Çin emlak piyasası gerçekten soğuk mu?
Yazar Mo Kaiwei, Çin'de tanınmış bir finans yazarı ve finans eleştirmeni.
2018 yılında, Çin emlak piyasası, gayrimenkul düzenleme tarihindeki en şiddetli kuşatma, takip etme ve durdurma sürecinden geçti.İç emlak piyasası muhteşem olarak tanımlanabilir.
İstatistiklere göre, yıl boyunca ulusal emlak piyasasında 200'den fazla düzenleyici politika vardı ve yerel emlak piyasası 400'den fazla kontrolü başlattı; özellikle 31 Temmuz 2018'deki Politbüro toplantısı, özellikle "konut fiyatlarının yükselemeyeceği" düzenleyici niyetini vurguladı ve ayrıca çökertildi Kara aracı, yanlış listelemeleri çökertmek ve yanlış reklamları engellemek gibi emlak endüstrisinin düzenini düzeltmek önemli bir görevdir.
Böylesine ezici bir düzenleme durumu altında, birinci ve ikinci kademe sıcak nokta şehirlerindeki konut fiyatları değişen derecelerde geriledi, bazı yerlerde düşüş% 2 ila 30'a ulaştı, hatta bazı şehirlerdeki münferit lokasyonların konut fiyatları bile geriledi. Konut fiyatlarının hızla yükselmesinden roller coaster aracılığıyla indirime geçişi abartı değil.
Buna cevaben, çeşitli yerel medya, kamuoyu ve toplumun tüm kesimleri geniş ilgi gördü ve birçok spekülasyona yol açtı: Yeni yılda yurt içi konut fiyatları güçlenmeye devam edecek mi yoksa gerçek bir dönüm noktası ve büyük bir düşüş mü müjdeleyecekler mi? Gayrimenkul kontrol politikaları artmaya devam edecek mi? Emlak şirketleri bu krizden kurtulabilir mi? Bu konular gerçekten önemli ve gerçekçi meseleler.Emlak piyasası sadece sizinle, benimle ve onunla ilgili değil, aynı zamanda Çin'deki milyonlarca hane halkıyla da ilgili ... İnsanların ve tüm toplumun endişelenmesine nasıl izin vermeyiz?
Dürüst olmak gerekirse, kalbimin derinliklerinden de geliyor.Kamu açısından, Çin emlak piyasası gerçekten soğuksa, mutlaka kötü bir şey olmayabilir.En azından birçok düşük ve orta gelirli grubun ev satın almasını ve ev sahipliğini gerçeğe dönüştürmesini mümkün kılacaktır.
Ancak bir bütün olarak ülkenin makroekonomik seviyesinden bakıldığında, sorun o kadar basit değil: Çin'in emlak piyasası gerçekten soğursa, sosyal ekonomi üzerinde daha büyük bir olumsuz etkiye hatta yıkıcı bir güce sahip olacak birçok "sekel" olacaktır. Mevcut durum budur. Çin'in emlak piyasası düzenlemesinin ikileminin nedeni, yalnızca emlak piyasası düzenlemesinin gücü ve becerilerine hakim olmak değil, aynı zamanda tüm yönleriyle çıkarları tartmak ve gayrimenkulün sağlıklı ve sürdürülebilir kalkınmasının genel durumunu ve şüphesiz artan Çin ekonomisinin istikrar ve toparlanmasını göz önünde bulundurmaktır. Çin'in emlak piyasası düzenlemesinin zorluğu ve karmaşıklığı ve düzenleyici politikaların esnekliği de düzenleme için büyük acılar gerektiriyor.
En azından aşağıdaki yönlerden Çin emlak piyasası havalı olamaz:
Birincisi, emlak yönetmeliğinin "yumuşak inişi" Çin emlak piyasasının soğumasına izin vermiyor. Gayrimenkul, Çin'deki çelik, çimento, cam ve diğer inşaat malzemeleri gibi birçok endüstriyel projeyle ilgili olduğundan, emlak piyasası soğuksa, geliştiriciler daha az arazi alacak ve Çinin endüstriyel ekonomik yapı düzenlemesi daha zor hale gelecek ve kapasite fazlası daha ciddi hale gelecektir. Reform ilerlemesi yavaşlayabilir.
İkincisi, emlak sektörünün sağlıklı ve sürdürülebilir gelişimi ve yerel yönetim borç risklerinin ve finansal risklerin önlenmesi Çin emlak piyasasının soğumasına izin vermeyecektir. Çünkü emlak piyasası gerçekten soğuksa, gayrimenkul geliştiricilerinin fonlarını geri çekmeleri zor olabilir ve borç geri ödemeleri kaçınılmaz olarak temerrüde düşecek ve gayrimenkul geliştiricilerin fonları çoğunlukla bankalardan gelecektir ve banka kredi varlıklarının güvenliği baskı altında olacaktır; Şimdiye kadar, birçok yerel yönetimin arazi finansmanı durumu temelde iyileştirilmedi. Birçok yerel yönetim borcu, borçlarını geri ödemek için arazi transfer gelirlerine güveniyor. Geliştiriciler arazi edinme konusunda istekli olmadıklarında, bazı yerel yönetimlerin gelirleri tükenecek ve yerel yönetimler artacak. Borç krizi.
Üçüncüsü, sosyal istikrar perspektifinden bakıldığında, Çin'in emlak piyasasının soğuması, konut fiyatlarında keskin bir düşüş gibi birçok sosyal sorunu beraberinde getirecek, bu da hazmedilmesi zor olan hanehalkı mali borçlarının yüksek kaldıracına yol açacak, birçok hanenin daha büyük ekonomik kayıplara uğramasına ve sorunlara neden olacaktır. Daha az ev alan insanların, özellikle de evlere yatırım yapanların sosyal tatminsizliği, her düzeydeki hükümetlerin ve tüm toplumun görmek istediği şey değildir.
Ancak, bu endişeler gereksiz olabilir.Emlak piyasası üzerindeki mevcut sıkı kontrol politikaları altında bile, Çin emlak piyasası pek soğuma belirtileri göstermedi. Ulusal İstatistik Bürosu'nun 15 Aralık'ta yayınladığı 70 büyük ve orta büyüklükteki şehirdeki konut fiyatları verilerine göre, Çin'in emlak piyasası Kasım ayında sabit kalırken, birinci kademe şehirlerde yeni konut fiyatları bir önceki aya göre hafif yükselirken, ikinci el konut fiyatları hafif düştü. Özellikle, dört birinci sınıf şehirdeki yeni evlerin fiyatları bir önceki aya göre biraz arttı, Pekin ve Şangay sırasıyla% 0,6 ve% 0,5 artarken, Guangzhou sabit kaldı. Shenzhen% 0,2 düşmesine rağmen, yüksek konut fiyatlarına göre aslında önemsizdi.
İkinci el konut satış fiyatı bir önceki aya göre 0,2 puan artarak% 0,4 düştü. Bunların arasında: Pekin% 0,6 düştü, en büyük düşüş. İkinci kademe ve üçüncü kademe şehirlere bakıldığında, 31 ikinci kademe ilde yeni inşa edilen ticari konut ve ikinci el konut satış fiyatları, geçen aya göre sırasıyla% 1,0 ve% 0,3 arttı. 35 üçüncü sınıf ilde yeni inşa edilen ticari konut ve ikinci el konut satış fiyatları sırasıyla% 0,9 ve% 0,4 artarken, artış bir önceki aya göre 0,2 ve 0,1 puan düşük oldu. Bu durum hala emlak piyasasının sıkı bir şekilde düzenlenmesi durumunda ortaya çıkmaktadır.Emlak piyasası düzenleme ve kontrol politikasında tekrarlanan bir "bombalama" yoksa, etkinin insanların isteklerini karşılamanın daha zor olacağı tahmin ediliyor; bu statüko uzun süre korunacak olsa bile, bence oldukça zor.
Yazar, ev fiyatlarında yükselen bir kişi olmasa da, nesnel gerçeklik hala bize cevabı söylüyor. Gelecekte Çin'in ev fiyatı artışını destekleyen itici güç hala güçlü. Bu, kimsenin iradesinden bağımsız nesnel bir varoluş:
Birincisi, Çin'in kentleşmesi tamamlanmış olmaktan çok uzak ve tüm hızıyla devam ediyor. İlgili verilere göre Çin, daimi ikamet edenlerin şehirleşme oranının 2030 yılına kadar% 70'e ulaşacağını tahmin ediyor, ancak şimdi sadece% 50 Bu, hedeften hala büyük bir boşluk olduğu anlamına geliyor.Gelecekte yüz milyonlarca insan şehirlere ve kasabalara akacak. Bu şüphesiz gayrimenkul sektörünün sağlıklı ve sürdürülebilir gelişimi için kaynak ve enerji sağlıyor.Ayrıca şehirde hala yüz milyonlarca katı ihtiyaç var.Yükselen konut fiyatlarının itici gücü hala nispeten güçlü. Gayrimenkul geliştiricilerinin gayrimenkul sektörünün parlak geleceği için endişelenmesine gerek yok. Son.
İkincisi, şehirlerin, özellikle de büyük şehirlerin kaynaklarının bariz avantajları vardır: Örneğin, toplu taşıma, tıbbi bakım, eğitim, istihdam, sosyal güvenlik vb. Kırsal alanlarda eşsiz olacak ve şehirler ve kasabalar da nüfus akışını çeken büyük bir "sünger" haline gelecektir. Emlak endüstrisi hala geliştirme için çok yer olacak ve kısa vadede tamamen küçülmeyecek ve küçülmeyecek ve gayrimenkul geliştiricilerinin paniğe kapılmasına gerek yok.
Üçüncüsü, evler talep üzerine tahsis edilmediği ve gönüllü piyasa düzenlemesine tabi oldukları sürece, emtia yatırımı niteliğine sahiptirler. "Spekülasyon olmadan yaşanacak konut" çalışmasının zor olduğunu yapay olarak vurgulamak zordur. Konut sakinlerinin geliri arttıkça, evler özellikle gelecekte değeri koruyan bir ürün olmaya devam edecektir. Mevcut yatırım kanallarının görece dar olması ve yatırım risklerinin yüksek olduğu diğer ortamlarda giderek daha fazla insan gayrimenkulü değer koruma ve takdir işlevi ile bir yatırım ürünü olarak görecek.Emlak spekülasyonu tamamen ortadan kaldırılmayacak ve konut fiyat dalgalanmalarına yol açacak. Motivasyon hala orada ve geliştiricilerin endişelenmesine gerek yok.
Dördüncüsü, ekonomik gelişme ve ekonomik büyüme, para basımındaki genişleme ve yükselen fiyatlar gibi her zaman sabittir Bunlar, ekonomik kalkınma için ödenmesi gereken fiyat ve türev yan ürünler gibi görünmektedir ve hiçbir ülke veya ekonomi istisnai olamaz. Çin'in toplam sosyal fiyat sisteminin önemli bir bileşeni olan konut fiyatları, diğer fiyat değişiklikleri ile pozitif yönde ilişkilidir.Diğer fiyat artışları kaçınılmazdır ve konut fiyatları yükselir Bu, geliştiricilerin gelecekteki işletme gayrimenkul karlarının ekonomik temelini oluşturur.
Beşincisi, gayrimenkul Çin'de önemli bir temel sektördür, tanınır ya da tanınmasa da, artık her yönden ayrılmaz ve ekonomi üzerindeki derin etkisi var olmaya devam edecektir. Bunun karşısında, hükümet hala onu destekleyecek ve bankalar da ona kredi desteği verecek ve gayrimenkulün kendisi de yüksek kaliteli bir banka kredisi yatırım projesidir. Mevcut durgun reel ekonomi altında, bankalar hala Emlak kredisi tamamen sıkıştırılmıştır. Bu nedenle, bir bakış açısına göre, gayrimenkulün kapsamlı bir dönüm noktasına girmesi olası değildir.
Kısacası, 2019'da ve önümüzdeki on yıl içinde gayrimenkul kontrol politikasının nispeten istikrarlı kalacağını ve kontrol politikasının değişen derecelerde gevşeyeceğini ve kontrol politikası önlemlerinin daha esnek olacağını düşünüyorum.Heze, Shandong'dan konutlar iptal edilecek. İlk konut kredisi faiz oranını düşürmek için Shenzhen'deki birçok bankaya satışın kısıtlanması, yerel yönetimin emlak piyasasının düzenlenmesindeki çeşitliliğini ve faiz itirazlarını yansıtıyor. 26 Aralık'ta Hunan, konut fiyatları üzerindeki fiyat limitinin kaldırıldığını duyurdu ve bu da ülke çapında fiyat limitinin iptalini başlattı. İlk atış.
19-21 Aralık 2018 tarihleri arasındaki Merkezi Ekonomik Çalışma Konferansı, emlak piyasası kontrol politikasını "şehre göre politika, sınıflandırılmış düzenleme" yerine "şehre göre politika, sınıflandırılmış rehberlik" olarak değiştirdi. Bu sadece iki gerçek bir değişiklik olsa da, çağrışımı yansıtıyor Ama oldukça canlı ve zengin ... Bu, yerel yönetimlere daha fazla kontrol ve kontrol inisiyatifi verileceği anlamına geliyor.Merkezi hükümet, emlak piyasasının düzenlenmesinde ön uç "doğrult ve vur" "doğrudan düzenleme" den sahne arkası "aralığına" geçecek. Baş kahramandan destekleyici role kadar "düzenleme", dramanın yönetilmesi tamamen yerel yönetime iyi şarkı söylemeye ve etkiyi söylemeye bağlıdır. Bu bağlamda, gayrimenkul geliştirme girişimleri ölçeklerini körü körüne genişletmedikleri, yer değiştirme geliştirmede ısrar etmedikleri, yatırımlarını çeşitli şehirlere çeşitlendirmedikleri ve yeni hiyerarşik ve farklı kentsel gayrimenkul geliştirme planları uyguladıkları sürece, politika kontrolünün etkisinden kesinlikle kaçınabileceklerdir. , Ve kesinlikle emlak piyasası düzenlemesinin krizini atlatabileceğiz ve yeni bir gelişme şafağını başlatabileceğiz ve sonunda küçük çiçeklerin gelişi için bir şansımız olacak.
Orijinal makale Tencent Finance'te yayınlandı
