Oynarken ayarlayın! 40'tan fazla şehir Temmuz ayında emlak piyasası düzenlemesini yükseltti
Kaynak: yazarlar 21st Century Business: Wang Yan Sisi kampını bildirdi, metin görünümü yatırım tavsiyesi oluşturmuyor.
Makroekonomik politikaların ince ayarı emlak piyasasını bir kez daha harekete hazır hale getirdi, ancak aynı zamanda gayrimenkul düzenlemesi yeniden arttı.
Centaline Emlak'tan alınan istatistiklere göre, Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bakanlığı'nın 30 şehirdeki gayrimenkullerin denetlenmesi ve düzeltilmesine ilişkin bir bildiri yayınlamasının hemen ardından, ülke genelinde birçok şehirde yeni bir gayrimenkul düzeltme turu başlatıldı. Şimdiye kadar, 40'tan fazla şehir Temmuz ayında 40 kattan fazla biriken çeşitli gayrimenkul düzenlemeleri ve iyileştirme politikaları yayınladı. Bu ayarlamalar, son iki yılda emlak piyasasında aynı dönem için yeni bir rekor kırdı. Yıl boyunca emlak piyasası 220'den fazla kez düzenlenmiştir.
27 Temmuz'da, 58 Anju Guest House Emlak Araştırma Enstitüsü baş analisti Zhang Bo, 21st Century Business Herald'dan bir muhabirle yaptığı röportajda, merkez bankasının Temmuz ayında açık pazara yaptığı sürekli net yatırımdan bu yana emlak piyasasının ısınmadığını söyledi. Anjuke'nin 16 Temmuz - 22 Temmuz arasındaki çevrimiçi performansına bakıldığında, günlük kullanıcı sayfası görüntülemelerinde düşüş olan şehirlerin oranı nispeten daha yüksekti ve bunların arasında kullanıcı görüntüleme sayısı arttı Şehirler arasında Zhengzhou'da% 3,23, Suzhou'da% 3,53 ve Changchun'da% 5,53 artışla Chengdu% 5,29, Chongqing% 3,13 ve Xi'an% 4,71 oranında düşüş yaşadı.
Ancak Zhang Bo, merkez bankasının Temmuz ayındaki faaliyetlerinin ev alıcıları üzerinde doğrudan bir etkiye sahip olmadığına inanıyor. Sıcak nokta şehirlerindeki soğutma hala devam ediyor, ancak konut şirketleri üzerindeki etki göz ardı edilemez. Genel ekonomi yılın ikinci yarısında "azalıyor" olacak. Değişen "dengeleyici kaldıraç" ın arka planı altında, para politikasının sel kapıları gevşemeye başladı ve gayrimenkul şirketlerinin fonlarının "susuzluğunun" hafiflemesi bekleniyor.
01
"Sıcak" pazarı kesin olarak önleyin
Para politikası ve gayrimenkul arasındaki ilişki ile ilgili olarak, Çin Ekonomik Sistem Reformu Derneği'nin başkan yardımcısı Fan Gang'in bir açıklaması var: para birimi genel bir eşdeğerdir, para birimi tüm taleple ilişkilidir, ancak piyasa arz ve talep sorunları nedeniyle tüm para birimleri gayrimenkule akmaktadır. . Ve bu aynı zamanda mevcut emlak piyasasının bir tasviridir. Bir yanda ihtiyatlı bir para politikası varken, diğer yanda gayrimenkul düzenlemesi yüksek baskı modunu sürdürüyor.
23 Temmuz'da, Danıştay'ın yürütme toplantısı, reel ekonominin gelişimini teşvik etmek için iç talebin genişlemesini ve yapısal uyumu desteklemek için mali ve mali politikaların rolünü daha iyi oynayacak düzenlemeler yaptı. Toplantı, ihtiyatlı bir para politikasının orta derecede sıkı olması, makul bir sosyal finansman ve makul ve yeterli bir likidite sürdürmesi, para ve kredi politikası aktarım mekanizmasının taranması ve getirilen çeşitli önlemlerin uygulanması gerektiğini önerdi.
Belirli operasyonel düzeyde eylemler olmuştur. 23 Temmuz'da, merkez bankası 502 milyar yuan'lık bir yıllık orta vadeli borç verme olanağı (MLF) başlattı.O gün 170 milyar yuan'lık ters geri alım vadesini korumanın ardından, merkez bankası 332 milyar yuan net yatırım gerçekleştirdi. Sadece bir önceki hafta, 16-19 Temmuz arasında, merkez bankası sırasıyla 300 milyar yuan, 100 milyar yuan, 80 milyar yuan ve 100 milyar yuan tutarında ters geri satın alma işlemleri gerçekleştirdi ve geri alım vadesini korumanın ardından, merkez bankası net yatırım gerçekleştirdi. 540 milyar yuan.
İnce ayarlı para politikasının gayrimenkul sektöründe yeni bir coşku dalgasını bir kez daha tetikleyip tetiklemeyeceği henüz bilinmemektedir, ancak emlak yönetmeliği yeni bir "grev sert" modunun önüne geçti. Şimdiye kadar, 40'tan fazla şehir Temmuz ayında 40 kattan fazla biriken çeşitli gayrimenkul düzenlemeleri ve iyileştirme politikaları yayınladı. Bu ayarlamalar, son iki yılda emlak piyasasında aynı dönem için yeni bir rekor kırdı.
Muhabirlerden alınan eksik istatistiklere göre, şehirler tarafından Temmuz ayından bu yana uygulamaya konulan düzenleyici politikalar birçok yönü içeriyor. Bu, işletmelerin ticari konut satın almalarını daha da düzenlemeyi, ticari konut satışlarının sırasını düzenlemeyi, İnternet emlakçılarını kapsamlı bir şekilde düzeltmeyi, ikinci el konut piyasasında "yin ve yang sözleşmeleri" ve "yüksek krediler" olgusuyla mücadele etmeyi, emlak sektöründe yasa dışı ve suç faaliyetleriyle mücadele etmeyi ve kişiler arası ilişkileri askıya almayı içerir. Gayrimenkul ipotek işi vb.
Muhabir, bazı şehirlerin konut fiyatlarının düzenlenmesiyle orantılı olarak artışa tavan bile koyduğunu fark etti. 10 Temmuz'da, Ningde şehri Fujian, merkezi kentsel alanda yeni inşa edilen ticari konutların ortalama fiyatının Ocak 2018 seviyesinde (8,882 yuan / metrekare) olduğunu ve yıllık artışın% 6 içinde kontrol edildiğini bildiren bir bildiri yayınladı.Ortalama yüksek katlı konut (kaba) Ortalama satış fiyatı maksimum fiyat limitine tabidir ve maksimum fiyat metrekare başına 11.000 yuan içinde kontrol edilir. Temmuz ayında uygulamaya konulan düzenleyici politikalar arasında Ningde, Linfen, Zaozhuang, Dali, Chengmai ve Xishuangbanna gibi üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerin ana akımda yer aldığını belirtmekte fayda var.
02
Politika ince ayar "ısıtma" etkisi sınırlıdır
27 Temmuz'da Centaline Real Estate baş analisti Zhang Dawei, birinci ve ikinci kademe sıcak şehirlerdeki konut fiyatlarının hala sabit olmasına rağmen, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki konut fiyatlarının değiştiğini ve her yükselişte kontrol edilmesi gerektiğini analiz etti.Bu emlak politikalarının yoğun bir şekilde yayınlanmasının temel nedeni budur. Ayrıca, para politikası son zamanlarda kademeli olarak gevşetilmiş ve çeşitli yerlerde düzenlemelerin sıkılaştırılması da piyasa dalgalanmalarını önlemek içindir.
23 Temmuz'da, REICO Studio, Boao 21st Century Gayrimenkul Forumu'nun 18. Yıllık Konferansı'nda "2018'in İkinci Çeyreğine İlişkin Çin Emlak Piyasası Raporu" nu yayınlamaya davet edildi. Tüm kademeli şehirlerde konut fiyatları genel olarak yükseldi ve artış oranı bir önceki çeyreğe göre daha yüksek, Haziran ayında ikinci, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde konut fiyatları tarihsel olarak yüksek seviyelere çıktı.
İkinci çeyrekte yeni inşa edilen ticari konut fiyatları bir önceki aya göre sırasıyla% 1,0,% 2,6 ve% 2,6 artarken;
Birinci kademe şehirlerde yeni inşa edilen ticari konutların fiyatı art arda üç çeyrek düştükten sonra yükselmeye başladı;
İkinci ve üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde yeni inşa edilen ticari konut fiyatları yükselmeye devam ederken, artış bir önceki çeyreğe göre 1,8 ve 1,3 puan arttı.
İkinci çeyrekte, birinci kademe, ikinci kademe, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde ikinci el konut fiyatları, bir önceki çeyreğe göre sırasıyla% 0,7,% 1,9 ve% 1,8 artarak bir önceki çeyreğe göre yüksekti.
İkinci kademe, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde yeni inşa edilen ve ikinci el konutların fiyat artışları aydan aya artarken, haziran ayında ikinci kademe ve üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde yeni ticari konut fiyatlarındaki aylık artış% 1'in üzerinde nispeten yüksek bir seviyeye yükseldi.
Bununla birlikte, piyasa hareketi henüz emekleme döneminde olabilir. 58 Anju Guest House Endüstri Araştırma Enstitüsü tarafından sağlanan çevrimiçi kullanıcı performansı verilerine göre, Temmuz 2018'in üçüncü haftası ile Mayıs'ın ikinci haftasındaki verileri karşılaştırarak, birinci ve ikinci kademe sıcak şehirlerdeki kullanıcı görüntülemelerinin sayısının düşüş eğilimi gösterdiği görülebilir. Örneğin, Pekin% 9,4, Şangay% 11,4 düştü, ancak trafiğin biraz arttığı bazı şehirler de vardı: Örneğin, Suzhou% 2,0, Tianjin% 4,3 ve Harbin% 4,9 arttı.
Zhang Bo, emlak piyasası düzenlemesinin çifte "soğuma" etkisi altında ve "sert vur" altında, para politikasının ince ayarının emlak piyasasının "ısınması" üzerinde çok sınırlı etkiye sahip olduğuna inanıyor. Bu "sert grev" turunun gayrimenkul üzerindeki en önemli etkisi, özellikle yılın ilk yarısında konut fiyatlarının hala yükselmekte olduğu bazı ikinci kademe şehirlerde "sürekli soğumadır" ve düzenlemenin baskısı artacaktır. Bundan etkilenen emlak şirketleri, önemli şehirlerde arazi edinme konusunda daha dikkatli olacaklar.
Zhang Bo, gayrimenkul düzenlemesinin "ayarlama yaparken oynamaya" gireceğine inanıyor. Yani, "sert vururken", yerel düzenleyici politikalar uygulamaya konulmaya devam edecek ve hassas kontrol politikaları yılın ikinci yarısında "öne çıkan" konular haline gelecektir.
Emlak piyasası yeni bir yükseliş turu başlatmasa da, gevşeyen para politikasının emlak şirketleri üzerindeki etkisi göz ardı edilemez. Zhang Bo, yılın ikinci yarısında, genel ekonomi "kaldıraç oranını düşürmekten" "kaldıraç oranını dengelemek" e geçerken, para politikasının taşkınlarının gevşemeye başladığını ve emlak şirketlerinin fonlarının "susuzluğunun" azalmasının beklendiğini söyledi.
New Town Holdings Group Co., Ltd.'in kıdemli başkan yardımcısı Ouyang Jie de açık bir şekilde şunları söyledi: "Para politikasının ılımlı sıkılığının gayrimenkulle hiçbir ilgisi yok. Politika, gayrimenkule fon akışını sıkı bir şekilde kontrol edecek ve gayrimenkulün toparlanma olasılığı yok. Bununla birlikte, emlak endüstrisi yukarı ve aşağı yönde Artık su var, emlak şirketlerinin susuzluktan ölmesi kolay değil. "
03
Emlak piyasası düzenlemesi hala gevşetilemiyor
Sıkılaştırma düzenlemesi endüstrinin genel kararıdır. Zhang Dawei, 2018'in ikinci yarısında emlak piyasasının düzenleme ve kontrolünün ilk yarısını tamamen aşacağını tahmin ediyor. Temmuz ayının başından bu yana, bazı şehirler düzenlemelerini kapsamlı bir şekilde artırdı.Emlak piyasasının iyileştirilmesine yönelik düzenleme ve kontrol politikalarının içeriğinin ortaya çıkmaya devam etmesi, yılın ikinci yarısında ise Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bakanlığı ve diğer departmanlardan politika denetiminin pazarın ana özelliği olması bekleniyor. Kademeli olarak sabit tutun.
E-House Araştırma Enstitüsü'nün Think Tank Merkezi'nin araştırma direktörü Yan Yuejin de "spekülasyon olmadan yaşamak için konut" mantığının değişmeyeceğine ve bazı şehirlerin emlak piyasasının sürekli kontrolünü vurgulayacağına inanıyor. Ancak banka kredileri konusunda bazı bölgelerin fiili şartlara göre politika ayarlamaları yapacağının da göz ardı edilmediğine de işaret etti.
Devam eden sıkı düzenleme trendi altında, soğutma, yılın ikinci yarısında emlak piyasasının ana teması olmaya devam ediyor. Zhang Bo, "58 Anju Guest House Emlak Araştırma Enstitüsü tarafından ankete katılan ev alıcılarının güven endeksine bakıldığında, ev alıcılarının genel konut piyasasına güveni yılın ilk yarısında düşüş eğilimi gösterdi. Mayıs ayında hafif bir düzeltme olmasına rağmen, Haziran ayında tersine döndü. Politikanın sürekli olarak Haziran ayında ilan edildiği, özellikle 30 ildeki emlak piyasasının yedi bakanlık ve komisyonlar tarafından sıkı bir şekilde yönetilmesinin alıcıların geleceğe yönelik beklentilerini güçlendirdiği, sıcak şehirlerde yükselen konut fiyatlarının da bir ölçüde baskılanacağı görülmektedir. . "
Ouyang Jie, ihracat ve tüketim artışındaki olası düşüş trendi altında hem sabit kıymet yatırımı hem de gayrimenkul yatırımının istikrarlı olması gerektiğini söyledi. Politika düzenlemeleri esas olarak çivileri sabitlemek ve küçük ayarlamalar yapmak için uygulanmalıdır.Yönlü gevşemeden dolayı emlak piyasasının yerel aşırı ısınma ve köpüklenme riskinden kaçınmak ve aşırı baskının beklentilerde keskin bir düşüşe neden olmasını önlemek gerekir.
Makro politikaların ince ayarlanması nedeniyle, sektörde iyimser sesler de çıkmaya başladı. Yan Yuejin, "Daha sonra, hala birçok yeni fırsat var. Örneğin, ev alımlarına yönelik talep hala nispeten güçlü ve bu da emlak piyasasının hacminde ve fiyatında bir artışa neden olabilir." Dedi.
Muhabir, sıkı kontrol altında emlak piyasasının yasa dışılığının hala gizlice büyüdüğünü fark etti. Bazı mülkler, satın alma kısıtlamalarını bazı şekillerde aşmak için hâlâ ellerinden geleni yapıyor. Bu, ana özellik olarak idari kontrole sahip makro kontrolün hala gevşetilemediğini göstermektedir.
