Shenzhen'in yeni konut politikaları sürekli olarak ne tür sinyaller veriyor?
Son zamanlarda, Shenzhen'in konut politikasıyla ilgili birkaç önemli olay büyük ilgi uyandırdı:
23 Ekim'de Shenzhen, şehirde 13 toplu konut projesine yoğun bir başlangıç yaptı.Aynı zamanda, yetenekler ve konut konutları için sınırlı fiyatlı konut fiyatının metrekare başına 30.000-50.000'i geçmemesini şart koştu;
6 ve 7 Kasım'da, Guangdong-Hong Kong-Makao Büyük Körfez Bölgesi İnşaatı Öncü Grubu, Hong Kong ve Makao'nun yararına olacak tedbirleri art arda uygulamaya koydu, bu da Hong Kong ve Makao sakinlerinin Shenzhen ve diğer Büyük Körfez Bölgesi şehirlerinde ev satın almalarına yönelik kısıtlamaları kaldırdı;
11 Kasım'da, Shenzhen yeni bir emlak piyasası politikası yayınladı: lüks konut hattını artırmak ve 144 metrekareden az taban alanı ve 1.0'dan yüksek arsa oranına sahip evler lüks vergisine tabi olmayacak.
Bu politikalar dizisinin arka planı ve yönü nasıl yorumlanmalı? Shenzhen emlak piyasası üzerinde nasıl bir etkisi olacak? Shenzhen Satellite TV'nin muhabiri Bir Shenzhen müşterisi, cevapları aramak için bir dizi otorite figürü ve endüstri uzmanıyla röportaj yaptı.
Lüks evlerin çevrimiçi olarak ayarlanmasından bir gün sonra, Shenzhen pazarı nasıl tepki verdi?
Şenzenin son yeni emlak piyasası politikasına bir göz atalım:
11 Kasım 2019 tarihinden itibaren parsel oranı 1,0'ın üzerinde, tek bina alanı 144 m²'nin altında olan evler sıradan konutlardır ve iki yıl süreyle KDV'den muaf tutulabilir.
Gazeteciler, New Deal'ın yayınlanmasından bu yana, sıradan evlerin tanımlanması için standardın ilan edilmesinden sonra, birçok aracının reklam verdiğini gözlemlediler. Bazı alıcılar, satıcıların fiyatları artıracağından endişelendi ve siparişleri önceden imzalamasını istedi. Bazı emlakçılar, 11'inde o gece saat 12'de hala sipariş imzalıyorlardı.
Sektördeki uzmanlar, Shenzhen'deki ortalama konut stok alanının 100 metrekareden, hatta 90 metrekareden az olduğuna inanıyor. Toplam fiyata göre hesaplanırsa, Shenzhen'deki 90-100 metrekarelik birçok ev lüks evler ve yeni düzenlemeler izin verecek Pek çok ev artık lüks evler değil, bu da işlem maliyetlerini düşürüyor.Shenzhen'deki stok evlerinin önemli ölçüde dolaşımda olması ve bu da ikinci el konut piyasasının canlanmasını daha da artırması bekleniyor.
Benzer endüstri sesleri, lüks evlerin çevrimiçi olarak ayarlanmasının, özellikle küçük daireler satın alan ve ihtiyaçlarını iyileştirenler başta olmak üzere, sadece ev alıcılarına ihtiyaç duyan birçok kişi için büyük bir fayda olduğunu söyledi.
Shenzhen Satellite TV One Shenzhen müşterisinin muhabiri, bulguları derinlemesine anladı. Bu Yeni Anlaşma ayarlaması aslında iki önemli anlam içeriyor
01 Shenzhen'deki sıradan konutların tanınması kapsamı daha da genişletilecek
Konut piyasasındaki mevcut genel yüzölçüm oranından, 1.0'ın altında taban alanı oranlarına sahip küçük boyutlu konutların çok nadir olduğu söylenebilir. Bu, aynı zamanda, bu düzenlemeden sonra, 144 metrekarenin altındaki mülklerin temelde sıradan konut binaları kapsamına alınacağı anlamına gelir.
02 Shenzhen'in "lüks konut vergisi" artık toplam fiyata bağlı değil
Geçmişte, konut türlerinin tanımı genellikle toplam fiyatla bağlantılıydı, ancak bu politika artık toplam fiyat kavramından bahsetmiyor. Diğer bir deyişle, toplam fiyat ne kadar olursa olsun, poliçe bildiriminde belirtilen taban alanı oranını ve bina alanı standartlarını karşıladığı sürece fiyatı yüksek dahi olsa normal konut olarak sınıflandırılacaktır.
Politikanın arka planı ve beklenen etkisine odaklanan Shenzhen Satellite TV One Shenzhen Client muhabiri, üç temel sorunu çözmek için bir dizi endüstri uzmanıyla röportaj yaptı:
S1: "Lüks emlak vergisi" vergisi standardı şu anda neden değişiyor?
Sözde lüks konut vergisi aslında piyasanın göreli konut fiyatı standartlarına bir referanstır, yani normal konut fiyatı standartlarını aşan mülkler, ilgili vergi teşviklerinden yararlanamayacak ve işlem sırasında normal konut standartlarından daha yüksek vergi ödemeleri gerekecektir. ücret.2015 gibi erken bir tarihte, Shenzhen tarafından yayınlanan sıradan konut standartları, on bölgedeki sıradan konutların fiyat standartlarını şart koşuyordu.Örneğin, Nanshan'ın toplam fiyatı 4,9 milyon yuan'ın altındaydı, Futian'ın toplam fiyatı 4,7 milyon yuan'ın altındaydı ve Luohu'nun toplam fiyatı 3,9 milyon yuan'ın altındaydı. Bekle. Bölgedeki evlerin toplam fiyatı fiyat standardını aşarsa, listelerin tamamı lüks evlerdir.
Nitekim son yıllarda emlak piyasası durumundaki değişikliklerle, yukarıda bahsedilen sıradan emtia konut standartlarının, konut sakinlerinin makul konut ihtiyaçlarını karşılayamayacağı aşikardır. Bu bağlamda, Shenzhen Kamu Malları Piyasası Araştırma Enstitüsü dekanı Li Yongtao, Shenzhen Satellite TV One Shenzhen Client'tan bir muhabirle yaptığı röportajda, önceki politikanın artık geçerli olmadığını "lüks vergisi" düzenlemesinin ana nedeni olduğunu söyledi.
S2: Sıradan konut standartlarının ayarlanması nasıl bir etki yaratacak?
Lüks emlak vergisi standartlarında büyük değişiklikler oldu, ister yeni ister ikinci el konutlara abone olun, bu politikadan doğrudan veya dolaylı olarak etkilenecektir. Pazar alıcıları ve satıcıları açısından, etki kabaca iki kısma ayrılabilir.
Alıcının ev sahipliği üzerindeki yükünü azaltın ve pazara girme isteğini artırın
Bir emlak endüstrisi analiz ajansı olan Shenzhen Shell Araştırma Enstitüsü'nün istatistiklerine göre, son iki yılda Shenzhen'de gerçekleşen ikinci el konut işlemlerinin% 45'i katma değer vergisi ödemiştir ve bunun yaklaşık% 5'i iki yaşından küçüktür. Bu, gayrimenkul katma değer vergisi ödemesinin% 40'ının "lüks hattan" etkilendiği anlamına gelir.
Bu politika ayarlamasından sonra, birçok konut evi, yeni muamele muafiyetini "lüks emlak vergisinden" almaktan hoşlanıyor ve bu da ev alıcılarının üzerindeki yükü bir ölçüde azaltacak. Bu bağlamda, Shenzhen Kamu Malları Piyasası Araştırma Enstitüsü başkanı Li Yongtao, alıcıların pazara girme istekliliğinin canlanacağını ve artacağını, "durgun ikinci el konut olgusunun değişeceğini ve işlem hacminin artacağını" analiz etti.
Satıcıları avantajları paylaşmaya veya ev fiyatlarını yükseltmeye teşvik edin
Vergi ayarlamaları alıcılar üzerindeki ekonomik baskıyı azalttı, ancak diğer yandan satıcılar da faydaları paylaşmak istiyor. Bu bağlamda, birçok aracı kurum, muhabirlere, politika onaylandıktan sonra, listelenen ikinci el ev sahiplerinden bazılarının fiyatları artırma niyetlerini dile getirdiklerini bildirdi.
S3: Bu politika ayarlandıktan sonra, Shenzhen emlak piyasasında "heyecan" olacak mı?
Shenzhen Belediyesi Konut ve İnşaat Bürosu 11 Kasım'da medyaya yanıt vererek "evler spekülasyon için değil yaşamak için kullanılır" konumlandırılmasında ısrarcı olduğunu belirterek, ulusal vergi ve ücret indirimi ruhunu uygulamak ve sıradan hanehalklarının makul konutlarını tam olarak dikkate almaktır. Tüketim için yapılan bir işlem. Bu sefer sıradan konut standartlarının ayarlanması, Shenzhen'in emlak kontrol politikalarını etkilemiyor.
Aslında, Aralık 2016'da, Merkezi Ekonomik Çalışma Konferansı ilk olarak "konut ve spekülasyon yapmama" konseptini önerdi. Shenzhen tarafından yayınlanan bir dizi gayrimenkul düzenleme politikası da bu ilkeyi aralıksız uyguluyor. 10 · 4 Yeni Anlaşma, Üç Fiyat Bir Arada, Yeni Anlaşma 731, Yeni Ev Fiyat Sınırı ... Bu bağlamda, bazı araştırmacılar, Shenzhen'in satın alma kısıtlamaları, kredi kısıtlamaları, satış kısıtlamaları, fiyat kısıtlamaları ve diğer politikaları sıkı bir şekilde uygulamasının arka planı altında analiz etti. , Piyasadaki tüm tarafların davranışları aslında sınırlıdır. İşlem hacmindeki artış, mutlaka konut fiyatlarının hızla yükseldiği anlamına gelmiyor ve konut fiyatlarının fırlamasını beklemek mantıklı değil.
Sürekli yeni konut politikası eylemlerinin arkasında ne tür sinyaller yayılıyor?
Son zamanlarda Shenzhen, konut politikasında bir dizi yeni eylem başlattı. Özetle, bu politikaların aslında ortak bir yönelimi paylaştığı görülüyor - makul konut ihtiyaçlarını karşılama ve "yaşanabilir ve yaşanabilir" hedefler elde etme çabası.
Sınırlı arazi fiyatlarını tam olarak uygulayan ülkede ilk
21 Ekim'de, "Shenzhen Arazi Fiyat Hesaplama Kuralları" resmi olarak yayınlandı ve uygulandı. Birleştirilmiş hesaplama kuralları uygulandı. Şehirdeki her arsanın belirli fiyatı açık ve hesaplanabilir ve vatandaşlar istedikleri zaman çevrimiçi olarak kontrol edebilirler.
Arazi fiyatı hesaplaması için özel formül şudur: parsellerin arazi fiyatı = arsanın piyasa fiyatı × karşılık gelen bina alanı × temel düzeltme katsayısı × proje düzeltme katsayısı. Bunlar arasında, satılabilir konut ve yetenekliler için konut için arsa fiyatı, sırasıyla piyasa arsa fiyatının% 30'u ve% 40'ı olarak belirlenir ve düzeltilmiş arazi fiyatı seviyesi de mevcut seviyeden düşüktür.
Bu bağlamda, Shenzhen Belediyesi Planlama ve Yatırım Bürosu Doğal Kaynakları Geliştirme ve Kullanım Bölümü müdürü Jin Liangfu, Shenzhen Satellite TV One Shenzhen Client'tan bir muhabirle yaptığı röportajda şunları söyledi: Örneğin, konut için bir arazi, piyasa fiyatının yaklaşık altı ila yedi katıdır. İndirim, yani şimdi üç ila dört indirim var. "
Büyük ölçekli toplu konut inşaat işlemleri
Shenzhen, merkezi hükümetin konut ve konutta spekülasyon olmaması gerekliliğini tam olarak yerine getirmek için şehrin her yerinde büyük ölçekli toplu konut inşaatı faaliyetleri yürütmektedir. İlgili eylem planına göre, gelecek yıldan itibaren Shenzhen çok sayıda yetenekli konuta ve nitelikli yetenekler ve vatandaşlar için uygun fiyatlı ticari konutlara sahip olacak.
Çok ilgi gören fiyatlar açısından Shenzhen Belediyesi Konut ve İnşaat Dairesi'ne göre bu halk evlerinin satış fiyatları, çevre bölgelerdeki piyasa fiyatlarının% 50 ila 60'ı arasında. Orijinal özel bölgede bulunan fiyat sınırlayıcı yetenek konut projeleri metrekare başına 40.000 ila 50.000 yuan arasında değişmektedir ve ilke olarak, en yüksek fiyat metrekare başına 50.000 yuan'ı geçmez; orijinal özel bölge dışındaki fiyat sınırlayıcı yetenek konut projeleri genellikle şu şekildedir: Metrekare başına 20.000 ila 30.000 yuan aralığında, prensip olarak en yüksek fiyat metrekare başına 40.000 yuan'ı geçmez.
Bu bağlamda, Shenzhen Konut Araştırma Derneği başkanı Chen Aipin, Shenzhen Satellite TV One Shenzhen Client'tan bir muhabirle yaptığı röportajda, "Bu sadece düşük ve orta gelirli gruplarımızın korunmasıyla ilgili değil, aynı zamanda gelecekteki ticari konut piyasası üzerinde de belirli bir etkiye sahip. Sakinlik etkisi. "
Greater Bay Area, Hong Kong ve Makao sakinleri için konut satın alma kısıtlamalarını serbestleştirdi
Birkaç gün önce Greater Bay Area, Hong Kong ve Macau sakinleri için ev alımlarını serbestleştirme politikasını açıkladı ve bu da hararetli tartışmalara yol açtı. Guangdong-Hong Kong-Makao Büyük Körfez Bölgesi'nde ev satın alan Hong Kong ve Makao sakinleri, yerel sakinlerle aynı muameleden yararlanıyor. Bu, Hong Kong ve Makao sakinlerinin Anakarada eğitim ve çalışma ve emekli olduktan sonra Anakara'da yaşamaları için büyük kolaylık sağlayacaktır.
Özellikle Shenzhen'de, Shenzhen-Hong Kong işbirliği uzun süredir iyi bir temele sahip ve iki yer arasında personel değişimleri de çok sık. Bu grubun makul barınma ihtiyaçları nasıl karşılanır? Bu sefer ev alımlarındaki kısıtlamaların kaldırılması bu soruna bir cevaptır. Bu bağlamda, uzun süredir Shenzhen'de tasarım işiyle uğraşan bir Hong Kong tasarımcısı, gazetecilere, yeni politikanın anakarada çalışmak için kuzeye gittiğinde kendisini daha fazla aidiyet hissettirdiğini söyledi.
Aralık 2016'da, Merkezi Ekonomik Çalışma Konferansı ilk olarak "konut ve spekülasyon yapmama" kavramını ortaya attı. Shenzhen'de bir pilot gösteri bölgesi inşa etme çalışmasında, "yaşanabilir ve yaşanabilir" içeriği vatandaşlar tarafından daha da fazla ilgilenmektedir.
Aslında Shenzhen'de yüksek konut fiyatlarından kaçınmaya gerek yok. Shenzhen parti komitesi ve hükümeti, son yıllarda çeşitli vesilelerle, yüksek konut fiyatlarının kentin rekabet gücünü sınırlamak için elverişsiz bir faktör haline geldiğini ve bunu sistematik bir şekilde çözmeye başladığını açıkladı.
Konut ve yetenekli konutların arazi fiyatlarının ayarlanmasından, büyük ölçekli toplu konut inşasına, sıradan konut standartlarının yeniden tanımlanmasına, Shenzhenin konut politikasında son bir aydır devam eden eylemlerine bakmaya kadar, bu aslında Shenzhen'in konut için çözümüdür. Sorunun spesifik yöntemi de çok açıktır - sadece ihtiyaç duyulan ailelere sahip daha fazla ailenin tercihli politikalardan yararlanmasını ve makul konut ihtiyaçlarını karşılamasını sağlamak.
Aslında sadece Şenzen'de değil, yüksek konut fiyatları ve konut zorluklarının büyük şehirlerin genel olarak karşı karşıya kaldığı çıkmazlar olduğu söylenebilir. Oyun nasıl bozulur? Gelecekte bu politikaların uygulanmasını dört gözle bekliyoruz ve aynı zamanda Shenzhen'in bir sonraki adımında da bu zor sorunun cevabına daha fazla referans sağlamak için daha güncel keşifler başlatmayı bekliyoruz.
