Geliştiriciler salgın döneminde binaların teslimatını geciktirirse ne yapmalı? Avukatın yorumu, Shenzhen Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bürosu yanıt verdi
Southern Metropolis News, muhabir Cheng Kun Longgang Jihuali City Xiyue Dağı (kayıt adı: AVIC Huafu Garden) projesinin başlangıçta 31 Mart 2020'den önce mal sahibine teslim edilmesi planlanmıştı. Bununla birlikte, işletme sahibi, yakın zamanda geliştirici Shenzhen Shendao Industrial Co., Ltd.'den, yeni taç pnömoni salgınının etkisi nedeniyle, projenin çalışmaya devam etmenin zor olduğu ve satış sözleşmesinin mücbir sebep faktörlerinden etkilendiği ve kararlaştırılan teslimat tarihinin erteleneceği yönünde bir bildirim aldığını söyledi. Bazı mal sahipleri, salgının teslimat üzerinde önemli bir etkisi olmadığını ve sözleşmenin ihlali için geliştiricinin sorumluluğu üstlenmesi gerektiğini sorguladı. Geliştirici cevap olarak, geciken teslimatın yasal gerekliliklere ve sözleşmedeki ilgili hükümlere uygun olduğunu ve bir sözleşme ihlali olmadığını söyledi. Şu anda mal sahibine 30 Nisan'dan önce partiler halinde teslim edilmesi planlanıyor.
İşletme sahibi, Mart ayı başlarında topluluğun kamusal alanının hala inşaat halinde olduğunu fotoğrafladı. (Görüşülen kişi tarafından sağlanan fotoğraf)
Geliştiricinin teslimatın ertelenmesine ilişkin bildirimi.
20 Mart'ta, geliştirici mal sahibine 30 Nisan'dan önce toplu olarak teslim edileceğini yazılı olarak bildirdi.
Teslimat süresi ve geç teslimata ilişkin sözleşme şartları. (Görüşülen kişi tarafından sağlanan fotoğraf)
Teslimat süresi ertelendi ve işletme sahibi salgını "kalkan" olarak kullanarak geliştiriciyi sorguladı
24 Şubat'ta AVIC Huafu Garden'ın sahibi, geliştirici Shenzhen Shendao Industrial Co., Ltd. tarafından yayınlanan "AVIC Huafu Garden Projesinde Mücbir Sebep Olayı Bildirimi" ni aldı. Bildiride, yeni taç pnömonisi salgınının etkisiyle çeşitli yerlerde sıkı önleme ve kontrol önlemlerinin alındığı, işletmelerin üretime ve çalışmaya devam etmek için bir rapor ve inceleme sistemi uygulaması gerektiği belirtildi. AVIC Huafu Garden projesi, yeni taç salgını ve hükümet politikaları gibi mücbir sebep faktörlerinden etkilenen satış öncesi sözleşme ve ilgili yasa ve yönetmeliklere göre tamamlanma kabulünü tamamlamış ve teslimat koşullarını sağlamış olsa da, başlangıçta 31 Mart olarak planlanan teslim tarihi olacaktır. Ertele.
Bu bildirimle ilgili olarak, bazı mal sahipleri, geliştirici tarafından önerilen gecikmeli teslimat için "mücbir sebep" nin nasıl tanımlanacağını sorguladılar? Bazı mal sahipleri, muhabirlere, topluluğu Mart ayı başlarında ziyaret ettiklerini ve başlangıçta rafine edilen ve teslim edilen evlerde hala yapılacak çok sayıda yenileme çalışması olduğunu ve toplulukta hala inşaat halinde olan birçok yer olduğunu gördüklerini söyledi. "Salgın olmasa bile, zamanında teslim edilmemesi çok muhtemeldir. Geliştiricinin salgını teslimatı ertelemek için 'kalkan olarak kullanmadığı nasıl yargılanabilir?" Dedi.
Ek olarak, işletme sahibi gazetecilere, teslimat gecikmesinin mücbir sebepten etkilenmemesi durumunda, geliştiricinin davranışının bir sözleşme ihlali teşkil edebileceğini söyledi. Sözleşmeye göre, gecikmiş teslimat, mal sahibinin tasfiye edilmiş zararlarının toplam satın alma fiyatının on binde ikisinin günlük tazminini gerektirecektir. 180 günden fazla, mal sahibi sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir.Satın alma fiyatının tam iadesine ek olarak, satıcının ayrıca toplam sözleşme bedelinin% 5'i oranında ceza ödemesi gerekir.
Yukarıdaki duruma dayanarak, bazı sahipler, geliştiricinin projenin yeniden başlamasına, teslim tarihine ve olası sözleşme ihlallerine yanıt verebileceğini umarak, araştırmak için geliştiriciye bir mektup gönderdiler. 6 Mart'ta geliştirici bir cevap verdi. Cevap, projenin fiili olarak yeniden başlamasının karşılaştığı çeşitli zorluklara değiniyor ve salgının önlenmesi ve kontrolü ile inşaat kalitesini sağlarken teslimatı bir an önce tamamlayacağını belirtti. Bu yanıta yanıt olarak, bazı mal sahipleri muhabirlere fiili teslimat için hala yazılı bir tarih bulunmadığına dikkat çekti.
Geliştirici yanıtı: 30 Nisan'dan önce teslimat, ilgili yasa ve yönetmeliklere uygun olarak ertelendi
Bu bağlamda, Southern Metropolis muhabiri, geliştirici Shenzhen Shendao Industrial Co., Ltd. ile temasa geçti ve röportaj yaptı. Geliştirici, salgın altındaki gayrimenkul endüstrisindeki çeşitli projelerde birçok nesnel koşul olduğunu söyledi: örneğin, hükümet büyük ölçekli personel toplanmasını teşvik etmiyor; inşaat biriminin bazı yönetim personeli ve işçi çalışanları Hubei uyrukludur ve Shenzhen'e zamanında dönemez; Shenzhen'e dönen personelin kesin olması gerekir. Karantina süresi boyunca çalışmaya doğrudan devam edilemiyor, proje yapımı için gerekli malzemeler tam olarak devam ettirilemiyor ve fabrika lojistiği normal bir şekilde taşınamıyor Tüm bunlar AVIC Huafu projesinin belirlenen plana göre iş yapamamasına neden oldu.
Geliştirici, çalışmaya bir an önce devam etmek için hükümetin salgın önleme çalışmalarını desteklerken ve işbirliği yaparken, inşaat birimi ile de iletişim ve koordinasyon sağladığını belirtti. İnşaat birimi personeli üzerinde nükleik asit testleri yapacak profesyonel birimler ayarlayarak, inşaat birimlerinin aktif olarak işçi lokasyonlarına araç göndermesini zorunlu kılarak ve işçilerin Shenzhen'e dönüşünü aktif olarak koordine ederek, salgın önleme ve kontrol ve inşaat kalitesi sağlanırken teslimat mümkün olan en kısa sürede tamamlanır.
Geciken teslimatın bir sözleşme ihlali oluşturup oluşturmadığına ilişkin. Geliştirici cevabında, Shenzhen Belediyesi Konut ve İnşaat Bürosu tarafından 11 Mart 2020'de yayınlanan "Yeni Koroner Pnömoni Salgınına Müdahale Etme ve Gayrimenkul İşletmelerinin İş ve Üretimin Yeniden Başlamasını Hızlandırmak İçin Desteklenmesine Yönelik Önlemler" (bundan böyle "Çeşitli Önlemler" olarak anılacaktır) 'na atıfta bulundu.
Binaların geç teslimatı ve salgın nasıl tanımlanır
Belediye Barınma ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bürosu: Salgın önleme ve kontrol departmanı tarafından onaylanan zamana bakın
Yukarıdaki belgelere yanıt olarak, Shenzhen Belediye İskan ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bürosu'nun ilgili personeli, gazetecilere yanıt olarak, Guangdong Eyaleti'nin 23 Ocak'ta yeni koroner pnömoninin önlenmesi ve kontrolüne yönelik birinci düzey müdahaleyi başlatmasının ardından, şehirdeki projelerin inşaatının askıya alındığını söyledi. İşin durma süresi devam ederken, bazı şirketler, işin durmasından kaynaklanabilecek ticari konutların gecikmeli teslimi dahil olmak üzere salgının karşılaştığı operasyonel zorlukları ve sorunları çeşitli kanallardan hükümete bildirmişlerdir.
Personel, salgının önlenmesi ve kontrolündeki son gelişmelerle birlikte inşaat halindeki projelerin birbiri ardına yeniden başladığını, ancak askıya almanın şirket üzerindeki etkisinin objektif olduğunu söyledi. Salgının etkisini hafifletmek ve gayrimenkul projelerinin gecikmeli teslimatından kaynaklanan çok sayıda sözleşme anlaşmazlığını önlemek için Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bürosu tarafından yayınlanan "Çeşitli Önlemler" in 5. Maddesi "salgın nedeniyle zamanında teslim edilemeyen gayrimenkul geliştirme projeleri için, orijinal ticari konut satış sözleşmesinde belirlenen teslim tarihi Yerel salgının sona ermesine göre ertelenebilir ". Aynı zamanda, "Çeşitli Önlemler", "yerel salgının bitiş zamanının" belediye salgın önleme ve kontrol departmanı tarafından onaylanan zamana tabi olduğunu da açıklığa kavuşturdu.
Buna dayanarak ve ilgili belgelerle birleştirilen geliştirici, yeni taç pnömoni salgınının sözleşmede kararlaştırılan teslimat süresinden önce meydana gelen acil bir halk sağlığı olayı olduğuna inanmaktadır.Salgının ortaya çıkması ve salgını önlemek ve kontrol etmek için ilgili devlet daireleri tarafından alınan önlemler gerçekten de sözleşmenin ifasıyla ilgilidir. Önemli maddi etkiler, öngörülemeyen, önlenemeyen ve üstesinden gelinemeyen mücbir sebeplerdir. Bu nedenle geciken teslimat, yukarıda belirtilen devlet belgelerinin gereklerini ihlal etmeyeceği gibi, şirket ile mal sahibi arasında imzalanan sözleşmedeki "mücbir sebepler" ile ilgili kanunun ilgili hükümlerine ve ilgili sözleşmeye de uymaktadır.Sözleşme ihlali değildir ve sözleşme ihlalinden sorumlu tutulamaz.
Avukatın açıklaması: Salgının objektif olarak eve teslimat üzerinde mücbir sebep etkileri yaratıp yaratmadığı tartışmanın odak noktasıdır
Nandu muhabirleri kamuya açık bilgileri araştırdılar ve salgının etkisi nedeniyle ticari konutların teslimatının geciktiği ve mal sahiplerinin haklarının korunmasına ilişkin raporların birçok yerde ortaya çıktığını buldu. Sektör uzmanlarına göre, Shenzhen'deki bazı mülkler yakın zamanda sahiplerine teslimatın geciktiğine dair benzer bildirimler yayınladı.
Bu duruma cevaben Guangdong Weiran Hukuk Bürosu avukatı Zhang Zongbao, bir röportajda olayda taraflar arasındaki anlaşmazlıkların odak noktasının çoğunlukla "yeni taç zatürree salgınının nesnel olarak evlerin tesliminde mücbir sebep etkisi yaratıp yaratmadığı" olduğuna dikkat çekti.
Bir yandan geliştirici, "Geciken teslimat, ilgili devlet belgelerinin gereklerini ihlal etmediğine ve mal sahibi ile imzalanan sözleşmedeki yasaya ve ilgili 'mücbir sebepler' sözleşmesine uyduğuna inanıyor. Bu bir sözleşme ihlali değildir ve sözleşme ihlalinden sorumlu olmamalıdır. "İşletme sahibi inanıyor:" Geciken teslimatın esas olarak salgından etkilendiğine inanmıyorum. Geliştiriciler salgını gecikmeyi ertelemek için bir bahane olarak kullanmaya çalıştı. "
Avukat Zhang Zongbao, Çin'in "Sözleşme Yasası" na göre mücbir sebebin öngörülemeyen, kaçınılmaz ve üstesinden gelinemeyecek nesnel bir duruma işaret ettiğini; mücbir sebep nedeniyle sözleşme yerine getirilemezse, yükümlülüğün bir kısmının veya tamamının mücbir sebep etkisine göre muaf tutulacağını, ancak yasanın Aksi belirtilmediği sürece. Yasal bir bakış açısıyla, kendimizi bireysel vakaya dayandırmalı ve yeni taç pnömoni salgını ve salgın önleme ve kontrol ile ilgili "hükümet belgelerinin" veya "hükümet müdahalelerinin" gerçekten de objektif olarak sözleşmenin kendisi üzerinde mücbir sebep etkilerine yol açıp açmadığını incelemeye odaklanmalıyız. Bu etkilerin deliller aracılığıyla "öngörülemez", "kaçınılmaz" ve "aşılamaz" olmak üzere üç hukuki özelliğini göstermesi gerekir.
Bu nedenle mal sahibi ile müteahhit arasında yeni taç pnömoni salgınının evin tesliminde objektif bir mücbir sebep etkisi olup olmadığı konusunda bir ihtilaf varsa, mahkeme kararı için mahkemeye ibraz edilerek halledilebilir. Geliştiricilerin, fiili kapatma süresi, salgından etkilenen ilgili sertifikalar ve alıcıların zamanında bilgilendirilip bildirilmediği gibi salgının sözleşmenin yerine getirilmemesine neden olmaya yeterli olup olmadığına dair kanıtlama yükünü taşımaları gerekir.
Yeni geliştirme: Geliştirici, teslimatın 30 Nisan'dan önce toplu olarak tamamlanacağını duyurdu
Licheng'deki Xiyueshan projesinin teslimatının ertelenmesi meselesinin son zamanlarda geliştiği anlaşılıyor. 20 Mart akşamı, Licheng Xiyueshan WeChat kamu hesabı, mal sahibine teslimatın 30 Nisan'dan önce gruplar halinde yapılacağını resmi olarak bildiren yazılı bir bildirim yayınladı.
29 Mart'ta proje sitesinde teslim konularına ilişkin bir duyuru da asıldı ve duyuruda "Teslim Bildirimi" nin 15 Nisan'dan önce arka arkaya gönderileceği belirtildi.
