Çinli emlak şirketlerinin 2020'nin ilk çeyreğinde yeni katma değerlerinin TOP100 listesi
3. Devlete ait işletmelerin birleşimi aktiftir ve Zhejiang emlak işletmeleri karanlık bir at haline gelmiştir;
4. Birinci ve ikinci kademe yatırımlar toplamın yaklaşık% 50'sini oluşturdu ve orta ve batı bölgelerindeki şehirler tercih edildi.
Text / Kerui Araştırma Merkezi
Liste yorumu
"
Önsöz: Mart ayında arazi piyasası işlem hacmi hala düşük seviyedeydi Bazı şehirler, şirketlerin yüksek kaliteli arazi satışı yoluyla arazi edinme hevesini artırsa da, zayıf satışlar ve sınırlı finansman nedeniyle arazi edinimi konusunda hala temkinli davranıyorlar.
İlk çeyrekte ilk 100 emlak şirketinin ortalama arsa-satış oranı geçen yıl ve bir önceki yıla göre önemli bir düşüşle 0,28'e düştü. İlk 100 şirketin yaklaşık% 20'si hala arazi alamadı ve 16 emlak şirketi listeye girmedi. Dikkatli olun Tutum açıktır. Bazı devlete ait işletmeler ve Zhejiang merkezli emlak şirketleri olağanüstü bir performans sergiledi ve arazi edinim oranı ve arazi edinim miktarı önemli ölçüde arttı. Arazi dağıtımı perspektifinden bakıldığında, birinci ve ikinci kademe şehirlerde ve bazı güçlü üçüncü kademe şehirlerde yoğunlaşmıştır.Örneğin, Wenzhou salgından ciddi şekilde etkilenmesine rağmen, gayrimenkul şirketlerinin pozisyonlarını koruma istekliliği hala güçlüdür.
İkinci çeyreğe baktığımızda ihtiyatlı yatırım tavrı tersine dönmeyecek, yılın ilk yarısında arazi arzının artması ve yatırım göstergelerinin birikmesi ile gayrimenkul şirketlerinin yatırım heyecanı artacak. Suzhou, Nanjing, Hangzhou gibi ana birinci ve ikinci kademe şehirlere ve Yangtze Nehri Deltası'ndaki diğer şehirlere dikkat edin ve bu şehirlerin istikrar ve toparlanmada başı çekmesi bekleniyor.
1 İlk 100 şirketin yatırım eşiği yıldan yıla düştü ve kaynaklar ilk 20 emlak şirketinde yoğunlaştı
İlk çeyrekte, ilk 100 yeni katma değerli malın eşiği, bir önceki aya göre 1,15 milyar artışla 3,53 milyar yuan'a yükseldi ve temelde sabit kaldı.Para miktarı eşiği yıllık% 10 düştü, ancak inşaat alanı eşiği geçen yıla göre 278.000 metrekareye yükseldi. Aynı dönemde% 49 artış.
China Resources, Grönland ve Greentown, her biri 60 milyar yuan'ı aşan yeni katma değer listesinde ilk üç sırada yer alırken, aynı zamanda China Resources da ilk üç ayda arazi satın almak için 35 milyar yuan harcayarak en yüksek toplam arazi fiyatına sahip şirkettir.
Arazi edinim yoğunlaşması açısından, önde gelen emlak şirketleri satışları güçlendirdi ve işlem miktarı konsantrasyonu% 49'a ulaştı, ancak yeni katma değer konsantrasyonu yalnızca% 37 idi. Aksine, ikinci kademe işletmeler daha yüksek bir yeni katma değer yoğunluğuna sahipti. Satışlar büyümeye devam ediyor.
Mevcut kaynaklar hala önde gelen emlak şirketlerinde yoğunlaşmıştır. Satış ve arazi edinimi TOP20 emlak şirketleri arasındaki örtüşme açısından bakıldığında, İLK 20 yeni katma değerde yer alan TOP20 gayrimenkul satış şirketlerinden 15'i, örtüşme% 75'e ulaştı. İlk üç ayda sadece R&F ve Evergrande arazi ediniminde daha temkinli davrandılar. Katma değer on milyardan az.
2
Arazi edinimi ve satış oranı 0.28 ile yeni bir düşük seviyeye geriledi ve ilk 100 ülkenin% 20'si arazi edinmedi
2020'nin ilk çeyreğinde, satışlarda ilk 100 emlak şirketinin arsa-satış oranı 0,28 oldu ve bu rakam 2018 ve 2019'a göre önemli ölçüde düşüktü. Genel yatırım tutumu temkinli kaldı ve şirketin ana enerjisi satışları kapmak ve ödemeyi teşvik etmek oldu.
Kademe açısından, TOP10 emlak şirketleri, 0.22'lik bir arazi-satış oranıyla arazi ediniminde en temkinli olanlardır; Evergrande, Vanke ve Country Garden'ın tümü 0.1'den azdır; TOP11-20 konut şirketlerinin Greentown ve China Merchants dahil olmak üzere 0.47'lik bir arsa-satış oranı vardır. , Xuhui nispeten aktif ve ikinci kademenin momentumu hala güçlü.
En büyük 100 emlak şirketinin yaklaşık% 20'si hala arazi satın almamış ve 16 şirket arazi satın almış ancak TOP100'e girmeyi başaramamıştır. İkinci çeyrekte ikmal operasyonu yoksa, arzdaki azalmanın yıllık performansı etkileyebileceği tahmin edilmektedir.
Ayrıca 2019 yılına kıyasla ilk 100'ün edindiği arazi miktarı% 23 düştü ve gayrimenkul işletmelerinin yarısından fazlasının yatırım tutarı düştü. İLK 10 arasında, yalnızca Poly, China Resources ve Shimaonun arazi edinimi yıldan yıla artarken, geri kalan 7 emlak şirketinin tümü bir önceki yıla göre azaldı. Bunların arasında, Evergrande, Vanke, Sunac ve Grönland yıllık bazda% 60'tan fazla düşüş kaydetti.
En büyük genel düşüş, ortalama% 40'lık bir düşüşle İLK 51-100'ü satan şirketler oldu Bu, küçük emlak şirketlerinin yaşam ortamının hala iyimser olmadığını gösteriyor.
3 Devlete ait şirket, güçlü ve güçlü bir kombinasyonda aktif, Zhejiang gayrimenkul işletmeleri karanlık bir at haline geldi
İlk çeyrekte arazi arzındaki keskin düşüşün üçlü etkisine ve geleneksel Çin Yeni Yılı tatilinin "kara kuğu" na rağmen, ilk 100 şirket arazi edinme konusunda temkinli davrandılar, ancak hala trendi bozan ve daha yüksek heves gösteren bazı emlak şirketleri var.
Kamu iktisadi teşebbüsleri ve devlete ait teşebbüsler olağanüstü performans gösterdi ve güçlü ittifaklar riskleri azalttı. Yeni eklenen ilk 10 arazi değerinden 7'si devlete ait işletmelerden. Salgın satışlarda keskin bir düşüşe ve sıkı nakit akışına yol açtığı için, yeterli fon ve düşük finansman maliyetlerine sahip kamu iktisadi teşebbüsleri ve merkezi işletmeler, döngüyü aşmanın avantajlarını vurguladı. China Resources, First Development, China Merchants, vb. İlk çeyrekte sadece 1'den yüksek arazi satış oranına sahip olmakla kalmayıp, sektör ortalamasının çok üzerinde bir arazi edinim miktarı da geçen yılın aynı dönemine göre önemli ölçüde arttı. Örneğin, en fazla arazi edinimine sahip olan China Resources, ilk çeyrekte arsa satış oranı 1,1 ile geçen yılın ilk çeyreğine göre arazi edinim miktarı% 85 arttı. Büyük miktarda paraya sahip yüksek kaliteli arazi parselleriyle karşı karşıya kaldıklarında, kamu iktisadi teşebbüslerinin de temkinli bir taraf sergilediğini, riski ortak çabalar ve ortak arazi edinimi yoluyla paylaştığını belirtmek gerekir.
Zhejiang merkezli emlak şirketleri, ilk çeyrekte arazi piyasasında "karanlık at" oldu. Sabit nakit akışını sürdüren çoğu özel kuruluşla birlikte, Zhejiang emlak şirketleri bu trende karşı "arazi kapma" konusunda olağanüstü bir performans gösterdi. Tipik örnekler Greentown, Binjiang, Rongan, vb. Bunların arasında Greentown toplam 15 parsel arazi satın aldı.Elindeki arazi miktarı, geçen yılın aynı dönemine göre% 277 artışla Çin Kaynaklarının ardından ikinci sırada yer alıyor ve geçen yıldan bu yana aşırı yatırım eğilimini sürdürüyor. Rongan ve Binjiang'ın arazi edinim oranı da kademedeki diğer emlak şirketlerinden daha yüksek. Zhongliang ve DXN tarafından satın alınan arazi miktarı aynı dönemde önemli ölçüde artmasa da, ilk çeyrekteki yatırım tutarı satışlarından daha yüksekti ve arazi edinimi güven doluydu. Nispeten hızlı ciroya sahip Zhejiang merkezli emlak şirketleri için ilk çeyrekteki arazinin yıl içinde satışa arz edilebileceği dikkate alındığında, erken düşüşlerin temettüleri yıllık performansa yansıtılabilir.
Bazı büyük ölçekli emlak şirketlerinin Mart ayındaki ihaleye katılma hevesinin arttığını belirtmekte fayda var. Craneray'in eksik istatistiklerine göre, 31 şehirde birim fiyatı yüksek, toplam fiyatı yüksek ve prim işlemli arsalar arasından Jinke, CIFI, Sunshine City, Vanke, China Shipping ve diğer arazi parselleri 6 defadan fazla ihale edilmiş ve tamamı 12 arsa.
Buna ek olarak, Damingcheng ve Tianyu Real Estate gibi, yeni yatırım değeri satışlardan çok daha yüksek olan bazı emlak şirketleri de var. Önceden "toplamak için acele ediyorlar" ve performans iyileştirmesi için sağlam bir temel oluşturmak için yeterli arazi rezervlerine sahipler.
4 Birinci ve ikinci kademe yatırımlar yaklaşık% 50 oranında gerçekleşti ve orta ve batı şehirleri tercih edildi
Çoğu şehirdeki arazi müzayedelerinin restorasyonu ile, ikinci kademe şehirlerdeki en iyi 100 gayrimenkul geliştiricisinin oranı% 44,1'e yükseldi ve birinci ve ikinci kademe arazi edinimleri toplamı yaklaşık% 50 oldu. Alt bölgeler bazında, merkez ve batı bölgeleri işlemlerin% 40'ından fazlasını oluştururken, Şubat ayının sonundan itibaren 3 puanlık artışla diğer üç bölgedeki işlemlerin oranı sabit kaldı.
Şehir düzeyinde, ilk 100'deki arazi edinimi için en iyi 10 şehre hala ikinci kademe şehirler hakimdir ve ilk üçe giren Chengdu, Hangzhou ve Wuhan'dır. Wuhan, salgından ciddi şekilde etkilenmesine rağmen, uzun vadeli beklentileri hala umut verici. Jinmao, Mart ayında Wuhan'da olacak. Milyon metrekare; Wenzhou üçüncü ve dördüncü kademe şehirler arasında yalnızca ilk onda yer alıyor ve birçok Zhejiang merkezli emlak şirketi aktif olarak pozisyonlarını koruyor ve Wenzhou pazarına güveniyorlar.
5 İkinci çeyrekte kurumsal yatırım giderek artacak, ancak temkinli tutum tersine dönmeyecek
İlk çeyrekte salgın faktörlere bağlı olarak çoğu şehir arazi tedarik stratejilerini değiştirmiş, yüksek kaliteli arazi arzına öncelik vererek işletmelerin arazi edinme hevesini uyandırmış, gerçekten etkili olmuş, arazi fiyatları ve prim oranları bir ölçüde yükselmiştir. Bununla birlikte, salgın daha da hafifledikçe, çeşitli yerlerin orijinal transfer ritmine dönmesi ve arazi piyasasının nihayetinde normale dönmesi bekleniyor.
Birincisi, ihtiyatlı yatırım tutumu tersine çevrilmeyecek Kilit nokta, finansman ortamının ve kredi fonlarının ikinci çeyrekte önemli ölçüde gevşetilip gevşetilemeyeceğidir. Şu anda kurumsal satışlar normale dönmedi ve nakit akışının baskısı asılı bir kılıç gibi. Bu nedenle, yılın ilk yarısının odak noktası hala satışları teşvik etmek, ödemeleri yakalamak ve nakit akışını sağlamaktır. İkinci çeyrekte finansman beklentilerin altına düştüğünde, genel yatırım temkinli kalacaktır.
İkincisi, kurumsal yatırım ikinci çeyrekte kademeli olarak toparlanacak , Yılın ilk yarısındaki arazi ediniminin hala yıl içinde listelenmesi bekleniyor. Bir yandan arz hızı hızlandı ve arazi arz miktarı yeniden başladı.Arazi arzının restorasyonundan sonra yatırım seçenekleri artacak ve buna karşılık gelen rekabet azalacak.Yılın ilk yarısındaki arazi ediniminin salgının neden olduğu satış açığını kapatmak için yıl içinde listelenmesi, diğer yandan ilk çeyrek İlk 100 emlak şirketinin çoğu yatırımları neredeyse durgunlaştı. Salgının kademeli olarak sona ermesiyle yılın ilk yarısına ilişkin yatırım göstergeleri ikinci çeyrekte neredeyse baskılanıyor. İkmal talebi işletmelerin yatırımlarını artıracak.
Son olarak, birinci ve ikinci kademe şehirlere odaklanarak salgından sonraki kentsel gelişim döngüsünü yeniden inceleyin. Yangtze Nehri Deltası'nda yer alan Suzhou, Nanjing ve Hangzhou gibi şehirlerin istikrar ve toparlanma konusunda başı çekmesi bekleniyor. Yüksek kaliteli arazinin primi şu anda yüksek olsa da, genel kârlılık için hala yer var. Ancak bu, arazi piyasasının dibe vurduğu anlamına gelmez.Yatırımın arazi fiyatı risklerine karşı tetikte olması ve yüksek fiyatlarla arazi edinmekten kaçınması gerekir.
Bu makale Crane Real Estate Research'ten alınmıştır.
