Pan Shiyi'nin "Zafere Büyük Kaçış": 6 yıl boyunca satıp sattıktan sonra, bugün hisse senetlerini temizlemek 20 milyardan fazla mı olacak?
Wen Huang Ying
Düzenle Xing Yun
Projeyi satmaktan şirketi satmaya kadar, Pan Shiyi'nin birbiri ardına tasfiye etmek istediğine dair söylentiler.
2019'da, SOHO China'nın sekiz projesinin paketlenip satılacağına dair söylentiler var. 2020 yılına kadar, Old Pan'a yükseltilecek şirket olacağı söyleniyor.ABD Blackstone Group, SOHO China'yı özelleştirmek için 4 milyar ABD Doları (yaklaşık 27,7 milyar RMB) harcamayı planlıyor.
11 Mart öğleden sonra, SOHO China, şirketin yurtdışındaki finansal yatırımcılarla stratejik işbirliği olasılığını araştırmak için müzakerelerde bulunduğunu belirten bir duyuru yayınladı; bu, şirket tarafından ihraç edilen tüm hisseler için kapsamlı bir ihale teklifi ile sonuçlanabilir veya sonuçlanmayabilir.
Doğrudan yanıt gelmemesine rağmen, duyuru yanlışlıkla söylentilerin gerçekliğini doğruladı.
Düşük satın alma ve yüksek satış ilkesini anlayan Pan Shiyi, 2014 yılında tamamen satmaya ve satmaya başladı. SOHO Çin, Çin'in en iyi emlak şirketinden ve en zengin ev sahibinden sürekli olarak kendi projelerini satmaya başladı ve listeden çıkarılabilir. Bunun arkasındaki en büyük teşvik, yurtiçi ofis binaları ve diğer ticari gayrimenkullerin kira getiri oranının çok düşük olmasıdır.
Virüsün etkisiyle ofis binalarının boşluk oranı daha da arttı, kiralar üzerindeki aşağı yönlü baskı arttı ve "kiralama şirketlerinin" işi daha da zorlaştı.
01
Lao Pan satıyor
Ren Zhiqiang bir keresinde eski arkadaşı hakkında yorum yapmıştı: Xiao Pan her şeyi çok iyi satıyor, doğuştan ikinci bir satıcı!
2010 yılında SOHO China, gelirinin zirvesine ulaştı ve daha sonra kiralama ve satıştan öz mülkiyet operasyonuna dönüştü ve "kiralanmış şirket" oldu.
O zamandan beri SOHO Çin de mülk satma yoluna girdi.
SOHO Çin, 2014'ten beri SOHO Jingan Plaza ve SOHO Hailun Plaza'yı sattı. 2016'da art arda Şangay'daki SOHO Century Plaza ve Hongkou SOHO'yu sattı.
SOHO China'nın görüşüne göre, bunlar çekirdek olmayan mülkler olarak kabul edilir ve bunları satmak normaldir.
Niceliksel değişikliklerin bir dereceye kadar birikmesi niteliksel bir değişime dönüşür.
Ekim 2019'da SOHO China, Jianwai SOHO East District, Sanlitun SOHO ve SOHO Shangdu projeleri altında 761 milyon yuan karşılığında toplam 2.583 park yeri sattı; ayrıca SOHO3Q kapsamında 11 proje sattı. Daha sonra, SOHO'nun temel varlıkları paketleyip sattığına dair söylentiler vardı.
SOHO Çin, "zaman zaman potansiyel ticaret fırsatlarını tartışacağını, bunu bilmiyorum" açıklamasını şiddetle reddetmesine rağmen, Pan Shiyi ve eşinin Çin varlıklarını tasfiye etme olasılığını yine de örtbas edemiyor.
Lao Pan ve karısı neden her zaman satmak istediler? SOHO Çin "kiralama şirketi" işiyle uğraştığı için karlı bir iş değil.
Yıllık rapordan, SOHO Çin'in 2012'den beri hem gelirinde hem de net karında düşüş yaşadığı görülebilir. 2018'e gelindiğinde, yıllık geliri sadece 2.089 milyar yuan idi ve bu on milyarlarca ve yüz milyarlarca olan emlak şirketleriyle karşılaştırılabilir. , Hiç de büyüklük sırası değil.
Çok sayıda varlığın satışı olmasaydı, SOHO China'nın performansı daha da çirkin olabilirdi.
2019 altı aylık rapor, 30 Haziran 2019 itibariyle, Bund SOHO'nun Qianmen Bulvarı, Wangjing SOHO ve Guanghua Yolu SOHO Aşama 2'deki doluluk oranının tamamen düştüğünü gösteriyor.
Yükselen boşluk oranı, SOHO Çin'e doğrudan mali baskı getiriyor.
30 Haziran 2019 itibariyle, grubun toplam kredileri 17.761 milyar yuan idi, bunun 2.053 milyar yuan'ı bir yıl içinde ve 11.692 milyar yuan'ı beş yıl içinde vadesi gelmişti. Dönem boyunca net borç oranı geçen yıl sonuna göre 1 puan artışla% 44 oldu. Aynı dönemde, şirketin nakit ve eşdeğerleri yalnızca 1,15 milyar yuan idi ve bu kısa vadeli borçları karşılayamıyor.
Daha acımasızca, Wind verileri, 2019'un ilk yarısında SOHO Çin'in ortalama borçlanma maliyetinin yaklaşık% 4.8 olduğunu gösteriyor. Bu, gayrimenkul sektöründe zaten çok düşük olmasına rağmen, SOHO Çin için dayanılmaz bir durum.
Pan Shiyi, Haziran 2019'da tahmini toplam değeri yaklaşık 7,8 milyar olan kendine ait mülklerin satışını açıkladığında açıkladı: Mülk geri dönüş oranımız% 3, bu da piyasada iyi bir performans gösterdi.
Bu aynı zamanda kira getiri oranının kredi faizine ayak uyduramayacağı ve SOHO Çin'in ana faaliyetinin kârsız bir iş haline geldiği anlamına geliyor.
DTZ'nin son raporu, makro-çevresel etkiler ve azalan kira talebi bağlamında, Büyük Çin Bölgesi'ndeki birçok şehrin çekirdek bölgelerindeki ofis binalarının kiralarının düştüğünü gösteriyor. Çekirdek olmayan iş bölgelerinde çok sayıda yeni arz olması ve Pekin'deki ekonomik durumun henüz iyileşmemiş olması bağlamında, önümüzdeki yıl leasing işlemlerinde yavaşlama sinyallerinin devam etmesi beklenmektedir.
Salgının etkisi altında, başlangıçta durgun olan ticari ofis binaları hayatı daha da zorlaştırdı.
Şehir topluluğu yakın zamanda, tüm CBD bölgesindeki ofis binası projesini gönderen ve bir acente olabileceklerini söyleyen Guanghua Road üzerindeki SOHO'daki bir satış elemanına danıştı.
Gönderdiği gerçek zamanlı videodan yola çıkarsak, şu anda çok az kişi Guanghua Road SOHO'da işe geri dönüyor. Satış, şehir çevrelerine, "Şu anda çalışan çok insan yok ve herkes temelde evden çalışıyor. Yatırım promosyonumuz büyük ölçüde etkilendi. Kiralamak isterseniz, kira düşecek ve koşullar üzerinde pazarlık yapmak kolay. "
Pan Shiyi bir keresinde gözünü ortak ofise dikti ve SOHO 3Q projesini başlattı.Ancak, 2019'da durum iyi olmadığında, 3Q projesi kapsamındaki projeler çoktan başlatıldı. Pekin'deki Guanghua Yolu üzerindeki SOHO 3Q'nun ve Şangay'daki Bund üzerindeki SOHO 3Q'nun Dream Star tarafından işletildiği görülüyor.
Günümüzde, ortak ofis salgının etkisi altında daha da güvencesiz. Hangzhou'daki ortak bir ofis binasının yatırım promosyonu müdürü şehir çevrelerine şunları söyledi: "Başlangıçta ofis binası yavaştı ve işin yeniden başlaması ertelendi. Sonuç olarak, yeni müşteriler sözleşme imzalayamadı. Doğrudan 30 milyon yuan kaybetmek zorunda kaldık." Her şeyden önce işe alamazsınız, sonra ücretler ödenir ve ev sahibinin kirası ödenir, ancak kiracının kirası tahsil edilemez. Eski müşteriler kira indirimi ve muafiyet talep edebilir. Ofis inşaatı sektörü büyük baskı altında.
SOHO Çin için, ticari ofislerdeki gecikme ne kadar uzun olursa, nakit akışı üzerindeki baskı o kadar büyük olur.
02
Blackstone pazarlığı mı?
Bu, Blackstone'un SOHO Çin'in pick-up adamı olduğu söylentisi ilk kez değil.
Ekim 2019'da, SOHO Çin'in toplu halde sekiz proje sattığı söylendi ve hedeflenen alıcılardan biri Blackstone'du.
1985 yılında kurulan Blackstone Group, dünyanın en büyük bağımsız alternatif varlık yönetimi kuruluşlarından biridir ve işi özel sermaye, gayrimenkul ve hedge fon yatırımlarını kapsar. 2019'da varlık yönetimi ölçeği 500 milyar ABD Dolarını aştı ve gayrimenkul sektörü Blackstone'un önemli bir ayağı.
Blackstone tarihinde, kötü gayrimenkul projelerine yatırım yapmak, gelişimi ve büyümesi için sihirli bir silahtır.
Blackstone, küresel gayrimenkul ve kredi piyasalarının kaos içinde olduğu 2008 yılında, mortgage riskleri nedeniyle likidite krizi yaşayan bankalardan emir almak için bir gayrimenkul bonosu strateji fonu kurdu. Satın al-tamir et-sat stratejisiyle Blackstone, küresel ölçekte gayrimenkul yatırımı fırsatları aramaya başladı. Blackstone Gayrimenkul Fonu (BREP IX Fund) 2019'da başka bir rekor kırarak 20,1 milyar ABD dolarına ulaştı.
Blackstone Group'un, yolsuzluğu kötü bir finansal statüye sahip mucizevi bir emlak şirketine dönüştürmekte ve bundan kâr elde etmekte başarılı bir yatırım kuruluşu olduğu söylenebilir.
Blackstone Group daha önce entegre gayrimenkul projelerini Çinli "alıcılara" satmaya devam ediyordu.
Örneğin, Londra depolama şirketi Logicor'u CIC'e satmak, Hilton Timeshare Club'ın% 25'ini HNA'ya 6,5 milyar ABD dolarına satmak, Avustralya emlak grubu Valad'ı Wanda'ya satmak vb. Anbang ayrıca Blackstone'dan satın aldı. New York'taki Waldorf Astoria da dahil olmak üzere çok sayıda denizaşırı mülk.
Ek olarak, Blackstone Group, Çin'in emlak sektöründe birkaç yatırım planına sahiptir.
Mayıs 2013'te Blackstone ve başka bir yatırım devi Carlyle, Suzhou ve Hangzhou'daki iki alışveriş merkezinin% 49 hissesini ortaklaşa satın aldı. Blackstone son yıllarda art arda Shanghai Weijing Plaza, Xi'an Xidi Port, Zhengzhou Xidi Port ve benzerlerini satın aldı.
Blackstone'un SOHO China'ya olan ilgisinin bir kısmı, Çin pazarı hakkındaki iyimserliğinden kaynaklanıyor.
Blackstone Group Yönetim Kurulu Başkanı ve CEO'su Su Shimin, 2019 yılında medyaya yaptığı açıklamada, Çin ekonomisinin son zamanlarda çok fazla zorluk yaşamasına rağmen, dünya ekonomik büyümesindeki genel bir yavaşlama bağlamında Çin ekonomisine hala güven dolu olduğunu söyledi.
Ona göre, dünyadaki diğer ülke ve bölgelerle karşılaştırıldığında, Çin ekonomisinin büyüme hızı zaten dikkat çekicidir.ABD ekonomisinin yıllık büyüme hızı yaklaşık% 2'dir.Geçmiş dönemde Çin ekonomisinin büyüme hızı ABD'nin en az üç katıdır. Birleşik Devletlerin ekonomik büyüme oranı, gelişmiş ekonomiler arasında şimdiden en hızlısıdır.
Blackstone ile SOHO China arasında da önemli bir bağlantı var, SOHO China'nın eski başkanı ve Blackstone Group'un şu anki genel müdürü Yan Yan.
Yan Yan, 1996 yılında SOHO China'ya katıldı ve operasyonlardan sorumlu başkan, finans müdürü ve başkan olarak görev yaptı. Mart 2018'de, "kişisel gelişim arayışı" nedeniyle istifa etti.
SOHO China'nın tarihinde Yan Yan, her zaman Pan Shiyi'nin sağ kolu olarak göründü ve yıllar boyunca performans konferansları Pan Shiyi'nin yanında yer alacak.
Pan Shiyi ve eşi, SOHO China'nın selefi Beijing Redstone Group'u kurduğunda, hisselerin% 15'i Yan Yan'a aitti.
Basında çıkan haberlere göre Yan Yan, Blackstone'un SOHO China ile yaptığı işlemde bir "çöpçatan".
Blackstone için Yan Yan daha çok çöpçatanlık rolü oynayabilir ve Blackstone Group'un nihayetinde hayal ettiği şey, SOHO China'nın mevcut fiyatının doğru olması olabilir.
Sektörden bazı kişiler, 2019'dan itibaren ulusal ofis pazarının görece zayıflayacağını ve bazı ofis binalarının ürün fiyatlarını objektif olarak düşüreceğini belirterek, bu aynı zamanda Blackstone satın almanın önemli bir mantığı olabilir.
03
Büyük kazanan kim?
Blackstone'un devralabileceği haberinin ardından 10 Mart'ta SOHO China'nın hisse fiyatı% 38 artarak hisse başına 4,1 yuan'a ulaştı. Ardından pazarda açıklanan satın almanın daha fazla detayı da dikkat çekti.
Ekim 2019'da Caixin ve diğer medya, SOHO China'nın anakara Çin'de sekiz ticari mülk satmayı planladığını kırdı. Önerilen satışın toplam değeri 50 ila 60 milyar RMB, yani yaklaşık 8 milyar dolar. Blackstone Group ve Singapur devlet kontrolünde GIC devralma niyetinde, ancak bu kez SOHO Çin'in ikincil piyasada doğrudan özelleştirilmesi haline geldi.
Şangay Voleybolu SOHO Çin
Varlıkların bir kısmının devredilmesinden, Lao Pan doğrudan şirketin öz sermayesini devretme adımına geçti ve kendi çabalarının çoğunu harcayan SOHO China'dan vazgeçmek zorunda kaldı.
Reuters tarafından açıklanan özelleştirme planı, Blackstone'un SOHO Çin'i hisse başına 6 Hong Kong doları üzerinden özelleştirmeyi önerdiğini gösteriyor ki bu, SOHO Çin'in Ocak ayında 3.03 Hong Kong doları olan ortalama hisse fiyatına kıyasla neredeyse% 100'lük bir prim.
İkincil piyasada, SOHO China her zaman hisse fiyatının hisse başına net varlığından daha düşük olduğu bir durumda olmuştur.SOHO China'nın 2019 altı aylık raporuna göre, hisse başına net varlığı 6.76 HK $ 'dır. Pan Shiyi defalarca SOHO Çin'in hisse fiyatının şirketin değerini temsil etmediğini belirtti.
Nihayet hisse başına 6 Hong Kong doları olarak özelleştirilirse,% 20'lik bir indirime eşdeğerdir, bu Blackstone için büyük bir fırsattır.
Ayrıca Reuters tarafından aktarılan kaynaklar da Blackstone'un SOHO Çin'in borcunu da devralacağını belirtti. Haziran 2019 sonu itibariyle, borç ölçeği 32.68 milyar RMB idi.
SOHO Çin için eskiden sadece proje satıyordu.Bu özelleştirme yöntemi, SOHO kapsamındaki her şeyi Blackstone'a adamakla eşdeğer.
Pan Shiyi ve eşi şu anda bir aile tröstü aracılığıyla SOHO Çin'de% 63.93 hisseye sahipler, ancak Blackstone ile yapılan işlemden sonra az sayıda hisseyi elinde tutmayı planladıkları bildiriliyor.
Pan Shiyi ve karısı gelecekte ne yapacak?
İstatistikler, 2011'den beri Pan Shiyi ve Zhang Xin'in karısının aile tröstleri aracılığıyla büyük miktarda denizaşırı varlığa yatırım yaptığını gösteriyor.
Pan Shiyi ve Zhang Xin
2011 ve 2013 arasında, Pan Shiyinin aile tröstü, Port Authoritynin New York, Manhattandaki Times Meydanının yanındaki otobüs durağının ofis binasına yatırım yaptı ve ardından Manhattandaki Park Avenue Plazanın% 49 hissesini almak için 600 milyon dolar harcadı. 2013 yılının başında Zhang Xin, Brezilya Safra ailesiyle birlikte ABD'deki General Motors Building'in% 40 hissesini 1,4 milyar ABD Doları karşılığında satın aldı.
Pan Shiyi'nin en büyük oğlu Pan Rui, Birleşik Krallık'ta Estates Real Estate Company (Oufang Group) kurdu ve bir dizi büyük gayrimenkul projesine yatırım yaptı.
Ekim 2019'dan sonra Lao Pan, Çin'de çılgınca 11 şirket kaydetti.Bazı kurumsal yönetim şirketlerinin yanı sıra, bir de yatırım şirketi var.
Pan Shiyi bir keresinde şöyle demişti, "İş yapma yasası asla değişmeyecek, yani düşük olduğunda satın al ve yüksek olduğunda gönder. SOHO Çin her zaman bu prensibi izleyecektir."
Mevcut piyasa ortamında, bol miktarda nakit akışı kritiktir. Sonuçta, parayla ne yapılamaz.
