Emlak piyasası soğuyor, örtülmek istemiyor musunuz? Lütfen yatırım stratejinizi değiştirin
Giriş
Sınıf arkadaşlarımdan biri Dallas'ta yaşayan ve kariyerine geçen yıl ABD hisse senetlerinde başlayan bir programcı. Bir gün öfkeyle bana hisse senedi hesabının bilgisayar korsanları tarafından izlendiğini hissettiğini söyledi. Satın aldığı sürece düşer ve satar satmaz yükselir, pazarın onu hedef aldığını hisseder.
Konunun özü, Kısa spekülasyonlarla aşağı yukarı kovaladı , Bu stratejinin zamanlama için çok yüksek teknik gereksinimleri vardır ve doğal olarak bunları pırasalarıyla satın alır. Risk kontrolünü anlamıyorum ve ağır hisse senetlerini tercih ediyorum. Sık alım satımla birleştiğinde, yalnızca okyanusun diğer tarafında kalabilirim.
Şu anda, ona sık sık kısa vadeli spekülasyon yapmamasını, zamanlama ve risk kontrolüne dikkat etmemesini ve ABD hisse senetlerini değer yatırımı konseptiyle alıp satmamasını tavsiye ettim.
0
1
Uzun ve kısa, değer yatırımına uygun
Amerikan hisse senetleri ve Çin binaları da dünyanın üç büyük finans harikasından ikincisi olarak adlandırılıyor. Aynı özelliklere sahipler - kendi sakinlerinden muazzam miktarda servet biriktiriyorlar ve boğa piyasası uzun ve ayı piyasası kısa ve yükseliş daha fazla ve düşüş daha az, bu özellikle uzun zaman çizgisinde belirgindir.
Bu nedenle, bu on yıllar, temelde uzun vadeli değer yatırımları için çok uygun olan bir yükseliş eğilimi göstermiştir.
Tabii ki, yükselmesi kolay ama düşmesi zor olsa bile, tıpkı sınıf arkadaşımın ABD borsasında ödediği öğrenim ücreti gibi, piyasanın iyi gitmediği zamanlar olacaktır. Çin'de de kasvetli emlak piyasasıyla karşı karşıyayız.
Şu anda, hızlı spekülasyon şeklindeki spekülasyonlar özellikle kolaydır ve ağır bir bedel ödemek kolaydır.
Örneğin, 2016'da bazı aşırı açgözlü spekülatörler, "efendiler" in rehberliğinde, peşinatı bir araya getirmek için çeşitli yollar kullandılar ve hatta gelirin sermaye maliyetini karşılamaya yetmediğini abarttılar. Sadece, 3 yıl sonra fırlayan fırtına büyük karlar elde edebilir. Sorunsuz bir şekilde geri çekilin.
"Ustalar" sahnede kesin bir şekilde konuşarak yükselen şehri, belirli ayı ve yükseliş oranını doğru bir şekilde tahmin ettiğinde, izleyicilerden gelen alkış gürledi ve sahne bir zamanlar çok MLM idi.
Bununla birlikte, politika çıkar çıkmaz, üç yıl sonra hızla yükselen hava planlandığı gibi gerçekleşmedi ve yüksek kaldıraç oranına sahip kumar ve emlak spekülasyonu onları kanlı bir pazarlık kozu haline getirdi.
Ancak çoğu insan yüksek risk almaya isteksizdir. Bu nedenle, gayrimenkulün değer yatırımı kavramı daha iyi bir seçimdir, çünkü bu kavram çoğu insanın istikrarlı bir mutluluk elde etmesini sağlayabilir.
Ancak değer yatırımı verimliliği de önemsiyor, sonuçta üç yıl öncesinden farklı, ev alarak vahşice yükselebilecek bir boğa piyasası değil.
Bu nedenle, emlak piyasasının kademeli olarak soğumasında, yüksek mevkilerde hapsolmamak için nasıl ev satın alınabilir? Etkin ve güvenli mülk takdirini nasıl sağlayabiliriz?
Yukarıda belirtilen çelişkilere yanıt olarak, bu makale, makro düzeydeki sermaye değişiklikleri ve konut fiyatları perspektifinden bir ev satın almak için daha iyi bir zaman arayan başka bir yaklaşımı benimsiyor. Risk kontrolü yoluyla gayrimenkul satın alımının güvenliğini artırın.
Biliyorsunuz, zamanlama ve risk kontrolü genellikle borsada uygulanır. Aslında, Çin emlak piyasası bu yöntemleri kullanarak değer yatırımı için daha uygundur.Çin'de emlak piyasası ABD borsasına borsadan çok daha yakındır.
0
2
Zamanlama nasıl seçilir - fonlardaki değişiklikleri gözlemleyin
Pazarın dönüm noktasının nerede olduğunu bildiğimizi varsayarsak, en kısa zaman kazancını en üst düzeye çıkarmak için onu fırlayıştan bir gün önce satın alabilir veya en yüksek noktaya ulaştığında satabiliriz.
Zamanlamanın anlamı, piyasada bir dönüm noktası bulmaktır. Artışın dönüm noktasına ne kadar yakınsa, olasılık avantajı o kadar büyük ve karlılık olasılığı da o kadar yüksek.
Konut fiyatlarının en önemli etkeninin para fazlalığının, özellikle de M1'in olduğu iyi biliniyor.M1'in her keskin yükselişinde ticari konut satışları keskin bir şekilde artıyor, istisnasız korelasyon katsayısı 2009'dan bu yana 0.77'ye ulaştı.
Bu nedenle, M1 ve M2'deki değişiklikleri sermayenin bir göstergesi olarak kullanmayı seçtiğimizde, emlak piyasasının eğilimini analiz ettiğimizde ve piyasada bir dönüm noktası bulduğumuzda başvurabiliriz.
Dar para birimi (M1) = M0 + çek ile ödenebilen birim vadesiz mevduat
Geniş para (M2) = M1 + Yerleşik tasarruf mevduatları + Birim vadeli mevduatlar + Birim diğer mevduatlar + Menkul kıymetler şirketi müşteri mevduatları
M1'in büyüme hızı hızla yükselir ve büyüme eğrisi M2'yi "Altın Cha" olarak adlandırılan yukarı doğru keser. M1'in büyüme oranı M2'ninkinden daha fazladır, bu da kurumsal vadesiz mevduatların büyüme oranının vadeli mevduatların büyüme oranından daha büyük olduğu, mikro-kişisel kârların güçlü olduğu ve ekonomik refahın arttığı anlamına gelir.
M1'in büyüme hızı hızla düştü ve aşağı doğru büyüme eğrisi, "ölü çatal" olarak adlandırılan M2 ile kesişti. M1 büyüme oranındaki düşüş M2'den daha azdır, bu da bankalara düzenli olarak büyük miktarda fon yatırıldığını, mikro-kişisel kârların düştüğünü ve ekonomik faaliyetlerin düştüğünü göstermektedir.
Geçtiğimiz on yılın deneyimine dayanarak, "Golden Cha" ve M1'in yüksek büyüme oranının birleşimi, emlak boğa piyasasına karşılık geliyor. "Kalıp çatalı" ile düşük M1 ve düşük büyüme oranının kombinasyonu, gayrimenkuldeki ayı piyasasına karşılık gelir.
Yukarıdaki resimde görebileceğiniz gibi, bir "Altın Cha" daire içine alın, zaman noktası, emlak boğa piyasasının bu turunun başlangıç noktası olan Temmuz 2015'tir.
İkinci "ölü çatal" 2011'in başlarında meydana geldi ve üçüncü çemberin "ölü çatal" zamanı 2018'in başındaydı. İkinci ve üçüncü "ölü çatallar" emlak boğa piyasasının finansal açıdan sonunu gösterdi.
M1'in büyüme oranının kısa vadede neredeyse hiç yüksek bir seviyeye dönmeyeceğini kabaca tahmin edebiliriz. Bunun nedeni, M1'in büyüme hızının toplumun refah etkisine bağlı olmasıdır, ancak iç ve dış ekonomik sorunlar pek düzelmemiştir. Yani bu yılın Mayıs ayına kadar, M1'in büyüme oranı hala% 5'in altında nispeten düşüktü.
Geçmiş deneyimlere dayanarak, M1'in büyüme oranı ne kadar düşükse, "kalıp çatalı" ndan sonra ayı piyasası döngüsü o kadar uzun olur.
Bu nedenle, bu ayı piyasası döngüsünün üç yıl, hatta beş yıl süreceği ihtiyatlı bir şekilde tahmin edilmektedir. Ülkenin genel durumundan, politika ve ekonomik temellerin ikili baskısı altında, gayrimenkul bir "ayı piyasası" döngüsüne girmiştir. Bu ulusal makro eğilim oluştuğunda, onu hızla tersine çevirmek zordur.
Bununla birlikte, sadece ulusal emlak piyasasının eğilim döngüsünü bilmek, belirli şehirlere doğrudan uygulanamaz, çünkü konut fiyatlarındaki yükselme ve düşüş ülke genelinde senkronize değildir. Zamanlamayı belirli bir şehre sabitlemek için bu şehrin konut fiyat alanını gözlemlememiz gerekiyor.
0 3
Zamanlama nasıl seçilir-konut fiyat alanını gözlemleyin
Öncelikle, boşluğun mevcut konut fiyatının konumuna ve önceki konut fiyatının tepe ve alçak noktasından uzaklığına işaret ettiğini açıklayayım. Aşağıda konut fiyat aralığını nasıl gözlemleyeceğimizi ve zamanlamayı nasıl seçeceğimizi görmek için Pekin'i örnek alacağız.
Aşağıda örnek olarak Pekin kullanıyoruz: Şekil, Pekin'in son 6 yıldaki konut fiyatlarının eğilimini gösteriyor.
Kaynak: Aracı işlem verileri
İstatistiklere göre, Pekin emlak piyasasının bu turu 2017 sonunda% 14'lük en büyük düşüşü kaydederken, bir önceki tur bir önceki turdaki en yüksek fiyatla karşılaştırıldığında% 12'lik bir düşüşle Eylül 2014'teydi. Bununla birlikte, Pekin emlak piyasasındaki ayı piyasasının iki turunda, ev fiyatlarının düşme ihtimali çok da farklı değil. En yüksek noktadan, yüzde ondan fazla düştüğü sürece, artık düşmeyecek.
Beishang ve Shenzhen'de ikinci el işlem fiyatlarında düşüş
Kaynak: Aracı ikinci el konut işlem verileri
2015, bu pazar turunun başlangıç noktasıdır, 2015'i pazarın iki turu arasında bölme noktası olarak kullanacağız. 2015 yılı civarında piyasa fiyatlarının iki turunda, tablo Pekin, Şangay ve Shenzhen gibi üç şehirde konut fiyatlarındaki ilgili düşüşleri listeliyor.
Tesadüfen, bu turdaki üç şehrin ortalama fiyat düşüşleri, önceki turdaki performanslarından pek de farklı değil. Bu üç birinci sınıf şehir, emlak piyasasının "rüzgar gülü" dür.Üç şehir arasında en liberal politikalara sahip şehir olan Shenzhen, "insanları kuzeye doğru itme" girişiminden daha yüksek derecede konut fiyatlarına sahip.
Aslında, hükümet Düzenleme tek şehir, tek politika Düzenleme ve kontrolün baskısı altında kentsel konut fiyatları bir ölçüde gerileyecektir. Kararlılığı koruyun ".
Peki bırakılacak ne kadar alan kaldı? Mantıksal olarak, maksimum geri dönüş% 30'dur. Nedeni basit, çünkü genel olarak ülke çapında% 30 peşinat sistemi uygulanıyor. Bu, kontrol edilebilir koşullar altında ulusal ortalama emlak fiyat düşüşünün alt çizgisidir.
Teorik olarak, ulusal ortalama fiyat düşüş alanı% 30'dur.
Herkesin bu mantığı daha iyi anlamasına izin verecek bir örnek verelim:
1 milyonluk bir ev almak için% 30 peşinat verildiğini varsayarsak, ülke neredeyse% 40 düştü ve piyasa fiyatı 600.000.
Daha sonra iş, 700.000 kredinin anaparasını ve faizini geri ödemek için esas olarak 600.000 piyasa değerine dayanıyor. Ev alıcılarının büyük bir kısmı, ev satılsa bile krediyi geri ödeyemiyor. Bu durumda, mal sahibi muhtemelen peşinattan vazgeçecek ve krediden kaçınmayı seçecektir. Şimdiden kötü borçlar çoğalacak.
Çok sayıda kredi kaçakçılığı zincirleme reaksiyona neden olacak, satışlar ne kadar fazlaysa, konut fiyatlarındaki düşüş o kadar şiddetli olacak ve konut fiyatlarındaki düşüş eğilimi o kadar çok kredi kaçakçılığı kısır döngüye girecektir. Bu zincirleme reaksiyon, ABD'nin yüksek faizli mortgage krizine benzer.
Bu nedenle, peşinatı ipotek sigortası olarak anlayabiliriz.Mülkün reddedilmesi, peşinatı aşarsa ve sahibinin negatif öz sermayesi haline gelirse, banka ve mal sahibi tarafından varılan ipotek sözleşmesi garanti edilmez.
Konut fiyatlarındaki artış ve düşüşlerin zaman ve mekanı senkronize değildir, bu nedenle zamanlama belirli şehirlerde analiz edilmelidir.
Önceki makalede, ayı piyasası döngüsünün üç yıl süreceğini tahmin etmiştik. Pekin'in konut fiyatlarının yüksek bir noktadan günümüze gitmesinin üzerinden sadece iki yıl geçmesine rağmen, Pekin'deki konut fiyatlarındaki tarihsel düşüş perspektifinden, yüzde ondan fazla bir düşüşün ardından istikrar sağlama olasılığı yüksek ve keskin bir düşüşün devam etme olasılığı küçük.
Pekin'in siyasi ve ekonomik avantajları ile ulusal ortalamadan çok daha iyi. Bu nedenle, Pekin'in ulusal ortalama% 30'luk düşüşe düşmesinin zor olduğuna inanıyoruz. Başka bir deyişle,% 14'lük bir düşüşün ardından, Pekin'in ev fiyatlarının düşme ihtimali sınırlıdır.Teoride,% 16'lık bir düşüş, alt sınırdır ve% 50'lik bir artış zor değildir.Ev satın almanın kar-zarar oranının belirli bir avantajı vardır.
Özetle, konut fiyat alanı spekülasyonuna göre Pekin'de konut fiyatları düştü ve şu ana kadar istikrar sağlama olasılığı yüksek ve aşağı yönlü alan sınırlı olduğu için bu işlem daha karlı ve zarar daha az, bu da çok uygun maliyetli.
Çok açgözlü olmayanlar için keskin bir düşüşün ortaya çıkacağına bahse girmeye gerek yoktur. Sonuçta, kontrol edilemeyen kriz kara kuğu olayına aittir. Küçük bir olasılık olayı için boğulmamıza gerek yok.
Bu nedenle, Pekin'de bir mülk satın almak isteyenlerin, genel ortalama fiyat% 12 düştüğünde büyük döngünün her turundan sonra harekete geçmeleri önerilir. Dikkat Beğendiğiniz mülk hakkında konuşmak için ev sahibine gidin (pazarlık). Diğer şehirler, şehrin genel gücüne dayalı olarak çıkarılabilir, ancak düşüş asla% 30'u geçmeyecektir.
0 4
Risk kontrolü yayma riskleri ile zamanlama
"Çin Devrim Savaşının Stratejik Sorunları" nda çok önemli bir cümle var, "Doğu parlak değil, batı aydınlık ve güney karanlıksa kuzeye sahip."
Zamanlama, ev satın alırken olasılık avantajına sahip olmamızı sağlar, ancak bu mutlak bir avantaj değildir, ancak bir ev satın aldığımızda kontrol edilemeyen potansiyel risklerle karşı karşıya kalırız. gibi:
Geliştiricilerin alım satım riskleri - aynı gayrimenkuldeki ağır depoların yerleşimi, kaderi geliştiriciye devretmek gibidir.Yapılmamış gayrimenkul haberleri geçmiş gayrimenkul ayı piyasasında yaygındır.
Kentsel planlama değişikliklerinin riski, on yıl önce Nanjing'in doğuya doğru bir gelişme stratejisi vardı ve bununla şehrin doğusunda bulunan Qilin levhası önemli bir dayanak noktası haline geldi. Ancak, beklenmedik bir şekilde, doğuya doğru gelişmeyi yöneten belediye başkanı Ji Jianye, 2013 yılında görevden alındı. Halefi, gelişimin tamamen zıt yönünü savundu ve şehrin doğusundaki Kylin'e ait olan çok sayıda planı batıdaki Jiangbei'ye taşıdı. Bir yıldızdan yoldan geçenlere kadar, şehrin doğu kısmındaki konut fiyatları, Jiangbei Yeni Bölgesi'nin altında bir performans gösterdi.
Beklenenin altında kentsel gelişme riski - örneğin 2011'de Wenzhou'da konut fiyatları ülkenin en üst sırasına çıktı. Ancak, şehrin gelişimi, konut fiyatlarının beklendiği kadar yüksek olmaktan uzaktı. Yüksek konut fiyatlarının temeli hızla dağıldı. Ardından, konut fiyatları hızla çöktü ve neredeyse düştü. . Şimdiye kadar çukurdan dışarı çıkmadım. Wenzhou emlak piyasasının uzun gecesinde çok sayıda Wenzhou emlak spekülatörü mahvoldu ve sabaha kadar bekleyemediler.
Yukarıdaki resim, Wenzhou'daki konut fiyat eğrisidir. 2011'deki yüksek noktadan 2015'teki en düşük noktaya, Wenzhou'daki konut fiyatı metrekare başına 21.000 yuan'dan düştü. 130 00 yuan / metrekare, ortalama fiyat% 40 düştü ve Wenzhou'da çok sayıda "yarıya indirilmiş" gayrimenkul var.
Son verilere göre, ülke çapındaki bu genel fiyat artışı bile Wenzhou'nun konut fiyatlarını sekiz yıl önceki yüksek noktayı aştı, ki bu ülkede nadirdir.
2011 yılında, Wenzhou emlak piyasası zirveye ulaştı ve 2011 de onların son ihtişamıydı.Ardından yıllarca, ülkede en yüksek konut fiyatı olan şehirdeki artış oranı ulusal ortalamanın çok altında kaldı.
Shigekura Wenzhou'nun alıcıları, korkarım son sekiz yılda sorunu çözemediler.
Kader insanlar için her zaman iyidir. Bu nedenle risk kontrolü, gayrimenkul değer yatırımının önemli bir parçasıdır ve risk kontrolünün en basit yolu Ev sahipliği konusunu dağıtın, böylece ev alıcılarının gök gürültüsüne adım atma riskini etkili bir şekilde azaltın .
Koşullar izin verirse, öncelik birden çok şehirde, birden çok sektörde ve birden çok gayrimenkulde mülk satın almaktır. Dayanma noktası fikri, geleceği doğru bir şekilde tahmin edemediğini kabul etmek ve fonları kaliteli yerlere yaymak, en azından her şeyi kazara kaybetmemek.
Yüksek getiri elde etmek için çaresizce kumar oynamanın yüksek riskler gerektirdiğini bilmek. Özellikle soğuk pazarda tehlikelidir.Risk kontrol bilincini geliştirmek, ev sahipliğini dağıtmak, riskleri azaltmak ve hata toleransını iyileştirmek daha gereklidir. "Ayı pazarı" döneminde hayatta kalmak birincil hedeftir.
0 5
sonuç olarak
Yazar, uzun vadeli bir perspektiften bakıldığında, Çin'in konut fiyatlarının hala uzun ve kısa eğiliminde olduğuna inanıyor ve bu karar, temelde yatan üç mantıktan kaynaklanıyor.
1. Şu anda, daha önce olduğu gibi, ulusal servetin depolanabileceği tek yer gayrimenkuldür, yani piyasa yapısı değişmemiştir; 2. Çin'in ulusal servetinin düşmeyeceğine ve sosyal refah birikiminin daha yüksek bir zirveye sahip olacağına inanılıyor; 3. Politika ve finans Sistem, bunun hakkında burada konuşmaya başlamayacağım.
Tıpkı bir borsada olduğu gibi, hepsi hisse senedi tanrılarıdır ve her satın aldıklarında yükseleceklerdir. Çok fazla insan pazarı yetenekle karıştırır , Yani ayı piyasası söz konusu olduğunda, bu büyük bir kayıptır.
Konut piyasasının değişimleri karşısında, yerleşip uygun bir ev sahipliği stratejisi bulmamız ve düşünmemiz gerekiyor.
Bu makalede paylaşılan değer yatırımı kavramı, yatırımın olasılık avantajını elde etmek için zaman ve mekânın iki boyutu üzerinden mümkün olduğunca piyasasız döngüleri filtrelemek ve ardından riskleri çeşitlendirerek hata toleransını iyileştirmek ve bu olasılık avantajına eklemektir. Sigorta.
Umarım bu makale size ilham vermiştir.
