Sektör Perspektifi | Arazi fiyatları makul seviyelere geri dönüyor İkinci kademe şehirler arazi edinim fırsatlarına öncülük ediyor
Giriş
2018'in ikinci yarısıyla karşılaştırıldığında, birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki çekirdek arazilerin popülaritesi önemli ölçüde toparlandı ve prim oranı önemli ölçüde arttı.
Yangchun'un Mart ayında, yerel pazar işlem hacminde önemli bir patlama yaratmasa da, emlak şirketlerinin arazi ihalelerine katılma hevesi açısından 2018'in dördüncü çeyreğinden itibaren değişti. Yüksek kaliteli arsalar için işlem sayısındaki artış çok açıktı. CRIC istatistiklerine göre özellikle ikinci kademe şehirlerde olmak üzere tüm enerji seviyelerindeki şehirlerin prim oranı yükselmiş, bazı arsa parsellerinin prim oranı önemli ölçüde artmıştır.Kredi politikasının gevşetildiği göz önüne alındığında, emlak şirketlerinin nakit akışının nispeten bol olduğu ve arazi piyasasının müreffeh bir eğilim gösterdiği görülmektedir. En otantik arazi piyasasını eski haline getirmek için, bu makale araştırma nesnesi olarak anahtar birinci ve ikinci kademe şehirleri alıyor ve büyük emlak şirketlerinin yeni emlak bankalarına referans sağlamak için 2019'un başından bu yana işlem durumunun ve yüksek primli arsaların derinlemesine araştırılmasını yürütüyor.
01
Orta ve batı bölgelerde, Pekin-Tianjin-Hebei ve Yangtze Nehri Deltası'nda yüksek aktivite
Yetersiz arazi arzı, Guangdong, Hong Kong ve Makao'nun etkisini henüz belli değil
13 Mart itibariyle, 2019'da birinci ve ikinci kademe şehirlerde yaklaşık 1000 arazi işleminin istatistiksel analizi sonucunda, arazi işlemlerinin orta ve batı bölgelerdeki ikinci kademe şehirlerde, Pekin-Tianjin-Hebei ve Yangtze Nehri Deltası'nda en fazla arazi işlemine sahip olduğu tespit edildi. En büyük şehir, 81 parsele kadar Zhengzhou'dur ve arazinin yarısından fazlası (46 parsel), Xinzheng Yeni Bölgesi'nin elverişli planlamasının getirdiği büyük ölçekli inşaat ve ardından Kunming, Qingdao, Chongqing, Chengdu, Shijiazhuang, Tianjin vb. İşlem sayısı 50'ye yakın ve ikinci kademede yer alıyor; Hangzhou, Xi'an, Guiyang, Jinan, Nanning, Haikou, Shanghai, Taiyuan ve diğer şehirler üçüncü kademede, toplam işlem sayısı 30'u, Shenzhen ve Xiamen'de. Dalian, Dalian, Hefei ve Guangzhou gibi şehirlerdeki arazi piyasası, 10'dan az arazi işlemi ile çok ıssız. Sıcak Guangdong-Hong Kong-Makao Büyük Körfez Bölgesi'nde, Guangzhou ve Shenzhen gibi şehirlerdeki sınırlı arazi arzı nedeniyle, sıcaklık henüz ortaya çıkmadı.
02
İkinci kademe şehirler en belirgin şekilde "kurtarıldı"
Nanning ve Kunming gibi şehirlerdeki yüksek kaliteli arazi parsellerinin sayısı ön plandadır.
Arazi prim oranı, uzun vadeli düşük gezinmeyi sona erdirdi ve 2019'da, 2018 sonunda% 9,4'lük tarihi düşük seviyeden Şubat 2019'da% 12,2'ye açık bir şekilde bir toparlanma başlattı. Bu düşük toparlanma eğilimi en çok ikinci kademe şehirlerde belirgindir. Şubat ayında bir önceki aya göre 3,3 puanlık artışla% 13,4'e yükseldi ve bu, üç enerji düzeyi şehir arasında prim oranındaki en yüksek artış oldu. Bunun ana nedeni, Suzhou ve Fuzhou gibi sıcak ikinci kademe şehirlerde çok sayıda yüksek kaliteli arazi parselinin satılmış olmasıdır. Bunlar arasında, Suzhou'daki üç arazi parselinin% 30'dan fazla prim oranına sahip olması, ikinci kademe şehirlerin prim oranını yükseltir. Satılmayan durum da özellikle Şubat ayında önemli ölçüde iyileşti.Satılmayan oran sadece% 1,66 idi, bu 2018 sonu ve Ocak 2019'dan önemli ölçüde daha iyiydi, ancak yine de 2017 sonu ve 2018'in ilk yarısındaki satılmamış orandan daha yüksekti.
Tipik birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki yüksek primli arazi parsellerinin oranı (% 30'dan yüksek prim oranı) açısından, arazinin yaklaşık% 10'u yüksek primli arazi parselleridir, arazinin% 71'i düşük prim oranıyla sıfır primle satılmaktadır (0 -% 10) arazi de% 10'dur. Genel olarak, birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki arazi işlemlerinin prim oranı şu anda nispeten düşük bir seviyededir.
Şehir dağıtımı açısından, Nanning,% 30'un üzerinde prim oranına sahip 11 arsa ile en yüksek premium arsa dağılımına sahiptir ve onu Kunming, Nanchang, Hangzhou, Xi'an, Chongqing, Tianjin, Haikou, Ningbo vb. İzlemektedir. Çin'deki yüksek kaliteli arazi parsellerinin sayısı 5'i aşıyor ve bu şehirlerin tümü ikinci kademe şehirler. Buna karşılık, birinci kademe şehirlerde önemli ölçüde daha az yüksek kaliteli arazi parselleri var, Pekin'de 4, Şangay ve Guangzhou'da sadece 1 ve Shenzhen'de yok. Premium arazi işlemi. Genel olarak, birinci kademe şehirlerdeki sınırlı arazi arzı, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki daha soğuk pazarlar ve arazi piyasasındaki sessizlik nedeniyle, ikinci kademe şehirler giderek arazi piyasasının ana savaş alanı haline geldi ve emlak şirketleri, piyasayı daha da yukarı iten şiddetle rekabet ediyor. Arazi prim oranı seviyesi.
Buna ek olarak, bu şehirlerde satılan yüksek primli arsa parsellerinin arsa nitelikleri açısından, yüksek primli arsa parsellerinin% 42'sini oluşturan saf mesken arsası,% 34'ünü ticari ve konut arazisi ve yalnızca ticari ve ofis arazisi izleyerek ilk sırada yer almaktadır. % 20 ve sadece 4 yüksek-premium kapsamlı parsel satıldı. Genel olarak, saf konut arazisi hala emlak şirketlerinin peşinde olduğu arazi türüdür ve prim oranını yükseltmek kolaydır.Yüksek prim arazi işlem fiyatları listesinden, TOP20'nin 11'i saf konut arazisidir. Tek bir şehir perspektifinden bakıldığında, Nanning, Xi'an, Tianjin ve Ningbo'daki yüksek premium arazi parselleri çoğunlukla ticari ve konut arazileriyken, Nanchang, Haikou ve Zhengzhou'daki yüksek premium arazi parselleri çoğunlukla saf konut arazisidir.
03
Çekirdek parseller birbiri ardına pazara girdi
Primi daha da artırın
2018'in ikinci yarısıyla karşılaştırıldığında, birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki çekirdek arazilerin popülaritesi önemli ölçüde toparlandı ve özellikle Hangzhou, Pekin, Zhengzhou ve diğer şehirlerde daha iyi bölgesel konumlar ve ikinci kademe şehirler nedeniyle prim oranı önemli ölçüde arttı. Geri tepmenin etkisi emlak şirketlerinin yatırım beklentilerini büyük ölçüde artırdı ve yerel müzayede kampına katıldılar. Ningbo, Yinzhou Bölgesi'ndeki 06-03-02 # (Dongqian Gölü) konut arsasını ele alalım 226 tur teklif verdikten sonra, Gemdale% 57.6 prim oranı ve ortalama taban tabanı ile 1.611 milyar RMB toplam fiyatla ihaleyi kazandı. Fiyat 13020 yuan / metrekare. 14 Mart'ta Ningbo Yinzhou Bölgesi başka bir çiftlik evi sattı.Sonunda, arazi Ningbo Oaks Real Estate Co., Ltd. tarafından 20.750 yuan / bina metrekare (814 milyon yuan) artı 1.600 metrekare destekleyici konut alanıyla kazanıldı. Çeşitli işaretler, ikinci kademe şehirlerdeki arazi müzayedelerinin popülaritesinin önemli ölçüde arttığını göstermektedir. Elbette, bu fenomen benzersiz değil. Suzhou, 22 Şubat'taki Bahar Şenliği'nden sonraki ilk müzayedeyi başlattı. Toplam 5 konut arazisi sürekli olarak satışa çıkarıldı.Rongxin, Zhongjun, Kaisa, Zhongliang, Dahua Group ve diğer şirketler teklif verdi. Parsellerin toplamı 9.744 milyar yuan. Bunlar arasında, yüksek teknoloji bölgesi, Shishan Caddesi, Changjiang Road East ve Zhuyuan Road North, en yüksek işlem fiyatına sahip arsalar, 40 ihale turunun ardından nihayet Dahua (Group) Co., Ltd. tarafından kazanıldı. Arsanın toplam işlem fiyatı yaklaşık 4.071 milyar yuan, yani% 32.14 prim.
Pekin'deki üç ortak mülkiyetli arazinin prim oranının da% 40'a yakın yüksek bir seviyeye yükseldiğini belirtmek gerekir. Bu, Pekin'in önceki ortak mülkiyetli evlerinin çoğunlukla sıfır primle satılması özelliğini kırmaktadır. Bunlardan ikisi Tongzhou Bölgesi'nde yer almaktadır ve büyük ölçüde Pekin Belediye Hükümeti'nin Tongzhou'ya resmi olarak taşınmasının getirdiği olumlu etkiler nedeniyle; katı talep grubunun kabulünü daha da artıran muazzam fiyat avantajı ile birleştiğinde, emlak şirketleri de bu noktaya geldiler ve arazi ihalelerine katıldılar ve prim oranı da yükseldi.
04
Arazi fiyatları makul seviyelere dönüyor
İkinci kademe şehirlerde arazi edinimi fırsatları
Genel olarak 2019 yılında ikinci kademe şehirlerde satılamayan arazi oranı önemli ölçüde düştü, prim oranı da arttı.Özellikle Mart ayında arazi piyasası daha belirgin bir şekilde ısındı ve yüksek primli arsa parselleri ardı ardına ortaya çıktı. Yüksek primli arazi parsellerinin oranı açısından da 2018'in dördüncü çeyreğine göre önemli ölçüde arttı. Bunun ana nedeni, ikinci kademe şehirlerdeki emlak piyasasının, işletmelerin toplam iç borç ihracı miktarındaki artış ve finansman maliyetlerindeki düşüş, emlak şirketleri için finansman ortamının "toparlanması" ve nispeten bol fonlar ile birleştiğinde, bir sonraki "tahıl kapma" turuna katılmalarıdır. Satış için bu arazi parsellerinin beklenenden daha düşük taban fiyatı ile birleştiğinde, çoğu şirket müzayedeye kazanma hırsıyla katıldı ve sonuçta prim oranını önemli ölçüde artırdı.
Nanjing'de konut mülklerine sahip son iki arazi listesi tipik örneklerdir. Katın başlangıç fiyatı, çevredeki benzer arsaların işlem fiyatından önemli ölçüde düşüktür. Örnek olarak Xishanqiao G02'yi alın, arsanın başlangıç fiyatı metrekare başına 13.237 yuan'dır. Çevredeki alandaki benzer projeler satılır. Fiyat yaklaşık 35.000 ila 39.000 yuan. İşlem metrekare başına en yüksek taban fiyat olan 19.172 yuan ile satılsa bile kar marjı çok büyük. Mevcut arsa fiyatının daha makul seviyeye dönmesi ile arazi elde etmek için iyi bir fırsattır.
Mevcut arazi arz durumuna bakılırsa, Mart ayı sonunda yoğunlaşmış arz dalgası yaşanma olasılığı yüksektir.Arazi fiyatlarının nispeten makul olduğu ve emlak piyasasının sık sık "toparlanma" belirtileri gösterdiği zamanlarda, yüksek kaliteli arazileri ele geçirme fırsatlarını değerlendirmek zorunludur. Özellikle Hangzhou, Xi'an, Zhengzhou ve büyük nüfus girişine sahip diğer şehirler gibi güçlü nüfusa ve endüstriyel destek yeteneklerine sahip şehirler ve mevcut arz ve talep ilişkisinin dengelendiği ve konut fiyatlarının aşırı gerildiği, ancak belirli yatırım fırsatları olduğu düşünülebilir. Şu anda, arazi ediniminin yatırım getirisi de önemli ölçüde azalacaktır ve yine de dikkatli bir şekilde ilerlememiz önerilir.
[Bir ev satın almak ve bir ev satın almak için iyi vakit geçirmek için Toutiao Leju numarasını takip edin.
