Şangay Emlak Gözlemi (Bölüm 1): Kira İade Oranı, Konut Primi ve Diğerleri
Öncülük etmek: Bu makale Şangay emlak piyasasından bahsetmek istiyor. Daha önce hiç dikkat etmedim. Son 2 aydır okuduktan sonra piyasadaki emlak raporları temelde ulusal makroekonomidir, Şangay değil, bu yüzden kısa bir çalışma yaptım. Şangay için. Bu sadece kişisel bir gözlem, çok kaba, bir tuğla yapmaya hoş geldiniz.
Emlak piyasası doğası gereği karmaşık değildir, ancak kalabalık iki gruba ayrılır: evleri olan ve olmayanlar ve herhangi bir görüş ve verinin yorumlanması farklıdır. Bu çok insan doğası ... Üniversite psikoloji dersimdeki profesör, kendini koruma motivasyonu için insanların her zaman ayrıntıların peşinden koştuklarını ve rahat bir şekilde yorumladıklarını söyledi.
Bu yüzden bu makalenin en başında, önce Şanghay'da bir evim olmadığını ve başka bir yerim olmadığını söylememe izin verin. Yurtdışında bir evim var.
Bu seride aynı gün kamu hesabına yayınlanan iki bölüme ayrılmış beş bölüm vardır. Aşağıda, görünümlerin bir özeti verilmektedir.
-
Konut fiyatlarını ölçmek için göstergeler: Şangay'daki mevcut kişi başına düşen gelir seviyesi mevcut konut fiyatlarını desteklemiyor.
-
Kira getiri oranı: Ticari ve mesken konutların okul bölgeleri, yerleşik konutlar vb. Sosyal refah özellikleri olmadığı göz önüne alındığında, düşük kira oranı, mevcut konut fiyatlarının evin değeri dışında bir emtia (konut) olarak evin değerini yansıttığı anlamına gelir. Tipik açıklama beklenen artış , Anti-enflasyon gibi.
-
Konut primi: Yukarıdaki kişisel gözlemler ve aracılarla görüşme yoluyla, şahsen Şanghay'daki konut alıcılarındaki yatırım amaçlı gayrimenkullerin oranının çok yüksek olduğunu hissediyorum.
-
Nüfus ve konut talebi: Şangayın mevcut kayıtlı olmayan nüfusu konut satın almak için talep görmektedir, ancak gelecekte talebin artması, kentsel planlama ve politika uygulaması ve kentsel çekicilik gibi faktörlere bağlıdır.
-
Para ve konut fiyatları: Emlak sektörü para politikasından etkileniyor, ancak para birimi merkez bankası tarafından kontrol ediliyor.Yerel yönetimlerin sıcak para üzerinde sınırlı kontrolü var ve ancak kısıtlayıcı politikalarla kontrol edilebiliyor, bu nedenle ülke ekonomisi ile yerel ekonomi arasında bir oyun haline geldi.
Bölüm 1 Konut fiyatlarını ölçmek için göstergeler
Konut kredisi bakiyesi, İstatistik Bürosunun kişisel kredi bakiyesi artı teminat fonu kredi bakiyesidir ve bunların tümü resmi web sitesi verileri (Şangay İstatistik Bürosu, Şangay Merkez Bankası, Şangay İhtiyat Fonu). 2015 yılında kredilerdeki artış ağırlıklı olarak yılın ikinci yarısında gerçekleşti. Burada iki gösterge var, kredi bakiyesinin GSYİH'ye oranı ve yeni büyüme oranı. GSYİH yüzdesi olarak ulusal ortalama kredi dengesi 2015 yılında% 25,5 idi. Ülke çapında yeni kredilerin oranı 2015'te% 4,9, 2016'nın ilk yarısında% 7,7, Amerika Birleşik Devletleri'nde 2008'de (kriz öncesi)% 8 ve 1989'da Japonya'da (kriz öncesi)% 3,0 oldu.
Kredi geri ödemesinin gelire oranı açısından, Shanghai Provident Fund ve Shangdai'nin yaklaşık 1: 2 oranına ve% 3,23 ve% 4,9 olan cari faiz oranına göre, ömür süresinin 20 yıl olduğunu varsayarak (ev yaşı ve geçmiş kredi indirim ortalamasına göre), 1 milyon kredinin eşdeğer anapara ve faizinin yıllık geri ödemesi 75.000 veya% 7.5'tir.
Topluluğun genel hesaplamasına göre, 2015 Şangay İstatistik Bürosu anketi, şehir sakinlerinin kişi başına harcanabilir gelirinin 53.000 yuan olduğunu, bu da 1.38 trilyon olan 24.15 milyonluk bir nüfusa karşılık geldiğini ortaya koydu. 2016 yılında, 1,33 trilyon yuan kredi bakiyesi, yerleşiklerin toplam harcanabilir gelirinin% 7,8'ine tekabül eden, yaklaşık 100 milyar yuan'ın% 7,5'lik bir ödemesiyle geri ödendi. Ulusal ortalama, 2007'de Amerika Birleşik Devletleri'ndeki% 7,2'ye kıyasla% 6,4'tür.
Bireysel hanelerin hesaplamasına göre, Şangay'daki aile büyüklüğü yaklaşık 3.09'dur (Şanghay Sosyal Bilimler Akademisi ve Sosyoloji Enstitüsü Sosyal Araştırma Merkezi 2015 anketi) ve hanehalkı harcanabilir geliri 164.000'dir. 2016'nın ilk yarısında, Şangay'ın ikinci el konut ve yeni konut işlemleri, ortalama 1,13 milyon kredi ile yaklaşık 250.000 birim (çevrimiçi medya) oldu.% 7,5 geri ödeme oranına göre, 85.000 yıllık ödenmeli ve hanehalkı harcanabilir gelirinin% 51.6'sını oluşturuyor. Bununla birlikte, 2015 yılında, Şangay'daki şehir sakinlerinin kişi başına tüketim harcaması 36.946 yuan idi.Bu kısım ipotek harcamalarını içermiyorsa, teoride, Şangay hanelerinin ortalama harcanabilir geliri ortalama ipotek ödemesini karşılayamaz.
Bu, Şangay'daki mevcut kişi başına düşen gelir seviyesinin mevcut konut fiyatlarını destekleyemeyeceğini gösteriyor. 2014 yılının sonundaki verilere bakarsanız, bazı göstergeler çok kolaylaşacaktır. Yukarıdaki karşılaştırmalı veriler Haitong Menkul Kıymetler Araştırma Raporundan (Makro, Jiang Chao) alınmıştır.
Diğer bir gösterge grubu, kredilerin Şangay'daki ev alımlarına oranıdır. Veri kaynağı esas olarak, Xinyi gibi emlak ajanslarından alınan istatistiklerle birlikte internette yayınlanan Lianjia Araştırma Enstitüsü verilerinden gelmektedir, bu nedenle genel doğruluk İstatistik Bürosu kadar doğru değildir.
Yukarıdaki resimde iki gözlem var: Birincisi, Şangay'daki ikinci el konutların yeni konutlara oranı şimdiden çok yüksek. İkincisi, Şangay'ın kredi oranı arttı, ancak genel olarak 2015'te ve 2016'nın ilk yarısında ülkenin% 39 ve% 50'sinden daha düşük (Haitong Securities, Macro, Jiang Chao). Bununla birlikte, Şanghay'daki emlak ajanslarıyla yapılan görüşmelere ve Shenzhen'den alınan verilere (Founder Securities, Macro, Ren Zeping) göre, Şangay'ın son ev satın alımları nadiren kaldıraç gerektiriyor. Aralık 2015'te Shenzhen'deki ortalama mortgage çarpanı% 65'ti (maksimum% 70).
Yukarıdaki iki gözlem yalnızca yardımcıdır ve hiçbir gerçek sonuç çıkarılmamıştır.
Bölüm 2 Kira Getiri Oranı
Ağustos 2016'da Lianjia'da listelenen tüm evlerin kira ve satış fiyatlarına göre, Şangay'da iç halka dışındaki metro istasyonundan 2 km'lik bir menzili kapsayan yaklaşık 200 gayrimenkulün verilerini saydım. İç emlak (özellikle çok uzakta değil, Anting ve Lao Minhang gibi, temelde sadece Jiading ve Gucun dış halka hattının dışında; Fengzhuang yok, çünkü metro yok), iç halkadaki kira getirisi% 3,2, iç halka Dış metro boyunca% 3,5. Otel tarzı daire, 30,40 metrekarelik küçük daire, kira% 4'ten fazlasına ulaşabilir.
Sohu'da son zamanlarda yayınlanan bir makaleye göre, "Yurtdışı Ülkelerin Kira Oranlarını Karşılaştırmak: Hangi Ülkede Gayrimenkul En Karlı Yatırımdır" (Adres: küresel bir şehir Kira getirisi Londra şehir merkezinde% 3,1 ila% 3,7, Paris'te% 3,1 ila% 3,6, New York'ta% 4,7, Tokyo'da% 3,4 ila% 5,4 ve Hong Kong ve Singapur'da% 2,5'tir. Bu şehirlerde yaşadım ve diğer şehirlerle ilgili istatistikler var, bu yüzden sezgisel bir anlayış yoksa bundan bahsetmeyeceğim.
İlgilenenler, tamamı halka açık olan bu verileri daha fazla inceleyebilirler.Yabancılar için, sahte listelemelere karşı mücadele ettikleri ve para bildirdikleri için CoreLogic, Zillow ve yerel tavsiye zincirlerine bakabilirsiniz. Bununla birlikte, yukarıda bahsedilen kaba veriler açısından, Şangay'daki ticari ve konut konutlarının kira getirisi, en azından ortada olmak üzere, dünyadaki diğer büyük şehirlerinkine benzer.
Ancak kira getirilerini ölçerken, bir bölge için referans mevduat ve kredi faiz oranı olan sermaye maliyetini de dikkate alıyoruz. Birincisi kredi faiz oranı.Yurtdışı evim için gerçek kredi faiz oranı sadece% 1'in biraz üzerinde, bu da kira getiri oranından çok daha düşük. Yurtdışından kredi ile bir ev satın alırken, kira, piyasa istikrarlı olduğunda aylık ödemeyi karşılayabilir; Şanghay Ticari kredi% 4,9'dur. İkincisi fırsat maliyeti ... ABD dolarının risksiz yatırım getirisi sadece% 1 civarında ... Yurt içi sabit mevduat faiz oranı% 2'nin altında olmasına rağmen, bankanın finansal yönetimi% 3'ün üzerine çıkabiliyor ki bu da kira getirisiyle hemen hemen aynı. Bu şekilde, kira getirisi eksi Şangay'da çift kullanımlı bir ev satın almak için sermaye maliyeti, diğer uluslararası metropollerden daha düşüktür. Dolayısıyla Çin yükselen faktörleri dikkate almazsa (varlık fiyatları ve enflasyon kiraların artmasına neden olur) bu aşamada kredi olsun ya da olmasın çift kullanımlı bir daire satın alsanız bile temelde zahmete değmez.
Ticari ve konut konutlarının okul bölgeleri, yerleşik konut vb. Sosyal refah özellikleri olmadığı göz önüne alındığında, düşük kira oranı, mevcut konut fiyatının evin değeri dışında bir meta (konut) olarak evin değerini yansıttığı anlamına gelir. Tipik açıklama, anti-enflasyon gibi artan beklentilerdir. .
Bölüm 3 Konut Primi
Şangay'daki konut mülklerinin kira-satış oranı yaklaşık% 1 ila% 2'dir.Yukarıdaki aynı kalibreyi takiben Ağustos 2016'da yaşadığım ve çalıştığım iki bölgede Lianjia'da listelenen tüm evlerin kira ve satış fiyatlarını hesapladım. Hepsi bu aralıkta.
Şangay'daki konut ve ticari konut evleri arasındaki kira getirilerindeki fark, konut binalarının primine yansıyor. Kiracılar evin mülkiyet haklarına duyarlı olmadıkları ve sosyal refahtan yararlanamadıkları için, kira ödeme istekleri konut ve ticari binalar için aynıdır. Aynı konuma ve koşullara sahip Şangay konut evlerinin ticari ve konut evlerine göre% 60 ila% 70 arasında bir prime sahip olduğunu buldum. Bu prime sosyal refah (okul bölgesi, yerleşim yeri), su, elektrik ve kömür tasarrufları, düşük işlem vergileri ve yüksek kaldıraç dahildir. Su, elektrik ve kömür arasındaki fiyat farkı neredeyse yok denecek kadar az. Daha ayrıntılı veri bulamadım, umarım her bir maddenin ölçülebilir ve ilgilenen arkadaşlar derinlemesine çalışabilir.
Şu anda, bu primi ancak çok kişisel gözlemlerimle açıklayabilirim. Yaşadığım bölge, Jinhongqiao bölgesi, Gubei'deki eski topluluğa yakın.Yaşam koşulları çok iyi, yeşillenme oranı yüksek, ulaşım uygun ve çevre ticari bölgeler olgundur. Bu tür bir ev için, geçen Ağustos ayında Lianjia'nın ortalama işlem fiyatı 50.000'den fazla ve 60.000'den azdı ve listelenen fiyat 10.000 daha yüksek olacaktı.
Dachang Kasabasında, Merkez Çevre Yolunun biraz dışında, Metro Hattı 7 boyunca ve Şangay Üniversitesi yakınında çalışıyorum. Yakınlarda birçok aracı da var Dachang Kasabasında, 1996 ile 2000 yılları arasında inşa edilen bir kocanın evinin fiyatı şu anda 45.000 ile 50.000 arasında. Lianjia'nın listelenen fiyatına göre hesaplanırsa, Jinhongqiao, Dachang Kasabasından% 30'dan daha azdır.
Yukarıdaki iki yerde, toplumun koşulları, ticari gelişme derecesi ve ulaşım ile ölçülsün, yaşam kalitesi% 30 daha yüksektir. Bununla birlikte, Lianjia, Aiwu ve Wu'nun verilerine göre, kira açısından Jinhongqiao'nun kirası, Dachang Kasabasının iki katından fazla. Bu nedenle, kiracılar açısından Jinhongqiao'nun yaşam deneyimi, Dachang Kasabasınınkinden iki kat daha iyidir. Başka bir deyişle, Jinhongqiao'daki bir evin emtia değeri bir evin iki katıdır, öyleyse neden bir ev satın alan insanlar yalnızca% 30 prim veriyor? Açıkçası, evin kendi konut değeriyle ilgisi olmayan birçok faktör var.
Bu iki bölge, ticari veya konut binaları olmayan tamamen konut binalarıdır (Dachang Kasabasında hiçbiri yoktur, Jinhongqiao'daki 75 topluluktan ikisi yoktur) ve okul bölgesi binaları değildir. Her ikisi de 2000 yılında aynı çağda inşa edilmiştir. Yıl boyunca inşa edildi. Bu, sosyal refah faktörlerini hariç tutar.
İki bölgede çok sayıda aracıyı ziyaret ettim, ancak hiçbir aracı iki bölgeyi aynı anda bilmiyor ama iki bölgesel aracının tanımından yola çıkarak genel his şu şekilde. Birincisi, Dachang Kasabasının yanında konut fiyatlarını düşüren bir askeri havaalanı var. Ancak bu aynı zamanda kiracıların kira ödeme istekliliğini de azaltır. Ancak uzun vadeli konut sahipliği açısından bakıldığında piyasa askeri havaalanının uzaklaşmasını beklediği için ev satın alan insanlar düşünecek, ev kiralayanlar ise etmeyecek.
İkincisi, Jinhongqiao bölgesinde çok sayıda yabancı var ve yabancılar bir ev kiraladıkları için geri ödenebilir. Bu gerçekten bir gerçek, ancak ölçmek zor, Gubei'nin aracısından gelen geri bildirimlere göre çok fazla değil ama kira fiyatı üzerinde etkisi var. Kiracılar ve alıcılar aynı grup değilse, kiracılar kısa vadeli kiracılar ve alıcılar uzun vadeli gruplar ise, iki beklentiyi konut fiyatları ile eşitlemek anlamsızdır. Ancak bu bölgede ev alan çok sayıda yabancı da var. Gubei sokaklarındaki yabancıların oranını tahmin etmeye çalıştım, ancak çok fazla denizaşırı Çinli, Japon ve Koreli olduğu için farkı gerçekten anlayamadım.
Üçüncüsü, Jinhongqiao Gubei'ye yakın olduğundan, konut fiyatları çok pahalıydı ve yükselemiyor. Merkez dışında, bu yıl genellikle çok yükseldi. Bu yaygın bir görüş. Bu görüş çok mantıklı olmasa da, çünkü mantıklı bir kişi satın alırken düşük fiyatlı, uygun maliyetli ürünleri düşünmelidir.Jinhongqiao'daki evin değeri bir emtia olarak yüksekse, prim faktörü eşit olduğunda gerçek konut fiyatı düşüktür. Kamu duyurusundan elde edilen makul fiyata göre, bu noktada Jinhongqiao bölgesi Dachang Kasabasından nispeten daha ucuzdur. Ama bu görüş çok yaygın olduğu için, yani alıcıların konut fiyatının artacağına dair beklentileri, buna beklenen değer primi diyorum. Bu bölgedeki evin fiyatı artmadıysa ve 10.000 artacağını düşünüyorsanız, fazladan 5.000 ödemeye razı olabilirsiniz.
Dördüncü olarak, Jinhongqiao bölgesindeki evler genellikle daha büyüktür ve daha çok üç yatak odalı haneler bulunurken, Dachang'da çok sayıda tek ve iki yatak odalı evler vardır. Bu, daha dikkatli sonuçlar çıkarmak için ayrıntılı olarak hesaplanabilir. Bu aynı zamanda önemli bir faktördür, çünkü nakit alıcıların kaldıraç ekledikten sonra ödeyebilecekleri üst limiti belirler. Jinhongqiao bölgesinde her dönüşte 10 milyona mal olan 150 metrekarelik çok sayıda ev var ve% 30 peşinat da 3 milyon. Böylelikle bu bölgede fiyat ucuz olsa bile her alıcı 3 milyonla gelemez. Diğer bir deyişle, bu iki alanda bir ev satın almak için talep eğrisi farklıdır. Basit arz ve talep eğrisinden, daha az sayıda insan satın aldığından, Jinhongqiao bölgesindeki talep eğrisi biraz sola doğru olmalıdır, dolayısıyla fiyat Ve işlem hacmi de düşük olmalıdır. Talep tarafı farklı olduğu için formül doğrudan karşılaştırılamaz. Buna küçük bir apartman primi denebilir.
Beşincisi, birçok aracı, kaçınılmaz olarak küçük apartman dairelerinin likidite sorunundan bahsetmiştir.Birçok yatırımcı ev alıcısı için, alıcının fon miktarının sınırlı olması dördüncü noktanın mantığından dolayı, küçük apartmanlar her zaman iyi satılacaktır. Bu dördüncü maddeye benzer, ancak yeterli fonu olan yatırımcıların likidite sorunları nedeniyle toplam fiyatı daha düşük olan evleri de dikkate alacaklarını göz ardı etmiyor, bu yüzden ayrı olarak likidite primi olarak adlandırılıyor.
Dachang Kasabasında, şirketimizin altındaki küçük bir koca evi topluluğu geçen yıl 117 ev sattı (Aşk Evi ve Ev: https://www.iwjw.com/estate/history/qUtp4aqfw4c/2/0) , Ve şirketimin bir ev satın almayı düşünen meslektaşları neredeyse her zaman Güçlü gibi yerlerdeki daha iyi ve daha yeni evleri düşünecekler. Genel olarak, aracının ağzından anlatılan ev alıcıları grubu bu şekilde düşünüyor: Askeri havaalanı er ya da geç yıkılacak, büyük evler çok yükselmemiş, küçük peşinatlar fazla değil ve likidite iyi.
Bu düzeyde benim gözlemim, mikro düzeyde yatırım amacı ana akım olan konut alıcılarının akılcı olmadığı söylenemez, ancak birinci risk tercihinin görece yüksek olduğu, ikinci fonun sınırlı olduğu ve seçeneğin olmadığı söylenebilir. Hisse senetleri gibi, paranız yoksa daha az satın alabilirsiniz. Yukarıda belirtilen beş puanlık primin, ikincisi dışında doğrulanamayan sebeplerinin tümü yatırımla ilgilidir.
Yukarıdaki kişisel gözlemler ve aracılarla yapılan görüşmeler sayesinde, Şanghay'daki konut alıcıları arasında yatırım amaçlı gayrimenkullerin oranının çok yüksek olduğunu hissediyorum. Gayrimenkul yatırımcıları küçük evleri parasal varlık olarak görürler ve evin gerçek emtia değerine çok fazla ağırlık vermezler.
(Bir sonraki makale için, lütfen aynı gün kamu hesabında yayınlanan makaleye bakın: "Şangay Emlak Gözlemi (Bölüm 2): Nüfus ve Konut Talebi, Para Birimi ve Konut Fiyatları")
Bu makale halka açık numaradan yeniden üretilmiştir: genç
Başvuru ve ticari işbirliği için lütfen e-posta: deepinsight@yeah.net
WeChat genel hesabımızı takip etmek için aşağıdaki QR kodunu da tarayabilirsiniz.
