Asia-Pacific Logistics Real Estate "One Brother" ilk mali raporu: Avustralya pazarına yerleşmek için "Satın alın, satın alın, satın alın" ve e-ticaret şirketlerine konumlarını genişletmelerini hatırl
Metin | Ellie
Küresel lojistik gayrimenkul "efendisi" GLP'nin izinden giden ESR Redwood (ESR), nihayet geçen yılın sonunda sermaye piyasasına indi ve Asya-Pasifik lojistik gayrimenkulünün "ilk kardeşi" olarak terfi etti (izahnameye göre, Asya-Pasifik'in en büyüğü olduğunu iddia ediyor).
Bugün, Yishang Hongmu, Hong Kong'da listelendikten sonra ilk karnesini açıkladı. Bu finansal rapor% 3F nasıl performans gösteriyor?
Yishang Hongmu, geçen yıl Kasım ayında sermaye piyasasına girdiğinde, Hong Kong hisselerinin 2019'daki en büyük ikinci halka arzını ve 2014'ten beri Hong Kong hisselerinin en büyük gayrimenkul halka arzını kullanabileceğini bilmelisiniz.
O sırada Yishang Hongmu, çıkarılacak nihai hisse sayısının 752 milyon hisse olduğunu, planlanan hisse sayısından yaklaşık 100 milyon daha fazla olduğunu ve toplanan toplam fon miktarının 12.6 milyar HK $ 'ı aştığını resmen açıkladı.
Bununla birlikte, mali rapor, Yishang Hongmu'nun halka arzda yeni fon olarak toplam 600 milyon ABD doları (46.551 Hong Kong dolarına eşdeğer) topladığını gösteriyor ki bu, 12.6 milyar Hong Kong doları olan orijinal toplam fon toplamından% 60 daha az.
23 Mart sonu itibariyle Yishang Redwood'un piyasa değeri yaklaşık 38,382 milyar HK $ idi (4,947 milyar ABD $ 'a eşdeğer), bu da listelemenin ilk gününün en yüksek seviyesinden% 30 daha düşüktü (listelemenin ilk gününde kapanış piyasa değeri yaklaşık 53,748 milyar HK $ idi).
Piyasa değeri düşse bile, Yishang Hongmu'nun piyasa değeri selefi Yupei'yi (Çin Lojistik Varlığı) öldürmeye devam ediyor Bugünün kapanışı itibariyle Yupei'nin piyasa değeri yaklaşık 8.89 milyar HK doları. Yalnızca piyasa değeri açısından bakıldığında, Yishang Hongmu'nun piyasa değeri Yupei'nin 4 katıdır.
İkincil piyasa neden Yishang Hongmu için ödeme yapmaya hazır? PropTech Araştırma Enstitüsü, Yishang Redwood'un mali raporunu okumak için biraz zaman aldı.
01
İkincil pazara girdikten sonraki ilk "transkript"
Genel olarak, Yishang Hongmu, gelir, FAVÖK ve varlık yönetimi ölçeği dahil olmak üzere güzel bir "transkript" verdi ve çoklu göstergeler% 30'dan fazla arttı.
Yishang Redwood'un 2019 mali raporuna göre: 2019 yılında Yishang Redwood, 2018 yılına göre% 40,6 artışla 357 milyon ABD doları gelir elde etti; FAVÖK (FAVÖK) 2018 yılına göre% 42,9 artışla 549 milyon ABD doları oldu; Kâr, 2018'e göre% 30,8 artışla 278 milyon ABD doları oldu; hissedarlara atfedilen net kar (PATMI) 2018'e göre% 20,8 artışla 245 milyon ABD doları oldu.
Buna ek olarak, Yishang Redwood'un varlık yönetimi ölçeği 16 milyar ABD dolarından 22.1 milyar ABD dolarına sıçradı ve bir önceki yıla göre% 38.7 arttı.
Gelirdeki keskin artışın nedeni ile ilgili olarak, Yishang Redwood'un mali raporunda verilen açıklama, (i) yeni fonun kurulması ile yönetim ücreti gelirinin arttığı; (ii) Mart 2019'da Propertylink Grubunu başarıyla özelleştirip özelleştirdi. 1,2 milyar ABD Doları değerindeki varlık yönetimi ölçeği gruba dahil edildi ve (iii) Ağustos 2018'de satın alınan CIP tarafından kazanılan inşaat geliri tüm yıl boyunca etkili oldu.
Kamuya açık bilgilere göre, CIP Constructions (Australia) Pty Ltd, 12 Haziran 2003 tarihinde Avustralya'da kurulmuştur. Avustralya'da ulusal operasyonları olan kapsamlı bir geliştirme grubudur. Toplam değeri 1,5 milyon metrekareden fazla ticari ve endüstriyel gayrimenkul projeleri geliştirmiştir. 1,8 milyar ABD dolarının üzerinde. CIP, Avustralya'nın doğu kıyısında geniş bir rezerv geliştirme projeleri portföyüne sahiptir ve bina alanı tamamen geliştirilip tamamlandıktan sonra 600.000 metrekareyi aşacaktır. Ağustos 2018'de CIP, Yishang Hongmu tarafından 40,1 milyon Avustralya doları (yaklaşık 27,1 milyon ABD doları) bedelle satın alındı.
1989 yılında kurulan Propertylink Group, Sidney merkezli bir gayrimenkul yatırım yönetimi şirketidir ve daha önce ASX'te listelenmiştir ve Avustralya sanayi ve ofis yatırımlarına odaklanmıştır. 20 Mart 2019 itibarıyla, Propertylink Group, ortak yatırım yapılan fon varlıkları ve tamamına sahip olunan bir endüstriyel portföy altında tutulan varlıklar dahil olmak üzere 58 endüstriyel ve ofis mülkünü yönetmiştir. Yishang Redwood tarafından satın alındıktan sonra, Propertylink Group 26 Nisan 2019'da ASX'ten çıkarıldı.
Likidite açısından Yishang Hongmu'nun şu anda yeterli fonu var. 2019 sonu itibariyle, Yishang Redwood, 884 milyon ABD doları nakit ve banka bakiyesi tuttu, 2018'in aynı dönemine göre% 52,2 artış gösterdi ve vites oranı (net borcun toplam varlıklara bölünmesiyle hesaplandı)% 26,6 oldu.
Eshang Hongmu 2019 finansal rapor özeti
(Kaynak: Şirket Faaliyet Raporu)
02
"Satın Al, Satın Al, Satın Al" altında
Avustralya pazarı, gelirin yaklaşık% 30'una katkıda bulunuyor
Yer seçim kriterleri açısından, E-Shang Hongmu, ağırlıklı olarak Asya-Pasifik bölgesindeki birinci kademe ve 1,5 kademe şehirlerde lojistik gayrimenkul geliştirmektedir.Çin, Japonya, Güney Kore, Singapur, Avustralya ve Hindistan, E-Shang Hongmu'nun ana pazarlarıdır.
Pazar segmentleri açısından, 2019'da Yishang Hongmu, gelirinin neredeyse üçte birine tek bir pazarla katkıda bulunan Avustralya pazarında özellikle önemli bir performans gösterdi. 2019'da Avustralya pazarındaki gelir, 2018'in aynı dönemine göre% 183,9'luk önemli bir artışla 117 milyon ABD dolarına ulaştı. Japon ve Güney Kore pazarları da yıllık bazda önemli bir gelir artışı yaşarken, Çin ve Singapur pazarlarının büyüme hızı bir önceki döneme göre çok az değişiklik ile yavaşladı.
Avustralya Yishang Maun pazarındaki hızlı büyüme, sürekli "al, al ve al" ile alakasız değildir.
Yishang Hongmu, 2017'de Avustralya pazarına girdi. Ağustos 2018'de Yishang Redwood, 40,1 milyon Avustralya doları (yaklaşık 27,1 milyon ABD doları) karşılığında CIP Group'un tüm hisselerini satın aldı.
Mart 2019'da E-Shang Hongmu, Avustralyalı bir ticari gayrimenkul yatırım grubu olan Propertylink Group'u satın almak için 723,4 milyon AU $ (525,1 milyon ABD $) harcadı ve Propertylink Group'un 1,2 milyar ABD Doları değerindeki varlık yönetimi ölçeğini gruba başarıyla dahil etti.
Yishang Hongmu, mali raporunda Propertylink Group ve CIP'nin satın alınmasının onu Avustralya'nın en büyük lojistik emlak oyuncularından birine dönüştürdüğünü söyledi. Yabancı basında çıkan haberlere göre, bundan önce, Yishang Hongmu ve Propertylink Group, CIP'yi bir yıl sürecek bir "mücadele" için kontrol etmek için savaştılar ve prim özelleştirme, iki tarafın el sıkışmasına neden oldu.
Avustralya pazarına ek olarak Yishang Hongmu, mali raporunda Çin, Japonya ve Güney Kore'nin üç büyük pazarının önemini de vurguladı.
2019 yılında, Yishang Hongmu'nun inşaat alanı 12,1 milyon metrekareden 17,2 milyon metrekareye yükseldi ve temel olarak Çin, Japonya ve Güney Kore'nin üç ana pazarının hızlı büyümesine bağlı olarak yıllık% 42,8 artış gösterdi. Buna ek olarak, Yishang Hongmu mali raporunda bilançosundaki sabit varlıkların% 93 gibi yüksek bir kira oranını koruduğunu açıkladı.
Yishang Redwood'un 2019 gelir kompozisyonu
(Kaynak: Şirket Faaliyet Raporu)
İş yapısı perspektifinden bakıldığında, Yishang Redwood'un şu anda üç işi var: kira geliri, yönetim ücreti geliri ve finansal tablolardaki inşaat gelirine karşılık gelen yatırım, fon yönetimi ve lojistik geliştirme.
Bunların arasında 2019'da Yishang Hongmu'nun yatırım, fon yönetimi ve lojistik geliştirme işi gelirleri sırasıyla 118 milyon ABD doları, 166 milyon ABD doları ve 69 milyon ABD doları idi ve 2018'e göre yıllık% 59,% 23 ve% 72'lik bir artışı temsil ediyordu.
03
Genişlet
2020'de tam bölge genişlemesi
2020'den beri Yishang Hongmu'nun genişleme hızı durmadı. Çin, Japonya, Güney Kore ve diğer pazarlarda fon yönetimi, yatırım ve lojistik geliştirme gibi üç ana iş sektöründe, lojistik varlıklar için bu savaş tamamen başlatıldı.
Fon yönetimi sektöründe, Ocak 2020'de, E-Business Redwood ve Singapur'un egemen varlık fonu GIC, Çin'in farklı büyük şehirlerinde birinci sınıf lojistik tesislerinin geliştirilmesine odaklanacak bir ortak girişim kurmak için 500 milyon ABD doları yatırım yaptı.
Yatırım sektörü sektöründe, Ocak 2020'de Yishang Redwood ve Amazon, Tokyo'daki 72.392 metrekarelik Yishang Redwood Jiuxi Dağıtım Merkezi için uzun vadeli bir kira sözleşmesi imzaladı.
Lojistik geliştirme sektöründe, Şubat 2020'de Yishang Redwood, Japonya'nın Dai Nagoya bölgesindeki Yishang Redwood Yatomi dağıtım merkezini geliştirmek için 27 milyar yen (yaklaşık 245 milyon ABD Doları) harcayacağını duyurdu. Buna ek olarak, Japonya ve Güney Kore'de Geliştirme Fonu tarafından düzenlenen önemli projelerin, Amagasaki Şehri, Hyogo Eyaleti, Japonya'da 360.000 metrekarenin üzerinde modern bir lojistik tesisi ve Güney Kore'nin Büyük Seul bölgesinde iki bina da dahil olmak üzere 2020'de tamamlanması bekleniyor. Modern lojistik tesisleri.
Çin'de, E-Shang Hongmu, 2021 yılında Qingpu Yurun'un ilk aşamasının geliştirilmesini tamamlamayı ve toplam 340.000 metrekareden fazla planlanan inşaat alanına sahip bir soğuk hava deposu ve Jiaxing Duşan Limanı projesini içeren yüksek standartlı bir depo lojistik tesisi olmayı umuyor. 2022 yılında tamamlanacak ve planlanan toplam inşaat alanı 235.000 metrekareyi aşacak.
Şirket, önümüzdeki birkaç çeyrekte Güney Kore, Avustralya ve Hindistan'da yeni fonlar oluşturarak mevcut ve yeni finansman ortaklarından 1 milyar ABD Doları'nı 2 milyar ABD Doları'na yükseltmeyi planlıyor. Bu plan, şirketin varlık odaklı fon yönetimi stratejisiyle uyumludur. Tutarlı.
Aslında, Yishang Redwood uzun süredir varlık-ışık modelini uyguluyor. 2019'un ilk yarısında Yishang Redwood, 16,5 milyon dolar kar karşılığında Xinhua Insurance'ın ana fonuna yedi mülk sattı.
Yishang Hongmu'nun hızlı genişlemesi sermaye tarafından yönlendiriliyor Yishang Hongmu'nun hızlı genişlemesi için gereken para nereden geliyor?
04
Yılın ilk üç ayında 416 milyon dolar toplandı
Finansman maliyetleri GLP'den daha yüksektir
2019'da Yishang Hongmu'nun işindeki önemli büyüme borçta da bir artışa yol açtı. 2019 sonu itibariyle, Yishang Hongmu'nun net borcu, 2018 sonunda 879 milyon ABD doları iken 1,687 milyar ABD doları olmuştur.
Eshang Hongmu'nun 2019'daki finansman giderlerinin bileşimi
(Kaynak: Şirket Faaliyet Raporu)
Borçtaki keskin artış altında, Yishang Redwood'un finansman maliyetleri de önemli ölçüde arttı. 2019 yılında Yishang Redwood'un finansman giderleri 2018'de 105 milyon ABD dolarından, yıllık% 71,9 artışla 180 milyon ABD dolarına yükseldi.
Finansman giderlerindeki keskin artışın başlıca nedeni, iş geliştirme ve satın almaları desteklemek için Yishang Redwood'un yeni banka kredilerinin artması ve bunun sonucunda banka kredisi faiz giderlerinde 44,3 milyon ABD doları artış ve Propertylink Group'un Mart 2019'dan bu yana gruba entegre olmasıydı. Faiz giderleri 24,1 milyon dolardı.
Yishang Redwood'un kote edilmesinden elde edilen net gelirin yaklaşık 570 milyon ABD $ (yaklaşık 4.462 milyar HK $) olduğunu belirtmek gerekir (taahhüt komisyonları ve satışla ilgili diğer listeleme giderleri düşüldükten sonra). Bunlar arasında, Yishang Redwood, Hana senetlerini geri ödemek ve daha önce dönüştürülmemiş C Sınıfı imtiyazlı hisse senetlerini geri almak için yaklaşık 404 milyon ABD doları harcadı Yukarıdaki harcamalar hariç, Yishang Redwood listesi yalnızca 166 milyon ABD doları gelir.
Şirketler için kan nakline devam etmek için Yishang Hongmu, 2019'da bir dizi sabit oranlı not çıkardı.
2019 yılında Yishang Hongmu, yıllık faiz oranları sırasıyla% 6.75 ve% 7.875 olan 350 milyon Singapur doları ve 425 milyon ABD doları sabit faizli banknot ihraç etti.
Yalnızca bu iki sabit oranlı tahvilin yıllık faiz oranına bakıldığında, E-Shang Hongmu'nun finansman maliyeti, lojistik emlak hegemon GLP'ninkinden çok daha yüksektir. Biliyorsunuz, GLP'nin toplam finansman maliyeti% 3'ün biraz üzerinde.
2020'nin başında, Yishang Hongmu para aramaya başladı. Şimdiye kadar, Yishang Hongmu 416 milyon ABD $ 'ı başarıyla topladı ve ortalama borçlanma maliyeti önemli ölçüde düştü.
Şubat 2020'de, E-Shang Redwood, birkaç büyük çokuluslu bankayla 250 milyon ABD Doları tutarında üç yıllık sendikasyonlu teminatsız vadeli kredi için yeni bir finansman anlaşması imzaladı.Yıllık faiz oranı, Londra Bankalararası Faiz Oranı artı% 3.00'dür. Tüm ay ayıklayın.
Aynı ayda, Yishang Hongmu, Şubat 2025'te vadesi dolan beş yıllık% 5,10 yıllık faiz oranlarından 225 milyon Singapur doları (yaklaşık 166 milyon ABD Doları) başarıyla topladı. Bu finansman gelirleri ile Yishang Hongmu, 150 baz puandan fazla listeledikten sonra borçlanma maliyetlerini önemli ölçüde düşürdü.
Borçlanma maliyetleri açısından Yishang Maun hâlâ GLP ile rekabet etmek için yeterli değil. Yakın zamanda, GLP, yalnızca% 3,40 faiz oranıyla, depolama ve lojistik ABS (anti-salgın önleme ve kontrol abs) olarak 1,9 milyar yuan ihraç etti.
Bununla birlikte, yılın açılışından sonra üç aydan kısa bir süre içinde 416 milyon ABD $ 'lık başarılı bir artış Yishang Redwood için iyi bir haberdir Sonuçta, Yishang Redwood'un geçen yıl net halka arz fon toplaması sadece 570 milyon ABD $ idi.
05
Salgının çok az etkisi var
Yishang Redwood, e-ticaret depolama genişlemesini hatırlatıyor
2020'de yeni taç salgını dünyayı kasıp kavuracak ve ekonomik alandaki tüm endüstriler az ya da çok etkilenecek.
Bununla birlikte, Yishang Hongmu, mali raporunda, ticari operasyonlar açısından, yeni taç pnömonisinin grubun geliştirme ve operasyon projelerine çok az müdahale ettiğini belirtti.
Şimdiye kadar, Yishang Hongmu'nun 43 inşaat projesinden yalnızca 2'si çalışmaya devam etmek için hükümetin onayını bekliyor, kalan projeler planlandığı gibi ilerliyor. Ayrıca, 157 faal projeden sadece 2'si geçici olarak kapatılırken geri kalanı etkilenmedi.
Yeni taç pnömonisinin etkisine dayanarak, E-Shang Hongmu, tüketicilerin tüketim alışkanlıklarının (çevrimiçi alışverişteki artış nedeniyle) yapısal değişikliklere uğrayacağını ve tedarik zincirinin işleyişinin de gelecekte temel değişikliklere uğrayacağını, yani pazar katılımcılarının envanteri artırması gerektiğini tahmin ediyor Eklenen envanteri depolamak için daha fazla depo alanına ihtiyaç vardır.
Yishang Redwood ayrıca, Asya-Pasifik bölgesindeki sınır ötesi e-ticaretin toplam satışlarının 2018'de 181,4 milyar ABD dolarından 2023'te 389,5 milyar ABD dolarına yükselmesini ve yıllık bileşik büyüme oranının% 16,5 olmasını bekliyor.
Mali raporunda Yishang Redwood, e-ticaret alanındaki hedeflerini ve Asya-Pasifik bölgesindeki lojistik gayrimenkul konusundaki iyimserliğini gizlemedi. Yishang Hongmu'nun ilk mali raporunda "e-ticaret" terimi 7 kez, "Asya Pasifik" terimi 5 kez yer aldı.
Kiracı grupları açısından bakıldığında, 2019 sonu itibariyle Yishang Redwood'un kiracılarının% 60'ı e-ticaret şirketleri ve üçüncü taraf lojistik şirketleriydi.
