SCPG'nin 16 yıllık iniş ve çıkışları
W
Inshang
Giriş
Birkaç "sipariş yeniden düzenlemesinden" sonra, SCPG kendini klasik bir Çin ticari emlak hikayesine dönüştürdü.
Kaynak | Ticari Emlak Başlıkları (Kimlik: Dtoutiao)
Yazar | Eğlence SuzanneLeow (Sektör Analisti)
SCPG, 16 yaşında. Çiçeklenme çağı her zaman çok özlemdir. Yetişkin dünyasına girmek üzere olan bu genç adama bakıldığında, "yaşlı baba" Ding Liye'nin kaşları gergin değil.
Erken bir yerel ticari emlak şirketi olan SCPG, devlete ait işletmelerin yeniden yapılandırılmasının bir ürünüdür. Birkaç "sipariş yeniden yapılanması" geçirmiş ve kendisini klasik bir Çin ticari gayrimenkul hikayesine dönüştürmüştür.
Bir zamanlar uluslararası sermaye devlerini yakaladı ve sermaye piyasasında küçük bir oyuncu oldu, küresel mali krizle karşı karşıya kaldı ve demirini satamadı. Piyasadaki çok az öz sermayeli ve işletilen şirketten biriydi. Wanda'ya karşı savaştı, ancak ticari gayrimenkulün altın çağında geride kaldı. , Eller birkaç kez değiştirildi.
Piyasayı şaşırtmak, Vanke tarafından kucaklandıktan sonra, nihai hedefi olan şampiyon olma hedefi ile "ikinci" statüsüne kavuştu. . Ancak, Ding Liye'nin endişelendiği şey, Vanke ve Yu Liang'ın bu kadar olgunlaşmamış omuzlarıyla nasıl güveneceği.
Sonuçta, Wanda'nın zirvesini kazanmak kolay değil ve Hang Lung, CapitaLand ve diğer öncüllerin güçlü aurasının yanı sıra Xincheng, Longhu ve Joy City meslektaşlarının kuşatmasına sahip olmak gerekiyor.
Cevap hazır değil ve SCPG'nin onu keşfetmesi gerekiyor. Tıpkı son 16 yılda yaşanan inişler ve çıkışlar gibi, seyahat ettiğimiz tüm sapmalar aslında gitmenin tek yolu.
01
İlk nesil SCPG: Wal-Mart'ın genişleme için sıçrama tahtası, karışık haberler
Saat ibresi 16 yıl öncesine geri döndü. Shenzhen International Investment Co., Ltd. (SCPG'nin öncülü) Doğdu ve ana şirketi Shenzhen International Investment Corporation, Wal-Mart'ın Çinli hissedarı oldu. Bu nedenle, Shenzhen Uluslararası Yatırım Şirketi'nin oynadığı birincil rol, Walmart Çin genişletme sıçrama tahtası .
Başka bir deyişle, Wal-Mart'ın Çin'de bir alışveriş merkezi geliştirmesi ve inşa etmesi. Çünkü o dönemdeki politika, yabancı perakende şirketlerinin Çin pazarına girebilmek için Çinli şirketlerle işbirliği yapmasını ve Çin tarafının% 35 paya sahip olmasını şart koşuyordu.
Haritacılık: ticari gayrimenkul manşetleri Kaynak: kamuya açık veriler
SZIC ve Wal-Mart arasındaki işbirliği, SZIC Ticari Mülkiyetin ortaya çıkmasından önce 1995 yılında başlamışsa da, ilki ikincisinden çok az fayda sağladı. 2003 yılından bu yana, SZICin Wal-Mart işi şaşırtıcı bir şekilde büyümeye başladı ve o yıl karlar gerçekleşti 12.11117 milyon yuan , 2004 yılında gerçekleşen vergi sonrası kar 320 milyon yuan (Kar esas olarak proje transferinden gelir).
Wal-Mart, dünyanın en büyük 500 şirketinden biri olarak, ikinci ve üçüncü kademe şehirlerde yatırım promosyonu için kilit bir hedef haline geldi.
Hangzhou İzlenim Şehri'ni örnek olarak ele alalım: Hangzhou Zheng Chu Chu (2005) 1 numaralı bu 27.255 dönümlük arsa ticari ve finans endüstrileri için arazi olarak kullanılmaktadır. Bu arazi müzayedesinde, yalnızca Shenzhen Eyalet Yatırım Yatırım Şirketi, teklif verenin kısıtlayıcı koşullarını karşıladı ve nihai arazi fiyatı, mu başına 3,3 milyon yuan'a eşitti.
Keskin bir tezatla, aynı yıl, yukarıda belirtilen araziden 3 kilometre uzaktaki konut arazisinin fiyatı mu başına 5.56 milyon yuan'a ulaştı. Genel olarak ticari arsa fiyatı konut arazisinin fiyatından daha yüksektir.
Düşük fiyatlı arsa karşılığında, SZIC tarafından Wal-Mart için inşa edilen alışveriş merkezinin 5 kattan fazla olmayan tek bir bina olması planlanıyor ve aynı zamanda Wal-Mart'ın ayrıcalıklı kira sunması gerekiyor.
İki ana kâr kaynağı:
-
Wal-Mart dışındaki tüccarlardan kira tahsil edin;
-
Fazladan prim elde etmek için tamamlanan projenin öz sermayesini başka bir şirkete aktarın.
Haritacılık: Ticari Emlak Başlıkları Kaynak: Kamuya Açık Bilgiler
İlk "omurga fonlarını" aldıktan sonra, Shenzhen Uluslararası Yatırım Şirketi ile işbirliği yapmaya başladı Morgan Stanley , CapitaLand (eski adıyla Guardian) , Simon Ve diğer sermaye avcıları, prim proje özsermayesinin devri, küçük hisse senedi ticareti yoluyla işbirliği yapar, " Geliştirme + iş + finans "Operasyon modu:
-
Shenzhen Uluslararası Yatırım Şirketi arazi edinimi, geliştirme ve inşaattan sorumludur;
-
CapitaLand ve Simon proje yatırımı ve işletme yönetiminden sorumludur;
-
Morgan Stanley, CapitaLand ve Simon kan nakli için fon sağladı.
Bu "zengin şölen", kapalı bir gayrimenkul fonu oluşturmaya eşdeğerdir. Görünüşe göre SZIC Commercial Land bir azınlık hissedarıdır, ancak özünde yalnızca proje şirketlerinin öz kaynakları devredilir ve geliştirme zincirinin en tepesi olan Walmart ile işbirliğinin kontrolü hala SZIC Commercial Land'in elinde.
Haritacılık: Ticari Emlak Başlıkları Kaynak: Kamuya Açık Bilgiler
Proje işbirliğine ek olarak, 2006 yılında Shenzhen Uluslararası Yatırım Şirketi hisselerin% 30'unu sattı ve ProLogis Önemli bir hissedar olarak. GIC'in 53 milyon ABD doları (2008 sonunda) olan GIC öz sermaye transferinin defter fiyatına göre, öz sermaye transferinden elde edilen gelir yaklaşık 300-400 milyon yuan'dır. Bu, SZIC'in erken genişlemesini desteklemek için bir başka önemli fon. .
Wal-Mart ve sermaye patronlarından yararlanan SZIC Commercial Property, kısa vadede hızlı bir şekilde genişlemeyi başardı. Ticari emlak başlıklarından alınan istatistiklere göre, 2004-2006 yılları arasında ülke çapında Wanda'dan farklı olmayan 60'tan fazla proje vardı.
Ancak bu görünüşte hassas ve mükemmel zincirin ölümcül kusurları var. Çünkü SZITIC, zincirin orta ve alt sektörlerinin ve sermayenin, yönetimin ve operasyonların vb. Kontrolünde. Çekirdek kaynaklar yabancı ellerde kontrol ediliyor .
Haritacılık: Ticari Emlak Başlıkları Kaynak: Kamuya Açık Bilgiler
Şu anda, ticari bir emlak işletmecisinden çok ticari bir gayrimenkul geliştiricisi gibi.
Çin'de perakende sektörünün yabancı yatırıma tamamen açılması ve 2008 küresel mali krizi gibi yerel ve uluslararası ortam küresel mali krizi vurdu. Wal-Martın temettü artık değil. Morgan Stanley, Simon ve GLP ağır kayıplara uğradı ve henüz kamu GYO'ları açmadı. Kanal engellendi.
2003 yılında kuruluşundan bu yana ilk kamuya açık röportajda, o zamanın genel müdürü Ding Liye: "Bu ortakların bu kadar mutsuz olmasını beklemiyorduk" ve "2008'de en çok endişelendiğimiz şey hayatta kalıp kalamayacağımızdır." Dedi.
SZIC'in ticari mülkiyetinin dönüşümü yakın. 2007'den 2010'a kadar, değiştirme, satış, birleşme ve devralmalar, tek başına uçma gibi bir dizi eylemden sonra, Tüm endüstri zinciri geliştirme modeli .
Haritacılık: Ticari Emlak Başlıkları Kaynak: Kamuya Açık Bilgiler
"Daha önce olduğu gibi aynı şeyi, kendi yaratıcılığımız olmadan tedarik edilen malzemeleri işlemek gibi yapmaya devam edersek, gerçekten profesyonel bir ticari emlak şirketi olmak istiyorsak, tüm ticari emlak sektörü zincirini yapmalıyız." O sırada, Ding Liye vurguladı.
02
Zor geçiş: birkaç kez el değiştirdi, altın dönem geride kaldı
Açıkçası, "yabancı kanatları" ve Shenzhen Uluslararası Yatırım Şirketi'nin dönüşümünü ortadan kaldırmak için sloganlar atmak kadar kolay değil.
2009'un başında, China Resources Group'un eski finans müdürü Jiang Wei, SZIC Investment'ın yeni başkanı oldu ve China Resources, 3 yönetici koltuğu elde etti. SCPG, Çin Kaynakları Departmanının yeni bir üyesi oldu .
Sonu barışçıldı, ancak süreç, devlete ait şirketlerin birçok karışıklıkla dolu yeniden yapılanmasının bir hikayesiydi.
Haritacılık: Ticari Emlak Başlıkları Kaynak: Kamuya Açık Bilgiler
China Resources'a iade edildikten sonra, SZIC Commercial Property kapsamındaki beş Impression City alışveriş merkezi (Hefei projesi hariç) China Resources Group'a entegre edildi; 33 Jiaxinmao projesi ise SZIC Commercial Property'ye ait olan CapitaLand ile eşit olarak bölündü. "Yeni Şehir" olarak adlandırılan birleşik bir parçası.
Haritacılık: Ticari Emlak Başlıkları Kaynak: Kamuya Açık Bilgiler
Shenzhen Uluslararası Yatırım ve Ticari Mülkiyetin konumlandırılmasıyla ilgili olarak Ding Liye, "China Resources sistemi içinde, saf ticari emlak işinin yönünü netleştirdik. Konumlandırmamız, China Resources Vientiane City ve China Resources Vanguard ile yüksek kaliteli, orta ölçekli ve toplu bir pazar oluşturmaktır. Tamamlayıcı ürün serisi. "
China Resources tarafından yapılan talep şudur: Shenzhen Uluslararası Yatırım ve Ticari Mülk, önceki proje öz sermaye işbirliği ilişkisini çözecek, zayıf bir temele sahip çok sayıda projeyle ilgilenecek ve çabalarını büyük potansiyele sahip bazı kilit projelere odaklayacaktır.
Maalesef China Resources üç yıl bekledi, ancak Impression City'den yüksek bir getiri almadı. Şangay Sanayi Borsası tarafından açıklanan bilgilere göre, Shenzhen Uluslararası Yatırım ve Yatırım Şirketi'nin 2010 yılında 420 milyon yuan geliri ve 139 milyon yuan net kârı vardı, ancak toplam yükümlülükler 7.856 milyar yuan kadar yüksekti. Ertesi yıl, net kar 87.04 milyon yuan'a düştü ve borç yüksek kaldı (6.813 milyar yuan).
Emeklilik, China Resources tarafından yapılan bir seçimdir.
Haritacılık: Ticari Emlak Başlıkları Kaynak: Kamuya Açık Bilgiler
2012 yılında, China Resources Group, Shenzhen Uluslararası Yatırım Şirketi'ndeki% 50 hissesini 956 milyon yuan karşılığında listeledi. Seçici Shenzhen Longbai Hongyi Capital Group'un Longbai Ticari Mülk Fonu . Sonuç olarak, Shenzhen Uluslararası Yatırım Şirketi düşük bir profil oluşturdu ve sahiplerini değiştirdi.
İkinci mülkiyet değişikliği bir yıl sonra gerçekleşti. Eylül 2013'te, Shenzhen Uluslararası Yatırım Şirketi, Kasım ayına kadar Hong Kong'da halka açmayı planladı; Blackstone hisselerinin% 40'ını satın aldı Ve stratejik bir yatırımcı olun.
Blackstone'un eklenmesi, özellikle ikinci ve üçüncü kademe şehirlerde, Shenzhen Uluslararası Yatırım Şirketi için hızlandırıcı tuşuna basmıştır.
2014 yılında SZITIC Commercial Property ve Blackstone, Harbin, Dalian, Shenyang ve diğer şehirlerde 9 alışveriş merkezi satın aldı. Bu projeler, daha sonra Impression City serisine dönüştürülen Wanda Plaza'nın ilk neslidir.
Yapabilmek Sık sık sahiplik değişikliği sonunda Yinli'yi aşağı çekti Yerli ticari gayrimenkul gelişiminin altın döneminde geride kalsın. Aynı dönemde yarışan Wanda, "eşzamanlı kiralama ve satış" modelinin etkisinden tam anlamıyla yararlanarak yurtiçi ticari gayrimenkulde kısa sürede 1 numara oldu. Daha sonra China Resources ve Longfor da bu pazarın ana akımına uyum sağladı.
SCPG için, bu kodamanlara karşı saf ticari geliştirme yoluyla savaşmak istiyorsanız, ilk engel Varlık piyasasını açın .
"Şirketlerin varlık ağırlıklı olması gereken sektör özellikleri. Sermaye piyasasına bağlı değillerse, sürdürülebilir kalkınma büyük bir zorluk olacaktır. Fon ihraç etmek, GYO'lar veya halka arzlar, kapitalizasyon modelini uygulamak için önemli araçlardır ve aktif bir şekilde planlayacağız. , Sıkı çalış. Bu Ding Liye'nin sesi ve aynı zamanda sektörün ortak algısı.
Ticari gayrimenkul, fon kullanımında (kaynak ve geri çekme) daha karmaşıktır, aksi takdirde ölçek büyük olmayacaktır. Bu nedenle, o dönemde SZIC Commercial Property, ticari gelişiminin ölçeğini genişletmek amacıyla stratejik yatırımcıları bünyesine almaya devam etti.
Tabii ki, işletme kapasitesinin büyümesi temel anahtardır, ancak elde edilen varlıklar iyi dönüştürülüp işletilebildiğinde sonraki sermaye operasyonları için destek olabilirler. O zamanlar sadece sermaye operasyonu ve hızlı gelişme ile uğraşma eylemiyle karşılaştırıldığında, SCPG şu anda yeteneklerinin sınırlarını gerçekten anlamalıdır.
03
SCPG: Tüm endüstri zinciri çıkış yolu mu?
SCPG'nin hikayesi 2015'te başladı.
O yılın 6 Şubat'ında, Dongguan'daki Songshan Gölü kenarında, SCPG Başkanı ve CEO'su Ding Liye şunları söyledi: "Shenzhen Yatırım ve Ticari Mülk Grubu", "Shinli Grubu" olarak yeniden adlandırıldı .
Adını SCPG olarak değiştirdikten sonra, orijinal SZIC Commercial Property'nin (Impression City, Xinyi City ve SZIC Plaza) ürün serileri yeniden düzenlendi ve "Empresyon Serisi" ürün serisini korumaya ve geliştirmeye devam etmeye kararlı.
Bir buçuk yıl sonra, Vanke Geldi, yatırım fonu kurulduğunu açıkladı 12,87 milyar yuan karşılığında SCPG'nin% 96,55'ini satın aldı . Vanke, öz sermaye anlaşmazlığının çıkmazına yakalanmış olsa da, ticari gayrimenkulde ikisi arasındaki çarpışma hala göz ardı edilemez.
2016 yılında, Vanke SCPG'nin yönetimi altında 42 proje paketledi.Orijinal adlarını koruyan Shenzhen ve Şangay'daki Vanke Plaza dışında, diğer yerlerdeki projeler temelde Impression City, Impression Hui veya Impression olarak değiştirildi.
Bu aynı zamanda SCPG'nin Vanke'nin tek ticari emlak platformu olduğu anlamına geliyor.
Resim kaynağı: SCPG resmi web sitesi
Vanke'nin sermaye kutsamasıyla SCPG, birleşme ve satın alma genişlemesini hızlandırdı. 2018'de Vanke SCPG, 20 CapitaLand alışveriş merkezini satın almak için Triwater Fund ile işbirliği yaptı.
Dokuz aylık teslim süresinden sonra, 20 projenin tamamı SCPG tarafından yönetildi ve marka aynı anda "İzlenim" serisi olarak yeniden adlandırıldı. Shenzhen International Investment Corporation ve CapitaLand ayrıldığında bu projelerin çoğunun alışveriş merkezleri olduğunu belirtmekte fayda var.
Bu noktada, SCPGnin ölçeği öncekine göre katlar halinde artarak Wanda'dan sonra ülkenin en büyük ikinci ticari gayrimenkul operatörü .
Şu anda, ülke çapında 120 ticari projeye sahip, 10 milyon metrekareden fazla bir yönetim alanı ve 80 milyar yuan'dan fazla varlık ölçeği ile toplam 6 şehir şirketine sahiptir.
Haritacılık: Ticari emlak başlıkları Kaynak: SCPG resmi web sitesi ve halka açık bilgiler
Bu sadece başlangıç noktası. Vanke bunun için daha yüksek bir hedef belirledi: "Umarız bir lider olabilir."
Wanda Plazanın birleşik planlaması, markalaması ve operasyonundan farklı olarak, Vankenin ticari gayrimenkul işi, varlık kalitesi ve işletme performansı açısından Wanda Plazadan çok daha düşük olan basit satın almalarla hızla büyütülebilir.
Daha sonra, bu dağınık alışveriş merkezlerinin nasıl birleştirileceği ve karlılığın nasıl sağlanacağı Vanke için büyük bir zorluk olacak.
Hong Kong ve Amerika Birleşik Devletleri'ndeki sermaye piyasalarının performansına bakıldığında, ticari operasyon temelli gayrimenkul geliştiricileri ciro satışlarının yerini aldı ve piyasanın ana akımı haline geldi. Hisse senedi işletmesi, konut geliştirme ve demografik temettü tüketiminden sonra gayrimenkul geliştiricileri için kaçınılmaz dönüşüm yönü olacak.
Açıktır ki, hisse senedi varlıklarının dönüşümü açısından, Vanke SCPG üst düzey bir oyuncudur. Ve sermaye piyasası kaldıracını ve platform avantajlarını ne kadar erken kullanmaya başlarsa, endüstri geliştirme girişimini mümkün olan en kısa sürede kavrama olasılığı o kadar artar.
Şimdi, Vanke kendi ticari gayrimenkul varlıklarını yatırım fonu platformuna paketledi ve güçlü operasyonel yeteneklere sahip SCPG'yi geliştirme ve yönetim yapmak için görevlendirdi. Vanke ile birleştikten sonra, SCPG'nin sermaye operasyonu da hızlanıyor.
Haritacılık: Ticari Emlak Başlıkları Kaynak: Kamuya Açık Bilgiler
Ancak ister hisse senedi varlıkları ister sermaye olsun, bunlar tüm endüstri zincirinde yalnızca gerekli halkalardır.
Uzun mesafe koşucusu olabilmek için, SCPG farklı modelleri bir araya getirmeli ve farklı iş modellerinin avantaj ve dezavantajlarıyla birbirini tamamlamalıdır, böylece genel iş modeli sermaye yatırımı, kar marjları, nakit akışı istikrarı ve geri ödeme sürelerini dengeler.
Aksi takdirde, Wanda'ya yetişmek süresiz olarak ertelenen ve imkansız bir görev olacaktır.
Bu makale izin alınarak çoğaltılmıştır, metin ve resimlerin telif hakları orijinal yazara aittir.
Yeniden basma, gönderme, son dakika haberleri, işbirliğini tartışma
İletişim editörü: winshangxb
" Önerilen Kaynaklar "
2019'da giyim endüstrisi çok değişti ve hayatta kalmayı 8 ana trend belirliyor!
Çin'in en iyi performans gösteren "dükkan kralları" bir araya geliyor Xi'an işi neden bu kadar şiddetli?
Tek bir mağazanın yıllık geliri 100 milyon yuan'ın üzerinde olan Tsutaya Kitabevi, Çin Anakarasındaki ilk mağaza burada!
WeChat'in revizyonu nedeniyle, önceki zorlamayı kaçırabilirsiniz
Lütfen orijinal metni okuyun, Öne çıkan okumamıza göz atın
