Vanke "kışı geçiriyor", emlak endüstrisinin "ayakta kalamayacağı" doğru mu?
- Qin Shuo Anlarını Takip Edin
- Bu Qin Shuo'nun Moments'taki 2377 orijinal ilk makalesi
2018'de Çinli emlak şirketlerinin gözleri hala en büyük devlerin elinde. Country Garden'ın yıl ortasında sürekli çökmesi bir halkla ilişkiler krizini tetikledi, Evergrandenin Jia Yuetingnin FFye yatırımı sürekli tükürük davalarını tetikledi ve Vankenin "canlı" ifadesi sektörü tetikledi. Bu yıl sektörde "kış boyunca" geçiyor ve önde gelen emlak şirketlerinin sektör üzerindeki etkisi ortada.
Ve cüzdanlarını önemseyen halk için, emlak sektörü gerçekten "hayatta kalamıyor" mu? Kış geliyor, ev fiyatları yükselecek mi düşecek mi? Tüketiciler olarak pazara girmeyi nasıl seçmeliyiz? Bu soruların cevapları dört gözle beklemeye değer. Vanke Medya Borsası'nın son Şangay Bölgesel Özel Oturumu'nda, Vanke Başkanı Yu Liang'ın Vanke'nin stratejisi ve "hayatta kalma" analizi, bize tüm leopar hakkında bir fikir verdi, bu da endüstriyi analiz etmemizi sağlayabilir.
Vanke hayatta kalamaz mı? Hayır, Vanke iyi gidiyor.
Vanke'nin bu yıl eylül ayında "Live" sloganını haykırmasının ardından piyasa, Vanke'nin "titremediğini", bunun yerine birleşme ve devralmalar için arazi edinmeye gittiğini ortaya çıkardı. Ekim ayında Vanke, China Fortune bünyesindeki 5 şirketin hisselerinin bir kısmını 3.234 milyar bedelle satın aldı. Pekin'de 340.000 metrekare arazi satın aldı; Kasım ayında Vanke, ilk önce HNA altında 1.582 milyar RMB karşılığında Guangdong Xinghua Industry'yi satın alarak, 177.000 metrekarelik inşaat alanına sahip Guangzhou Central HNA Hotel Plaza projesini satın alarak ve 3.358 milyar RMB'ye Jiakai City'yi satın alarak başka bir hamle yaptı. Beş şirket 710.600 metrekare arazi satın aldı. Vanke'nin arazi edinimine aykırı operasyonu, Yu Liang'ın birçok insan tarafından anormal kabul edilen önceki "canlı" operasyonu ile karşılaştırılıyor!
Yu Liang açıkça bu değerlendirmeyi onaylamıyor. "Herkesin elinde bir şişe su vardır, suyun yarısı içilir, sadece yarısı içilir, bazıları hala içilecek suyun yarısı olduğunu düşünür ve bazıları suyun sadece yarısı olduğunu düşünür." Sorunlara bakma şeklinin ve açısının bir şirketin geleceğini belirlediğine inanıyor.
Başka bir deyişle, ağır bir kriz duygusuna sahip olan Vanke için, değişimi yönlendiren bir "kriz" dürtüsü değil, her zaman bir "kriz duygusu" olmuştur. Yu Liang, Vanke'nin bunca yıldır titrediğini, ince buz üzerinde yürüdüğünü ve her gününü yaşamak için son gün aldığını söyledi. Sektörde, Vanke gerçekten de kriz duygusu olan bir şirkettir. Tanınmış "Gayrimenkul Gümüş Çağı" Yu Liang tarafından önerildi ve bu 2014 olacak. Çin'in emlak endüstrisi şimdiden kulübe reformunun "uyarıcısı" ile işaretlendi. , Yu Liang hala "Geçmişte cesaret kraldı. Herkes para kazanabilir ve daha cesur ve daha karlı dönem sona erdi." Sun Hongbin'in sözleri farklı vesilelerle yapılmış olsa da, şimdi geriye dönüp bakınca ikisi de doğruydu. Vanke kaldıraç kaldırma konusunda iddiaya giriyor ve operasyon nispeten istikrarlı, Sunac, Evergrande ve Country Garden ise daha agresif olan kaldıraç kullanıyor. 2017'ye kadar hem Vanke hem de Sunac muazzam bir büyüme kaydetti.Lider olarak Vanke kalitenin uçmasını istiyor ve yükselen bir yıldız olarak Sunac hızlı büyüme istiyor ve borç gibi göstergeler için hız verebilir. Sonunda, her ikisi de iyilik ve iyilik arar.
| "Canlı" diye bağıran Vanke, üçüncü çeyrekte yaklaşık 50 milyar arazi satın aldı
Bu yılki arazi edinim miktarına bakıldığında, Vanke diğer devlerden daha fazla baskı altında. Kerrey'nin verilerine göre, Kasım ayına kadar Vanke'nin birikmiş arazi edinimi, Country Garden'ın 120 milyar yuan'ını aşarak 24,89 milyon metrekare rezervle 125 milyar yuan'a yükseldi ve sektörde ilk sırada yer aldı. Buna karşılık, Evergrande 37.4 milyar arazi alarak 18. sırada, Sunac ise 31.9 milyar araziyi 24. sırada aldı.
Ancak Vanke'nin de kendi zorlukları var. Sunac, Evergrande ve Country Garden ile karşılaştırıldığında, Vanke her zaman kaldıraçla arazi edinme konusunda çok kısıtlı olmuştur. Ancak emlak sektöründe, "toprak rezervi kazanan dünyayı kazanır." Düzgün nakit akışı öncülüğünde, emlak şirketleri arasındaki rekabet temelde arazi rezervlerinin rekabetidir. Vankenin emlak bankasına bakalım. Kasım ayı itibarıyla Vankenin toplam emlak bankası alanı 143 milyon metrekare olup emlak şirketleri arasında dördüncü sırada yer almaktadır. İlk üç Country Garden (364,2 milyon metrekare), Evergrande (305 milyon metrekare) ve Sunac (156 milyon metrekare), Vanke'nin arazi rezervleri Country Garden ve Evergrande'nin yarısından az ve hatta Sunac bile yakaladı. Emlak yorumcusu Zhu Wence'in dediği gibi, Vanke emlak alanında ilk kademesini sürdürmek istiyorsa emlak bankasında geri kalmamalı, aksi takdirde iyi bir yılda Vanke pirincin olmaması ikilemiyle karşılaşacaktır.
Bir dereceye kadar, tıpkı Şangay bölgesinin bu yıl sonu medya değişim toplantısı için Kunming'in kenarındaki sıcak Fuxian Gölü'nü kışı yiyecekle geçirmek ve sıcaklık aramak için seçmesi gibi. Yu Liang, sektöre, People's Daily'de Ekim 2016'da yayınlanan otoriter röportajlara pek çok kişinin yeterince ilgi göstermediğini hatırlattı. O sırada, yetkili rakamlar Çin ekonomisinin L şeklinde bir eğilim olacağını ve bu eğilimin bir veya iki yıl olmadığını öne sürdü.
Yu Liang, "Sorunu daha çok ve daha fazla düşünmek zarar vermez. Yeterince hazırlıklı değilseniz, bunun yerine sorunlar ortaya çıkacaktır." Dedi.
Sektörün zorlukları küçümsenmemelidir. Önceki yazı dizilerinde, yazar Çin'in emlak sektörünün geleceği konusunda kesin bir iyimser olsa da, bu kısa vadeli zorlukların göz ardı edilebileceği anlamına gelmiyor. Hala kışın nasıl geldiğini, soğuğu nasıl dışarıda tutacağımızı düşünmemiz gerekiyor.
4 Aralık'ta basında çıkan haberlere göre, 2019 sundurma reform planında hükümetin sundurma reform hizmet modelini satın alması iptal edilecek. Spesifik olarak, yeni başlatılan baraka reform projeleri için, kılık değiştirmiş biçimde borçların artırılmasına veya devlet satın alma hizmetleri adına inşaat projelerinin uygulanmasına izin verilmez, ancak ana finansman olarak yerel yönetim bonolarının (hangar reformları için özel borç) ihraç edilmesini gerektirir.
2014 yılında başlayan emlak piyasasında, sundurma reformu en büyük destek ve sundurma reformu için özel borç, hangar reformunun uygulanmasının anahtarıdır. CITIC Securities'de kredi analisti olan Lv Pin, bir yandan hükümetin hangar reform hizmeti modelini satın almayı bırakması halinde, kısa bir süre içinde sundurma reformu için yetersiz fon sorunu ile karşı karşıya kalabileceğine inanıyor.Çin Kalkınma Bankası gibi politika bankaları aracılığıyla kredi verilse bile, gelir dengelenebilir. Nispeten az sayıda baraka reform projesi var ve sonunda hangar reform projesine girecek toplam fon miktarı daha az olacak; Öte yandan, 2019'daki gayrimenkul döngüsünün aşağı doğru devam etme olasılığı daha yüksektir.Ana üçüncü ve dördüncü kademe baraka reform şehirleri için, yeni Envanter baskısı kademeli olarak oluştu ve yerel yönetim, ahır reformunu teşvik etmeye devam etmek için yeterli motivasyona sahip değil.
Gayrimenkul sektörünün kendisi, politikalardan büyük ölçüde etkilenen bir sektördür ve mevcut politika daralmasının sektör üzerindeki etkisi küçümsenmemelidir.
Vanke'nin stratejisi "yakınsama ve odaklanma" dır. Bir dereceye kadar, Vanke artık saf bir emlak geliştiricisi değil. Vankenin Şangay bölgesi, uzun süredir konut, ticari, emlak ve uzun vadeli kiralık apartmanlar dahil olmak üzere bir "tropikal yağmur ormanı" ekolojisinin inşasının yanı sıra okulları, lojistiği, Dekorasyon, yaşlı bakımı hizmetleri ve hatta her yere dokunaçların çıktığı kırsal inşaat.
Tabii ki, Vanke özel bir durum değil.Sektördeki gayrimenkulden arındırma dalgasında çeşitlendirme bir fikir birliği haline geldi.Evergrande, spor, genel sağlık, yüksek teknoloji gibi birçok endüstriyel sektör geliştirdi. Emlak tabanlı bir geliştirici, ancak FF'ye yatırım yapmak da Xu Jiayin'in masa başı meselesi. Ancak sektör genel olarak çeşitlendiğinde, nasıl "yaşanır, uzun yaşanır ve iyi yaşanır"? "Yakınsama ve odaklanma" nasıl sağlanır?
Yu Liang, bu yıl yakınlaşma ve odaklanma ihtiyacını önerdiğimizi söyledi çünkü geçmiş çok farklıydı ve herkesin bir araya gelip tek bir yönde hareket etmesine ihtiyacımız var. Bu aynı zamanda Vanke'nin inşa ettiği "vektör organizasyonunu" yansıtıyor. Vektör organizasyonunun özü tutarlı yön, tutarlı değerler ve şirketin "vektöründen" sapmaların hepsinin yakınsamasıdır.
Vanke Kıdemli Başkan Yardımcısı ve Vankenin Şangay bölge genel merkezinin CEO'su Zhang Hai, yakınsamanın küçülme değil, odak noktasının odak noktası olduğunu daha ayrıntılı bir şekilde açıkladı: "Ticaret ve ofis gibi yaptığımız bazı işler aslında odaktan yoksundur. Örneğin, ofis Temelde, kim işe gelmeli? Geleneksel yöntem, önce yayılıp büyük ölçekli işler yapmak ve müşteri değerine odaklanan birçok bölüm yapmaktır, bu da işimizi daha güçlü kılar ve Vanke'nin daha iyi hayatta kalmasını sağlar. . "
Ancak kısıtlama, özellikle emlak endüstrisinin servet yaratma mitine alışkın olanlar o kadar kolay değil. "Geçmişte, metrekare başına yüz yuan birimi olan bir ev sattık. Şimdi lojistik vb. Gibi hepsi birkaç yuan'a dayalı birçok iş yapıyoruz. Bir kuruş ve birkaç sent bile sayılıyor. Çok farklı."
Büyük balık ve et yemeye alışkın olan emlak sektörü için, kısıtlamaya ne kadar adapte olabilirler ve kuru gıdaya geçebilirler?
Uzun vadeli bir perspektiften bakıldığında, gayrimenkul sektörünün gelişimi de stratejik ayarlamalarla karşı karşıya.
China Merchants Securities yakın tarihli bir araştırma raporunda, konut piyasasında 2014 sonundan bu yana yaşanan güçlü toparlanmanın yatırımcıların gelecekte endüstrinin uzun vadeli kalkınma beklentilerine ilişkin endişelerini artırdığını; bir yandan kentleşme hızının yavaşladığını ve arazi edinimlerinin para kazandıracağını belirtti. Sonsuza dek gitti; Öte yandan,% 70 şehirleşme oranı doygunluk bölgesinden 8-10 yıl uzaktayız.Her sektör büyümeden saf döngüye doğru bir değişim yaşayacak ve emlak sektörü değişmeye başlıyor ve girmek üzeredir. On yıldır marka ". Shuffle, "yaşamanın" başka bir ifadesi gibi görünüyor.
İster "kartları karıştırmak" ister "kuru yemek yemek" olsun, bu tür yargılar emlak şirketlerini tersine, daha iyi bir durumda gelecekteki zorluklara uyum sağlamalarına izin vererek önceden düzenlemeler yapmaya itecektir.
Gelecekteki endüstri gelişiminin temellerini değerlendirirken, Vanke'nin iki noktası vardır. Bir Konut tüketiminin yükseltilmesidir. Yu Liang, Şangay, Hangzhou ve Shenzhen gibi büyük şehirlerde hala belirli bir konut sıkıntısı olsa da, ulusal bir perspektiften bakıldığında, toplam konut sıkıntısı döneminin temelde sona erdiğine inanıyor. Zhang Hai ayrıca, aile konutlarının iyileştirilmesine yönelik talebin artık% 70'e denk geldiğine inanıyor ve bu da geliştiricilerin işlev, performans ve estetikte kapsamlı bir iyileştirme gerektiren tek bir yerleşim alanından kapsamlı bir yerleşim alanına dönüşmesini gerektiriyor. Başka bir deyişle, gelecekteki ev size yalnızca iyileştirilmiş donanım sağlamakla kalmayacak, aynı zamanda yazılım yükseltmeleri de sağlayacak.Örneğin, iş, eğitim ve tıbbi bakım, gelecekteki ticari ve konut binalarında yapay zeka, büyük veri ve Nesnelerin İnterneti aracılığıyla birbirine bağlanacak. .
İkinci Şehir ikinci aşamaya girerken, kentleşme ve kentsel yığılma olacaktır. Örneğin, Guangdong-Hong Kong-Makao Büyük Körfez Bölgesi, Yangtze Nehri Deltası, Pekin-Tianjin-Hebei ekonomik çevresi ve merkezi ve batı Wuhan ile Xi'an'ın ana metropol bölgesi gayrimenkul yatırımının odak noktası olacaktır. Bu metropol alanlarda, şehirler ve köyler arasındaki sınırlar çok net olmayacak ve daha iyi bir yaşam inşa etmenin bir parçası olacaktır.
Zhang Hai, "İnsanlar yaşamak için şehre geliyor ve insanlar daha iyi yaşamak için şehirde yaşıyorlar." Zhang Hai, Aristoteles'in "Politika" sını son olarak alıntıladı, bu hem bir ipucu hem bir rehber olabilir. .
- Referans malzemeleri:
Akıntı reformu politikasındaki değişiklikler: yeni projeler, devleti borçları artırmak için hizmet satın almak için kullanmamalıdır, 21st Century Business Herald
Birkaç uzun vadeli sorunu tanıyın ve birkaç kısa vadeli farklılığı analiz edin 2019 için gayrimenkul sektörü yatırım stratejisi, China Merchants Securities, Zhao Ke, Liu Yi
Vanke neden "canlı" diye bağırırken "döngüsel olarak" tersine genişliyor? , Zhu Luo Ji
"Bu makale yalnızca yazarın kişisel görüşlerini temsil etmektedir" "Resim | Görsel Çin"
