Çin gayrimenkulünün piyasa değeri 450 trilyonu aştı, konut fiyatları neden henüz düşmedi?
Çin'deki mevcut konut fiyatlarının, özellikle Pekin, Şangay, Guangzhou ve Shenzhen gibi şehirlerde nispeten yüksek olduğunu herkes biliyor. Metrekare başına 50.000 ila 60.000 yuan ve hatta 100.000 yuan'dan fazla. Konut fiyatları sıradan insanların menzilini çok aştı. Pek çok insan sadece evi dört gözle bekleyip iç çekebilir.
Şu anda, Çin'in gayrimenkullerinin piyasa değeri 450 trilyon RMB'yi aştı Ülkenin 1,4 milyar nüfusuna göre, kişi başına ortalama 320.000 gayrimenkul var. Peki bu 450 trilyon gayrimenkulün piyasa değeri ne kadar? Yalnızca verilerden yola çıkarak, bir konseptiniz olmayabilir, dolayısıyla ölçeğin ne kadar büyük olduğunu karşılaştırabilir ve görebiliriz.
Öncelikle gayri safi yurtiçi hasıla ile gayrimenkulün piyasa değeri arasındaki karşılaştırmaya bakalım.
Şu anda, Amerika Birleşik Devletleri, Avrupa Birliği ve Japonya'daki gayrimenkullerin toplam piyasa değeri yaklaşık 60 trilyon ABD Doları iken, Çin'in gayrimenkulü her zaman 65 trilyon ABD Dolarıdır; bu, Çin'in gayrimenkulünün toplam piyasa değerine Avrupa, Amerika ve Japonya'nın toplamından 5 trilyon ABD Doları daha fazla eşdeğerdir.
2017'de Amerika Birleşik Devletleri, Avrupa Birliği ve Japonya'nın birleşik GSYİH'si yaklaşık 41,4 trilyon ABD Doları ve Çin'in 12,24 trilyon ABD Doları idi. Çin'in toplam GSYİH'si Avrupa, Amerika ve Japonya'nın yalnızca% 29,5'ini oluştururken, emlak piyasası değeri Avrupa, Amerika ve Japonya'nın emlak piyasa değerine eşittir. Yüzde 108'i.
Borsa ile emlak piyasası değerinin karşılaştırmasına bakalım.
Ekim 2018 itibarıyla Çin borsasının piyasa değeri yaklaşık 6 trilyon ABD doları olurken, ABD, AB ve Japonya'nın aynı dönemdeki piyasa değeri yaklaşık 56 trilyon ABD doları olup, bu da Çin'in Avrupa, Amerika ve Japonya'daki borsalarının 9,3 katıdır.
Çin'de trilyon hisse senedi başına konut fiyatlarının piyasa değeri 10,8; ABD, Avrupa ve Japonya'da trilyon hisse senedi başına konut fiyatlarının piyasa değeri 1,07 olup, Çinli sakinlerin servetinin çoğunun sermaye piyasasından ziyade esas olarak gayrimenkullere yansıdığını göstermektedir.
Son olarak, kişi başı GSYİH ile kişi başına emlak piyasa değeri karşılaştırmasına bakalım.
2017'de, Çin'in kişi başına düşen GSYİH'sı 8.872 ABD dolarıydı ve Avrupa, Amerika ve Japonya'nın kişi başına düşen ortalama GSYİH'si 4 trilyon ABD dolarından fazla olmalıdır. Çin'in kişi başına düşen GSYİH'nin gayrimenkulün kişi başına piyasa değerine oranı 1: 5,2; Avrupa, Japonya ve Amerika Birleşik Devletleri'nde kişi başına düşen GSYİH'nin gayrimenkulün kişi başına piyasa değerine oranı yaklaşık 1: 1.55'tir, bu da Çin sakinlerinin ev satın alma baskısına eşittir Avrupa, Amerika ve Japonya'nın 3,35 katıdır.
Bu nedenle, hangi açıdan olursa olsun, en azından Avrupa, Amerika ve Japonya ile karşılaştırıldığında, Çin'de konut fiyatları nispeten yüksek bir konumda.
Gayrimenkulün toplam piyasa değeri zaten çok yüksek, öyleyse neden ev fiyatları düşmedi?
Yukarıdaki karşılaştırmadan, Çin'in konut fiyatlarında hala pek çok mantıksız yer olduğunu görebiliriz.Konut fiyatları, çoğu sakinin karşılayabileceği aralığı aştı.Şu anda, gerçekten konut alabilen küçük bir grup insan. Mantıksız bir şey olmalı.
Peki ev fiyatları neden bu kadar yüksek ama konut fiyatları düşmedi?
Konut fiyatlarının yüksek kalmasının nedeni daha karmaşıktır, ancak iki faktörün büyük bir etkisi vardır.
İlk faktör, kentleşmenin ilerlemesidir
Son on yılda, Çinin kentleşmesi çok hızlı gelişti. 2000 yılından bu yana, yeni kentsel nüfus temelde her yıl 10 milyondan fazla oldu. 2011'deki en yüksek yıl olan kentsel nüfus 50.795.100 arttı.
Öyleyse Çin neden her yıl bu kadar çok şehirli nüfus ekliyor? Doğal ekonomik kalkınma ve nüfus göçündeki artışa ek olarak, bir diğer önemli neden de baraka reformunun parasallaştırılmasının ilerlemesidir. Kulübede reformunun paraya çevrilmesi, kesinlikle konut fiyatlarının yükselmesine katkıda bulundu.
2014 yılından bu yana, Çin'deki bazı şehirler, baraka reformunun paraya dönüştürülmesini güçlü bir şekilde teşvik etmeye başladı, bu da şehrin çevresindeki ve içindeki bazı gecekondu kasabalarının yıkılacağı anlamına geliyor. Gördük ki, şehirlerdeki köylerde yaşayan pek çok kent sakininin yıkıldıktan sonra milyonlarca dolar nakit parası var, bu insanlar büyük miktarlarda nakit aldıktan sonra ne yapacaklar? Çoğu insan bir ev almaya gitti.
Diğer bir deyişle, son on yılda Çin'in yeni kentsel nüfusunun çoğu kentleşme yoluyla kentsel nüfusa dönüştü, bu insanların yıkıldıktan sonra konutları yoksa ne yapmalıyız? Kesinlikle yeni bir ev alacak. Örneğin, 2014'ten bu yana, Çin'deki yıllık baraka reformu sayısı 5 milyon civarındadır ve bu, her yıl en az 5 milyon yeni konut alıcısına karşılık gelmektedir. Her yıl bu kadar çok alıcının ani artışıyla birçok şehirdeki konut stoku eşit oranda tatmin oluyor, böylece emlak piyasası yetersiz kalıyor.Sonuç olarak sadece daha yüksek fiyatlar mevcut ve sonunda konut fiyatları yükseldi.
İkincisi, arazi finansmanının etkisidir
Son yıllarda konut fiyatları yükseldikçe ülke genelinde emlak kontrol politikaları uygulamaya konuldu, ancak ayarlamalar yapıldıktan sonra çeşitli yerlerdeki konut fiyatları hala yükseliyor ve sadece şehirlerde düşüyor.
Örneğin, aşağıdaki şekil Aralık 2018'de konut fiyatı artışı açısından en iyi şehirleri göstermektedir. Bazı şehirler, yıllık% 40'ın üzerinde bir büyüme yaşamıştır.
Ancak ülkemizde konut fiyatlarının ayarlanamama nedeni bence önemli bir neden arazi finansmanının etkisidir. Şu anda Çin'deki yerel yönetimler arazi finansmanına çok bağımlılar. Ne kadar güçlü? 2017'den başlayabiliriz Baicheng'de toprağa finansal bağımlılığın bazı işaretleri var.
Aşağıdaki şekil 2017 yılında arazi finansal bağımlılığı açısından 100 ilin bulunduğu ilk 50 şehri göstermektedir.
Bu grafikten, çoğu şehrin şu anda arazi finansmanına% 20'den fazla güvendiğini ve çoğunun% 30'un üzerinde olduğunu görebiliyoruz. Bazı şehirler% 80'den fazla arazi finansmanına güveniyor.
Arazi bağımlılığının bu derecesine göre, eğer ev fiyatları düşerse ve yerel yönetimlerin arazileri satılamazsa, finans önemli ölçüde küçülecektir.Finansal fonların desteği olmadan, yerel ekonomik kalkınmanın canlılığı olmayacak ve bu da sonunda ekonomik büyümede yavaşlamaya yol açacaktır. , Ekonomik büyümedeki yavaşlama istihdamda düşüşe neden olacaktır.
Bu nedenle, Çin'deki mevcut konut fiyatı sadece bir konut fiyatı sorunu değil, aynı zamanda ekonominin tüm yönlerini de kapsıyor ... Konut fiyatlarını düşürmek istiyorsanız, Çin ekonomik dönüşümü başarılı bir şekilde gerçekleştirmediği ve yerel yönetimler araziye o kadar bağımlı olmadığı sürece, düzenleme açık olabilir. Etki.
