Çin'de 65 milyondan fazla boş ev! Kredilerde 10,3 trilyon yuan işgal etmek, hangi şehirler yüksek risk altında? Bu rapor senin hakkında
Resim kaynağı: Tuworm Creative
Son yıllarda konut boşluk oranı piyasadan büyük ilgi gördü ve konut piyasasının gelişme eğilimini değerlendirmede kilit bir faktör olarak görülüyor.
Çin'in konut sahipliği oranı yıldan yıla artarken, konut boşluk oranı da yıldan yıla artmaktadır. Araştırma enstitüsünün raporu, Çin'deki konut boşluk oranının% 21,5 olduğunu gösteriyor, bu sadece İspanya ve İtalya'dan daha düşük ve dünyadaki çoğu ülkeden daha yüksek. Bu boş evler 10 trilyon yuan'dan fazla kredi kaynağını işgal ediyor, bu sadece kredi kaynaklarını israf etmekle kalmıyor, aynı zamanda finansal riskleri de içeriyor. Konut fiyatları düştüğünde, çok sayıda boş konut pazara girerse, kaçınılmaz olarak konut piyasasını etkileyecektir.
Resimde: Çeşitli ülkelerdeki boşluk oranı verilerinin özeti (Kaynak: CHFS)
Bu bağlamda sektör uzmanları, Çin'deki sahip olunan evlerin yüksek boşluk oranının önemli nedeninin birden fazla daire sahibi Çinli ailelerin maliyetlerinin diğer ülkelere göre çok daha düşük olması olabileceğini, bu nedenle boşluk oranını düşürmek için doğrudan boş evlere boşluk vergisi uygulanmasının önerildiğini belirtti. , Konut verimliliğini artırın. Buna ek olarak, kiralık konut piyasasının standartlaştırılması ve iyileştirilmesi, konut bilgi açıklama mekanizmasının iyileştirilmesi ve konut büyük veri bilgi sisteminin oluşturulması, konut stokunun yeniden canlandırılmasına ve boş konut kaynaklarının etkin bir şekilde kullanılmasına yardımcı olacaktır.
Boşluk vergilerinin çeşitli ülkelerdeki pratik deneyimlerinden yola çıkarak, boşluk vergilerinin emlak vergilerine dayandığını ve önümüzdeki yılın kilit görevlerinde yeni tamamlanan Merkez Ekonomi Konferansı'nın ortaya konduğunu belirtmek gerekir: "Mali ve vergilendirme sistemi reformunu teşvik etmeli ve yerel vergi sistemini iyileştirmeliyiz. "Önümüzdeki yıl bir emlak vergisinin getirilip getirilmeyeceği dikkate değer.
Üçüncü kademe şehirlerdeki boşluk oranları iyimser değil
China Family Finance Survey (CHFS) ve Southwestern University of Finance and Economics Araştırma Merkezi'nin son raporu, 2017 Çin Aile Finansmanı Anketi verilerine göre, ülkemizdeki kentsel hanelerin ev sahipliği oranının% 90,2 olduğunu ve bunun kentsel hanelerin çok süitli ev sahipliği oranının% 22,1 olduğunu gösteriyor. , Kentsel alanlarda boş konutlar% 21,4'tür. 2017 yılında Çin'in kentsel konut pazarındaki toplam boş ev sayısının 65 milyon olduğu tahmin ediliyor.
Bölgesel bir perspektiften bakıldığında, Çin'in ikinci ve üçüncü kademe şehirlerindeki mevcut boşluk durumu daha ciddidir ve boşluk oranı birinci kademe şehirlerinkinden önemli ölçüde daha yüksektir. İstatistikler, 2017 yılında ikinci kademe şehirlerdeki ve üçüncü kademe şehirlerdeki boşluk oranlarının% 22,2 ve% 21,8 gibi yüksek olduğunu ve bu oranların birinci kademe şehirlerdeki% 16,8'den çok daha yüksek olduğunu gösteriyor. Değişen trendler perspektifinden bakıldığında, ikinci kademe şehirlerdeki boşluk oranı 2015'ten 2017'ye keskin bir artış gösterdi, üçüncü kademe şehirlerdeki boşluk oranı bir miktar yükseldi ve birinci kademe şehirlerdeki boşluk oranı düşmeye devam etti. Veriler ayrıca ticari konutların boşluk oranının tüm konut türleri arasında ilk sırada yer aldığını ve artarak% 26,6'ya ulaştığını gösteriyor.
Resimde: Tier 1, Tier 2 ve Tier 3 şehirlerdeki boşluk oranı (CHFS)
Çin Hanehalkı Finansmanı Anketi (CHFS) ve Araştırma Merkezi direktörü Gan Li, ikinci kademe şehirlerdeki boşluk oranının üçüncü kademe şehirlere göre daha hızlı artmasının ve birinci kademe şehirlerdeki boşluk oranlarındaki düşüşün nedeniyle ilgili olarak, 2015 ile 2017 yılları arasında, ikinci ve üçüncü kademe şehirlerdeki ticari konut satışlarının keskin bir şekilde arttığını belirtti. Bununla birlikte, üçüncü kademe şehirlerdeki baraka reformunun hızlanması nedeniyle, yıkım oranı ikinci kademe şehirlerinkinden önemli ölçüde daha yüksektir, bu nedenle ikinci kademe şehirlerdeki boşluk oranlarının büyüme oranı üçüncü kademe şehirlerinkini aşmaktadır. Birinci kademe şehirlerdeki boşluk oranındaki düşüş, yeni konutların temelde nüfus artışıyla aynı olmasına rağmen, hanelerin% 1,4'ünün hala yıkılmış olmasından kaynaklanmaktadır.
Birinci kademe şehirlerde hanehalkı kaydı olan hanelerin oranının yıldan yıla azalırken, ikinci ve üçüncü kademe şehirlerin oranının arttığını belirtmek gerekir. Gan Li, bunun ikinci ve üçüncü kademe şehirlerin birinci kademe şehirlerdeki hanehalklarına çekilmesinden kaynaklandığına inanırken, birinci kademe şehirlerdeki yüksek konut fiyatlarının ailelerini ev satın almaktan uzaklaştırdığını da yansıtıyor.
Özetlemek gerekirse, birinci kademe şehirlerde hane halkı kaydı olan haneler tarafından çapraz hatlı ev alımları olsa bile, küçük aile tabanları dikkate alındığında, üçüncü kademe şehirlerdeki konut alanlarının iyileştirilmesi, üçüncü kademe şehirlerdeki konut fazlasını daha da artıracaktır. "Dedi.
Düşen ev fiyatları, boş evler daha savunmasız
Boş konutlar çok fazla konut kredisi alıyor. Boş konutu olmayan ailelere kıyasla, boş konutu olan ailelerin konut borcu oranı daha yüksek.Aynı zamanda, ödenmemiş ipotek kredilerinin ortalama düzeyi ve büyüme oranı daha yüksek.
En son CHFS verileri, 2013'ten 2017'ye kadar, boş konutları olmayan haneler için ödenmemiş ipotek kredilerinin ortalama büyüme oranının 237.000 RMB'den 257.000 RMB'ye% 8.4 olduğunu gösteriyor. Boş konutları olan hanelerin ödenmemiş ipotek kredileri% 25 artışla 320.000 RMB'den 400.000 RMB'ye yükseldi. 2017 sonu itibariyle, ülke genelinde konut ipotek kredilerinin toplam bakiyesi 22,9 trilyon yuan'a ulaştı ve 2018 GSYİH'sinin% 27,9'una denk geliyor. 2017 yılında, boş konutları olan hanelerin ödenmemiş ipotek kredilerinin toplam ipotek kredilerinin% 47,1'ini oluşturduğu ve tahmini ölçeğin 10,3 trilyon yuan olduğu tahmin edilmektedir.
Resim: Ödenmemiş konut kredisi bakiyelerinin karşılaştırması (Kaynak: CHFS)
Gan Li, boş evlerin büyük miktarda konut kredisi işgal ettiğine dikkat çekti, bu sadece kredi kaynaklarını israf etmekle kalmıyor, aynı zamanda finansal riskler de içeriyor. Aynı zamanda piyasa dalgalanması durumunda piyasaya çok sayıda boş konut girerse, kaçınılmaz olarak konut piyasası üzerinde etkisi olacaktır.
CHFS verileri, cari konut fiyatları altında, bugünkü değeri satın alma maliyetinin altında olan boş konut oranının% 5,6 olduğunu, bu oran boş olmayan konut oranının% 5 olan oranından biraz daha yüksek olduğunu göstermektedir. Konut fiyatlarının% 5 düşmesi durumunda boş konut kayıplarının oranı% 12,2'ye, boş olmayan konut kayıplarının oranı ise yalnızca% 7,8'e yükselecek. Konut fiyatları düşmeye devam ederse, kayıplara uğrayan boş konut oranı hızlanacak, bu da kayıp yaşayan boş olmayan konut oranından önemli ölçüde daha yüksek. Ev fiyatları% 50 düşerken, boş evlerin yaklaşık% 42,3'ü kayıp yaşayacak, bu da boş olmayan evlerin oranından yaklaşık yüzde 14,7 puan daha yüksek.
Resimde: Farklı derecelerde düşen ev fiyatlarından zarar gören mülk değerlerinin yüzdesi (Kaynak: CHFS)
Gan Li ayrıca, ev fiyatları% 20'nin altına düştüğünde boş konut varlıklarının aciz oranının boş olmayan konutların oranına yakın olduğunu ve en yüksek seviyenin% 6.7'den fazla olmadığını belirtti. Durum özellikle ciddi değil. Bununla birlikte, konut fiyatları% 20'den fazla düştüğünde, konut iflas oranı hızla artacak ve boş konutlar boş olmayan konutlara göre daha hızlı artacaktır. Konut fiyatları% 30 düştüğünde boş ve boş konutların acizlik oranı sırasıyla% 13.6 ve% 10.7'ye yükselecek. Konut fiyatları% 40 düşerken, boş konut ve boş konut iflas oranı% 23,5 ve% 18,7'ye yükselecek.
Resimde: Farklı derecelerde konut fiyatı düşüşünde emlak iflasının oranı (Kaynak: CHFS)
2013-2015 yılları arasında konut fiyatlarının aşağı yönlü ayarlanması sırasında, üç veya daha fazla konut satan boş hanehalkı oranının boş olmayan hanelerin oranının neredeyse iki katı olduğunu ve bu durumun piyasa üzerinde daha fazla aşağı yönlü baskı oluşturduğunu belirtmek gerekir.
Resim 2013-2015 yıllarında hanehalklarının boşluk durumunu ve satılan evlerin oranını göstermektedir (kaynak: CHFS)
Boşluk oranını düşürmek için boşluk vergisi uygulayın
Çin'deki sahip olunan evlerin yüksek boşluk oranının nedeni ile ilgili olarak, Gan Li, diğer ülkelerle karşılaştırıldığında, Çin'de birden fazla ev sahibi olmanın maliyetinin çok düşük olduğuna ve bunun da Çin'deki sahip olunan evlerin yüksek boşluk oranının önemli bir nedeni olabileceğine inanıyor. Çin'de gayrimenkulün korunması ile bağlantılı olan tek vergi türü, çok çeşitli vergi muafiyetlerine sahip olan emlak vergisi ve kentsel arazi kullanım vergisidir ve özel konutların genellikle vergi ödemesi gerekmez. Kullanım hakkı bağlantısındaki mevcut uluslararası emlak vergilendirme sistemi esas olarak emlak vergisi, emlak vergisi, vb. İçerir. Vergi seviyesi mülk değerinin% 1 -% 3'ü kadardır.
CHFS, 2010'dan 2017'ye kadar ABD emlak piyasasının kentsel verilerini analiz etti ve emlak vergisi yükünün daha ağır olduğu alanların daha düşük boşluk oranlarına sahip olduğunu buldu. Regresyon sonuçları, efektif emlak vergisi oranının yüzde 1 puan arttığını ve boşluk oranının 2,46 yüzde puan önemli ölçüde düştüğünü göstermektedir. Regresyon sonuçları, emlak vergisinin hane halkı gelir yüküne oranının% 1 arttığını ve boşluk oranının% 0.61 oranında önemli ölçüde düştüğünü göstermektedir.
Resimde: Boş konutları etkileyen çeşitli faktörlerin marjinal etkilerinin tahminleri (Kaynak: CHFS)
2017 anketinde CHFS, emlak vergisinin getirilip getirilmediğini, hanehalkının evleri satma istekliliğinin değişeceğini sordu. Veriler, çok süitli ailelerin evlerini satma istekliliğinin yüksek oranda arttığını, boş evi olan ailelerin evlerini satma istekliliğinin daha da arttığını göstermektedir. Üç veya daha fazla haneye sahip haneler arasında, boş konutu olmayan hanelerin% 15,4'ü emlak vergisi ödeyerek evlerini satma isteklerini artıracaklarını belirtmişlerdir ve boş konutu olan hanehalklarının oranı% 18,6 ile daha da yüksektir.
Resim: 2017'de ev boşluğu ve ev satma isteği (Kaynak: CHFS)
Ancak Gan Li, emlak vergisinin eldeki konut stoku üzerinden alınan bir vergi olduğundan, boş evlere doğrudan bir boşluk vergisi koymanın daha doğrudan bir yolu olduğuna inanıyor. Şu anda boşluk vergilerinin uygulandığı ülkeler ve bölgeler arasında Fransa, Birleşik Krallık, Kanada, Avustralya ve Hong Kong bulunmaktadır.
Gan Li, çeşitli ülkelerde boş vergilendirme uygulamasının ülkemizden nasıl öğrenilebileceğine ilişkin olarak şunları söyledi:
Her şeyden önce, boşluk vergisi emlak vergisine dayanmaktadır.Şu anda, boşluk vergisi vergisini alan birçok ülke ve bölge emlak vergisi almaktadır. Emlak vergisinin toplanması, hükümetin bölgedeki gayrimenkulün coğrafi konumu, nitelikleri ve mülkiyeti hakkında net bir anlayışa sahip olmasına izin verdiğinden, bu, hükümetin boş evleri belirlemesinin temelini oluşturur; Emlak vergisi tahsilatında gayrimenkul değer değerlendirmesinin uygulanması, boşluk vergisinin vergi matrahına elverişlidir. Ve vergi oranlarının formüle edilmesi; emlak vergisinin tahsilat ve ödeme yönetimi, boşluk vergisinin toplanması ve yönetimi için koşullar yaratır.
İkinci olarak, çeşitli ülke veya bölgelerin uygulamasından, boşluk vergisi ikinci veya birden fazla konut için bir vergi olarak kabul edilebilir.
Üçüncüsü, vergi matrahı ve vergi oranı belirleme açısından, vergi matrahı olarak konut değerine ek olarak, tahmini yıllık kira geliri boş vergi matrahı olarak kabul edilebilir. Aynı zamanda ikinci ve çok sayıda boş konut için farklılaştırılmış ve artan boşluk vergisi oranları uygulanabilir. Son olarak, boşluk vergisinin teşvik edilme şekli açısından bakıldığında, ilk önce konut kaynaklarının kıt olduğu, stoğun canlanmasına ve artan kira ve konut fiyatlarının baskısını hafifletmeye yardımcı olacağı düşünülebilir.
Ayrıca Gan Li, kiralık konut piyasasını standartlaştırmanın ve iyileştirmenin, konut bilgi açıklama mekanizmasını iyileştirmenin ve konut büyük veri bilgi sistemi oluşturmanın konut stokunu yeniden canlandırmaya ve boş konut kaynaklarının etkin kullanımını teşvik etmeye yardımcı olacağına inanıyor.
Milyonlarca kullanıcı izliyor
Komisyonculuk Çin, menkul kıymetler piyasası yetkili medyası "Securities Times" altında yeni bir medyadır. Komisyonculuk Çin, platformda yayınlanan orijinal içeriğin telif hakkına sahiptir.
Kimlik: quanshangcn
İpuçları: Borsayı ve en son duyuruları görüntülemek için komisyoncunun China WeChat hesap sayfasına menkul kıymetler kodunu ve kısaltmasını girin; fonun net değerini görüntülemek için fon kodunu ve kısaltmayı girin.
