Langfang gayrimenkul projesinin ikilemi: piyasa baskısı ile yasa dışı satışların gri çıkarları arasında gezinmek
"Yeni Yıldan sonra tekrar gelin." "Daily Economic News" muhabiri Langfang'ın kentsel bölgesindeki son projeyi ziyaret etmek üzereyken, satış elemanı nihayet basit bir ipucu verdi, "(Ev satın almak için muhasebe yeterliliği) yaklaşık 1 ay sürer , Maliyet yedi ila seksen bin yuan ve liderlerimizin kanalları var. "
Ve bu cümlenin arka planı, "Hebei Kralı" Rongsheng yönetimindeki Huayucheng projesinin düzeltilmesi emrini verdikten sonra, Langfang'ın emlak piyasasının tüm şehri sessiz kaldı.
Muhabir Wang Jiafei'nin fotoğrafı
"Hebei King" yıl sonunda sınırı geçiyor: çok fazla yasadışı operasyon
"Çok fazla yasadışı operasyon gerçekleştirdiler." Langfang Konut ve Kentsel-Kırsal İnşaat Bürosu personeli, "Daily Economic News" muhabirine işaret etti: Rongsheng Huayucheng.
17 Aralık'ta, Rongsheng Huayucheng'e, üç yıl sonra acente nitelikleri, peşinat taksitleri ve çevrimiçi imzalama gibi yasa dışı işlemler için Langfang Şehri Konut ve Kent-Kırsal Kalkınma Bürosu tarafından düzeltme emri verildi ve çevrimiçi imzalama askıya alındı. Langfang Konut ve Kent-Kırsal İnşaat Bürosu'ndan bir personel, "Daily Economic News" muhabirine şunları söyledi: "Onlardan düzeltmeler yapmalarını istiyoruz. Satışlar ancak düzeltmeler geçtikten sonra devam edebilir. Belirli bir zaman hala belirsiz. Cezalandırılıp cezalandırılmayacağı, hala çalışıyoruz ve tartışıyoruz."
18 Aralık günü muhabir proje sahasına geldi, satış ofisinin kapısı kapalı olmasına rağmen şantiyeye giden yol hala trafiğe kapıldı ve proje durmadı. Muhabir daha sonra ilan panosunun ilan ettiği satış numarasını çevirdi, karşı taraf kapama durumunda olduğunu kabul etti ancak kapanış nedenleri konusunda sessiz kaldı ve "acente yeterlilik hizmeti vermiyoruz" dedi.
Ancak muhabirin bir ev satın almak için gerekli niteliklere sahip olmadığını öğrendikten sonra, satış personeli muhabir için başka bir Rongsheng projesi önerdi.
"Daily Economic News" muhabiri, bu yılın ilk yarısında, Rongsheng Development'ın 17.814 milyar yuan yerleşim geliri ile toplam 2.292.700 metrekarelik proje alanına yerleştiğini ve bunun Langfang bölgesinin toplam 677.000 metrekaresine yerleştiğini ve ana gücün Langfang Çiçek Şehri olduğunu kaydetti.
Raporlama dönemi boyunca, Langfang Huayu Şehri toplam 470 milyon yuan kar elde etti, ancak birikmiş yatırım, daha önce toplanan 3,3 milyar yuan'ı biraz aştı. Ancak Rongsheng, bu projeye güven duyduğunu ve altı aylık raporunda "Langfang Huayucheng projesinin halen yapım aşamasında olduğunu ve henüz yerleşim koşullarına ulaşmadığını. Mevcut satış durumuna göre beklenen gelir elde edilebilir" dedi.
Ancak, bu kez düzeltme ve reform performansa ulaşmak için yılın sonunda ... Rongsheng'in Langfang'daki "küçük hedeflerinin" gerçekleştirilip gerçekleştirilmeyeceği bir şüphe bulutu haline geldi. Biliyorsunuz, son yıllarda yüksek borç ve iyimser olmayan nakit akışı, Rongsheng'in sermaye piyasası tarafından eleştirilmesine neden oldu.
Seçim verileri, 2014'ten 2018'in üçüncü çeyreğine kadar, Rongsheng'in borcunun 60,4 milyar yuan'dan 181,6 milyar yuan'a yükseldiğini, 2017'den bugüne borç / varlık oranının yaklaşık% 85 gibi nispeten yüksek bir konumda kaldığını gösteriyor. Üç üç aylık raporlara bakıldığında, Rongshengin bir yıl içinde vadesi gelen cari olmayan yükümlülükleri, yılın başındaki 11.14 milyar yuan'dan% 58.77 artışla 17.69 milyar yuan oldu.
Çin Bilimler Akademisi istatistiklerine göre, Kasım ayı itibarıyla Rongshengin arazi edinimi ve alanı yıllık bazda sırasıyla% 28,7 ve% 33,3 oranında azaldı.
Evlerin satışı kolay değil: Bir ayda iki set satılabilir ve kimyasal giderme döngüsü Pekin'dekinden daha yüksek
11 yıllık listelemede, 100 milyar yuan eşiğini henüz geçmedi. Rongsheng'in performansı ılık oldu ve hatta Langfang'da bulunan ve daha sonra listelenen China Fortune Land Development tarafından atıldı.
"Hebei kralı" olarak, Rongsheng'in ana kamptaki evleri satmak için birçok "fikri" var ve Langfang Huayu Şehri sadece bir örnek. Huayucheng'e düzeltmeler yapması emrinin verildiği gün, Langfang, Bailu Adası'ndaki Rongsheng'in başka bir projesi de şüpheli satış sonrası kira indirimleri nedeniyle açığa çıktı.
Bu süslü ev satışlarının ardında, Rongsheng'in kendi tatmin edici olmayan performansına ek olarak, bu yıl Langfang emlak piyasasında da iniş çıkışlar var.
Pekin-Tianjin-Hebei'nin entegrasyonundan yararlanan Langfang emlak piyasası tüm yol boyunca şarkı söylüyor, konut fiyatları "20.000 kırıldı" ve "30.000 kırıldı" ve artış Pekin emlak piyasasından bile daha yüksek oldu.
Şubat 2016'da Hebei Eyaleti, "Gayrimenkul Envanterinin Çözümlenmesi ve Emlak Piyasasının Sağlıklı Gelişmesinin Teşvik Edilmesi için Önlemler" yayınladı ve "ilk kez sıradan konut satın alan haneler için ticari bireysel konut kredileri için asgari peşinat oranının% 20'ye düşürülmesi" önerisinde bulundu.
Anjukenin tarihi ev fiyatı istatistiklerine göre, Langfangın genel konut fiyatı 2016 başlarında 7.000 yuan / metrekare iken Mayıs 2017de 20.000 yuan / metrekareye yükseldi.
Resim kaynağı: Anjuke
Langfang'da birkaç emlak projesinde çalışan bir satış elemanı olan Li Cheng (takma ad), "Daily Economic News" muhabirine şunları söyledi: "O zamanlar emlak piyasası gerçekten sıcaktı. Aylık fiyat bir yıl içinde neredeyse iki katına çıktı. Pekin'de müşteri dalgaları vardı. Arazi gelir, ne kadar çok satın alırsanız, o kadar çok satın alırsanız, mevcut işinizden çok daha iyidir. "
Ancak 2 Haziran 2017'de her şey aniden sona erdi.
Resim kaynağı: Anjuke
O gün, Langfang'ın uzun süredir söylentilere konu olan satın alma kısıtlama politikası kararlaştırıldı. "Kentin Emlak Piyasasının İstikrarlı ve Sağlıklı Gelişimini Daha Fazla Teşvik Etmeye Yönelik Uygulama Görüşleri", yerel sosyal güvenlik veya vergi sertifikası 3 yıl veya daha fazla olan yerel olmayan hane halkı alıcılarının bir ev satın alabileceğine, yerel hane sakinlerinin halihazırda iki veya daha fazla eve sahip olduğuna işaret etti. Yerel konut alımını askıya alın.
Bu hareket Langfang emlak piyasasında kedere neden oldu.
Li Cheng'in izlenimine göre, satın alma limiti kısıtlandığından beri bir yıldan fazla bir süredir, meslektaşları her ay işlerini bırakıyorlar, tıpkı bir müşterinin "bir ev satın almak için niteliklere nasıl başvurulacağını" sorması gibi, onu alıştırdı. Ayrıca yılda üç kez iş değiştirdi.
"Ben buradaki altın madalya satıcısıyım. Geçen ay bir dizi yığın ve bir dizi üst düzey yönetici sattım. Projemizde en iyi performansa sahibim." Satış performansı sorulduğunda, Li Cheng biraz gurur duyuyordu.
Bugün, Langfang'daki yeni evlerin ortalama işlem fiyatı, Ağustos 2016'daki seviyeye eşdeğer, metrekare başına 12.000 yuan'da kalıyor.
Şangay E-House Gayrimenkul Araştırma Enstitüsü'nün "Yüz Şehir Konut Envanteri Raporu", Ocak 2016'dan bu yana, olumlu stoktan arındırma politikası altında, Langfang'daki envanter alanının 2,87 milyon metrekareden düşüş eğilimi göstererek Şubat 2018'de en düşük noktaya ulaştığını gösteriyor. 730.000 metrekarelik. Ancak daha sonra, stok alanı kademeli olarak yükseliş eğilimi göstererek Kasım 2018'de 1,17 milyon metrekareye ulaştı ve o ayki işlem alanı yalnızca 190.000 metrekare oldu.
"Ulusal 100 Şehir Arazi Rezervi Kimyasal Döngüsü Raporu", 2017 yılının sıcak başlarında, Langfang'daki ticari konutların işlem alanının yüksek bir seviyede tutulduğunu, o yılın Mayıs ayında 650.000 metrekarelik bir zirveye ulaştığını ve Haziran ayında uçurum benzeri bir düşüş olduğunu gösteriyor. Alan sadece 240.000 metrekaredir. Ağustos'tan Kasım 2018'e kadar, Langfang Şehrindeki ticari konut işlem alanı, yaklaşık 230.000 metrekarelik düşük bir seviyede tutuldu.
Kara bankasının kimyasaldan arındırma döngüsü de uzatılıyor. Mayıs 2017'de Langfang'daki emlak bankası tasfiye döngüsü 17 aydı. 2018'den bu yana, önemli ölçüde yavaşlayarak Mayıs ayında son üç yılın en yüksek seviyesi olan 51 aya ve Kasım ayında 33 aya ulaşarak hala nispeten yüksek bir seviyeyi korudu. Aynı dönemde Pekin'de kimyasal döngünün 21 ay olduğunu belirtmekte fayda var.
"Daily Economic News" muhabiri, gerçek araştırmalardan Langfang'daki birçok göz kamaştırıcı gayrimenkulün fiyatlarının değişen derecelerde düştüğünü öğrendi. Örneğin, Shoukai · Guofengyue Malikanesi'nin ortalama satış fiyatı Kasım ayında 14.500 yuan'dan 12.500 yuan'a, K2 · Jingnan Lion City Kasım'da 20.000 yuan'dan 15.500 yuan'a düşmüştür ve Hongkun · Ideal Lanwan'ın fiyatı 16.000 yuan'dan düşmüştür. Temmuz ayında 15.000 yuan'a düştü ve şu anki ortalama fiyatı 14.000 yuan.
Li Cheng açık bir şekilde şunları söyledi: "Langfang'daki gayrimenkullerin çoğu bizim gibi acente şirketleri tarafından satılıyor. Şimdi Langfang emlak şirketlerinin hayatı kolay değil, aslında 100 yuan borç ile 90 yuan borç arasındaki fark. Yıl sonuna kadar herkes mümkün olan en kısa sürede geri dönmeyi umuyor. Böylece projemizin şu anda pazara girip girmediğini görebilirsiniz, fiyat daha yüksek olabilir. "
Günümüzde Langfang'daki evlerin satışı gerçekten kolay değil.
Muhabir Wang Jiafei'nin Langfang'da bir gayrimenkulün etrafındaki fotoğrafı
Kuşatma çemberi: Bir ev satın almak için gerekli nitelikler sınırlıdır, ancak satış hedefi Pekin'e yöneliktir
Li Cheng, "Aslında, politika ilk duyurulduğunda, birçok insan aynı fikirde değildi. Her zaman sosyal güvenlik ödeme ve bir şirkete kaydolma gibi boşluklar olacağını hissettiler." Dedi.
Langfang'daki konut fiyatları nihayet düştü, ama aynı zamanda garip bir çemberi de doğurdu: bir ev satın almaya uygun değilsiniz ve bir evin satılabileceği bir pazar yok.
"Evet, ortalama fiyat 20.000 yuan iken yüksek bir fiyata bir ev satın aldım ve plan dışı bir mülktü." Evinden bahsettiğinde, yatırımcı Wang Ran (takma ad) çok hayal kırıklığına uğradı. "El değiştirmek istiyorum. Mevcut piyasa durumu, herkes Hepsi bekliyorlar ve izliyorlar ve iyi bir fiyata satamıyorlar. Kaba bir ev kiralamak istiyorsanız, yine de bir yenileme ücretine ihtiyacınız var ve kira çok yüksek değil. Ne yapmalıyım? "
Wang Ran, başladığında bir politika değişikliği düşünmediğini söyledi, "piyasanın çok sıcak olduğunu görünce onu satın aldım."
Piyasanın aşağı yönlü baskısı altında, kaçınma politikası bazı şirketler için çaresiz bir hareket haline geldi.Rongsheng Huayucheng, Langfang pazarının sadece bir küçük evreni.
Röportaj sırasında muhabir, yabancıların ev satın alma niteliklerinin son derece kısıtlı olduğunu ve hatta bazı projelerin doğrudan satış ofislerinin kapılarına alıcıların niteliklerini belirleyen KT panoları asmasına rağmen neredeyse her plakanın satışının basit olduğunu fark etti. Pekin pazarını ifade eder.
Hongkun Ideal City bir ay önce Pekin'de bir ürün lansman konferansı düzenledi, Pekin müşterilerini çekme niyeti apaçık ortada. Projenin sloganı "Pekin'e 500 metre" ve "fiyatımız Yizhuang'ın sadece yarısı" satış personeli tarafından muhabirlere defalarca dile getirilen referans hedeftir. "Yerli ve yabancı turistler yaklaşık yarı yarıya. Pekin çevresinde birçok proje konuşlandırdık ve her proje yeri Pekin'in yüksek hızlı trenine bağlı."
Beichen Xianglu'nun satış personeli "Daily Economic News" muhabirine şunları söyledi: "Pekin'deki birçok müşteri bizi seçecek. Bugün iki grup satın aldık. Langfang Şehri Konut ve Kent-Kırsal Kalkınma Bürosu, yeni havalimanında çalışmak için özel politikalar olduğunu bildirdi. Tüm personel Langfang'da bir ev satın almaya hak kazanacak ve burada kesinlikle bir takdir görülecektir. "
Ancak muhabir, Langfang Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bürosu ile satışta bahsedilen "özel bir politika" olmadığını doğruladı.
Buna benzer şekilde, Guofengyue Malikanesi, K2 · Jingnan Aslan Şehri, Rongsheng Jinxiu Yufu ve diğer gayrimenkullerin ilk açılışının girişinde, hepsi kendilerini ve yeni havaalanı, metro, yüksek hızlı tren ve otoban ile ilişkilerini tanımlamak için ellerinden geleni yaptılar. Pekin ile yakın bağlar.
Bununla birlikte, belki de muhabir tarafından araştırılan gayrimenkulde Rongsheng Huayucheng'e düzeltme yapma emri verilmiş olması nedeniyle, tüm satış personelinin birleşik bir sloganı varmış gibi görünüyordu "Bir ev satın almanın nitelikleri kendi başınıza çözülmeli", ancak aynı zamanda "Sorabilirsiniz. Yapılabileceğini duydum. "
Muhabir soruşturmayı bitirip Langfang'ı terk etmek üzereyken durum tersine döndü.
"(Ev satın almak için maslahatgüzar vekilleri) yaklaşık bir ay sürüyor ve maliyeti yaklaşık yedi ila seksen bin yuan. Liderlerimizin kanalları var." Bir saatten fazla süren iletişimden sonra, Li Cheng sonunda Li Cheng'den "Yeni yılda geri gelin" düşük anahtarlı bir öneri aldı.
Bu Langfang emlak piyasasının söylenmemiş kuralıdır.
Günlük ekonomi haberleri
