Wang Shi silahsızlandı ve sahaya geri döndü, Yu Liang görevi devralmak için boğuldu: Vanke'nin iç ve dış sorunları bir arada var
Hissedarlar toplantısında Yu Liang hayranları bile Yu Liang'a üzüntülerini dile getirdiler ve Yu Liang'ın bu ortamda Wang Shi döneminin ihtişamını yakalayamayacağına inandılar.
AI Finans (ID: Ekonomik-Haftalık)
Metin | Guo Qingyuan
Editör | Shen Lang
30 Haziran 2017 tarihinde saat 17: 04'te, hissedarlar toplantısında Vanke'nin yönetim kurulunun yeniden seçilmesi onaylandı. Vanke ve Yu Liang'ın başkanı olarak Wang Shi resmi olarak istifa etti. Çin'in en başarılı emlak şirketi böylece bir çağı tamamladı.
"Başkan Wang Shi olmasaydı, Vanke Yu Liang olmazdı." Yu Liang, Vanke'den uzun yıllardır yönetici düzeyinde sorumlu, 27 yıldır Wang Shi ile çalışıyor ve 16 yıldır genel müdür konumunda. Wang Shi'nin bilgisi söz konusu olduğunda En Shi, hissedarların ve medyanın önünde Yu Liang bir süre boğuldu.
Geçmişte Vanke ve Wang Shi, Wang Shi'nin Vanke'yi tek elle yarattığını söyleyerek ikisini eşitlerdi. Wang Shi, onlarca yıldır Vanke'de modern bir işletme sistemi kurarak, şeffaflık, standardizasyon ve insan odaklılık değerlerini uygulayarak bir hedefi gerçekleştirdi.
Wang Shi, Yu Liang tarafından "süperstar benzeri bir varlık" olarak tanımlandı. Hissedarlar toplantısında Wang Shi'nin konuşmasına her zaman yerinde alkış eşlik ediyor. Yu Liang sadece seçim konuşmasını ifade ettiğinde şunları söyledi: "Umarım herkes Wang Shi'yi gerçekten sever. Başkanın sözleri, bana biraz destek ver, bana biraz cesaret ver, beni biraz alkışla. "
Yu Liang, Wang Shi'yi bir kahraman, ancak kendisini "sıradan bir insan" olarak tanımladı. Göz kamaştırıcı Wang Shi'yi gönderen Yu Liang, Vanke'yi tek başına destekler. Bu sırada Yu Liang'ın karşılaştığı şey, artık Wang Shi döneminin Vanke'si değildi. İç ve dış sorunlar bir arada yaşıyordu. Bir zamanlar Everest Dağı'na tırmanmış olan Yu Liang, hala birçok dağla karşı karşıyaydı.
Vanke 2016 Yıllık Hissedarlar Toplantısı. Fotoğrafçılık / AI Finans Ajansı
Geçtiğimiz yıl, Vanke hissedarları çarpıcı bir şekilde değişti.Bir dizi yarışmadan sonra, Shenzhen Demiryolu Grubu en büyük hissedar olurken, Baoneng yönetim kurulu üyeliği talebinden vazgeçti.
Şu anda Shenzhen Demiryolu Grubu, China Resources ve Evergrande Real Estate'in sahip olduğu Vanke hisselerini anlaşmalar yoluyla satın almıştır ve hisselerin% 29.38'ine sahip olan Vanke'nin en büyük hissedarıdır. Baoneng, ikinci en büyük hissedar olarak hissedarlar toplantısına katılmadı.
Hissedarlar genel kurulunun oylama sonuçlarına göre 11 direktör adayının tamamı seçildi, aralarında Yu Liang'ın da bulunduğu 3 bağımsız olmayan direktörün Vanke yönetiminden ve Shenzhen Demiryolları Grubu başkanı Lin Maode'nin de aralarında bulunduğu 3 bağımsız olmayan yöneticinin hepsi Shenzhen Demiryolu Grubu'ndan. Sun Shengdian adlı başka bir dış direktör, Shenzhen'in devlete ait varlıklarında geçmişi olan Shenzhen SEG Group'un başkanıdır.
Bu hissedarlık yapısı China Resources Era yönetim kurulunun temel yapısından değişmemiş olsa da, çoğunluk hissedarı ve yönetimi üç kişi seçildi, ancak Shenzhen Demiryolu, Çin Kaynakları anlamına gelmiyor. Çin Kaynakları Çağında Wang Shi var ve Shenzhen Demiryolunun girişi, buna alışabilir misiniz? Halen en ünlü emlak şirketine karışmadığı şüphelidir.
Bu aynı zamanda sahadaki hissedarların da en endişeli sorunudur.
Yöneticiler arasında karar alma anlaşmazlıkları nasıl önlenir? Vanke yönetim kurulu sekreteri Zhu Xu, her direktörün seçiminin hissedarların elindeki oylara bağlı olduğunu, seçildikten sonra her hissedarın çıkarlarını temsil edeceklerini, Vanke'nin gelecekte istikrarlı ve sağlıklı gelişimi kesinlikle destekleyeceğini söyledi. Shenzhen Metro, Vanke'nin en büyük hissedarı ve Vanke'nin şu anda gerçek bir kontrolörü yok.
"Vanke'nin özel operasyonlarına müdahale etmeyeceğiz veya müdahale etmeyeceğiz." Hissedarların sorularıyla karşı karşıya kalan Shenzhen Demiryolu Başkanı Lin Maode bir cevap istedi. Vanke'nin temel taşlarından biri olarak, Vanke'nin sağlıklı gelişimini teşvik etme, Vanke'nin kültürüne saygı duyma, Vanke ekibine saygı gösterme ve karma mülkiyeti destekleme yükümlülüğümüze bağlı kaldığımızı söyledi. "Devlete ait" en büyük hissedar olarak sadece karma mülkiyettir. Aynı zamanda, "yol + mülk" modeli ülke çapında daha da yaygınlaştırılacaktır.
Vanke 2016 Yıllık Hissedarlar Toplantısı sahnesi. Fotoğrafçılık / AI Finans Ajansı
Geçen yıldan beri, Shenzhen Railway Group ve Vanke "track + property" modelini zorluyor.Yu Liang, bunun Vanke'yi daha da güçlü kıldığına inanıyor.
Hissedarlar toplantısında bu modeli detaylı bir şekilde anlatan Lin Maode, ülkedeki mevcut kentleşme sürecinde önümüzdeki 10-15 yıl içinde demiryolu inşaatının altın bir çağ olacağına inandığını ve ülke çapında demiryolu taşımacılığı yapması onaylanan 58 şehir var. Bu model Vanke ile iyi bir şekilde yapılırsa, büyük ölçekli demiryolu geçişi inşası tamamen teşvik edilebilir. Shenzhen'de, Shenzhen Demiryolları, üçte biri tamamlanmış 32 hat planladı.Büyük ölçekli inşaat önümüzdeki on yıl içinde başlayacak Shenzhen Demiryolu, "yol + mülk" için bir kıyaslama, gösteri ve model oluşturmak için her yönüyle Vanke ile işbirliği yapacak.
Yu Liang, demiryolu taşımacılığının çevredeki kentsel kümelenmeleri verimli bir şekilde birbirine bağlayabileceğini, yaşam maliyetlerini azaltabileceğini ve demiryolu işleme endüstrisinin, demiryolu taşımacılığı için sürdürülebilir bir kalkınma modeli sağlamak için demiryolu inşaatı ve mülk geliştirmeyi organik olarak entegre edebileceğini söyledi. Vanke'nin "demiryolu + mülkiyeti" Şenzen ile sınırlı değildir.Tüm ülkede, ülkenin her yerinden metrolar, "demiryolu + mülk" modelinde Shenzhen Demiryolu Grubu ve Vanke ile işbirliği yapmak için Shenzhen'e gelir.
Ancak iki sistem uyumlu mu?
Wang Shi, hissedarlar toplantısında Vanke'ye, Wang Shi'nin zihnindeki Vanke markasının ağırlığını gösteren bir endüstri, sistem ve marka getirdiğimi söyledi. Bununla birlikte, Shenzhen Demiryolu ile yakın işbirliğinden sonra, Vanke markasının bağımsızlığı hissedarlar için bir endişe haline geldi.
Olay yerindeki küçük ve orta ölçekli yatırımcılar bu modele karşı tetikte olmaya devam ediyor. Bir fon yöneticisi, Vanke'yi on yıldır "hayran bıraktığını" ve Vanke'yi aralıksız takip ettiğini ve Vanke'yi desteklediğini, çünkü Vanke'nin kurumsal yönetiminin her zaman sağlıklı bir öz sermaye ve merkezi olmayan iş yapmasını sağladığını söyledi, bu daha çok Batı şirket yönetimi gibi. Model, onu Vanke'ye daha fazla güvenir hale getirdi. Bununla birlikte, Shenzhen Demiryolunun iş kapsamı ve yönetim modelinde devlete ait çok sayıda şirket var ve bu da Vanke'nin yönetişim yapısına çatışmalar getirecek.
Vanke'nin hızlı büyüme çağı geçti Şu anda, Shenzhen Demiryolunun tanıtımı muhafazakar bir stratejik seçim. Metro işletmesi, çok para tüketen ve uzun vadede düşük hatta negatif getiri oranına sahip bir sektördür.Ancak, metronun genişletilmesi çok sayıda yüksek kaliteli mülkün takdir edilmesini sağlayacaktır.Vanke'nin sermaye platformu, düşük getiri oranları ile varlıkların hızlı bir şekilde gerçekleştirilmesi için önemli bir kanal haline gelebilir.
Ancak bu model, Vanke'nin marka bağımsızlığını ciddi şekilde tehdit ediyor.
İsimlendirilmek istemeyen bir ekonomist, "demiryolu + mülkiyet" işbirliği modelinin Vanke'nin geleneksel gayrimenkul modelinden farklı olduğunu belirterek, "Devlet arka plandadır ve arazi transfer kaynaklarının transferi o kadar pazar odaklı değildir. Daha çok iş halka açıktır. Altyapının ticari gelişimi Vanke'nin bir avantajı değil. Vanke sistemik riskler alıyor. "
Bu model altındaki değer dönüştürme sürecinin adil olmadığına inanmaktadır.Örneğin arazi devir fiyatı açısından, normal ihale, ihale ve listeleme prosedürlerinde, devir fiyatının çok yüksek olması gerekir.Derin demiryoluna bağlı olarak arazi edinim maliyeti düşecektir. .
Demiryolu + mülkiyet in müzakere gücü eşit değildir, iş modeli Shenzhen Demiryolu kaynaklarına dayanır ve öz sermaye kısıtlamaları ile Vanke'nin bir vasal oluşturmak kolaydır Vanke'nin yıllarca marka değeri ve marka bağımsızlığı nedir? Yu Liang'ın yüzleşmesi gereken en büyük sorun bu. Yu Liang, Wang Shi'nin ayak izlerini Everest Dağı'nın zirvesine kadar takip etti, ancak Wang Shi sahayı terk ettikten sonra, Yu Liang hala dağlarla doluydu.
Yu Liang. Resim / CFP
Yu Liang'ın görevi devraldığı anda, ülke genelinde 36'dan fazla şehirde "satışları kısıtlandı" ve ülke genelinde ticari konutların ortalama satış fiyatı iki ay üst üste düştü. Bazı birinci ve ikinci kademe şehirler "hem hacim hem de fiyat düşüşü" eğilimi gördü ve emlak düşük fiyatlandırma politikaları kısıtlandı Bu sektörün aşırı ısınan gelişimi, emlak şirketlerinin hızlı büyüme fırsatlarını kaybettiği anlamına geliyor.
Vanke hissedarlar toplantısı sırasında, hızlı gayrimenkul gelişiminin altın çağının geçtiğini itiraf etmeliyim.
"Geçtiğimiz birkaç yıl içinde kimse emlak piyasasının böyle bir duruma sahip olacağını düşünmezdi." Vanke'nin hissedarlar toplantısı böyle bir ses çıkardı.
Ancak Yu Liang iyimser olmaya devam ediyor: Ülkedeki kentleşme seviyesinin doygunluğa ulaşmadığına ve büyümeye yer olduğuna inanıyor.
Yu Liang, çalışma raporunda Vanke'nin her zaman şehrin destekleyici hizmet stratejisine bağlı kalacağını, müşterilere ve kentsel kalkınmaya hizmet eden bir ekosistem oluşturacağını ve emlak hizmetlerini, ticareti, eğitimi, emekli aylıkları ve tatilleri temel iş alanlarını sağlamlaştırmaya devam edeceğini belirtti. , Endüstriyel ofis ve diğer işletmeler.
"Emlak piyasası gelecekte öngörülemezse, Vanke müşterilere yalnızca daha iyi hizmet verebilir." Yu Liang, Vanke'nin gelecekte hala en iyi ticari emlak şirketlerinden biri olacağına inanıyor.
Vanke gerçekten bu yola göre dönüşmeye devam ediyorsa, çoğu hissedarın görmek istediği durum budur. Ama Yu Liang önderliğinde Vanke eski ihtişamına geri dönebilir mi?
"İmkansız." Son on yılda, emlak piyasası balonunun ilerlemesiyle, emlak girişimcilerinin serveti, itibarı ve kamusal etkisi arttı. Şimdi, emlak endüstrisinin altın çağı geçti. Emlak piyasası kontrol politikasının güçlendirilmesiyle, emlak sektörü "kara demir çağı" nı başlatacak. Emlak piyasası bir dönüm noktasına girdiğinde, emlak endüstrisinin artık fazla karı olmayacağı ve kademeli olarak sıradan bir sektöre döneceği öngörülebilir.
Sektör gözlemcilerine göre, Yu Liangın kendi tarzı ve çalışma düzeyi hakkında yorum yapmayalım. Sadece çevreyi gözlemleyerek emlak sektörünün arazi tekeli ve piyasa talebi nedeniyle son on yılda çok para kazandığını görebiliriz. Tekel. Vanke'nin mevcut dönüşüm yolu, politikalara ve piyasaya uyum sağlamak için gerekli bir stratejidir.
"İç ve dış sorunlar altında, Yu Liang için gerçekten zor." Hissedarlar toplantısında Yu Liang'ın hayranları Yu Liang'a üzüntülerini dile getirdi ve Yu Liang'ın bu ortamda Wang Shi döneminin ihtişamını elde edemeyeceğine inandılar.
[Bu makale ilk olarak AI Finance and Economics tarafından oluşturulmuş ve Weekly Journal of Finance World tarafından üretilmiştir]
[Daha fazlasını görmek istiyorsanız, lütfen "AI Finans (ID: Ekonomik-Haftalık)" WeChat Resmi Hesabı'na gidin]
