News Weekly'ye söyledi.
Shenzhen'deki kredi fonlarının akışı açısından bakıldığında, bu yıl yeni kredinin miktarı ve hedefi geçen yıla göre oldukça farklı.
Merkez bankasının Shenzhen Merkez Alt Şubesine göre, Shenzhen'in RMB kredileri, 2019'un ilk çeyreğinde 243.989 milyar yuan artarak yıllık 19.207 milyar yuan artış gösterdi. Sektörler açısından, hanehalkı sektörüne verilen krediler 55.192 milyar yuan arttı; finansal olmayan kuruluşlara ve devlet kurumlarına verilen krediler 187.570 milyar yuan arttı, bunun kısa vadeli kredileri 35.396 milyar yuan arttı ve orta ve uzun vadeli krediler 124.774 milyar yuan arttı.
2020'nin ilk çeyreğinde, Shenzhen'deki RMB kredileri, yıllık 71.802 milyar yuan artışla 315.791 milyar yuan arttı. Sektörler açısından, hanehalkı sektörüne verilen krediler 58.755 milyar RMB arttı; finansal olmayan kuruluşlara ve kuruluşlara verilen krediler 254.632 milyar RMB arttı, bunun kısa vadeli kredileri 81.941 milyar RMB, orta ve uzun vadeli krediler 188.944 milyar RMB arttı.
Farklar şunlardır: Birincisi, bu yılın ilk çeyreğinde krediler 71,8 milyar yuan arttı, ancak hanehalkı sektörü kredileri geçen yıldan çok farklı değildi Artışın kaynağı esas olarak mali olmayan işletmeler ve devlet kurumu kredileriydi.Kısacası, temel neden kurumsal kredilerdeki önemli artıştır. İkincisi, finansal olmayan kuruluşlara ve devlet kurumlarına verilen krediler açısından, kısa vadeli krediler geçen yıla göre% 130 artarak 81.941 milyar RMB, orta ve uzun vadeli krediler ise 188.944 milyar RMB artarak geçen yıla göre% 51 arttı. Büyüme oranları genel kredi büyüme oranını çok aştı.
20 Nisan'da, Shenzhen Merkez Bankası Para ve Kredi Departmanının "Gayrimenkul Kredisi Fonlarının Gayrimenkul Piyasasına Yasadışı Girişine İlişkin Acil Durum Kendi Kendini Denetleme Bildirimi" yayınladığı yönünde piyasa haberleri geldi: işletme, kredi ve gayrimenkul araştırması , Emlak piyasasına yasa dışı fon akışını kesin olarak araştırın.
China News Weekly, Çin Halk Bankası'nın Shenzhen Merkez Alt Şubesinden sorumlu ilgili kişiyi aradı, ancak kimse cevap vermedi.
Aynı zamanda, denetim otoriteleri, emlak piyasasına yasa dışı kredi fonu girişini engellemeye devam ediyor. 17 Nisan'da Çin Bankacılık ve Sigorta Düzenleme Komisyonu, Yuhang Deshang Kırsal Bankası'nın kredi fonlarının kullanımını etkin bir şekilde kontrol edemediğini açıkladı, bu da konut alımları için kişisel işletme kredilerinin kötüye kullanılmasına yol açtı ve Çin Bankacılık ve Sigorta Düzenleme Komisyonu Zhejiang Düzenleme Bürosu tarafından 350.000 yuan para cezasına çarptırıldı. Zhejiang Fuyang Hengtong Village Bank, kredi fonlarının kullanımını etkin bir şekilde kontrol edemediği ve konut satın alımları için kişisel tüketim kredisi fonlarını kötüye kullandığı için Çin Bankacılık ve Sigorta Düzenleme Komisyonu'nun Zhejiang Düzenleme Bürosu tarafından 300.000 yuan para cezasına çarptırıldı.
Yan Yuejin, bunun ülke genelinde emlak piyasasına yasadışı fon akışını engelleyeceğini söyledi. Konut ve spekülasyon yapmama emlak piyasası düzenlemesinin önde gelen yönüdür.Bu aşamada odak, emlak piyasasının istikrarını sağlamaktır. Fonların emlak piyasasına yasadışı girişi kaçınılmaz olarak piyasayı bozacaktır. Kredinin kademeli olarak gevşemesi bağlamında, sermaye denetimini daha da güçlendirmek acildir.
