g u t x .com.tr İpek yolu - Çin'i anlamaya götürürüm

Çin Şehri Geliştirme Potansiyeli Sıralaması: 2019

Metin: Evergrande Araştırma Enstitüsü Ren Zeping Xiong Chai Yan Kai Li Zhenhui Bai Xuesong

Stajyerler Jiang Wenyu, Gu Caixin, Xu Hao, vb. Bu makaleye katkıda bulundu.

Kılavuz

Sektörde yaygın olarak kullanılan standart bir analiz çerçevesi ortaya koyuyoruz: "Gayrimenkul uzun vadede nüfusa, orta vadede araziye ve kısa vadede finansa bakar."

Şu anda, Çinin kentleşmesi kentsel yığılma çağına giriyor. Emlak piyasası, toplam denge ve bölgesel farklılaşmanın yeni bir gelişme aşamasına girdi. Uzun vadeli emlak mekanizması hızlandırıldı ve "bir şehir, bir politika" nın uygulanması, kentsel gelişme potansiyelinde büyük farklılıklara yol açtı. Araştırma özellikle önemli hale geldi.

Bu konu, klasik çerçeveyi bir yıldan fazla bir süredir rafine edip nicelendirdiğimizdir.Çok boyutlu ve çok boyutlu bir veri oluşturmak için erken aşamada 60'tan fazla gösterge ve 100.000'den fazla veri temelinde 27 gösterge ve yaklaşık 50.000 veriyi taradık. Sansha, Hong Kong, Makao ve Tayvan dışında ülke çapındaki 336 vilayet düzeyindeki idari birimin kalkınma potansiyelini objektif olarak sıralayan kentsel gelişme potansiyeli + pazar değerlendirme modelinin hiyerarşik ve doğrulanabilir temelleri.

Bu araştırma, kentsel gelişimin potansiyelini anlamak, hükümet tarafından uzun vadeli bir mekanizma oluşturmak, emlak piyasasının istikrarlı ve sağlıklı bir şekilde gelişmesini teşvik etmek, sakin ve huzur içinde yaşayan ve çalışan sakinler ve kurumsal yatırım karar alma için referans değerdir.

Özet

Araştırma geçmişi ve analiz çerçevesi: Emlak piyasası, toplam denge ve bölgesel farklılaşma ile kentsel yığılmalar dönemine girmiştir. 1) Arka Plan: Gayrimenkul yeni bir döngüye girdi ve kentsel gelişim kentsel yığılma dönemine girdi. Çin'in 20-50 yaş arası nüfusu 2013 yılında zirveye ulaştı, mevcut konut birimi oranı yaklaşık 1,1 oldu ve uzun vadeli bir gayrimenkul mekanizmasının inşası hızlandı, bu da Çin emlak piyasasının yüksek büyüme aşamasına veda ederek yeni bir döneme ve yüksek kaliteli gelişme döngüsüne girdiğine işaret ediyor. Orta ve uzun vadede, kentleşmenin, konutların iyileştirilmesinin ve kentsel yenilemenin üç ana temettü, gelecekte Çin'in emlak piyasasının istikrarlı gelişimini destekleyecektir. Bölgesel bir perspektiften bakıldığında Çin, belirgin bölgesel farklılaşma, kentsel gelişim potansiyelindeki büyük farklılıklar ve kentsel araştırma değeri daha belirgin hale gelen kentsel yığılma ve metropol alanları çağına girmiştir. 2) Analiz çerçevesi: temel analiz eğilimleri, pazar analizi zamanlaması. Temel analiz, kentsel gelişme potansiyeli araştırma ve yargısının özüdür. Anahtar, nüfusun araştırılması ve yargılanmasında yatar Mantıksal zincir şudur: insanlar endüstriyi takip eder, endüstri şehrin yükseliş ve düşüşünü belirler ve ölçek ekonomileri ve ulaşım maliyetleri gibi konum faktörleri endüstriyel düzeni belirler. Mevcut demografik durum, nüfus potansiyeli ve talep tarafındaki nüfus satın alma gücünün yanı sıra, toplam 23 göstergeyi içeren arz tarafındaki konut stoku ve arazi finansal bağımlılığı konusunda temelde endişeliyiz. Pazar tarafında, ev fiyat döngüsünde büyük dalgalanmalara sahip dört kısa vadeli gösterge, aşırı talep oranı, envanter tükenmesi, arazi fiyatı ve ev fiyatı oranı, temel analize dayalı giriş zamanlamasını belirlemek için şehrin piyasa coşkusunu yargılamak için kullanılır. Geçmiş verilere dayalı olarak geriye dönük test edildi, doğruluk% 75'tir.

Temel Bilgiler: Çin'in 2019'daki şehir geliştirme potansiyeli sıralaması. 1) Listeye genel bakış: 2019 yılında, Shenzhen, Pekin, Şangay ve Guangzhou, orta ve uzun vadeli kalkınma potansiyeli listesinde kesin olarak ilk 4'teyken, ikinci kademe şehirler Chengdu, Nanjing, Wuhan, Chongqing, Tianjin ve Hangzhou ilk onda yer aldı. İlk 50'nin doğusunda 32 şehir var, özellikle Yangtze Nehri Deltası ve İnci Nehri Deltası; kuzeydoğudaki şehirlerin% 80'inden fazlası 200'ün gerisinde. İlk 100 şehir, ülkenin ticari konut satışlarının% 62'sini oluşturarak GSYİH'nın% 73'ünü oluşturmak için ülke arazisinin% 13'ünü ve nüfusun% 50'sini kullanıyor. 2) Nüfus durumu: Nüfus büyük şehirlerde toplanmaya devam ediyor ve orta ve batı bölgelerdeki çekirdek şehirler artıyor. Bölgesel bir perspektiften, Anhui, Sichuan, Guangxi, Henan ve Guangdong, Zhejiang ve diğer doğu eyaletleri gibi diğer orta ve batı illerine ve doğu illerine geri dönen mevcut nüfus yeniden gruplandı ve bir arada yaşadı. Pekin, Şanghay, Tianjin, Jiangsu, Jilin ve Liao'nun nüfus artışı yavaş ve hatta negatif. Alt kademe şehirler açısından, nüfus birinci ve ikinci kademe şehirlere akmaya devam ediyor, üçüncü kademe şehirlerin giriş ve çıkışı temelde dengelidir ve dördüncü kademe şehirler akmaya devam ediyor. Önemli şehirler açısından, Shenzhen, Guangzhou ve Hangzhou'nun kalıcı nüfusu önemli ölçüde arttı, Xi'an, Chengdu ve Changsha gibi orta ve batı bölgelerdeki çekirdek şehirler artıyor ve Pekin, Şangay, Tianjin, Suzhou ve Wuxi gibi doğu şehirlerinin nüfus artışı yavaşladı. 3) Nüfus potansiyeli: İnsanlar endüstriyi takip ediyor ve birinci ve ikinci kademe endüstrilerin temeli ve potansiyeli olağanüstü. Birinci ve ikinci kademe şehirler, nüfusun% 25,5'i ile GSYİH'nın% 46,5'ini oluşturmuştur ve nüfus yığılması için büyük bir potansiyel vardır. Endüstriyel yenilik açısından, birinci kademe ve ikinci kademe şehirler önemli baş etkilerine sahiptir. Listelenen şirketler, verilen toplam patent sayısının sırasıyla% 70 ve% 75'ini oluşturuyordu. Bunların arasında, Pekin, Şangay ve Shenzhen mutlak zirveyi işgal ediyor, Hangzhou, Guangzhou, Suzhou, Nanjing, Chengdu, vb. Şehir zirvede. Ulaşım konumu açısından birinci ve ikinci kademe şehirler, sırasıyla 740 ve 149 hızlı tren ile ulaşım merkezi statüsündedir.Doğu bölgesi doğal coğrafyadan yararlanmakta ve stratejik ulaşım altyapısının geliştirilmesinde başı çekmektedir. Kamu kaynakları açısından, birinci ve ikinci kademe şehirlerde yüksek kaliteli eğitim ve tıbbi kaynaklar yoğundur ve kentsel demiryolu taşımacılığı, kentsel operasyonların verimliliğini artırır. 4) Satın alma gücü: Birinci ve ikinci kademe şehirlerde mutlak satın alma gücü daha yüksekken, göreli satın alma gücü daha düşüktür. Mutlak terimlerle, birinci kademe şehirlerde kişi başına tasarruf mevduatı ve harcanabilir gelir, sırasıyla 115.000 yuan ve 66.000 yuan kadar yüksektir ve bu, diğer şehirlerden çok daha yüksektir. Göreli seviyeler açısından bakıldığında birinci kademe, ikinci kademe, üçüncü kademe ve dördüncü kademe şehirlerde konut fiyatı-gelir oranı sırasıyla 20,8, 10,6, 8,4 ve 6,0 yıl iken, birinci kademe şehirlerdeki yetersiz arz nedeniyle konut fiyatları orta gelir grubu tarafından değil, yüksek gelir grupları tarafından belirlenmektedir. Kalabalık karar verir. 5) Konut arzı: Birinci kademe ve ikinci kademe şehirlerin konut arzı kısıtlıdır ve ikinci kademe ve üçüncü kademe şehirler araziye yüksek derecede finansal bağımlılığa sahiptir. Birinci ve ikinci kademe şehirlerde konut arzı kısıtlı olup, hanehalkı oranı sırasıyla 0,97 ve 1,02'dir.Kuzeydoğuda fazlalık riski vardır ve hanehalkı oranı 1,1'i aşmaktadır. Doğu ve orta bölgeler, karaya nispeten yüksek derecede finansal bağımlılığa sahiptir, sırasıyla% 57 ve% 52; ikinci ve üçüncü kademe şehirler sırasıyla nispeten yüksek,% 64 ve% 50'dir.

Pazar: En iyi 100 şehir 2019'da ne zaman en iyi düzene sahip olacak? 1) Listeye genel bakış: Piyasa koşullarıyla birlikte temel analize dayalı olarak, en iyi 100 gelişme potansiyeli üç kategoriye ayrılmıştır; bunlar arasında Shenzhen, Pekin, Şangay ve Guangzhou gibi 15 şehir birinci, Chengdu ve Wuhan gibi 25 şehir ikinci sırada ve Lanzhou Xuzhou ve Xuzhou dahil 60 şehir üçüncü vites. 2) Hacim ve fiyat eğilimi: Bazı üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki talep önemli ölçüde aşırı geriledi ve bazı birinci ve ikinci kademe şehirler işlem hacminde toparlandı ve pazarın istikrar kazanması bekleniyor. Yetersiz arz veya belirli yukarı yönlü baskı gibi önemli ayarlamalar geçiren bazı birinci ve ikinci kademe şehirler ve çevresindeki konut fiyatları kademeli olarak istikrar kazanacaktır; erken aşamada satış artışını teşvik etmek için kulübe reformunun paraya çevrilmesiyle teşvik edilen ancak temel destekten yoksun olan bazı üçüncü ve dördüncü kademe şehirler Riski ayarlayın. 3) Destocking: Genel envanter riski batı bölgelerinde ve dördüncü kademe şehirlerde daha yüksektir. Satılabilir envanter açısından bakıldığında, Ocak 2019'da birinci kademe, ikinci kademe ve üçüncü ve dördüncü kademe örnek şehirlerin envanter kaldırma döngüleri sırasıyla 11,7, 10,5 ve 11,4 aydı. Üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde 2018'in ikinci yarısından bu yana belirli bir artış görüldü. Geniş bir envanter perspektifinden bakıldığında, 2017'de batı bölgesi ve dördüncü kademe şehirlerin arazi sindirim döngüsü sırasıyla 2,5 ve 2,1 yıldı. 4) Arazi edinim maliyeti: 2018'de, arsa fiyatının konut fiyatına oranı genel olarak düştü ve birkaç şehir hala nispeten yüksekti. Mart 2019'da 100 il örneklemindeki birinci kademe, ikinci kademe ve üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde konut arsa işlemlerinin prim oranları sırasıyla% 4,2,% 21,6 ve% 21,4 olurken, ikinci kademe şehirler art arda 4 ay, üçüncü ve dördüncü kademe şehirler ise 5 ay üst üste yükseldi. Yukarı. 2018 yılında birinci kademe, ikinci kademe, üçüncü kademe ve dördüncü kademe şehirlerdeki arazi fiyatı oranları sırasıyla% 29,% 25,% 19 ve% 13 oldu. 2017'ye göre yüzde 1 puanlık bir artış gösteren birinci kademe şehirler dışında, ikinci kademe, üçüncü kademe ve dördüncü kademe şehirler sırasıyla azaldı Yüzde 7, 5, 2 puan.

Kentsel yığılmayı kucaklayın ve büyük eğilimi kavrayın. Merkez şehirler tarafından yönetilen büyükşehir kümeleri daha üretkendir ve arazi ve enerjiden tasarruf sağlar.Çin ekonomisinin yüksek kaliteli gelişimini ve Çin'in mevcut ve gelecekteki gelişiminin odak noktasını destekleyen ana platformlardır. 2019'da kalkınma potansiyeline sahip ilk 100 şehir arasında 96'sı 19 büyükşehir kümesinde, 54'ü ise 24 on milyonlarca metropol bölgesinde yer alıyor. Kişi başına üretim verimliliği açısından, ölçeğin yarattığı kişi başına GSYİH büyükten küçüğe düşüyor; 10 milyondan fazla nüfusu olan şehirlerde kişi başına düşen GSYİH 140.000 yuan, 1 ila 3 milyon nüfuslu şehirlerin 2,1 katı ve 200.000 kişi. Aşağıdaki şehirlerin yaklaşık 5 katı. Kentsel yığılmalar düzeyinde, 19 kentsel yığılmanın çekirdeği, Pekin-Tianjin-Hebei, Yangtze Nehri Deltası, İnci Nehri Deltası, Yangtze Nehri'nin Orta Erişimleri ve Chengdu-Chongqing dahil olmak üzere 5 kentsel yığılmadır. 2030 yılına kadar Çin'in 200 milyon yeni kentsel nüfusunun yaklaşık% 80'inin 19 kentsel yığılmaya dağıtılacağı tahmin ediliyor; bunların yaklaşık% 60'ı Yangtze Nehri Deltası, Pearl Nehri Deltası, Pekin-Tianjin-Hebei, Orta Yangtze Nehri, Chengdu-Chongqing, Orta Ovalar, Shandong'da dağıtılacak. Yarımada dahil yedi büyük şehir kümesi. Metropol düzeyinde, 10 milyondan fazla nüfusu olan 24 büyükşehir bölgesi, arazinin% 6,7'si ve nüfusun% 33'ü ile GSYİH'nın yaklaşık% 54'ünü oluşturdu.Bunların arasında Şangay, Pekin, Shenzhen, Dongguan, Hui, Guangfo Zhao ve diğer metropol alanlarının gelişme potansiyeli açıkça öndedir. Metropol alanı dışında, hala dikkate değer iki tür üçüncü ve dördüncü kademe şehir vardır: biri doğu kıyı bölgesinde olağanüstü ekonomik güce sahip üçüncü ve dördüncü kademe şehirler, diğeri ise merkez metropolden uzak olan ilçe veya hinterlandın nüfus büyüklüğüdür. Büyük iç yerel merkez şehirlerin çoğu, şehir kümelerinde yer almaktadır.

Uzun vadeli bir gayrimenkul mekanizmasının uygulanması, piyasanın istikrarlı ve sağlıklı bir şekilde gelişmesine yardımcı olacaktır ki bu aynı zamanda halkın, hükümetin, işletmelerin ve diğer tarafların ortak beklentisidir. Uzun vadeli mekanizmanın anahtarı, insanlar ve arazi arasındaki bağlantı, finansal istikrar ve şehre özgü politikalarda yatmaktadır. Sürekli nüfus akışı ve yetersiz arazi arzının neden olduğu yüksek konut fiyatları olan şehirler için, arazi arzını artırın; aşırı arazi arzının neden olduğu sürekli nüfus çıkışı olan şehirler ve aşırı stoklanmış şehirler için, arazi arzını azaltın; insan-toprak bağlantıları yoluyla arz ve talep arasında bir denge sağlayın ve önceki sorunları çözün. Arazinin ayrılması ve arz ve talebin uyumsuzluğu, yüksek birinci ve ikinci kademe konut fiyatları ve yüksek üçüncü ve dördüncü kademe stokları sorunlarına neden oldu. Amerika Birleşik Devletleri, Birleşik Krallık, Almanya, Japonya, Hong Kong, Singapur vb. Deneyimlerinden yola çıkarak, gayrimenkulde aşırı finansal kaldıraç risk kaynağıdır ve parasal ve finansal istikrar temel nedendir. Aşırı para ihracı, aşırı kaldıraç ve yerleşiklerin aşırı borçlanmasından kaçınmak gerekir. Para birimi, finans, vergilendirme ve arazi gibi çeşitli araçlar katı ve gelişmiş talebi destekler ve spekülatif talebi sınırlar.

risk uyarısı: Model tahminlerinin belirli sapmaları vardır; bazı göstergeler, model tahminlerini etkileyen 2018 için henüz veri yayınlamamıştır; turistik şehirlerin mantığı diğer şehirlerden farklıdır ve model ayrı olarak değerlendirilmemiştir.

içindekiler

1 Araştırma geçmişi ve analiz çerçevesi: Emlak piyasası, toplam denge ve bölgesel farklılaşma ile kentsel yığılma çağına girmiştir.

1.1 Araştırma geçmişi: gayrimenkul yeni bir döngüye girdi ve kentsel gelişim kentsel yığılma çağına girdi

1.2 Analiz çerçevesi: temel analiz eğilimleri, pazar analizi zamanlaması

2 Temel İlkeler: Çin'in 2019'daki şehir geliştirme potansiyeli sıralaması

2.1 Listeye genel bakış: Listenin başında Shenzhen, Pekin, Şangay ve Guangzhou, bölgesel merkez şehirler ve Yangtze Nehri Deltası'nın Pearl Nehri Deltası iyi performans gösteriyor ve Kuzeydoğu geride kalıyor

2.2 Nüfus durumu: Nüfus büyük şehirlerde toplanmaya devam ediyor ve orta ve batı bölgelerdeki çekirdek şehirler artıyor

2.3 Nüfus potansiyeli: İnsanlar endüstriyi takip ediyor ve birinci ve ikinci kademe endüstrilerin temeli ve potansiyeli olağanüstü.

2.4 Satın alma gücü: Birinci ve ikinci kademe şehirlerde mutlak satın alma gücü daha yüksek, göreceli satın alma gücü ise daha düşük

2.5 Konut arzı: birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki konut arzı kısıtlıdır ve ikinci ve üçüncü kademe şehirler büyük ölçüde arazi finansmanına bağımlıdır

3 Pazar: 2019'daki ilk 100 şehir ne zaman en iyi düzene sahip olacak?

3.1 Listeye genel bakış: İlk 100 potansiyel 3 seviyeye ayrılmıştır

3.2 Hacim ve fiyat eğilimleri: bazı üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki talep önemli ölçüde aşırı geriledi ve bazı birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki işlem hacimleri toparlandı ve konut fiyatları istikrar kazandı

3.3 Stoktan Çıkarma: Genel envanter riski batı bölgelerinde ve dördüncü kademe şehirlerde daha yüksektir

3.4 Arazi edinim maliyeti: Arazi fiyatının konut fiyatına oranı genel olarak düştü ve birkaç şehir hala nispeten yüksek

4 Kentsel yığılmayı kucaklayın ve büyük eğilimi kavrayın

Metin

1 Araştırma geçmişi ve analiz çerçevesi: Emlak piyasası, toplam denge ve bölgesel farklılaşma ile kentsel yığılma çağına girmiştir.

1.1 Araştırma geçmişi: gayrimenkul yeni bir döngüye girdi ve kentsel gelişim kentsel yığılma çağına girdi

Genel olarak bakıldığında, 2013 yılında 20-50 yaş nüfusun zirveye ulaşması, talep zirvesinin geçmesi, mevcut konut oranının 1,1'e yakın olması ve uzun vadeli gayrimenkul mekanizmasının inşasına hız verilmesi, Çin emlak piyasasının yüksek büyüme aşamasına veda ederek yüksek kaliteli gelişime girdiğine işaret ediyor. Yeni çağ ve yeni döngü. Talep tarafında, Çin'in 20-50 yaş arasındaki ana ev alıcılarının büyüklüğü 2013 yılında zirveye ulaştı. Yeni başlayan konut alanı 2011 ve 2013'te 1,4 milyar metrekareyi aştı. 2018'de ticari konut binalarının satış alanı 1,48 milyar metrekareye ulaştı ve bu muhtemelen tarihi zirve oldu. Mevcut nüfus gelişimi eğilimine göre, Çin'in toplam nüfusu 2024 civarında zirve yapacak. Gelecekte doğum teşvik edilirse, zirve zamanı en fazla 2031'e ertelenecek. Arz tarafında, 1978'deki reformdan ve açılmadan bu yana, özellikle 1998'deki konut reformundan bu yana, Çinli şehir sakinleri temelde tüp kulelerden konut alanlarına, salyangoz konutlarından temel yaşanabilirliğe kadar tarihi bir sıçrama gerçekleştirdiler ve ulusal düzeydeki kentsel konut birimi oranı 0,8'in altından 1.1'e yakın, bu da konut kıtlığı döneminin bittiğini gösteriyor. Politika düzeyinde, Gayrimenkul düzenleme ve kontrol düşüncesi büyük bir değişikliğe uğramış ve kısa vadeli düzenleme politikalarından uzun vadeli mekanizmaların inşasına geçiş aşamalı olarak yapılmıştır. Geçtiğimiz 20 yılda, Çinin emlak düzenleme hedefi, büyümeyi dengelemek ve konut fiyatlarını kontrol etmek arasında tekrarlandı.Düzenleyici düşünce, talebi sınırlama, daha az arz, kısa vadeli düzenleme ve daha az uzun vadeli mekanizma ile düzenleme ve kontrole odaklanıyor. yükselmek. Aralık 2016'da, merkezi hükümet açıkça "spekülasyon için değil, yaşamak için evler" konumlandırdı ve gayrimenkulün istikrarlı ve sağlıklı gelişimini teşvik etmek için temel bir sistem ve uzun vadeli bir mekanizmanın kurulmasını önermeye başladı.Emlak düzenleme ve kontrol düşüncesi, kısa vadeli kontrol politikalarından uzun vadeli etkilere kademeli olarak değişti. Mekanizma inşasının geçişi, ulusal bir satranç oyunundan şehre özgü bir politikaya geçiş ve esas olarak emtia özellikleri olmaktan konut özelliklerini vurgulayan bir konut sistemi inşa etmeye geçiştir.

Orta ve uzun vadede, kentleşmenin, konutların iyileştirilmesinin ve kentsel yenilemenin üç ana temettü, gelecekte Çin'in emlak piyasasının istikrarlı gelişimini destekleyecektir. Biri, kentleşmenin getirisi. 2018'de Çin'in kalıcı nüfusunun kentleşme oranı% 59.6 idi.Gelişmiş ülkelerdeki ortalama% 80'lik şehirleşme seviyesi ile karşılaştırıldığında, hala büyüme için büyük bir alan var.Ayrıca, kayıtlı nüfusun kentleşme oranı sadece% 43.4 ve kentleşme alanı çok büyük. İkincisi, konut iyileştirme temettü. Şu anda, hem mutfaklı hem de banyolu kentsel konutların tam set oranı sadece% 85 ve ailelerin% 20'si kötü koşullara sahip bungalovlarda yaşıyor.Kişi başına konut alanı sadece 25 metrekareden az, bu da gelişmiş ekonomilerle açık bir boşluk. Çin ekonomisi büyümeye devam ederken ve gelir arttıkça, giderek küçülen hanehalkı boyutuyla birlikte, kişi başına konut alanı büyümeye devam edecek. Üçüncüsü, kentsel dönüşüm bonusu. Konut borsası büyüdükçe, konut stoğunun yenilenmesi, yıkım ve yeniden yapılanma ölçeği artmaya devam edecek. Genel olarak, Çin emlak piyasasının ortalama yıllık talebi 2030 yılına kadar 1.1-1.3 milyar metrekare civarında olacak. Talep düşmesine rağmen, ölçek hala büyük. (Evergrande Araştırma Enstitüsü'nün Aralık 2018 tarihli "Geleneksel Döngünün Devam Etmesi mi, yoksa Uzun Vadeli Mekanizma Bozulması mı? - 2019'da Gayrimenkul Piyasası Görünümü" raporuna bakın)

Bölgesel bir perspektiften bakıldığında Çin, belirgin bölgesel farklılaşma, kentsel gelişim potansiyelindeki büyük farklılıklar ve kentsel araştırma değeri daha belirgin hale gelen kentsel yığılma ve metropol alanları çağına girmiştir. Konut kıtlığı çağında, şehirlerin gelişme potansiyeli çok farklı değildir, ancak genel konut dengesi çağında, şehirlerin gelişme potansiyeli önemli ölçüde farklıdır. Düşük konut stok oranı, güçlü endüstriyel canlılık ve sürekli nüfus akışı olan şehirler açıkça daha fazla kalkınma potansiyeline sahipken, yüksek konut stok oranı, durgun endüstriler ve sürekli nüfus çıkışı olan şehirler gelişme potansiyeline sahip değil. Bu bağlamda, farklı şehirlerin gelişme potansiyelini incelemek önemlidir. Uluslararası ve Çin deneyimi perspektifinden, nüfus göçü iki aşamaya ayrılmıştır: kırsaldan kente göç, kentleşmenin orta ve geç aşamalarındaki bariz göçten kentsel yığılmalara. Çin, 2006 yılında "Onbirinci Beş Yıllık Plan" da kentleşmenin ana biçimi olarak kentsel yığılmaları önermeye başlasa da, kentsel yığılma inşaatının bariz ilerlemesi 2014'te başlatılan yeni kentleşme inşaatı ile başladı ve 19 kentsel yığılma planı arka arkaya yayınlandı. Kasım 2018'de, Danıştayın "Bölgesel Koordineli Kalkınma İçin Daha Etkili Yeni Bir Mekanizmanın Kurulmasına İlişkin Görüşler", bölgesel kalkınmayı teşvik etmek ve bölgesel sektörler arasında entegre ve etkileşimli kalkınmayı teşvik etmek için kentsel yığılmaların ve kentsel yığılmaların gelişimine öncülük etmek için merkezi şehirler için yeni bir model oluşturulmasını gerektirdi. Şu anda çoğu kentsel yığılmanın olgunlaşmamış gelişimi göz önüne alındığında, merkezi hükümet, büyük şehirlerin bulunduğu metropol alanlarını bir atılım ve kentsel yığılma inşası için başlangıç noktası olarak görüyor. Şubat 2019'da, Ulusal Kalkınma ve Reform Komisyonu, Çin'in kentsel yığılmalar çağına girişini işaret eden, ortak kentleşme yönünde bir saatlik bir banliyö dairesinin inşasını gerektiren "Modern Metropol Alanlarının Yetiştirilmesi ve Geliştirilmesine İlişkin Kılavuz Görüşleri" yayınladı. Aslında, son birkaç yılda, Katman 1, 2, 3 ve 4 şehirlerdeki konut fiyatları eğilimi açıkça farklılaştı, bu da kentsel gelişme potansiyelindeki bariz farklılıkların doğrudan bir tezahürüdür. Birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki konut fiyatları, 2015-2016'da büyük nüfus akışı ve yetersiz arazi arzı nedeniyle fırladı; üçüncü ve dördüncü kademe şehirler bir zamanlar yüksek stoklara sahipti ve daha sonra 2017-2018'de keskin bir şekilde artan stok azaltma politikaları nedeniyle.

1.2 Analiz çerçevesi: temel analiz eğilimleri, pazar analizi zamanlaması

"Gayrimenkul uzun vadede nüfusa, orta vadede araziye ve kısa vadede finansa bakar" klasik çerçevesine dayanarak, Çin'in 336 vilayet düzeyindeki idari biriminin kalkınma potansiyelini, iki "temel + pazar" düzeyinden 27 gösterge ile inceliyoruz ( Sansha hariç), şehrin orta ve uzun vadeli kalkınma potansiyeli temellere göre değerlendirilecek ve zamanlamaya yardımcı olmak için piyasa kullanılacaktır.

Temel analiz, kentsel gelişim potansiyel araştırma ve yargısının özüdür. Anahtar, nüfus eğilimlerini araştırmak ve yargılamaktır.Mantıksal zincir şudur: İnsanlar endüstriyi takip eder ve endüstrinin düzeni konuma bağlıdır. Birincisi, gayrimenkul uzun vadede nüfusa bağlıdır ve nüfus talebi belirler. Nüfus, tüm ekonomik ve sosyal faaliyetlerin temeli ve emlak piyasasının gelişmesi için temel destektir. Doğum nüfusundaki keskin düşüş nedeniyle, Çin'in nüfusu 2018'de yalnızca 5,3 milyon arttı ve toplam nüfus 2024-2031'de zirve yapacak.Tüm bölgeler kademeli olarak nüfus rekabeti dönemine girmiştir. Nüfus göçünün temel itici gücü, gerçek gelir ile yaşam standartları arasındaki boşlukta yatmaktadır.Genel kural, insanların sanayi ile gitmesi ve insanların daha yüksek yerlere gitmesidir. İkincisi, endüstri şehirlerin yükselişini ve düşüşünü belirler, endüstrilerin refahı şehirlerin refahına yol açar ve endüstrilerin bir araya gelmesi insanların bir araya gelmesine yol açar. Şu anda, Çin ekonomisi yüksek hızlı büyüme aşamasından yüksek kaliteli gelişme aşamasına geçti ve küresel değer zincirinin alt ucundan en üst düzeye dönüştü ve yükseldi. Bölgesel endüstriyel yapı önemli ölçüde değişti. Bölgesel bir perspektiften, doğu kıyısındaki çok sayıda imalat sanayi artan maliyetlerden etkilendi ve Çin anakarasına ve Güneydoğu Asya'ya kaymış durumda. Kentsel yığılmalar perspektifinden, gelişmiş kentsel yığılmalar içindeki çekirdek şehirler, üst düzey imalat ve üst düzey hizmet sanayilerini bir araya getirir ve genel imalat sanayileri, çevredeki alanlara aktarılır.Gelişmekte olan metropol alanlarındaki kentsel yığılmalardaki imalat sanayileri, çekirdek şehirlerde toplanmaya devam eder. Kent yığılmaları dışındaki genel şehirlerin endüstriyel yapısı çoğunlukla mevcuttur. Düşük kaliteli üretim ve düşük kaliteli hizmet endüstrileşmesi. Üçüncüsü, konum endüstriyel yerleşimi belirler ve ölçek ekonomisi ve nakliye maliyetleri konumu belirler. İşletmelerin endüstriyel yerleşimi, karı en üst düzeye çıkarmayı amaçlamaktadır ve yer seçimi çok önemlidir. Ancak, lokasyon faktörleri statik değildir ve ölçek ekonomileri ve nakliye maliyetleri gibi faktörlerle değişir. Çin'in doğu kıyı bölgelerinin ilk gelişiminin anahtarı ilk açılış politikası değildir, ancak kıyıların coğrafi konumu ihracata elverişlidir; küresel bir perspektiften bakıldığında, ekonomik çıktının yaklaşık% 60'ı kıyıdan 100 kilometre uzakta yoğunlaşmaktadır. Üst düzey imalat ve üst düzey hizmet endüstrileri, temel olarak ölçek ekonomilerinin getirdiği maliyet azaltma ve verimlilik artışı nedeniyle çekirdek şehirlerde yoğunlaşmıştır.

Spesifik olarak, talep tarafındaki demografik durum, nüfus potansiyeli ve nüfus satın alma gücünün yanı sıra, toplam 23 göstergeyi içeren arz tarafındaki konut stoku ve arazi finansal bağımlılığına odaklanıyoruz. Bunlar arasında mevcut nüfus iki boyuta ayrılmıştır: toplam ve yapı: İkincisi, göçmen nüfus, nüfus yaş yapısı, kentleşme oranı ve ilkokul öğrencileri gibi göstergeleri içerir. "İnsanlar endüstri ile gider, insanlar yükselir" temel mantığına dayanarak, nüfus potansiyelini dört yönden analiz ederiz: ekonomik güç, endüstriyel yenilik, ulaşım konumu ve kamu kaynakları. Toplam ekonomik hacme ek olarak, ekonomik düzeydeki genel nüfus çekiciliğini ve A + H hisselerinde listelenen şirketlerin sayısını ve bölgesel gelişmiş endüstrileri ve inovasyon yeteneklerini yansıtacak buluş patentlerinin sayısını yansıtmak için ekonomi-nüfus oranını (bölgesel ekonomik pay / nüfus payı) kullanıyoruz. Yüksek hızlı tren kalkış ve bitiş seferlerinin sayısı, karayolu ağ yoğunluğu, şehir merkezine uzaklık vb. İle trafik konumunu yansıtın, üniversite öğrencilerinin sayısı, pratisyen (asistan) hekim sayısı ve şehir içi raylı ulaşım kilometresi ve karayolu ağı yoğunluğu ile trafik konumunu yansıtın. Toplu taşıma gibi kamu kaynakları. Satın alma gücü açısından, kişi başına tasarruf mevduatının mutlak düzeyine, kişi başına harcanabilir gelire ve konut fiyatının gelir oranına göre göreceli düzeyine dikkat ediyoruz. Arz tarafında, iki göstergeye dikkat ediyoruz: hane halkı oranı ve araziye finansal bağımlılık derecesi; bunların arasında, hane halkı oranı borsa konut piyasasının genel dengesini yansıtır ve araziye finansal bağımlılık, yerel yönetimin gayrimenkul ve ilgili arazi transferlerine olan bağımlılığını yansıtır. Tercih.

Pazar tarafında, temel analize dayalı giriş zamanlamasını ve önceliğini belirlemek için kentsel pazardaki kısa vadeli dalgalanmaları incelemek için envanter tükenmesi, konut fiyat döngüsü, aşırı talep oranı ve arazi / fiyat oranı dahil olmak üzere büyük oynaklığa sahip dört kısa vadeli gösterge kullanılır. Bazı şehirler temel bir bakış açısıyla orta ve uzun vadeli kalkınma için büyük potansiyele sahip olsa da, kısa vadeli aşırı talep şiddetli ise, kısa vadede gelişme potansiyeli yok. Arazi sindirim döngüsü, konut fiyat döngüsü, aşırı talep oranı, arazi fiyatı ve konut fiyat oranı dahil olmak üzere piyasayı yansıtmak için dört kısa vadeli gösterge kullanıyoruz. Satılabilir envanter hakkındaki eksik veriler nedeniyle, kentsel konut envanterini yansıtmak için arazi parçalama döngüsünün genelleştirilmiş envanter dekontaminasyon göstergesini kullanıyoruz. Konut fiyat döngüsü, kentsel konut fiyatlarının yükselişte ya da düşmesinde mevcut durumunu ve ilgili süreyi yansıtır. Kredili mevduat faiz oranı, konut satış alanının mevcut büyüme oranı ile son birkaç yıldaki büyüme oranı arasındaki sapma derecesidir.Eğer geçmiş ortalamadan önemli ölçüde saparsa, daha büyük bir risk anlamına gelir. Arazi fiyatının konut fiyatına oranı, gayrimenkul şirketlerinin mevcut arazi ediniminden beklenen fayda-maliyet oranını kabaca yansıtabilir, ancak nüfus ve endüstri girişi eksikliği varsa, arazi fiyatı düşük olan alanların konut fiyatlarına göre düşük olduğu alanlar da gelişme potansiyeline sahip değildir.

Buna ek olarak, kısa vadeli finansal göstergeler çoğunlukla ulusal kimliğe ve küçük bölgesel farklılıklara sahiptir, bu nedenle model değerlendirmelerine dahil edilmemiştir. Finansal politikalar (faiz oranı, likidite, kredi, peşinat oranı vb.), Çeşitli ülkelerde makroekonomik düzenlemenin temel araçlarından biri olmanın yanı sıra gayrimenkul piyasasındaki kısa vadeli dalgalanmalar üzerinde en önemli etkiye sahip olan politikadır. Konut geliştirme ve satın alma, büyük ölçüde banka kredisi desteğine bağlıdır. Faiz oranları, peşinat oranları ve kredi gibi politikalar, konut sakinlerinin ödeme kabiliyetinin yanı sıra geliştiricilerin fon getirilerini ve beklentilerini etkileyecek ve konut arz ve talebindeki dalgalanmalar üzerinde daha büyük bir etkiye sahip olacaktır.

Bu makaledeki tüm veriler, ulusal ve yerel istatistik büroları, hükümetin kamuya açık bilgileri, Wind ve bazı emlak uzmanları veri ajansları dahil olmak üzere kamu kaynaklarından gelmektedir. 2018 verilerini henüz yayınlamamış bazı bölgeler veya bazı göstergeler için bunları 2017 verileriyle değiştireceğiz.

Veri işleme açısından, Orijinal verilerin boyutsal farkını ortadan kaldırmak için, orijinal verileri standartlaştırmak için "maksimum-minimum" yöntemi benimsenmiştir. Bunlar arasında, monoton olarak artan bir indeks için doğrusal dönüşüm 0-100'dür ve monoton olarak azalan bir indeks için ters doğrusal dönüşüm 0-100'dür.

Ağırlık açısından, Analitik hiyerarşi süreci, yukarıdan aşağıya tüm seviyelerdeki göstergelerin ağırlıklarını ayarlamak için kullanılır ve ağırlık ayarları, geçmişe dönük test verileriyle optimize edilir. 2015-2016 veri arka testinde, modelin sıralama için doğruluğu% 75, endekse uyum iyiliği% 62 oldu.

2 Temel İlkeler: Çin'in 2019'daki şehir geliştirme potansiyeli sıralaması

GSYİH, şehir sakinlerinin kişi başına harcanabilir geliri ve kentsel siyasi statüye göre, ülkenin 337 vilayet düzeyi ve üzeri birimleri bir, iki, üç ve dört şehre bölünmüştür. Bunların arasında, Sansha Şehri, kamuya açık veri eksikliği nedeniyle bu listeye dahil edilmemiştir. Birinci kademe şehirler, 2018'de 2 trilyon yuan'dan fazla GSYİH'ye sahip olan Pekin, Şangay, Guangzhou ve Shenzhen'dir; ikinci kademe şehirler, birinci kademe şehirler dışındaki belediyeler, çoğu eyalet başkenti, ayrı planlama altındaki şehirler ve 700 milyar yuan'dan fazla GSYİH ve şehir sakinlerinin kişi başına harcanabilir geliri 40.000 yuan değerinde toplam 35 gelişmiş vilayet düzeyinde şehir; üçüncü kademe şehirler az sayıda küçük ve zayıf eyalet başkenti ve GSYİH'si 200 milyar yuan'dan fazla olan 85 diğer vilayet düzeyindeki birimdir; dördüncü kademe şehirler, GSYİH'si 200 milyar yuan'ın altında olan diğer vilayet düzeyindeki şehirlerdir Toplamda 213 ünite var.

2019 Orta ve uzun vadeli kalkınma potansiyelleri listesinde Shenzhen, Pekin, Şangay ve Guangzhou ilk 4'te yer aldı. İkinci kademe şehirler arasında Chengdu, Nanjing, Wuhan, Chongqing, Tianjin ve Hangzhou ilk 10'da yer aldı; Doğu bölgesindeki 32 şehir ilk 50'ye girdi ve kuzeydoğu bölgesi daha fazlasına sahipti Şehirlerin yüzde sekseni 200'ün gerisinde. İlk 100 şehir, ülkenin ticari konut satışlarının yaklaşık% 62'sini oluşturan GSYİH'nın yaklaşık% 73'ünü oluşturmak için ülke topraklarının% 13'ünü ve nüfusun% 50'sini kullanıyor. Shenzhen, kentsel gelişim potansiyeli listesinin başında yer alırken, onu Pekin, Şangay ve Guangzhou izliyor. İkinci kademe şehirler arasında Chengdu, Nanjing, Wuhan, Chongqing, Tianjin ve Hangzhou ilk 10'da; Zhengzhou, Changsha, Xi'an, Jinan ve Hefei gibi eyalet başkentleri; Xiamen ve Qingdao eyalet planında ayrı ayrı listeleniyor ve Suzhou, Dongguan ve Foshan gibi gelişmiş alanlar Birinci seviye şehir ilk 20'ye girdi. Hohhot, Yinchuan, Xining ve Lhasa dışındaki eyalet başkentlerinin tümü ilk 50'de yer alıyor. İlk 50 şehir arasında doğu bölgesinde 32 şehir, orta, batı ve kuzeydoğu bölgelerinde 6, 8 ve 4 şehir bulunmaktadır. Doğrudan Merkezi Hükümete bağlı belediyeler, eyalet başkentleri ve ayrı planlama kapsamındaki şehirler dışında, ilk 50'de kalan vilayet düzeyindeki şehirlerin çoğu Yangtze Nehri Deltası ve Pearl Nehri Deltası'nda yer almaktadır; bunlara 8 Yangtze Nehri Deltası kentsel yığılmaları, 4 Pearl Nehri Deltası kentsel kümelenmeleri, Haixi kentsel kümelenmeleri ve Shandong Yarımadası dahildir. Her biri 2 şehir var. Bölgeler açısından, 200. sıradan sonra doğu, orta ve batı bölgelerindeki şehirler sırasıyla% 4,6,% 22 ve% 64,1; Kuzeydoğu bölgesindeki 30 şehir, bölgedeki vilayet düzeyindeki birimlerin sayısını hesaplayarak 200. sıradan sonra yer aldı. Toplamın% 83,3'ü, genel gelişme potansiyeli geride kalıyor. Her göstergenin standardizasyonundan sonra sentezlenen gelişme potansiyeli indeksinin yalnızca sıra anlamına geldiği unutulmamalıdır.

2.2 Nüfus durumu: Nüfus büyük şehirlerde toplanmaya devam ediyor ve orta ve batı bölgelerdeki çekirdek şehirler artıyor

Bölgesel bir perspektiften, Anhui, Sichuan, Guangxi, Henan ve Guangdong, Zhejiang ve diğer doğu eyaletleri gibi diğer orta ve batı illerine ve doğu illerine geri dönen mevcut nüfus yeniden gruplandı ve bir arada yaşadı. Pekin, Şanghay, Tianjin, Jiangsu, Jilin ve Liao'nun nüfus artışı yavaş ve hatta negatif. Reformdan sonra ve yaklaşık 2010 yılına kadar açıldıktan sonra, nüfus büyük ölçüde ihracata yönelik gelişmiş kıyı bölgelerine taşındı. 2010 yılından bu yana kıyı bölgelerinde endüstriyel dönüşüm ve iyileşme, orta ve batı bölgelerde endüstriyel edinimler ve yaşlı göçmen işçilerin yaşlanmasının yanı sıra nüfusun bir kısmı yavaş yavaş orta ve batı bölgelerine geri döndü. Doğudaki nüfus artış hızı genel olarak yavaşlarken, kuzeydoğudaki nüfus negatif olarak büyümeye başladı. Şu anki nüfus dönüşü Anhui, Sichuan, Guangxi, Henan, Guizhou ve diğer illerde açıkça görülmektedir. Anhui'nin kalıcı nüfusunun ortalama yıllık artışı 2000-2010'da -330.000'den 2010-2015'te 370.000'e yükselmiş ve ardından 2015-2018'e yükselmiştir. 600.000 yılında Sichuan -560.000'den 320.000'e ve ardından 460.000'e yükseldi. Guangdong, Zhejiang ve diğer eyaletlerdeki kalıcı nüfus artışı bir zamanlar nüfusun geri dönüşüyle önemli ölçüde yavaşladı, ancak nüfus 2015-2018'de yeniden yoğunlaştı ve mevcut ortalama yıllık artış sırasıyla 1.66 milyon ve 660.000 idi. Jiangsu, 2000-2010'da 540.000'den 2010-2015'te 220.000'e ve 2015-2018'de 250.000'e düştü. Belirgin bir gelişme olmadı. Jiangsu ve Guangdong arasındaki nüfus yığılmasındaki fark, ekonomik kalkınmadaki farka benzer. Toplam miktar yavaş yavaş artıyor.

Alt kademe şehirler açısından, nüfus birinci ve ikinci kademe şehirlere akmaya devam ediyor, üçüncü kademe şehirlerin giriş ve çıkışı temelde dengelidir ve dördüncü kademe şehirler akmaya devam ediyor. 1982'den 2017'ye kadar, birinci kademe ve ikinci kademe şehirlerin ortalama yıllık nüfus artış hızı ulusal ortalamadan önemli ölçüde yüksekti ve birinci kademe şehirlerin büyüme oranı daha yüksekti, bu da uzun vadeli net nüfus girişinin birinci kademe şehirlerde daha yoğun olduğunu gösteriyor. Bunlardan 1991-2000, 2001-2010 ve 2011-2017 yıllarında birinci kademe şehirlerde ortalama yıllık nüfus artış hızı sırasıyla% 3,9,% 3,4 ve% 1,5 iken, ikinci kademe şehirlerde sırasıyla% 1,9,% 1,8 ve% 1 olarak 2011'e işaret etmektedir. Yılın başından bu yana, birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki nüfus akışı yavaşladı, ancak yine de kümelenmiş durumda ... Yavaşlamanın nedenleri arasında yaşlanan nüfusla Pekin ve Şanghay'dan göçmen işçilerin dönüşü yer alıyor. Yukarıdaki üç dönemde, üçüncü ve dördüncü kademelerin ortalama yıllık nüfus artış oranları sırasıyla% 0,63,% 0,29 ve% 0,44 iken, ulusal ortalama nüfus artış oranları% 1,04,% 0,57 ve% 0,52 olup, nüfusun 2011'den beri geri döndüğünü göstermektedir. Net çıkış hala devam ediyor. Bunlar arasında, üçüncü kademe şehirlerin 2001'den 2010'a ve 2011-2017'ye kadar ortalama yıllık nüfus artış hızı,% 0.50 ve% 0.44 idi; bu, temelde% 0.57 ve% 0.52'lik ulusal nüfus artış hızıyla aynıdır; dördüncü kademe şehirlerin ortalama yıllık nüfus artış hızı, her ikisi de idi. % 0,14 ve% 0,38, ulusal ortalamanın önemli ölçüde altındadır.

Önemli şehirler açısından, Shenzhen, Guangzhou ve Hangzhou'nun kalıcı nüfusu önemli ölçüde arttı, Xi'an, Chengdu ve Changsha gibi orta ve batı bölgelerdeki çekirdek şehirler artıyor ve Pekin, Şangay, Tianjin, Suzhou ve Wuxi gibi doğu şehirlerinin nüfus artışı önemli ölçüde yavaşladı. Son yirmi yılda, kentsel nüfus yığılma modeli köklü değişikliklere uğradı. 2013'ten beri aktif olarak insanları kontrol eden Pekin ve Şangay haricinde, diğer şehirler son zamanlarda "insanları kapıyor", ancak sonuçları değişen. 2000'den 2010'a kadar, kalıcı nüfus artışının en yüksek olduğu ilk beş şehir sırasıyla 66, 61, 37, 34 ve 310.000 yıllık ortalama artışla Şangay, Pekin, Suzhou, Shenzhen ve Tianjin oldu. 2010'dan 2015'e kadar, kalıcı nüfusta en yüksek yıllık artışa sahip ilk beş şehir sırasıyla 50, 42, 22, 200 ve 180.000 yıllık ortalama artışla Tianjin, Pekin, Şangay, Shenzhen ve Zhengzhou oldu. 2015'ten 2018'e, kalıcı nüfusta en büyük yıllık artışa sahip ilk beş şehir sırasıyla 55, 47, 26, 24 ve 230.000 yıllık ortalama artışla Shenzhen, Guangzhou, Hangzhou, Changsha ve Xi'an idi; Chengdu, Zhengzhou ve Chongqing (ana Pekin, Şanghay, Tianjin, Suzhou ve Wuxi'de kalıcı ikamet eden nüfusun ortalama yıllık artışı 50.000'den az. Pekin, Şangay, Tianjin, Suzhou ve Wuxi, 2017'den 2018'e iki yıl boyunca negatif büyüme yaşadı ve Tianjin 2017'de negatif bir büyüme yaşadı. .

Hanehalkı kaydı perspektifinden bakıldığında, büyük şehirlerde büyük bir göçmen nüfusu ve nüfus yerelleşmesi için geniş bir alan vardır.Hane kayıt sistemi reformunun derinleşmesiyle birlikte, konut talebinin bir kısmının serbest bırakılması beklenmektedir. Merkezi hükümet, Pekin ve Şanghay'daki birkaç mega kent dışında, diğer tüm şehirlerin yerleşim üzerindeki kısıtlamaları gevşetmesini gerektiriyor. Şu anda, 6 şehirde kalıcı nüfus ile kayıtlı nüfus arasındaki fark 5 milyondan fazladır: Şangay, Pekin, Shenzhen, Dongguan, Guangzhou ve Tianjin. 2 ila 5 milyon arasında, Suzhou, Foshan, Wuhan, Zhengzhou ve Ningbo'da 5 şehir var. 1 ila 2 milyon nüfusa sahip 15 şehir ve 500.000 ila 1 milyon nüfuslu 18 şehir vardır. Yukarıda bahsedilen 34 şehir, ya doğrudan Merkezi Hükümete bağlı belediyeler, eyalet başkentleri, ayrı devlet planlaması altındaki şehirler ya da Yangtze Nehri Deltası, Pearl Nehri Deltası ve Tayvan Boğazlarının batı kıyısındaki gelişmiş şehirlerdir. Son yıllarda, hanehalkı kayıt sistemi reformu ve "insanlara karşı hamleler" bağlamında, bazı büyük şehirlerin kayıtlı nüfusu hızla artmıştır. 2018 yılında, Xi'an, Chengdu, Wuhan ve Guangzhou'nun kayıtlı nüfusu, bir önceki yıla göre sırasıyla 86,6, 40,8, 30,1 ve 298,000 arttı. Bunun başlıca nedeni, hanehalkı kayıtlarındaki artış.

2.3 Nüfus potansiyeli: İnsanlar endüstriyi takip ediyor ve birinci ve ikinci kademe endüstrilerin temeli ve potansiyeli olağanüstü.

Birinci ve ikinci kademe şehirler, nüfusun% 25,5'i ile GSYİH'nın% 46,5'ini oluşturdu ve nüfus yığılma potansiyeli harika . Şu anda, birinci kademe şehirler, nüfusun% 5,2'si ile ulusal GSYİH'nın% 12,3'ünü oluşturdu ve ikinci kademe şehirler, nüfusun% 20,3'ü ile GSYİH'nin% 34,1'ini oluşturdu. Üçüncü kademe şehirlerin nüfus ve ekonomik payları temelde sırasıyla% 33,9 ve% 34,0 ile aynıdır. Sıra şehirlerin nüfus payı, ekonomik paydan önemli ölçüde daha düşüktür, sırasıyla% 39,7 ve% 24,5 (istatistiksel konular nedeniyle, toplam bölgesel GSYİH, ulusal toplamdan farklıdır). Ekonomik nüfus oranına göre, 2017'de birinci, ikinci, üçüncü ve dördüncü kademe şehirler sırasıyla 2,4, 1,7, 1,0 ve 0,6; endüstriyel faktörler hariç üçüncül sanayi-nüfus oranından 2017'de birinci, ikinci, üçüncü ve üçüncü kademe şehirler Dördüncü kademe şehirler sırasıyla 3.2, 1.7, 0.8 ve 0.5'dir. Ekonomik büyüme perspektifinden bakıldığında, 2015'ten 2017'ye, birinci kademe, ikinci kademe, üçüncü kademe ve dördüncü kademe şehirlerin ortalama yıllık ekonomik büyüme oranları sırasıyla% 7,5,% 7,9,% 7,8 ve% 6,8 oldu. Dördüncü kademe ekonomik ölçek küçük, ancak büyüme oranı hala Yorgunluk. Bölgesel bir perspektiften bakıldığında, son yıllarda ekonomik büyüme oranlarının nispeten düşük olduğu bölgeler, Liaoning ve Shanxi gibi veri sıkışık bölgeler ile kuzeydoğu ve batı gibi uzak bölgelerdir.Ekonomik büyüme oranı çoğunlukla% 6'nın altındadır; birçok merkez bölgenin ekonomik büyüme oranı ise 8'dir. -% 10, özellikle güneybatı kesimlerinde. Genel olarak, nüfus gelecekte büyükşehirlerde ve bölgesel merkez şehirlerde toplanmaya devam edecek ve üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerin tüm nüfusu gelecekte büyük ölçüde akmaya devam edecek.

Endüstriyel inovasyon açısından, birinci ve ikinci kademe şehirler, Hangzhou, Guangzhou, Suzhou, Nanjing ve Chengdu gibi şehirlerin başı çekerken, Pekin, Şangay ve Şenzen mutlak yüksek bir yer işgal ederken, bariz baş etkilerine sahip. Endüstriyel inovasyondaki kentsel farklılıklar, ekonomik güçten daha belirgindir, çünkü inovasyonun daha verimli olması için yüksek derecede konsantrasyon gerekir. Önde gelen şirketleri yansıtan A + H hisseli şirketlerin sayısı açısından bakıldığında, Pekin ülkenin% 10,7'sini, Pekin, Şangay ve Shenzhen birlikte% 27,5'ini, birinci ve ikinci kademe şehirler ise% 69,9'unu oluşturuyor. Buluş patentlerinin sayısı açısından bakıldığında, üretim, eğitim ve araştırma kaynaklarındaki avantajları nedeniyle Pekin tek başına ülkenin% 14,4'ünü, Pekin, Şangay ve Şenzen birlikte% 26,8, birinci ve ikinci kademe şehirler ise% 75,5'ini oluşturuyor. Endüstriyel yenilikte nispeten üst sıralarda yer alan üçüncü kademe şehirler, esas olarak Shaoxing, Changzhou, Taizhou, Jiaxing, Zhuhai ve Yangtze Nehri Deltası ve Pearl Nehri Deltası'ndaki diğer şehirlerdir.

Ulaşım konumu açısından birinci ve ikinci kademe şehirler, ulaşım merkezi statüsündedir.Günlük hızlı tren kalkış ve varış sayısı 740 ve 149'u bulmaktadır. Doğu bölgesi, doğal coğrafyadan yararlanmakta ve stratejik ulaşım altyapısının geliştirilmesinde başı çekmektedir. Fiziki coğrafya açısından, doğu kıyı bölgesi ilk hareket eden konum avantajına sahiptir. Doğu kalkınma stratejisi kapsamında, özellikle Pearl Nehri Deltası, Yangtze Nehri Deltası, Pekin-Tianjin-Hebei ve diğer bölgelerde yüksek hızlı tren, otoyol ve diğer ulaşım altyapısı hızla gelişmiştir. Yüksek hızlı tren erişilebilirliği açısından bakıldığında, birinci kademe, ikinci kademe, üçüncü kademe ve dördüncü kademe şehirlerdeki ortalama günlük yüksek hızlı trenler sırasıyla 974, 460, 155 ve 54'tür. Şu anda, özellikle orta ve batı bölgelerde, yüksek hızlı tren bağlantısı bulunmayan 107 şehir bulunmaktadır. Yüksek hızlı tren gününün başlangıcından ve sonundan sefer sayısına kadar birinci kademe, ikinci kademe, üçüncü kademe ve dördüncü kademe şehirlerin ortalaması sırasıyla 740, 149, 17 ve 6 idi. Bunlar arasında Guangzhou, Şangay, Pekin, Shenzhen, Chengdu, Wuhan, Chongqing, Tianjin, Changsha Xi'an, ülkedeki ilk on arasında yer alıyor. Otoyollar açısından, Tier 1 ve Tier 2 şehirler ile Tier 3 ve Tier 4 şehirler arasındaki yol ağı yoğunluğu farkı, 10.000 kilometrekarede sırasıyla 1001, 506, 330 ve 99 kilometre ile hala çok belirgindir ve Seviye 4 şehirler, Seviye 1 şehirlerin yalnızca% 10'udur. 2016 yılında, Ulusal Kalkınma ve Reform Komisyonu'nun "Orta ve Uzun Vadeli Demiryolu Ağı Planlaması", "dört dikey ve dört yatay" yüksek hızlı demiryoluna dayanarak, çerçeve olarak "sekiz dikey ve sekiz yatay" ana koridorun inşasını, bölgesel bağlantı hatlarını ve şehirlerarası demiryollarının tamamlanmasını gerektirdi. Yüksek hızlı demiryolu ağı. Sekiz dikey, kıyı geçitleri, Pekin-Şanghay geçitleri, Pekin-Hong Kong (Tayvan) geçitleri, Pekin-Harbin-Pekin-Hong Kong-Makao geçitleri, Hunan geçitleri, Pekin-Kunming geçitleri, Bao (gümüş) deniz geçitleri ve Lan (batı) -Guangzhou geçitlerini ifade eder; Suiman Geçidi, Beijing Lan Geçidi, Qingyin Geçidi, Yanjiang Geçidi, Şangay-Kunming Geçidi, Xiamen-Chongqing Geçidi ve Guang-Kun Geçidi ile ilgilidir.

Kamu kaynakları açısından, birinci ve ikinci kademe şehirlerde yüksek kaliteli eğitim ve tıbbi kaynaklar yoğundur ve kentsel demiryolu taşımacılığı, kentsel işletme verimliliğini artırmıştır. Kamu kaynakları, endüstriyel kalkınma için destekleyici tesislerdir ve yüksek kaliteli kamu kaynakları açıkça nüfus için çekicidir. Eğitim açısından, çoğu belediye ve il başkenti, bölgedeki en kaliteli ilk ve orta öğretim ve yüksek öğrenim kaynaklarına sahiptir. 985 / 211'e ait toplam üniversite sayısı, ülkenin% 81'ini, sahip oldukları üniversite öğrencisi sayısı ise ülkenin% 58'ini oluşturmaktadır; Pekin-Tianjin-Şangayın tek kitap giriş oranı ülkede ilk üç arasında yer alıyor. Tıbbi kaynaklar açısından bakıldığında, birinci, ikinci, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde 1000 kişi başına pratisyen hekim (asistan) sayısı sırasıyla 3,2, 3,1, 2,2 ve 1,9'dur ve tıbbi kaynakların kalitesi büyük ölçüde değişmektedir. Ülkedeki en iyi tıbbi kaynaklar esas olarak Birinci ve ikinci kademe şehirler. Kent içi demiryolu taşımacılığı açısından, her şehir metro şirketinin resmi web sitesine ve Ulusal Kalkınma ve Reform Komisyonu'nun son onayına göre, Mart 2019 itibariyle, ülke çapında kentsel demiryolu geçişi olan 35 şehir (tramvaylar hariç) ve ayrıca onaylanmış ancak açılmamış şehir sayısı bulunmaktadır. 45'e. İkinci kademe şehirlerde Taiyuan, Hohhot, Nantong, Quanzhou ve Yantai henüz kentsel demiryolu geçişini açmadı ve üçüncü kademe şehirler şu anda sadece Wenzhou'da. Üç ikinci kademe şehir olan Taiyuan, Hohhot ve Nantong'a ek olarak, metroların açılmaması için onaylanan şehirler arasında Baotou, Xuzhou, Changzhou, Shaoxing, Jinhua, Wuhu ve Luoyang dahil olmak üzere yedi üçüncü kademe şehir de bulunuyor.

2.4 Satın alma gücü: Birinci ve ikinci kademe şehirlerde mutlak satın alma gücü daha yüksek, göreceli satın alma gücü ise daha düşük

Birinci kademe şehirlerde kişi başına tasarruf mevduatı ve harcanabilir gelir, sırasıyla 115.000 yuan ve 66.000 yuan kadar yüksek olup, diğer şehirlerden çok daha yüksektir. Mutlak satın alma gücü sadece harcanabilir gelir değil, aynı zamanda kişi başına tasarruf mevduatıdır Mevcut mevduat taşıma olgusu aşikâr olsa da, yine de ilgili durumu yansıtmaktadır. Kentsel ve kırsal bölge sakinlerinin kişi başına tasarruf mevduatı perspektifinden bakıldığında, 2017'de birinci ve ikinci kademe şehirler 115,000 yuan ve 66,000 yuan, üçüncü kademe ve dördüncü kademe şehirler sırasıyla 41,000 yuan ve 32,000 yuan idi. Şehir sakinlerinin harcanabilir geliri açısından, 2017'de birinci ve ikinci kademe şehirler 64,000 yuan ve 45,000 yuan idi ve üçüncü ve dördüncü kademe şehirler sırasıyla 36,000 yuan ve 31,000 yuan idi. Ek olarak, Baotou, Ordos ve Hohhot gibi bazı kaynak temelli şehirler de daha yüksek kişi başına tasarruf mevduatı ve harcanabilir gelire sahiptir.

Birinci kademe, ikinci kademe, üçüncü kademe ve dördüncü kademe şehirlerin konut fiyatı-gelir oranları sırasıyla 20,8, 10,6, 8,4 ve 6,0 yıl olmakla birlikte, birinci kademe şehirlerdeki yetersiz arazi arzı nedeniyle, konut fiyatları orta gelir grubu tarafından değil, yüksek gelir grubu tarafından belirlenmektedir. 2017 yılında birinci kademe, ikinci kademe, üçüncü kademe ve dördüncü kademe şehirlerin konut fiyatı-gelir oranları sırasıyla 20,8, 10,6, 8,4 ve 6,0 oldu ve şehirler arasında önemli farklılaşma oldu ve bu, dünyadaki diğer ekonomilerdeki çekirdek şehirlerin görece yüksek konut fiyatı geliriyle tutarlı. Bunlar arasında, Pekin, Şangay ve Shenzhen'in konut fiyatı-gelir oranları sırasıyla 26,5, 22 ve 21,4; Sanya, Xiamen ve Fuzhou'daki ikinci ve üçüncü kademe şehirler de sırasıyla 31,2, 24,2 ve 21,5 ile yüksek konut-gelir oranlarına sahipti. Sanya ulusal bir turizm şehridir. , Konut fiyatları esas olarak dışarıdan konut satın alımından etkilenmektedir. Prensip olarak, arz ve talebin temelde dengelendiği bir pazarda konut fiyatları medyan gelir grubu tarafından belirlenir; arzın talepten önemli ölçüde fazla olduğu pazarlarda konut fiyatları düşük gelir grupları tarafından belirlenir; arzın talebin önemli ölçüde altında olduğu pazarlarda konut fiyatları yüksek gelir grupları tarafından belirlenir. Karar verdi. Dahası, açık bir şekilde yabancı ülkelerden farklıdır.Kültürel geleneklerdeki farklılıklardan dolayı, Çinliler ev satın alırken "altı cüzdan" fenomenine sahiptirler, yani ebeveynler ve diğerleri genellikle çocuklarına daha fazla mali destek sağlarlar, bu da geleneksel ev fiyatı-gelir oranı ölçümünü taraflı hale getirir. Bununla birlikte, göreceli satın alma gücünü ölçmek için daha iyi göstergeler ve veriler olmadığı düşünüldüğünde, bu makale hala bir ölçü olarak konut fiyatlarının gelire oranını kullanmaktadır.

2.5 Konut arzı: birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki konut arzı kısıtlıdır ve ikinci ve üçüncü kademe şehirler büyük ölçüde arazi finansmanına bağımlıdır

Birinci ve ikinci kademe şehirlerde konut arzı kısıtlı olup, hanehalkı oranı sırasıyla 0,97 ve 1,02'dir.Kuzeydoğuda fazlalık riski vardır ve hanehalkı oranı 1,1'i aşmaktadır. Kasım 2018'de "Çin'deki Konut Stokunun Tahmini: Fazlalık mı, Kıtlık mı? 2017 yılında çeşitli illerdeki ve il düzeyindeki birimlerdeki kentsel yerleşim birimlerinin oranı tahmin edilmiştir. Bölgelere göre 2017 yılında öğrenciler ve yurtları da dahil olmak üzere doğu, orta ve batı bölgelerinde kentsel hanehalkı oranı sırasıyla 0,99, 1,05, 1,03, kuzeydoğu bölgelerinde 1,13; doğu, orta ve batı bölgelerinde öğrenci olan haneler ve yurtları dahil edilmemiştir. Oranlar sırasıyla 1.02, 1.09, 1.08 ve Kuzeydoğu'da 1.17'dir. Dağılım açısından bakıldığında, 2017 yılında birinci kademe, ikinci kademe, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki hanehalkı oranı (öğrenciler ve yurtları dahil) sırasıyla 0,97, 1,02 ve 1,06 oldu.İlk ve ikinci kademe illerde konut arzı sıkışıktı. Ülke çapındaki 336 vilayet düzeyindeki birim arasında (Sansha hariç) 89 şehrin hane oranı 1'den azdı ve% 26,5; 157 şehirde hanehalkı oranı 1.0-1.1 arasında değişiyordu. 72 ilde hanehalkı oranı% 21,4 ile 1,1-1,2 arasındadır; 18 ilde hanehalkı oranı 1,2'den yüksek olup% 5,4'tür.

Doğu ve merkezi bölgeler, sırasıyla% 57 ve% 52 olan nispeten yüksek derecede karaya bağımlılığa sahiptir; ikinci ve üçüncü kademe şehirler, birinci ve dördüncü kademe şehirlerinkinden daha yüksek, sırasıyla% 64 ve% 50'dir. Araziye finansal bağımlılığın derecesi, bir ölçüde yerel yönetimlerin konut fiyatlarına bağımlılığı anlamına gelir. Alt bölgeler açısından bakıldığında, son üç yılda doğu ve orta kara mali bağımlılığı (arazi transfer geliri / yerel genel kamu bütçe geliri) sırasıyla% 57 ve% 51,7 olmuş, batı ve kuzeydoğu bölgelerindeki% 31,6 ve% 19,4'ten daha yüksektir. Bunun nedeni, batı ve kuzeydoğudaki nispeten zayıf talep ve gayrimenkulün ekonomiyi canlandırma kapasitesinin sınırlı olmasıdır. Kademe açısından, son üç yılda ikinci ve üçüncü kademe şehirlerde araziye finansal bağımlılık sırasıyla% 64,2 ve% 49,5 oldu, birinci kademe şehirlerde% 42,2'den ve dördüncü kademe şehirlerde% 35'ten daha yüksekti. Bunlar arasında, Şangay ve Shenzhen'in finansal bağımlılığı sırasıyla% 25 ve% 26, Pekin ve Guangzhou'nun ise% 50 ve% 68'dir. Ülke çapındaki 336 vilayet düzeyindeki birimden (Sansha hariç), 16 şehir araziye% 100'den fazla finansal bağımlılığa sahiptir ve% 4,8, 31 şehir% 70-% 100 arasında olup,% 9,2; % 40 ile% 70 arasında 98 şehir vardır,% 29,2'si; 191 şehir% 40'ın altındadır ve% 56,8'i oluşturmaktadır.

3 Pazar: En iyi 100 şehir 2019'da ne zaman en iyi düzene sahip olacak?

3.1 Listeye genel bakış: İlk 100 potansiyel 3 seviyeye ayrılmıştır

Temel analizler temelinde, en iyi 100 gelişme potansiyelini üç sınıfa ayırmak için piyasa koşullarını birleştirdik; bunların arasında Shenzhen, Pekin, Şangay ve Guangzhou dahil 15 şehir birinci sınıf, Chengdu ve Wuhan gibi 25 şehir ikinci sınıf ve Lanzhou ve Xuzhou dahil 60 şehir. Üçüncü vites için. Piyasa dört göstergeden oluşur: envanter eleme döngüsü, aşırı talep oranı, konut fiyat döngüsü ve arazi / fiyat oranı. Gelişme potansiyeli olan ilk 100 şehri, gelişme potansiyeli endeksine göre üç seviyeye ayırıyoruz ve ardından diğer şehirler değişmeden kalırken daha iyi mevcut piyasa eğilimlerine sahip şehirleri yükseltmek için pazar göstergelerini analiz ediyoruz.

Erken aşamada, satışları artırmak için kulübe reformunun paraya çevrilmesiyle teşvik edilen ancak temel destekten yoksun olan bazı üçüncü ve dördüncü kademe şehirler, aşırı talep riskiyle karşı karşıya kaldılar. Örneğin son 3-5 yılda bir şehrin satış büyüme oranı% 20'nin altında ... Temellerin pek değişmediği bir dönemde, belirli bir yıldaki satış büyüme oranı aniden yükseliyor, örneğin% 50 ve üzerine çıkıyor. Kısa vadede böyle bir şehir var. Verilere göre, aşırı talep riski büyük ölçüde, hangar reformunun paraya dönüştürülmesiyle teşvik edilen üçüncü ve dördüncü sınıf şehirlerin bir parçasıdır. 2017'den bu yana, birinci kademe şehirlerdeki ticari konut binalarının satışları önemli ölçüde azaldı ve ikinci kademe şehirlerde temelde aynı kaldı.Üçüncü ve dördüncü kademe şehirler, hangar reformlarının para kazanma yeniden yerleşim oranının genişlemesi nedeniyle artmaya devam etti. Çeşitli şehirlerdeki satış artış zamanı dönen bir özellik göstermektedir. 2015 yılında birinci kademe şehirlerdeki ticari konut binalarının satış alanı bir önceki yıla göre% 14, ikinci kademe şehirler 2015 ve 2016 yıllarında% 10 ve% 26, üçüncü ve dördüncü kademe şehirler ise 2016 ve 2017 yıllarında artış göstermiştir. % 22,% 13, temel destekten yoksun bazı üçüncü ve dördüncü kademe şehirler, talebi önemli ölçüde aşırı çekti.

Konut fiyat döngüsünden, Önemli düzenlemelerden geçen bazı birinci ve ikinci kademe şehirler ve çevresindeki konut fiyatları kademeli olarak istikrar kazanacaktır. Yetersiz tedarik veya belirli yukarı doğru basınç gibi. Geçmiş deneyimlerden, birçok şehirdeki konut fiyatları, belirli bir süre için bir artış ve ayarlama dönemiyle birlikte, yaklaşık üç yıllık küçük bir döngüye sahipti.Küçük döngünün arkasında, gayrimenkul düzenlemesi, araziye yerel finansal bağımlılık, talep serbest bırakılması ve kredili mevduat gibi faktörler bulunmaktadır. 2015'ten 2016'ya kadar Pekin-Tianjin-Hebei, Yangtze Nehri Deltası, Pearl Nehri Deltası ve bazı eyalet başkentlerindeki bazı şehirlerde konut fiyatları iki yıldan fazla bir süredir durgun seyrediyor. Şu anda işlem hacmi toparlanmış ve pazar kademeli olarak istikrar kazanmıştır. Bu şehirler arasında birinci kademe şehirlerde Pekin, Şangay, Guangzhou ve Shenzhen, ikinci kademe şehirlerde Tianjin, Nanjing, Wuxi, Suzhou, Hangzhou, Jinan, Zhengzhou, Wuhan ve Dongguan ve üçüncü kademe şehirlerde Langfang, Wenzhou, Jiaxing, Zhuhai, Huizhou ve Zhongshan bulunmaktadır. Bekle. Erken aşamada, temelde baraka reformunun parasallaştırılmasıyla teşvik edilen, konut fiyatlarında keskin artışa neden olan ve temel destekten yoksun olan bazı üçüncü ve dördüncü kademe şehirler, bazı ayarlama risklerine sahiptir.

3.3 Stoktan Çıkarma: Genel envanter riski batı bölgelerinde ve dördüncü kademe şehirlerde daha yüksektir

Satılabilir envanterden, Mart 2019'da, birinci kademe, ikinci kademe, üçüncü ve dördüncü kademe örnek şehirlerin envanter kaldırma döngüsü sırasıyla 11,7, 10,5 ve 11,4 aydı. Üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerin envanter kaldırma döngüsü 2018'in ikinci yarısından bu yana arttı. Satılık ticari konutlarla ilgili verilerin mevcudiyeti yetersiz olduğundan, analiz için örnek şehirler seçiyoruz. Birinci kademe şehirler için 4 şehir seçin: Pekin, Şangay, Guangzhou, Shenzhen ve ikinci kademe şehirler için 16 şehir: Tianjin, Chongqing, Nanjing, Wuhan, Chengdu, Suzhou, Xiamen, Xi'an, Changsha, Ningbo, Fuzhou, Qingdao, Changchun, Hangzhou, Jinan, Üçüncü ve dördüncü kademe şehirler Nanchang 9 şehir seçiyor: Xuzhou, Putian, Dongying, Wuhu, Jiaozuo, Nanping, Sanming, Chuzhou, Anqing. 2015 yılından bu yana kulübe reformunun para kazanma politikası sayesinde üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerin satılabilir envanter döngüsü düşmeye devam etti.Mayıs'tan Haziran 2018'e kadar olan minimum süre 7 aydan az, ancak kademeli olarak arttı. Mart 2019'da ticari konutların birinci kademe, ikinci kademe ve üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki satış döngüsü sırasıyla 11,7, 10,5 ve 11,4 ay oldu. Envanter eleme döngüsünün satışlara çok duyarlı olduğu unutulmamalıdır.Örneğin, bazı şehirlerdeki ticari konut binalarının satışları şu anda tarihsel olarak düşük bir seviyededir.İşlem başladıktan sonra eleme döngüsü önemli ölçüde azalacaktır.

Geniş envanter anlamından, batı bölgeleri ve dördüncü kademe şehirler Yüksek envanter , 2017 Yıllık arazi sindirim döngüsü sırasıyla 2,5 ve 2,1 yıldır. Farklı bölgeler açısından, doğu, orta ve kuzeydoğu bölgeleri envanteri geliştirmeye devam ederken, batı bölgesinin envanter iyileştirmesi açıkça yetersizdi. 2017'de doğu, orta ve kuzeydoğu bölgelerinde arazi sindirim döngüsü 1,15 ile 1,35 yıl arasında iken, batı bölgesinde 2,5 yıla kadar yükseldi. Kademeli şehirler açısından, 2017'de birinci kademe, ikinci kademe, üçüncü kademe ve dördüncü kademe şehirlerin arazi sindirim döngüleri sırasıyla 0,8, 0,9, 1,2 ve 2,1 oldu. Birinci kademe şehirler, 2016'da başlayan düzenlemelerin sıkılaştırılmasından etkilenmesine ve pazar satışları soğumaya devam etmesine rağmen, arazi sindirim döngüsü temelde birden az; dördüncü kademe şehirlerin satışları zayıf, arazi arzı artmaya devam ediyor ve hala büyük bir stok riski var.

3.4 Arazi edinim maliyeti: Arazi fiyatının konut fiyatına oranı genel olarak düştü ve birkaç şehir hala nispeten yüksek

Son zamanlarda arazi işlemleri toparlandı. 2018'deki 100 şehir örneğinde, birinci kademe, ikinci kademe ve üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki konut arsa işlemlerinin prim oranları sırasıyla% 6,1,% 12,5 ve% 18,1 idi ve 2017'deki% 21,9,% 38,3 ve% 45,3'ten önemli ölçüde daha düşüktü. Ancak son altı aylık verilere göre arsa işlemleri hızlandı. Mart 2019'da 100 il örnekleminde yer alan birinci kademe, ikinci kademe, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde konut arsa işlemlerinin prim oranları sırasıyla% 4,2,% 21,6 ve% 21,4 oldu. Art arda 4 ay yükseldi ve üçüncü ve dördüncü kademe şehirler arka arkaya 5 ay yükseldi.

Arazi fiyatlarının konut fiyatlarına oranı genel olarak düştü, ancak birkaç şehirde arsa fiyatlarının maliyeti hala yüksek. 2018 yılında birinci, ikinci, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerin arazi fiyat oranı sırasıyla% 29,% 25,% 19 ve% 13 oldu. 2017'ye göre 1 puanlık bir miktar artış gösteren birinci kademe şehirler dışında, ikinci, üçüncü ve dördüncü kademe şehirler sırasıyla azaldı Yüzde 7, 5, 2 puan (il düzeyinde yeni evlerin fiyatlarına ilişkin eksik veriler nedeniyle, burada ikinci el evlerin fiyatlarını analiz edeceğiz ve tahmini arsa-fiyat oranı düşük olabilir). Her şehir kademesinde arsa fiyatı ile konut fiyatı arasındaki fark genel olarak büyük olmasa da, belirli şehirler arasında büyük farklılıklar vardır. Ek olarak, bazı şehirlerde uygulanan mevcut sınırlı konut fiyatı, rekabetçi arsa fiyatı arazi devir modeli, yeni konutların fiyatını etkin bir şekilde dengelemiştir, ancak yetersiz arz durumunda, yeni konutların kırılmasına neden olmak kolaydır.

4 Kentsel yığılmayı kucaklayın ve büyük eğilimi kavrayın

Merkez şehirler tarafından yönetilen büyükşehir kümeleri daha üretkendir ve arazi ve enerjiden tasarruf sağlar.Çin ekonomisinin yüksek kaliteli gelişimini ve Çin'in mevcut ve gelecekteki gelişiminin odak noktasını destekleyen ana platformlardır. Temel sıralamalara göre 2019'da gelişme potansiyeline sahip ilk 100 şehirden 96'sı 19 büyükşehir aglomerasyonunda yer alıyor, bunlardan 54'ü 24 on milyon metropol bölgesinde. Kasım 2018'de, Danıştayın "Bölgesel Koordineli Kalkınma İçin Daha Etkili Yeni Bir Mekanizmanın Kurulmasına İlişkin Görüşler", bölgesel kalkınmayı teşvik etmek ve bölgesel sektörler arasında entegre ve etkileşimli kalkınmayı teşvik etmek için kentsel yığılmaların ve kentsel yığılmaların gelişimine öncülük etmek için merkezi şehirler için yeni bir model oluşturulmasını gerektirdi. Standart olarak İskan ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bakanlığı'nın kentsel bölgesindeki daimi nüfusu alarak, şehirler yedi kategoriye ayrılmıştır: 10 milyondan fazla, 5-10 milyon, 3-5 milyon, 1-3 milyon, 500.000-1 milyon, 200.000-500.000 ve 200.000'den az. Kişi başına üretim verimliliği açısından, ölçeğin yarattığı kişi başına GSYİH büyükten küçüğe düşüyor; 10 milyondan fazla nüfusu olan şehirlerde kişi başına düşen GSYİH 140.000 yuan, 1 ila 3 milyon nüfuslu şehirlerin 2,1 katı ve 200.000 kişi. Aşağıdaki şehirlerin yaklaşık 5 katı. Kişi başına kentsel inşaat alanı perspektifinden bakıldığında, büyük şehirler arazi kaynaklarında açık bir şekilde daha ekonomiktir. Ölçeğin yarattığı kişi başına düşen GSYİH büyükten küçüğe artmıştır. 2017 yılında, 10 milyondan fazla kişinin yaşadığı şehirlerde kişi başına inşaat alanı sadece 74,5 metrekare iken 1 ila 3 milyon metrekare olmuştur. 200.000 metrekareden az olan şehirler sırasıyla 117,3 ve 135,5 metrekaredir.

Kentsel yığılmalar düzeyinde, 19 kentsel yığılmanın çekirdeği, Pekin-Tianjin-Hebei, Yangtze Nehri Deltası, İnci Nehri Deltası, Yangtze Nehri'nin Orta Erişimleri ve Chengdu-Chongqing dahil olmak üzere 5 kentsel yığılmadır. 2014 "Ulusal Yeni Kentleşme Planı (2014-2020") ve "13. Beş Yıllık Plan" Yangtze Nehri Deltası, Pearl Nehri Deltası, Pekin-Tianjin-Hebei, Shandong Yarımadası, Tayvan Boğazı Batı Şeria, Harbin-Changzhou, Orta Güney Liaoning, Merkez Ovaları, Yangtze'nin orta kesimlerinin inşasını gerektirdi. Chengyu, Guanzhong Ovası, Beibu Körfezi, Orta Şanksi, Hubao Eyu, Orta Guizhou, Orta Yunnan, Lanzhou-Xining, Ningxia Yanhuang ve Tianshan Dağı'nın kuzey yamacını içeren 19 şehir kümesi. Bunların arasında Yangtze Nehri Deltası, İnci Nehri Deltası, Pekin ve Tianjin Hebei'deki üç büyük kentsel yığılma, bunların en olgun olanlarıdır; ülkenin kara alanının% 5'i ile nüfusun% 23,3'ünü toplar ve GSYİH'nın% 39,3'ünü oluştururlar. Çin ekonomisinin yüksek kaliteli kalkınmasının ve uluslararası ekonomik işbirliği ve rekabete katılımının ana itici güçleri haline geldiler. Platformlar artık ulusal bir stratejiye yükseltildi. Üç büyük kentsel yığılmaya ek olarak, Chengdu, Chongqing ve Wuhan, Yangtze Nehri'nin orta kesimlerindeki en umut verici kentsel yığılmalardır. İki kentsel yığılma, arazi alanının% 5,2'sinde yoğunlaşmıştır. Nüfusun% 15,5'i, GSYİH'nın% 15,6'sını oluşturuyor. Sırada Shandong Yarımadası, Tayvan Boğazı'nın batı kıyısı, Orta Ovalar, Guanzhong Ovası, Harbin-Changzhou, Liaozhongnan ve diğer kentsel yığılmalar var. 2030 yılına kadar Çin'in 200 milyon yeni kentsel nüfusunun yaklaşık% 80'inin 19 kentsel yığılmaya dağıtılacağı tahmin ediliyor; bunların yaklaşık% 60'ı Yangtze Nehri Deltası, Pearl Nehri Deltası, Pekin-Tianjin-Hebei, Orta Yangtze Nehri, Chengdu-Chongqing, Orta Ovalar, Shandong'da dağıtılacak. Yarımada dahil yedi büyük şehir (Evergrande Araştırma Enstitüsü tarafından Temmuz 2018'de hazırlanan "Çin'in Kitlesel Nüfus Göçü" raporuna bakın).

Metropolitan alan düzeyinde, 10 milyondan fazla nüfusa sahip, arazinin% 6,7'sini ve nüfusun% 33'ünü oluşturan 24 büyükşehir bölgesi, GSYİH'nın yaklaşık% 54'ünü oluştururken, Şangay, Pekin, Shenzhen, Dongguan, Hui ve Guangfo Zhao bariz bir gelişme potansiyeline sahiptir. Lider. Çoğu kentsel yığılmanın olgunlaşmamış gelişimi ve bazı çekirdek şehirlerdeki üretim faktörlerinin çevreye taşması göz önüne alındığında, merkezi hükümet, büyük şehirlerin bulunduğu metropol alanlarını bir atılım ve kentsel yığılma inşası için başlangıç noktası olarak görüyor. Şubat 2019'da, Ulusal Kalkınma ve Reform Komisyonu, "Modern Metropolitan Alanların Yetiştirilmesi ve Geliştirilmesine İlişkin Kılavuz Görüşleri" yayınladı. Bu, Çin'in "Metropolitan Circles" temasına sahip ilk merkezi belgesi ve ilerlemenin temeli olarak büyük şehirlerin ve çevredeki alanların entegrasyonunu gerektiriyor. Tesisleri entegre edin, şehirler arasındaki endüstriyel işbölümünü ve işbirliğini güçlendirin, birleşik bir açık pazarın inşasını hızlandırın ve demiryolu taşımacılığına dayalı 1 saatlik bir banliyö çevresi oluşturulması da dahil olmak üzere kamu hizmetlerinin ortak inşasını ve paylaşımını teşvik edin. İlgili kentsel yığılma planlarına ve ilgili yerel planlara göre, şu anda Çin'de Şangay, Pekin, Guangzhou, Foshan, Hangzhou, Shenzhen, Dongguan ve Hui dahil olmak üzere 20 milyondan fazla nüfusa sahip 10 büyükşehir bölgesi ve Chongqing, Qingdao ve Xiaquanzhang dahil 14 büyükşehir bölgesi bulunmaktadır. 10.000-20 milyon metropolitan alan. 24 on milyonlarca metropol alanı, ülke topraklarının% 6,7'si ile kalıcı nüfusun yaklaşık% 33'ünü toplayarak GSYİH'nın yaklaşık% 54'ünü oluşturur. Kalkınma potansiyeli açısından Şangay, Pekin, Shenzhen, Guanhui ve Guangfo-Zhaozhou metropol alanları en üstte yer alırken, onu Suzhou, Wuxi, Tianjin, Nanjing, Changzhutan, Hangzhou ve Chongqing gibi metropol alanlar izliyor. Şangay metropol alanı, Hangzhou metropol alanı ve Suzhou-Wuxi-Changzhou metropol alanı gibi bazı büyükşehir alanlarının çakıştığı unutulmamalıdır.

24 metropol bölgesinin dışında, hâlâ dikkate değer iki tür üçüncü ve dördüncü kademe şehir vardır: birinci kategori, doğu bölgesinde olağanüstü ekonomik güce sahip üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdir ve bunların çoğu Wenzhou, Zhuhai, Zhongshan ve Xuzhou gibi şehir kümelerinde yer almaktadır. , Haikou, Jinhua, Tangshan, Taizhou, Baoding, Weihai vb. Zhuhai ve Zhongshan, Pearl River Estuary'nin batı yakasındaki merkez şehirlerdir. Zhuzhongjiang Metropolitan Area'nın nüfusu 2017 sonunda 9.587 milyondur ve önümüzdeki on milyonlarca metropol alanı olması beklenmektedir. Wenzhou ve Weihai, ekonomik olarak gelişmiş kıyı sanayi ve ticaret şehirleridir; Tangshan ve Baoding, Pekin-Tianjin-Hebei bölgesinin koordineli gelişiminin "üç ekseninde" sırasıyla "Jingtang Qin" ve "Beijing Baoshi" endüstriyel gelişme kayışlarında yer almaktadır. Bu kategorideki en büyük 19 kentsel yığılmada bulunmayan tek şehir, Huaihai Ekonomik Bölgesi'nin merkez şehri Xuzhou'dur. 2018'de Ulusal Kalkınma ve Reform Komisyonu'nun "Kuzey Huaihai Ekonomik Bölgesi" nin "Huaihe Eko-ekonomik Kuşak Geliştirme Planı" açıkça belirtildi: "Xuzhou'daki merkez şehrin radyasyon sürüş kapasitesini iyileştirmeye çalışın ve Lianyungang Yeni Avrasya Kıta Köprüsü Ekonomik Koridoru ve kara-deniz kavşağının doğu başlangıç noktası rolünü oynayın , Huaihai Ekonomik Bölgesi'nin koordineli gelişimini teşvik etmek ve Huaihai Ekonomik Bölgesini, 89.000 kilometrekarelik bir alanı kaplayan, Xuzhou ile 3 il ve 10 şehri içerecek şekilde tanımlamak.

İkinci kategori, Luoyang, Baotou, Yinchuan, Ordos, Yueyang, Mianyang, Hengyang, Anyang, Guang'an, Suining, Liuzhou, Nanyang gibi merkezi metropolden uzak ve yetki alanında veya hinterlandda büyük bir nüfusa sahip olan merkezi ve batı yerel merkez şehirleridir. Ve çoğu kentsel yığılmalar içinde yer almaktadır. Bunların arasında Yinchuan eyalet başkentidir ve Luoyang, Baotou, Ordos, Yueyang, Hengyang, Liuzhou ve Nanyang eyaletin alt merkez şehirleridir. Ek olarak, Yichang, Changde, Zunyi, Xiangyang ve Ganzhou gibi yerel merkez şehirler şu anda gelişme potansiyeline sahip ilk 100 şehir arasında değil, ancak uzun vadede hala belirli bir gelişme potansiyeline sahipler.

Bu makalenin Oriental Fortune Network tarafından yayınlanması, daha fazla bilgi iletme amaçlıdır ve onun görüşlerini kabul ettiği veya açıklamasını doğruladığı anlamına gelmez. Makale içeriği sadece referans amaçlıdır ve yatırım tavsiyesi teşkil etmez. Yatırımcılar, riskleri kendilerine ait olmak üzere buna göre çalışır.