Hızla yükselen emlak stoklarının arkasında
Dong Jiasheng Liu Fengru Pekin Ticari Günlük
Yıl sonu ve yıl başında gayrimenkul sektöründe son dönemde yaşanan güçlü yükseliş piyasanın dikkatini çekmiş ve birçok gayrimenkul hisse senedinde piyasa kazançları dalgası görülmüştür. Sektördeki uzmanların bakış açısından, hızla yükselen gayrimenkul hisse senetlerinin mantığı, bazı şirketlerin hisse senedi fiyatlarını artırmak için performanslarına güvenmesi, sermaye piyasasının politika ayarlamalarının etkisine hızlı bir şekilde yanıt vermesidir, ancak ortalama performansa sahip bazı şirketlerin hisse senedi fiyatlarını artırmak için kavramsal spekülasyon kullanabileceği göz ardı edilmemiştir. Sektörün içinden gelenler, 2018'de gayrimenkul endüstrisinin yoğunlaşmasının daha da artması mantığının hala var olduğuna ve emlak şirketleri için fırsat ve zorlukların bir arada var olduğuna inanıyor.
01
Göz alıcı gayrimenkul stokları
İstatistiklere göre 28 Aralık 2017'den 9 Ocak 2018'e kadar gayrimenkul sektörünün 8 işlem günü boyunca kümülatif artışı% 9,69 oldu.
Tahoe Group, şüphesiz son zamanlarda gayrimenkul hisselerinde lider hisse senedi konumunda. İşlem kotasyonu, 2 Ocak - 8 Ocak 2018 tarihleri arasında Tahoe Group'un kümülatif artışının% 52,25 olduğunu gösteriyor. Tahoe Group 4 Ocak'tan bu yana art arda üç günlük limit belirledi. 8 Ocak'ta Tahoe Group'un gün içi hisse senedi fiyatı 2017'den bu yana rekor seviyeye ulaştı.
Tahoe Group'un hisse senedi fiyatındaki anormal dalgalanmalar nedeniyle Tahoe Group, 8 Ocak öğleden sonra piyasanın açılışından bu yana doğrulama amacıyla ticareti askıya aldı. Tahoe Group tarafından 9 Ocak'ta açıklanan alım satımın askıya alınmasının ilerleyişine ilişkin duyuru, şirketin 13 Ocak'ta kendi kendini sınama sonuçlarını açıklamayı planladığını ve ticaretin 15 Ocak'ta yeniden başlamasının beklendiğini gösteriyor.
Tahoe Group'un hisse fiyatındaki artış istisnai değil Son zamanlarda Shunfa Hengye gibi birçok gayrimenkul hissesi de fonlar tarafından aranıyor. 9 Ocak'ı örnek olarak alırsak, gayrimenkul sektörünün o günkü genel artışı% 0,67 oldu. Askıya alınan hisse senetlerine ek olarak, 71 gayrimenkul hisse senetleri de değişen derecelerde yükseldi, bunların arasında Shunfa Hengye, Rongan Real Estate, Blu-ray Development ve Zhujiang Industrial gibi birçok hisse senedinin günlük limiti vardı. İstatistiklere göre, Rongan Real Estate'in 5 Ocak'tan 9 Ocak'a kümülatif artışı% 30'un üzerindeydi. Ancak, 9 Ocak'ta gayrimenkul stoklarının trendi farklılaştı. Örneğin, Vanke A 9 Ocak'ta% 0,42 oranında hafif düştü.
Aslında, son zamanlarda hızla yükselen gayrimenkul hisselerinin çoğu, ikinci ve üçüncü kademe emlak şirketleridir. Büyük yükselişten sonra bile, P / E oranı düşük. Örneğin, Rongan Gayrimenkul, sürekli yükselişten sonra 22.97 kat P / E oranına sahip.İşlem yazılımı, K / E oranı 20 katın altında olan 41 gayrimenkul hissesi olduğunu gösteriyor.
Qianhai Kaiyuan'ın baş ekonomisti Yang Delong, emlak ve petrol gibi mavi çipli hisse senetlerinin keskin bir şekilde yükseldiğine, bu da tezgah üstü fonların yavaş yavaş piyasaya girmeye başladığını gösteriyor. , Ve A hisselerinin para kazandıran etkisini gördükten sonra piyasaya girmeye başladı. "
02
Yükselen performans hisse senedi fiyatlarını yükseltir
E-House Emlak Araştırma Enstitüsü araştırma direktörü Yan Yuejin, "Hisse fiyatlarındaki değişiklikler genellikle kurumsal performansın bir yansımasıdır" dedi Son zamanlarda, bazı emlak şirketlerinin performansı, özellikle de gayrimenkul stoklarına katkıda bulunan 100 milyar düzeyindeki emlak şirketlerinin ölçeğindeki sürekli artış, yükselmeye devam etti. Sıcaklık artışının ana nedeni.
Crane'in "2017 China Real Estate Enterprise Sales TOP200" sıralama listesine göre, bu yılın en büyük üç gayrimenkul şirketi satışlarda 500 milyar yuan'ı, dördüncü ila altıncı sıralar 300 milyar yuan'ı ve China Shipping 200 milyar yuan'ı aştı. Yedinci sırada; 2017 yılsonu itibarıyla 100 milyar gayrimenkul şirketi sayısı 17'ye ulaşmış, büyük ölçekli gayrimenkul şirketlerinin performansı yeni bir seviyeye ulaşmıştır.
Gayrimenkul şirketlerinin bu yıl satış performansının artmasıyla birlikte ilk 10, ilk 20, ilk 30 ve ilk 50'nin eşiği değişen derecelerde yükseldi. Parasal eşik açısından bakıldığında, TOP30 kademeli gayrimenkul işletmeleri için eşik% 51'e kadar yükseldi. TOP50 emlak şirketleri için eşik 2016'da 31 milyar yuan'dan% 23 artarak 38.1 milyar yuan'a yükseldi.
"İkinci ve üçüncü kademe emlak şirketleri, büyük ölçekli gelişimlerinde büyük bir ivme gösterdi ve etkileri de en güçlüsü." Bir emlak piyasası gözlemcisi Beijing Business Daily'den bir muhabire, 100 milyar şirket arasında Longfor, Xincheng, Xuhui ve Tahoe'nin önemli ölçüde büyüdüğünü söyledi; 100 milyar olmayan şirketler arasında Zhongliang, Blu-ray, Midea ve Sony de yıllık% 100'ü aşan büyüme oranları ile genişlemelerini hızlandırdı.
Ajans istatistiklerine göre, Tahoe Group, 2017 yılında 100,72 milyar yuan satış gerçekleştirerek ilk kez "100 milyar lejyon" haline geldi. Gemdale Group tarafından 2017 yılında yayınlanan performans duyurusuna göre Gemdale'in toplam sözleşmeli değeri, yıllık% 39,9 artışla 140,81 milyar yuan oldu. Gemdale'in hisse fiyatı kısa süre önce şirketin tarihsel en yüksek seviyesine yükseldi.
Başka bir 100 milyar emlak şirketi olan Xincheng Holdings'in hisse fiyatı da eşit derecede iyi performans gösterdi. New Town Holdings, geçen yılın aynı dönemine göre% 94,39 artışla 2017'de yaklaşık 126.472 milyar yuan sözleşmeli satış gerçekleştirdi. Kümülatif satış alanı, geçen yılın aynı dönemine göre% 61,44 artışla yaklaşık 9.282.800 metrekare oldu.
Performansın yanı sıra, sıcak gayrimenkul şirketlerinin gelecekteki performansının büyümesi de sermaye piyasasının iyimserliğinin önemli bir nedenidir. Birçok emlak şirketinin son dönemdeki hisse senedi kazançlarına bakılırsa, hepsinin tarihsel olarak yüksek arazi rezervleri var. İstatistikler, Xincheng Holdings'in arazi değerinin 281,2 milyar yuan kadar yüksek olduğunu; Shimao Gayrimenkulünün arazi değerinin 206,9 milyar yuan olduğunu; Tahoe, Gemdale ve Jinke'nin arazi rezervlerinin değerinin sırasıyla 159,2 milyar yuan, 156 milyar yuan ve 128,7 milyar yuan olduğunu göstermektedir.
Ayrıca hisse senedi fiyatları yükselen bazı emlak şirketleri, işletme karı, brüt kar marjı, değerleme ve borç ödeme gücü açısından iyileşme kaydetti. Bunlar arasında, Rongsheng, Financial Street, Shimao, Gemdale, COFCO ve diğer yüksek büyüme oranlı emlak şirketleri, listelenen emlak şirketlerinin en alt onunda P / E oranlarına sahipler ve mükemmel performanslarına kıyasla, hisse senedi fiyatını da gömdüler. Öngörülen.
Tongce Enstitüsü araştırma direktörü Zhang Hongwei'ye göre emlak şirketlerinin hisse senedi fiyatlarındaki artış daha karmaşıktır. Hisse senedi fiyatlarını artırmak için performanslarına güvenen bazı şirketlerin yanı sıra, bazı genel performansları da göz ardı etmiyorlar. Şirketler hisse senedi fiyatlarını artırmak için konut kiralama, endüstriyel yenilik, tahvil ihracı ve diğer kavramları kullanır.
Bir başka uzman, bazı geliştiricilerin sadece birkaç büyük ölçekli arsa aldıkları için hisse senedi fiyatlarını yükseltmelerinin zor olduğunu belirtti.Arazi fiyatlarındaki kumar başarısız olduğunda ve emlak hisse senetlerinin genel düzeltmesi bu şirketlerin daha büyük yatırım riskleriyle karşı karşıya kalmasına neden olacaktır. .
03
Fırsatlar ve zorluklar bir arada var olur
Yan Yuejin, "Performans faktörlerine ek olarak, bazı şehirlerdeki satın alma kısıtlamalarının son zamanlarda gevşemesi ve yeteneklerin ev satın alıp yerleşmeye teşvik edilmesi nedeniyle emlak stoklarındaki artış göz ardı edilemez."
Lanzhou Konut Güvenliği ve Emlak İdaresi geçen hafta "Emlak Piyasasının Düzenlemesinin Güçlendirilmesi ve Emlak Piyasasının Denetiminin Güçlendirilmesi Hakkında Duyuru" yayınladıktan sonra, Xigu Bölgesi, Jiuzhou Geliştirme Bölgesi ve Uzak Bölgelerde konut satın alma kısıtlamalarının iptali devam etti. Nanjing, "yönlendirilmiş bağlayıcılığı kaldırma" saflarına katılarak çözüm eşiğini önemli ölçüde düşürdü. Daha sonra, Jinan, Wuhan ve Zhengzhou gibi ikinci kademe şehirler, yerleşim için eşiği art arda düşürdüler. Sektör analistlerine göre, bu önlemlerin piyasa üzerindeki uyarıcı etkisi açıktır ve ikinci kademe şehirlerde emlak satışlarının artmasının beklendiğini ve bu şehirlerdeki emlak şirketlerinin de yeni bir fırsat dalgası başlatacağını gösterebilir.
Bir emlak acentesi tarafından yapılan bir analize göre, makro faktörlerin uyarılması ve temellerin dönüş yılı gayrimenkul sektörünün fazla getirisine yol açan başlıca nedenlerdir.Likidite, bir başka tetikleyici ve güçlendirici faktördür.Emlak sektörünün göreli değerlemesi de tarihi düşük bir noktada. Yükseliş destek sağlar.
Ancak bazı uzmanlar bu ifadeye katılmıyor. Mevcut emlak piyasası kontrol önlemlerinin bir bütün olarak hala sıkı olduğuna dair bir görüş var. Bu şehirler aslında düzenleyici otoritelerin gereksinimlerine göre hedeflenmiş "kategorilere ayrılmış kontrol" gerçekleştiriyorlar ki bu da gayrimenkul kontrol politikalarının tamamen serbestleştirilmesi anlamına gelmiyor. Özellikle konut fiyatlarının yükseldiği birinci ve ikinci kademe şehirlerde gevşemek daha da zor ve gelecekteki emlak piyasası düzenlemesinin genel eğilimi hala "dibi tıkıyor".
Yan Yuejin, pazarın gelecekte de yüksek kaliteli şirketleri, özellikle kaliteli büyüme ve iyi büyüme potansiyeline sahip büyük ve orta ölçekli emlak şirketlerini tanıyacağını söyledi. Ancak 2018 yılının ilk yarısında konut piyasası soğuduktan sonra bazı yatırımcıların bu tür gayrimenkul stoklarına güvenmemesinin önlenmesi gerektiği unutulmamalıdır.
Zhang Hongwei, gayrimenkul endüstrisinin 2018'de hala bir uyum döngüsünde olacağını, küçük ve orta ölçekli emlak şirketlerinin çıkışlarını hızlandıracağını ve daha fazla artan endüstri yoğunlaşmasının mantığının devam edeceğini tahmin ediyor. İstikrarlı genel satışlar, zayıflayan sektör dalgalanmaları ve sıkı tarafsız politikaların arka planı altında, gayrimenkul şirketleri, özellikle ölçek, karlılık ve ödeme tahsilatı açısından arazi rezervleri, finansman kanalları, yönetim ve kontrol işlemleri vb. Açısından hala baskı altındadır. İşletmeler yine de zorluklarla karşılaşacak.
