2018'de emlak piyasası durumunun özeti: arz artışı, istikrarlı işlemler ve genel fiyat istikrarı
2018 yılında, gayrimenkul politika yönetmeliğinin karşı karşıya olduğu makroekonomik ortam daha karmaşıktır. Mali ve maliye politikaları "kolay" a yönelirken, gayrimenkul kontrol politikaları hala "sıkılaştırılmış" durumda. Yerel yönetim, şehre özgü politikaların düzenleyici tarzını 2016 ve 2017'de sürdürdü ve talep tarafındaki düzenlemeyi derinleştirmeye devam etti, piyasa denetimini güçlendirmeye daha fazla önem verdi, spekülasyon ve emlak spekülasyonunu kararlı bir şekilde sınırladı ve makul konut talebini sağladı. Arz tarafında, konut tedarik yapısının ayarlanması, konut kiralama piyasasının, ortak mülk konutlarının ve diğer uygun fiyatlı konutların güçlü bir şekilde geliştirilmesi ve etkin arz oranının artırılması için çaba gösterilecektir.
Fiyat: 100 şehrin genel fiyatı sabitlendi ve üçüncü kademe şehirlerdeki artış önemli ölçüde düştü
Grafik: Mayıs 2011'den Kasım 2018'e kadar, 100 şehirde ortalama konut fiyatı ve çeyreklik değişim
Bu yılın başından bu yana her çeyrekte 100 ilin ortalama fiyatındaki kümülatif artış, geçen yılın aynı dönemine göre daralmış ve genel fiyat istikrar kazanmıştır. Tüm seviyelerdeki şehirler açısından bakıldığında, her kademedeki şehrin kümülatif büyüme oranı 2018 yılının Ocak ayından Kasım ayına kadar geçen yılın aynı dönemine göre daraldı ve üçüncü kademe şehirlerin kümülatif büyüme oranı en çok düştü. 2018'in üçüncü ve dördüncü çeyreğindeki devir teslim döneminde, konut fiyatlarının eğilimi bariz değişiklikler gösterdi: Eylül ayında, Çin endeksinin 100 kentinin örnek şehirlerindeki 18 şehirde bir önceki aya göre yeni konut fiyatları düştü ve sayı önemli ölçüde arttı; Kasım ayında Çin endeksindeki 100 şehrin fiyatı bekardı Bir önceki aya göre artış% 0,27 olurken, artış önemli ölçüde düştü, yeni konut fiyatlarının düştüğü 31 il vardı. Artan konut fiyatları beklentisindeki değişim, bu piyasa ayarlaması turunun başlamasının önemli bir işaretidir.
2018'in üçüncü çeyreğinden bu yana, bazı şehirlerde konut fiyatları yeniden düzenlendi.Bu, birden çok faktörün birleşiminden kaynaklanıyor: düzenleyici politikaların kümülatif etkisi ve yüksek pazar büyümesinden sonra kendiliğinden yapılan ayarlamalar rol oynadı. Mevcut politika istikrarı öncülüğünde, konut fiyatlarının 2019'da daha da istikrar kazanması bekleniyor. Aşırı artış yaşayan bazı şehirler, özellikle sıcak nokta şehirlerde fiyatlarını ayarlamaya devam edecek.İlk olarak ikinci el konut fiyatları değişecek, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde konut fiyatlarının yukarı yönlü ivmesi Açıkça zayıflayacak ve nüfus endüstrilerinin desteği olmayan bazı üçüncü ve dördüncü kademe şehirler bir sonraki piyasa atığı turuna girecek. Normal fiyat ayarlamalarının piyasanın sağlıklı ve uzun vadeli gelişimine katkı sağlayacağına inanıyoruz. Geliştirme şirketleri için, fiyat değişim döngüsüne önceden uyum sağlamak için aktif pazarlama ve makul fiyatlandırma tek kuraldır.
Arz ve talep: arz artışı, istikrarlı işlemler, kısa vadeli envanter seviyeleri daha makul
Ocak-Kasım 2018 arasında, ülke genelinde ticari konut satış alanı 1,49 milyar metrekare oldu ve yıllık% 1,4 artışla büyüme oranı düşmeye devam etti. Bunlar arasında, ticari konut binalarının satış alanı yıllık% 2,1 artışla 1,29 milyar metrekare oldu. Geçen yıl ulusal satış alanını artıran üçüncü ve dördüncü kademe şehirler, bu yıl satış büyümesini önemli ölçüde yavaşlattı. Öte yandan, önemli şehirlerde düzenlemenin etkileri ortaya çıktı ve işlem ölçeği sabitlendi.
İşlem ölçeği: Önemli şehirlerdeki işlem ölçeği temelde yıldan yıla aynıdır
Grafik: 2010-2018 Kasım 50 temsili şehrin aylık işlem hacmi eğilimleri
Not: Toplam 50 temsili şehir vardır, birinci kademe 4 şehir, Pekin, Şangay, Guangzhou ve Shenzhen'i içerir; ikinci kademe Tianjin, Chongqing, Hangzhou, Wuhan, Dalian, Suzhou, Xiamen, Chengdu, Nanjing, Sanya, Guiyang, Wenzhou, Harbin, Haikou'yu içerir. Changchun, Changchun, Hefei, Qingdao, Fuzhou, Xi'an, Nanning, Zhengzhou, Shenyang, Wuxi, Changsha, Nanchang dahil olmak üzere 25 şehir, özellikle eyalet planında özel olarak belirlenmiş eyalet başkentleri ve şehirler; Üçüncü satırda Sanming, Putian, Zhongshan, Huizhou, Huaian, Zhaoqing, Shantou, Zhenjiang, Shaoxing, Suzhou, Shaoguan, Baotou, Foshan, Xuzhou, Tangshan, Quanzhou, Luzhou, Wuhu, Dongguan, Yangzhou, Nantong 21 şehirler, esas olarak vilayet düzeyinde şehirleri ifade eder.
Veri kaynağı: CREIS orta parmak verileri, fdc.fang.com
Önemli temsili şehirlerin genel işlem ölçeği temelde yıldan yıla aynıydı. Ön istatistiklere göre, Ocak-Kasım 2018 arasında, 50 temsili şehirde yeni inşa edilen ticari konutların aylık ortalama işlem alanı bir önceki yıla göre% 1,7 artışla 29,83 milyon metrekare oldu ve mutlak ölçek temelde geçen yılın aynı dönemiyle aynı oldu. Farklı şehir seviyeleri perspektifinden, tüm kademeli şehirlerdeki ticari konutların işlem ölçeği, yıldan yıla nispeten sabittir. İşlemlerin genel piyasa ayarlaması bağlamında istikrarı, esas olarak arzdaki büyük artıştan kaynaklanmaktadır. Ocak-Kasım 2018 arasında, 20 temsili şehirdeki aylık ortalama ticari konut arzı, yıllık% 24,8 artışla yaklaşık 16 milyon metrekare oldu. Önemli şehirlerde konut sıkıntısı azaldıkça, kısa vadeli envanter seviyesi giderek daha makul hale geldi.
Veri açısından bakıldığında, üçüncü ve dördüncü çeyreklerde emlak şirketlerinin arzında yaşanan önemli artış göz önüne alındığında, önemli şehirlerdeki ticari konutların işlem ölçeği görece sabit kalmış olsa da, bu istikrarlı işlemin arkasındaki pazar ortamı halihazırda önemli değişiklikler geçirdi: daha fazla şehir başladı Açılış satış oranının düşmesi ve projelerin beklenenden daha düşük müşteri birikimi ile birlikte genel pazar hacmi ve fiyat düşüş modeli şekilleniyor. 2019'da pazar düşmeye devam edecek ve geliştiriciler daha ciddi performans zorluklarıyla karşılaşacak. Zorlukların ortasında fırsat arayan mevcut emlak şirketleri için pazarlamayı hızlandırmak için kısa sürede satış yapılan şehirleri keşfetmektir.Ayrıca büyük ölçekli projelerin neden olduğu kimyasalsızlaşma riskini önlemek için genişleme tarafında kontrol edilebilir proje ölçeğine odaklanmak gerekmektedir. Özellikle sıradan üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde, performans yayınlama penceresi kapanmak üzereyken, tüm stratejilerin daha hızlı olması gerekir.
İşlem yapısı: Çoğu şehirdeki tüm seviyelerdeki ürünlerin fiyatları biraz arttı ve piyasadaki yüksek sonlanmanın hızı yavaşladı
Toplam sabit fiyat ve birleşik işlem hacmine bağlı olarak, 30 şehrin farklı seviyelerdeki gayrimenkullerini üç kategoriye ayırıyoruz: düşük-orta fiyat, orta-yüksek fiyat ve yüksek fiyatlı. Spesifik bölme yöntemi: ilk olarak, tüm yeni evler toplam fiyata göre azalan sırada sıralanır Sırasıyla, işlemlerin ilk% 10'u yüksek fiyatlı mülkler,% 10-40'ı orta-yüksek fiyatlı mülkler ve son% 60'ı orta-düşük fiyatlı mülklerdir.
Tablo: 2018'deki 30 şehrin toplam fiyatının sınıflandırılması ve buna karşılık gelen işlem fiyatı aralığı
Not: Farklı şehirlerdeki gayrimenkul işlem verileri, Pekin, Şangay gibi farklı bölgeleri ve tüm ilçeler ve ilçeler, Chongqing, Langfang vb. Gibi diğer yerleri kapsamaktadır, yargı yetkisi altındaki ilçeler ve şehirler hariç olmak üzere yalnızca ana kentsel alanı kapsamaktadır; farklı şehirlerdeki mülk işlem verilerinin türleri garanti edilmez Konut. Belirli kapsama alanı ve mülk türü için ayrıntılı açıklama için lütfen CREIS orta parmak verilerine bakın. 2018 verileri, aşağıda aynı şekilde Ocak'tan Kasım'a kadardır.
2018 yılında, çeşitli şehirlerdeki tüm seviyelerdeki gayrimenkullerin toplam ve medyan fiyatları genel bir yükseliş eğilimi gösterdi, ancak bu, şehirlerdeki çeşitli gayrimenkul fiyatlarının yükselme eğiliminin kontrol altında olduğunu gösterdi. İşlem yapısındaki değişiklikler bir yandan piyasa talep yapısının bir yansımasıdır, ancak bir satıcının pazarı bağlamında, aynı zamanda piyasa arzının özelliklerinin sezgisel bir tasviridir. Özellikle Pekin ve Shenzhen gibi birinci kademe şehirlerde arz yönlü reform ve düzenlemenin etkisi kademeli olarak ortaya çıkmış ve katı talep ile küçük ve orta ölçekli apartman ürünlerinin satışlarının oranı artmaya devam etmiştir. Sakinlerin ikinci ve üçüncü kademe şehirlerdeki iyileştirme talepleri değişmeden kalırken, aynı zamanda satış kısıtlaması ve kredi kısıtlama politikaları pazarda beklenen değişiklikleri üst üste getirdi, büyük ölçekli ürünlerin satın alma gücü azaldı ve yatırım talebi önemli ölçüde azaldı. Önümüzdeki dönemde etkin tedarik politikalarının birinci ve ikinci kademe şehirlere odaklanmaya devam edeceği, ilerleyen dönemlerde bu şehirlerde gayrimenkul arzının artmaya devam edeceği, küçük ve orta ölçekli apartman ürün satış oranının daha da artacağı beklenmektedir. İkinci ve üçüncü kademe şehirlerdeki sıradan sakinler hala iyileştirme için çok fazla alana sahiptir ve yüksek kaliteli orta-üst düzey ürünler belirli bir pazar rekabet gücüne sahiptir.
Arazi: lansmanlar ve işlemler büyümeye devam ediyor, popülerlik önemli ölçüde azaldı ve satılmayan açık artırmalar öne çıkıyor
Şekil: 2011'den Kasım 2018'e kadar ülke genelinde 300 şehirde başlatılan konut ve ticari arazi alanı
Not: Aksi belirtilmedikçe, arazi alanı planlanan inşaat alanını ifade eder; tüm arazi verileri halka açık ihale, açık artırma ve listeleme piyasasından gelir.
Veri kaynağı: CREIS orta parmak verileri, fdc.fang.com
Çeşitli arazi türlerinin fırlatma hacmi büyümeye devam etti ve konut arazilerinin işlem alanı önemli ölçüde arttı. Ocak-Kasım 2018 arasında, hükümet arazi promosyon modelini hızlandırmaya devam etti ve başlatılan konut, ticari ve ofis arazileri alanı artmaya devam etti ve bunların konut alanları önemli ölçüde arttı. Kasım ayı itibarıyla ülke genelinde 300 şehirde toplam 2,12 milyar metrekare arazi açıldı.Toplam alan 2017 yılına göre% 25,6 artışla 2017 yılına göre% 13,7 arttı. İşlemler açısından, çeşitli arazi türlerinin işlem alanı artmaya devam etti. Ocak ayından Kasım ayına kadar 300 ilde bir önceki yıla göre% 18,2 artışla toplam 1,70 milyar metrekare arsa satılırken, arsa işlemleri bir önceki yıla göre% 14,5 artışla 790 milyon metrekare olarak gerçekleşti. Bunların arasında, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki yerleşim arazisinin işlem alanı yıldan yıla en çok arttı ve bazı üçüncü ve dördüncü kademe şehirler, envanter tükenmesi riskini önlemeye dikkat etmelidir.
Grafik: Kasım 2011-2018, ülke genelinde 300 şehirde konut ve ticari arsa işlem taban fiyatları ve ortalama prim oranları
Veri kaynağı: CREIS orta parmak verileri, fdc.fang.com
Konut arsalarının işlem taban fiyatı yıllık bazda düşmeye devam etti ve prim oranı düştü. Ocak-Kasım 2018 arasında, ülke genelinde 300 şehirdeki çeşitli arazi türlerinin işlem taban fiyatı metrekare başına 2.151 yuan oldu ve yıllık bazda% 10.0 düşüş gösterdi. Bunlar arasında, konut arazisinin işlem taban fiyatı yıllık% 8,4 düşüşle 3781 yuan / metrekare oldu; ticari arazi, temelde geçen yılın aynı dönemiyle aynı olan 2.338 yuan / metrekare idi. Prim oranı açısından, Ocak-Kasım 2018 arasında, ülke genelinde 300 şehirde çeşitli arazi türleri için ortalama prim oranı geçen yılın aynı dönemine göre 16,4 puan düşüşle% 14,2 oldu. Bunlar arasında, konut arazileri için ortalama prim oranı geçen yılın aynı dönemine göre 19,5 puan düşüşle% 16,1 oldu. Ticari arsaların ortalama prim oranı geçen yılın aynı dönemine göre 6,7 puan azalarak% 7,2 oldu.
Şekil: 2010'dan Kasım 2018'e kadar ülke çapında 300 şehirde konut arazisinin planlanan toplam inşaat alanı
Veri kaynağı: CREIS orta parmak verileri, fdc.fang.com
2018'den bu yana, başarısız olan arazi müzayedelerinin sayısı önemli ölçüde arttı ve başarısız ihale sayısının toplam ihale sayısı içindeki oranı zirveye ulaştı. Bu yılın başından bu yana, gayrimenkul arz ve talebinin her iki ucundaki kredi fonları kademeli olarak sıkılaşmıştır.Sık sık arazi transferi kısıtlamalarına ek olarak, kendi kendine yeterlilik, rekabetçi inşaat ve konut fiyatları, giderek kilit şehirlerde arazi promosyonu için temel gereklilikler haline gelmiştir. Aşırı koşullara sahip olan ve olmayan bazı arazi parselleri Yüksek kaliteli araziler satılmayan ihalelerle karşılaştı. Ocak-Kasım 2018 tarihleri arasında ülke genelinde 300 şehirde toplam 700 konut arsası satıldı ve 85,34 milyon metrekare planlanan inşaat alanı 2017 yılında satılan parsellerin toplam planlanan inşaat alanının yaklaşık 2,9 katı. Oran açısından bakıldığında, başarısız müzayedelerin sayısı, 2010'dan beri en yüksek değer olan toplam lansman sayısının% 7,8'ini oluşturdu.
Arazi piyasası, hem piyasa ayarlamalarından sonra geliştiricilerin beklentilerindeki değişiklikler hem de sıkı sermaye nedeniyle daralan yatırımın etkisi nedeniyle 2018'in ikinci yarısından bu yana önemli ölçüde soğudu; ancak daha da önemlisi, arazi fiyatları önceki piyasa döngülerinin ardından konut fiyatları ile karşı karşıya. Yükselişi durdurmanın etkisini öngören emlak şirketleri, her yerde mevcut yüksek arazi fiyatları karşısında daha temkinli davranıyor ve daha fazla şirket daha uygun fiyatlar ve yatırım fırsatlarını bekleyip görmeye ve beklemeye başlıyor. Bu tür bir bekleyiş 2019'da etkisini görebilir. Arazi piyasası, özellikle de arazi fiyatları yerinde ayarlandığında, daha büyük işletmeler ve hatta daha fazla kamu iktisadi teşebbüsü, daha iyi mali güce dayalı olarak genişlemelerini tekrar hızlandıracaktır. Son iki yılda alınan yüksek fiyatlı projelere gelince, arsa fiyatlarının yüksek maliyeti ve sermayeleştirilmiş faizleri, gelecekteki piyasa rekabeti karşısında en büyük dezavantajları olacak ve riskler artmaktadır.
İşletmeler: Performans artışını sürdürmek, arazi edinimini yavaşlatmak ve nakit akışı yönetimini güçlendirmek
Şekil: 2012'den Kasım 2018'e kadar temsili şirketlerin aylık satışları ve yıllık büyüme oranı
Not: Kilit izleme şirketleri şunlardır: Vanke, Poly, China Shipping, Evergrande, Country Garden, China Resources, Shimao, Greentown, Sunac, Longfor, Gemdale, R&F, Agile, Sino-Ocean, Xincheng, Jianye, China Merchants, Beijing Capital, KWG Pacific, Yuexiu
Veri kaynağı: CREIS orta parmak verileri, fdc.fang.com
Temsili şirketin satış miktarı artmaya devam ediyor ve satış ölçeğinin yeni bir yüksekliğe ulaşması bekleniyor. Ocak-Kasım 2018 arasında, 20 markalı emlak şirketinin kümülatif satışları geçen yılın aynı dönemine göre% 26,2 artışla 4,289,3 milyar yuan'a ulaştı; kümülatif satış alanı, yıllık% 21,5 artışla 316,01 milyon metrekare oldu. Spesifik olarak, yılın ilk yarısında 20 markalı gayrimenkul şirketinin satışları bir önceki yıla göre% 32,1 arttı. Üçüncü çeyreğe girerken emlak şirketleri aktif olarak nakliye yapıyor ancak proje beklendiği gibi değil ve kurumsal satışların yıllık büyüme oranı yılın ilk yarısına göre yaklaşık 8 puan daraldı. Dördüncü çeyrekte şirket, tüm yıl performans hedeflerini hızlandırmak için lansman ve agresif pazarlama çabalarını hızlandırdı ve genel satış ölçeği yüksek kalmaya devam edecek.
Arazi edinim durumu: Markalı emlak şirketleri rasyonel yatırım yapar ve arazi edinme hızı yavaşlar
Grafik: 20 temsilci şirketin 2013'ten Kasım 2018'e kadar satın aldığı arazi ve arazi miktarı
Not: Markalı emlak şirketleri şunları içerir: Vanke, Poly, China Shipping, Evergrande, Country Garden, China Resources, Shimao, Greentown, Sunac, Longfor, Gemdale, R&F, Agile, Sino-Ocean, Xincheng, Jianye, China Merchants, Beijing Capital, KWG Pacific, Yuexiu
Arazi edinimine yönelik ihtiyatlı tutum, arazi yatırımı coşkusu azaldı. Ocak-Kasım 2018 arasında, 20 temsilci şirket, bir önceki yıla göre% 23,5 düşüşle toplam 260,72 milyon metrekare arazi satın aldı; satın alınan kümülatif arazi miktarı, yıllık% 29,0 düşüşle 1,2012 milyar RMB oldu. 20 markalı emlak şirketi tarafından satın alınan arazi miktarı, satış tutarının% 28,0'ını oluşturdu ve 2017'ye göre önemli bir düşüş oldu. TOP10 şirketlerinin Ocak-Kasım ayları arasında edindikleri arazi miktarı TOP50 şirketlerinin% 42,7'sini oluşturdu.Büyük ölçekli konut şirketlerinin arazi kaynaklarında belirgin avantajları var.
Marka şirketler, pazar değişiklikleri konusunda giderek daha fazla endişe duysalar da, 2018 performanslarının yeni bir zirveye ulaştığı tartışılmaz bir gerçektir. Ölçek büyümesi, değişikliklere yanıt vermeleri için daha fazla kaynak topladı. Geçtiğimiz yıllardaki ayarlamalar ve dalgalanmalar, daha fazla şirketin aktif olarak önlem almasına ve yeni pazar döngüsüne aktif olarak uyum sağlamasına izin verdi Bu, kendi başına iyi bir fenomendir ve şirketin olgunluğunun bir tezahürüdür.
Upstream News · Chongqing Commercial Daily muhabiri Teng Feifei
Veri ve bilgi kaynağı: China Index Academy tarafından kapsamlı derleme
