Temasek'in "WeWork China" yı devralmak için% 20 indirimi: Yalnızca semptomları tedavi etmek için para yatırmak, temel nedeni değil mi?
Metin | Ellie
WeWork halka açıldıktan sonra WeWork China'da hayat kolay olmadı.
Son zamanlarda yabancı basında, Singapur'un devlete ait yatırım şirketi Temasek ve yerli birinci sınıf yatırım kuruluşu Trust Capital'in WeWork China'daki çoğunluk hissesini 1 milyar ABD Doları değerinde müzakere etmeyi planladıkları ortaya çıktı.
Şu anda, müzakere hala erken bir aşamadadır ve bir anlaşmaya varılıp varılamayacağına hala ana hissedar SoftBank tarafından karar verilmesi gerekmektedir. Anlaşmaya varılırsa Temasek ve Trust Capital WeWork China'nın ana hissedarları olacak.
"Panxia'yı Alın" Temasek ve Trust Capital hiç bir anda ortaya çıkmadı.İki kurum aslında WeWork China'da yatırımcılardı.
Ancak bundan önce WeWork China'daki en büyük yatırımcı, Legend Holdings'in bir yan kuruluşu olan Hony Capital'dı.
WeWork'ün daha önce kamuya açık olan tanıtım broşürüne göre, Hony Capital bir zamanlar WeWork China'nın kuruluşuna katıldı.Kurucusu Zhao Linghuan, yalnızca WeWork China'nın başkanı olarak görev yapmakla kalmadı, aynı zamanda WeWork küresel yönetim kurulunda da yer aldı.
Sektöre aşina olan kişilere göre, WeWork China, Hony Capital'in 700 milyon ABD doları veya yaklaşık 4 milyar yuan yatırdığı toplam 1 milyar ABD doları para topladı.
Ardı ardına iki yatırım turuna müdahale eden ve liderlik eden ilk yatırım kurumu olarak, Hony Capital neden Hony Capital'in nihayet kazandığı "ülkeye" yol vermek zorunda? Temasek ve Trust Capital neden şu anda% 3F'yi devralmayı seçti?
01
Düşük doluluk oranı ve gelir
WeWork China, SoftBank tarafından terk mi edilecek?
WeWork tarafından bir zamanlar gelişmekte olan en önemli pazarlardan biri olarak kabul edilen Büyük Çin neden terk edilmiş bir çocuk haline geldi? WeWorkün listelemesinin başarısızlığından sonra, WeWorkün Çin pazarından çekilmesi ve WeWork Çinin bağımsız olarak gelişme niyetiyle ilgili söylentiler de yayılmaya devam ediyor.
WeWork 2016 yılında Çin pazarına girdiğinden beri, işi 12 şehre yayıldı ve 124 mağazası var.
WeWork tarafından sunulan önceki listeleme başvuru belgelerinde "Çin" den 173 kez bahsedilmişti. WeWork'ün ana şirketi, WeWork China hisselerinin% 59'una sahiptir ve kalan hisseler SoftBank, Hony Capital ve Trust Capital gibi diğer kurumsal yatırımcılar tarafından tutulmaktadır.
WeWork şirket organizasyon yapısı
2017 ve 2018'de WeWork, bir seferde 5 milyar ABD doları değerleme ile iki tur 500 milyon ABD doları finansman aldı. Ancak WeWork China'nın çalışma koşulları tatmin edici değildi.
WeWork China'nın Financial Times tarafından yayınlanan doluluk oranı verilerine göre Çin, WeWork'ün en kötü performans gösteren pazarlarından biri. Şangay'da WeWork'ün boşluk oranı% 35,7'ye yakınken, Shenzhen ve Xi'an'da boşluk oranı sırasıyla% 65 ve% 78,5'tir. Ancak bu, WeWork China'nın boşluk oranının ilk yükselişi değil.
Finansal performans açısından Ocak-Haziran 2019 arasında WeWorkün küresel geliri 1,54 milyar ABD doları iken Çin pazarının geliri yalnızca 7,3 milyon ABD dolarıydı. 2018'de WeWork Çinin işletme geliri 7,3 milyon ABD dolarıydı.
Daha önce, sektörden biri, "Yerelleştirilmemiş bir marka olarak WeWork her zaman temelsizdi. Yönetim açısından bakıldığında, ABC ve alt düzey çalışanların strateji ve uygulamada hala çok büyük olasılıkla iletişim dışı kalmaktadır." Dedi.
Ancak, sektör tarafından tercih edilmeyen WeWork China neden uluslararası üne sahip yatırım kurumları tarafından tercih ediliyor?
02
Temasek ve Trust Capital Partnerleri
SoftBank'tan cop aldı
Temasek, WeWork China'yı devraldı. Bu haber aslında iki şekilde yorumlanabilir:
Bir yandan olumsuz bir şekilde konuşursak, bu WeWork'ün Çin pazarında tamamen yenilgiye uğraması anlamına gelebilirken, diğer yandan birinin devralmaya devam ettiğine dair olumlu bir anlayış tüm pazar için harika bir haber.
Ortak ofisin uzun vadeli karı ve WeWorkün listelemesinin başarısızlığı ile kurumsal yatırımcılar giderek daha ihtiyatlı hale geliyor. SoftBankın ortak ofis yolundaki başarısızlığıyla, tüm endüstri ikincil piyasadan çıkış kanalının bloke olacağını umuyor. Hiç kimse "panzehir" vermeye devam ederse, ortak ofis sadece "ölümsüz olabilir ve donmayabilir." , Başkent yoluna en baştan başlamış çok sayıda yardımcı ev sahibi oyuncu yok.
2019'da, yerel ortak ofiste güzel bir transkript yoktu. Krypton Space'in 1 milyar yuan'lık finansmanı, hâlâ asıl hissedarın gelgiti değiştirme girişimi. Nash Space'in ilk ortak ofis ABS finansmanı, 200 milyonluk "susuzluğu gidermek" için hala yeterli değil.
Endüstrinin tek umudu, muhtemelen resmi ilanından sonra Uke Workshop'un performansını beklemektir.
WeWork China'nın kendi kendine yardım haberi Kasım 2019 gibi erken bir tarihte geldi. O sırada PropTech Araştırma Enstitüsü, WeWork China'nın bağımsız geliştirme olarak değerlendirebileceğini endüstri kanallarından öğrendi. 2 ay sonra geriye dönüp baktığımızda, orijinal hissedarlar Temasek ve Trust Capital'in "WeWork China" nın piyonuna yeniden bahis oynaması muhtemeldir.
Neden iki eski hissedar, Temasek ve Trust Capital, SoftBank'tan batonu aldı?
WeWork China'nın finansman tarihi
Finansman süreci açısından bakıldığında, "baba" SoftBank ve mihenk taşı yatırımcısı Hony Capital'e ek olarak, WeWork China'nın hissedarları sadece Temasek ve Trust Capital'dir.
İki kurumun da ortak birçok yönü var: Örneğin, ikisi de yabancı fonlu ve Temasek Holdings, Trust Capital'in LP'lerinden biri.
Bunlardan Temasek Holdings, 1974 yılında kurulmuş olup, Singapur Maliye Bakanlığı'nın denetimi altında özel bir isimle kayıtlı bir holding şirketidir. Haziran 2019 sonu itibarıyla Temasek Holdingsin yatırım portföyü 313 milyar S $ (yaklaşık 231 milyar $) değerindeydi ve 10 yıllık yatırım getiri oranı% 9 idi.
Temasek, Singapur'un en büyük özel girişim grubu ve bağımsız varlık fonu olarak WeWork China'ya ek olarak Ant Financial, Didi Travel ve Meituan Dianping gibi tanınmış yerel şirketlere de yatırım yaptı.
Temasek İnternet Kurumsal Yatırım Portföyü
(Kaynak: Nikkei Chinese Net)
Temasek'in yatırım departmanı eş başkanı ve Hindistan başkanı Rohit Sipahimalani, geçen yıl Ekim ayında Nikkei Chinese Net ile yaptığı röportajda yatırımcıların son zamanlarda karlılık ve kurumsal yönetişime odaklandıklarını söyledi.
Luo Xide, "Birlikte çalışma uygulanabilir bir iş modelidir, ancak temel konu büyümenin temelidir. Son zamanlarda gördüğümüz şey, net bir kar yolu olmayan veya pozitif nakit akışı olan şirketler için açık pazarın kabul edilmesi o kadar kolay değildir." Dedi.
Trust Capital, 2006 yılında eski Shanda CFO'su Li Shujun tarafından kurulmuş olup, Çin pazarına yatırım yapmaya odaklanan bir denizaşırı yatırım fonu yönetim platformudur.
İlk yatırım kurumu olarak Trust Capital, Meituan Dianping, Xinyang ve Douban gibi tanınmış şirketlere yatırım yapmıştır. Resmi internet sitesi Temasek Holdings'in Trust Capital'in LP'lerinden biri olduğunu gösteriyor.
WeWork China, Trust Capital tarafından yatırım yapılan ilk ortak ofis değil. 2011'in başlarında, Trust Capital ve Sequoia Capital, Çin'deki kârlılığa ulaşabilen birkaç ortak ofisten biri olan Shenzhen'de yerel bir ortak çalışma ofisine ortaklaşa yatırım yaptı.
İlginç bir şekilde, PropTech Araştırma Enstitüsü, Chuangfugang'ın kurucusu Xue Chun'un da WeWork'ten bir şeyler öğrenmek için Seattle'a gittiğini öğrendi.
03
Singapur yerel ortak ofisi
Temasek arkasında
Temasek ve Trust Capital'in geçmişinden bahsettikten sonra, bu iki kurumun neden% 20 indirimli siparişleri kabul etmeye istekli olduğunu inceleyeceğiz.
Hisse senedi varlık operasyonu alanında, Singapur ve Hong Kong'un her zaman kutsanmış durumda olduğunu bilmeliyiz. Hong Kong'un Gaw Capital, Swire Properties veya Singapur'daki CapitaLand Group ve Mapletree Group olsun, hepsi olağanüstü operasyonel yeteneklere sahip ticari tüccarlardır.Yukarıda belirtilen kurumlar, "yolsuzluğu sihire dönüştüren" birçok projeyi başarıyla yönetmiştir.
Temasek bünyesindeki bazı emlak şirketleri
Kamuya açık bilgiler, Temasek'in CapitaLand, Mapletree, Frasers ve diğer emlak şirketlerinin sahibi olduğunu ve bu şirketlerin işletme yeteneklerinin herkes için açık olduğunu gösteriyor.
Temasek, birlikte çalışma düzeninde geride kalmayacaktır. Temasek bünyesindeki Frasers Properties bir zamanlar JustCo'ya, CapitaLand The Great Room and Work Project'e yatırım yaptı, Xiangfeng SpaceMob'a ve Ascendas ortak marka The Bridge'i piyasaya sürdü.
Singapur'da ortak çalışma
(Kaynak: Crunchbase veritabanı ve grafikler: PropTech Araştırma Enstitüsü)
Bu, Singapur'daki birçok yerel ortak çalışma ofisinin arkasında neredeyse hepsinin Temasek'in gölgesine sahip olduğunu gösteriyor.
Ancak Singapur emlak sermayesi bununla uzlaşmaz, Singapur emlak sermayesi de dokunaçlarını Çin'e taşıyacak.
Çin ortak markası "Banban" ın en büyük yatırımcısı, Singapur'da listelenen bir emlak şirketi olan Singapore City Development Group'tur (CDL). Ana şirketi olan Hong Leong Group, Singapurun en büyük özel holdingidir ve Singapurun devlet şirketi Temasekten sonra ikinci sırada yer alır. .
Bu, Global Ortak Ofis'in sopasının SoftBank'tan Singapore Capital'e düşeceği anlamına mı geliyor?
Aslında, Singapur'daki ortak çalışma pazarı iyimser değil.
Singapur basınında çıkan haberlere göre, WeWorkün listelemesinin çöküşü, CapitaLand Commercial Trust'ın en yüksek riske maruz kaldığı Singapur'daki ortak çalışan operatörlerin karşılaştığı sektör risklerini artırdı.
DBS Equity Research Analistleri Derek ve Rachel Tan, tüm ev sahipleri arasında CapitaLand Commercial Trust'ın (CCT) ortak kiracılar için en yüksek riske maruz kalma oranına sahip olduğunu (WeWorkün% 4), çoğu ofis GYO'larında ise Riske maruz kalma% 5'ten azdır (WeWork için% 2).
04
Yerli meslektaşları:
Bir milyar dolar değerinde olmayan bir değerleme,
Doğru ekibi ve insanları bulmak önemlidir
2018'de WeWork China 5 milyar ABD Doları değerindeydi ve şimdi Temasek ve Trust Capital,% 20'lik tam bir indirim olan 1 milyar ABD Doları değerinde devraldı.
Bununla birlikte, WeWork China'nın değerlemesi kesilse bile, 1 milyar ABD doları değerleme, yerel ortak ev sahiplerinin bir oyunu öldürüyor.
Ortak ofis yolunun bir yatırım yöneticisi, PropTech Araştırma Enstitüsü'ne, Youke Workshop dışında, yerel ortak ofislerin değerlemesinin yaklaşık 2 milyar RMB olduğunu söyledi. WeWork China'nın yabancı yatırım geçmişi nedeniyle hala yerli emsallerine göre değerleme primine sahip olduğu görülmektedir.
Yerli meslektaşlar Temasek'in WeWork China'yı devralmasını nasıl görüyor? Temasek'in WeWork China'yı 1 milyar ABD Doları değerinde devralması faydalı mı?
Yerel bir ortak ofisin kurucusu, PropTech Araştırma Enstitüsü'ne WeWork China'nın değerinin bir milyar dolar değerinde olmadığını söyledi. Kurucu, WeWork yanlış bir iş modeli kurdu. Gerçek fiyatı indirimlerle değerlendirmek mümkün değil. Belki de yatırımcılar markaya salt değer veriyorlar. Ancak to B şirketinin markası değerli değil ve kurumsal karar verme daha akılcı. Satın almayla ünlü hızlı tüketim malları gibi. Örneğin, Coca-Cola ve Pepsi dışında Coca-Cola, diğer evlere pek inanmazsınız, ancak kiralamak için Vanke ile bir ev kiralamanız gerektiğini söylemediniz. Diğer geliştiriciler yapamaz. "
Bazı meslektaşları da Temasek'in ne düşündüğünü anlamadıklarını söyledi Belki Temasek WeWork China'nın WeWork'ten daha umut verici olduğunu düşünüyor. "Temasek bir yatırım olmalı, ancak operasyondan bağımsız olarak, paranız varsa ayarlama fırsatları var."
Singapur'da bağımsız bir varlık fonu olarak Temasek'in mali gücü şüphe götürmez. Ancak sektördeki bazı insanlar, WeWork China iş modelini tamamen ayarlamadıkça kurtarılmayacağını söyledi.
Sektördeki bir gazi, PropTech Araştırma Enstitüsü'ne şunları söyledi: "Para işe yaramaz değil, bir semptom ve kalıcı bir tedavi değil. (WeWork) kolu kırmalı, nakit akışını korumalı ve iş modelini ayarlamalı."
"Luckin'in Starbucks'a işaret ettiği nokta aslında çıkarma. Alanın değerini düşürüyor ve tek bir kahve / içecek değeri sağlıyor. Ancak WeWork, Chuangfugang ve Regus temelinde alanın değerini düşürmek istiyor, dolayısıyla geriye hiçbir şey kalmadı. Bundan sonra, girişimcilik çağındaki duygular hakkında da konuşabilirsiniz. "
"WeWork, çalışma koşullarını iyileştiremezse, hissedarlarını değiştirmek faydasızdır. WeWork'ün sonunda Yahoo ile aynı yol haline gelip gelmeyeceğini bilmiyorum. Temel, çalışma koşullarıdır. Tüccarlar aslında ticaret yapmanın pek çok yolu var, ancak doğru ekibi ve insanları bulmak çok önemli. "Dedi.
