g u t x .com.tr İpek yolu - Çin'i anlamaya götürürüm

CapitaLand düşük anahtarlı "büyük para kazanmak" için GYO'ları nasıl kullanıyor?

Inshang

Giriş

CapitaLand China Trust'ın yüksek performansı, alışveriş merkezlerindeki asansörlerin sökülmesine ve ortak ofislerde çalışmaya mı bağlı?

Kaynak | Ticari emlak başlıkları (Kimlik: Dtoutiao)

Yazar | SuzanneLeow

Net kâr 1,76 milyar S $ oldu, net varlıkların getirisi% 9,3'e yükseldi ve yönetilen varlıklar 100,1 milyar S $ 'a ulaştı ... CapitaLand, 2018 yılında on yılın en güzel sonuçlarından birini verdi.

Resim kaynağı: CapitaLand Group WeChat genel hesabı

Bu on yılın en yüksek seviyesi, Çin'deki ikinci döngünün sonuna denk geldi. (2018, CapitaLand'ın Çin'e girişinin 24. yılıdır) Geçen yılın sonu itibariyle, CapitaLand'ın Çin'deki ticari varlıkları şirketin toplam varlıklarının% 30'undan fazlasını oluşturuyordu.

Çin onun ticari merkezi olmasına rağmen, CapitaLand, Vientiane City, Joy City, Taikoo Li gibi internet ünlü alışveriş merkezlerine kıyasla "istikrarlı" nın ikinci kahramanı gibi, sessizce çevredeki gürültüyü izliyor, Sessizce iş "hızlı dönüş" oyununu oynamak .

Geçtiğimiz hafta CapitaMalls China Trust (CRCT) tarafından yayınlanan 2018 yıllık raporuna göre, CapitaMall'ın olgun mülkünün temettü getirisinin% 7,50'ye ulaşarak Straits Times Endeksi'ni (% 4,4) aştığı ve hızlı çıkış sağlayabileceği biliniyor.

Başlangıcından beri, sermayenin Capitaland için anlamı, adından da anlaşılacağı gibi, onun arka planı olmuştur. Ama dış dünya için, CapitaLand'ın sermaye operasyon hikayesi hala gizemini koruyor.

Bunu öğrenmek için, ticari gayrimenkul başlıkları, varlık portföyündeki olgun mülklerin işletim modelini keşfetmek için CapitaLand Commercial China Trust'ın (CRCT) yıllık raporunu yorumladı.

Olgun ticari projelerden hızlı nakit çıkışı CRCT çıkış kanalıdır

CapitaLand Commercial China Trust (CRCT) , Tam adı, 8 Aralık 2006 tarihinde Singapur Borsası'nın ana kurulunda listelenen Capital Retail China Trust'tır. Bu bir CapitaLand Grubu'dur. "Gayrimenkul Geliştirme + Sermaye İşlemi" İş modelinin temel bağlantılarından biri.

Kaynak: CapitaLand Group Yıllık Raporu, Büyük Veri Kazanan

Ticari emlak başlıkları harmanlama ve üretim

Bir varlık dağıtım merkezi ve fon platformu olarak CapitaLand Group, yatırım mülklerini geliştirme aşamalarına, yetiştirme aşamalarına ve olgunluk aşamalarına ayırır. Özel sermaye fonları mülk edinir ve geliştirir ve mülkler olgunlaştıktan ve istikrarlı nakit akışı oluşturduktan sonra, çıkış elde etmek için GYO'ları paketleyebilir veya enjekte edebilirler. .

Sektör araştırmasına göre, ticari projeler ürün yaşam döngüsü perspektifinden ayrılır ve genellikle bir yetiştirme dönemi (2-3 yıl), istikrarlı bir dönem (3-5 yıl) ve açıldıktan sonra olgun bir dönem (5 yıl sonra) olarak ayrılır. Olgun döneme girdikten sonra, ticari projelerin kira ölçeğinde önemli bir artışı sürdürmesi zordur.

Bu, normal şartlar altında CapitaLand'in hızlı çıkış elde etmek için olgun bir ticari projeyi GYO'lara (CRCT tarafından işletilebilir) enjekte edebileceği anlamına gelir. Uzun yıllar önceden nakit akışı elde edin .

CapitaLand tarafından kurulan iki özel sermaye fonu, Çin ticari projelerine odaklandı CapitaLand Commercial China Development Fund (CRCDF) ile CapitaLand Ticari Çin Gelir Fonu (CRCIF) , CapitaLand Commercial China Trust'ın (CRCT) varlık alımını gerçekleştirmek için rezerv fonu olarak.

Kaynak: CapitaLand Group Yıllık Raporu, Büyük Veri Kazanan

Haritacılık: Ticari Emlak Başlıkları

Yukarıdaki şekilde görülebileceği gibi, Kalkınma Fonu (CRCDF), geliştirme aşamasındaki projeleri rezerve eder ve ardından nispeten olgunlaşmış projeleri Gelir Fonu'na (CRCIF) aktarır. Ardından, CapitaLand Commercial China Trust (CRCT), CapitaLand tarafından kontrol edilen ticari mülkleri ön alım hakları yoluyla satın aldı.

CapitaMall China Trust (CRCT) organizasyon yapısı

Kaynak: resmi web sitesi

CapitaLand, bu tür bir sermaye operasyonu sayesinde, geliştiricilerden özel sermaye fonlarına ve GYO'lara kadar eksiksiz bir yatırım ve çıkış süreci inşa etti.

Ticari emlak başlıklarından alınan istatistiklere göre, Çin şu anda CapitaLand Commercial China Trust'a (CRCT) 11 olgun proje enjekte edildi :

Veri kaynağı: CapitaLand Commercial China Trust (CRCT) 2018 Faaliyet Raporu, Winshang.com Büyük Veri

Not: CapitaMalls China Trust, CapitaLand Group ile 51:49 ortak girişimi yoluyla Ocak 2018'de Lefeng Plaza'yı satın aldı. CapitaMall · Saihan'ın tüm sermayesi 2019 yılında yeni sahibine devredildi.

Temettü verimi% 7,50 Süper Singapur "Şangay Bileşik Endeksi"

Geliştirme fonu rezerv geliştirme projeleri - mülkleri yetiştirmek için özel sermaye fonlarının satın alınması - olgun mülkler istikrarlı nakit akışı üretir, GYO'ları çıkış için paketler veya enjekte eder. Titiz bir işletim çerçevesi, CapitaLand'ın becerikli sermaye yönetimi operasyonlarının temelidir.

elbette, CRCT'nin cazip temettü oranı, CapitaLand'ın ticari projelerinin sorunsuz bir şekilde çıkmasını sağlamak için mali onaydır. . Yıllık rapor, CapitaMalls China Trust'ın (CRCT) toplam 222,7 milyon S $ geliri ve 147,4 milyon S $ net emlak geliri olduğunu gösteriyor. Dağıtılabilir gelir, 2017 mali yılına göre% 9,4 artışla 999,7 milyon SGD'ye ulaştı.

Temettü getirileri artar, finansman maliyetleri sabit kalır

Temettü Getiri Oranı, temettüler ile hisse senedi fiyatları arasındaki oran, yatırım getirisinin basitleştirilmiş bir şeklidir.

Grafik 1: CapitaMalls China Trust (CRCT) temettü getirisi ve finansman maliyetleri

Kaynak: CapitaLand Commercial China Trust (CRCT) 2018, 2017, 2016 Faaliyet Raporu

Haritacılık: Ticari Emlak Başlıkları

Yatırım uygulamasında, temettü getirisi, bir şirketin yatırım değerine sahip olup olmadığını ölçmek için önemli ölçütlerden biridir. Diğer yatırım seçenekleriyle karşılaştırıldığında, CapitaMalls China Trust'ın (CRCT) temettü getirisi hala rekabetçi.

Grafik 2: Getiri Karşılaştırması (%)

Kaynak: CapitaLand Commercial China Trust (CRCT) 2018 Yıllık Raporu, Bloomberg, Singapur Merkezi Sağlayıcı Fonu (CPF) Komitesi, Singapur Para Otoritesi

Haritacılık: Ticari Emlak Başlıkları

CapitaMalls China Trust'ın (CRCT), dış finansman ortamının etkisinden ayrılamayan yüksek bir temettü getirisine sahip olduğunu belirtmek gerekir. Singapur, Hong Kong ve diğer yerlerde, genel finansman maliyeti Çin ana karasından daha düşüktür, bu nedenle CapitaMall China Trust'ın (CRCT) finansman maliyetindeki değişiklik küçüktür. Düşük finansman maliyeti aynı zamanda CapitaLand'in olgun sermaye piyasasında bir oyuncu olarak rekabet avantajlarından biridir.

CapitaMall Anzhenin elden çıkarılmasının etkisi devam etti ve NPI yıllık bazda% 1 hafif düştü

NPI (Net Mülk Geliri) net gayrimenkul işletme geliridir, = gayrimenkul işletme geliri-gayrimenkul işletme giderleri, evet Şirketin genel işletme yeteneklerini yansıtan temel kapsamlı göstergeler , Temettü dağıtımının da en önemli kaynağıdır.

2018 mali yılında, CapitaLand Commercial China Trust'ın (CRCT) toplam geliri, 2017'ye göre% 2,7 düşüşle 29,9 milyon yuan azaldı. Net gelir, 2017'ye göre% 1.0 düşüşle 7.6 milyon yuan düştü. CapitaLand Mall Xizhimen, CapitaLand Mall Wangjing ve CapitaLand Mall Xinnan'ın toplam gelir artışı, Temmuz 2017'de CapitaLand Mall Anzhen'in elden çıkarılmasının etkisini kısmen telafi etse de, toplam NPI hala 2017'den daha düşük.

Aşağıda CapitaLand Commercial China Trust (CRCT) 2016-2018'in NPI durumu yer almaktadır:

Kaynak: CapitaLand Commercial China Trust (CRCT) 2018, 2017, 2016 Faaliyet Raporu

Haritacılık: Ticari Emlak Başlıkları

(2018'deki ortalama SGD / RMB döviz kuru 1: 4,904'tür)

Ek olarak, bir yönetim göstergesi olarak NPI, aynı şirket sistemi altındaki farklı projeler arasında yönetim seviyelerinin karşılaştırılması için çok uygundur.

Kaldıraç oranı yükseliyor ve 2016'dakiyle aynı kalıyor

Singapur Para Otoritesinin% 45 kaldıraç ihtiyacının hala altında olmasına rağmen, kaldıraç oranı temelde 2016'da olduğu gibi 2017'ye göre önemli ölçüde artmıştır.

Kaynak: CapitaLand Commercial China Trust (CRCT) 2018, 2017, 2016 Faaliyet Raporu

Haritacılık: Ticari Emlak Başlıkları

Toplam gelirdeki ve NPI'daki azalma ve kaldıraçtaki artışla birlikte, CapitaLand Commercial China Trust'ın (CRCT) gelecekte yüksek bir temettü getirisi sağlayıp sağlayamayacağına dikkat etmek önemlidir. Sonuçta, her GYO'nun yatırım getirisi üç ana faktörden etkilenmektedir: Gayrimenkul sektörünün temelleri ve sermaye maliyetinin yanı sıra, esas olarak kiralama yapısı ve süresinden etkilenmektedir.

Gayrimenkul yatırım getirilerinin ekonomik koşullara olan gecikmesi mevcut kiralamaya bağlıdır;
Kiralama süresi ne kadar uzunsa, mülkün nakit akışının ekonomik kalkınmadaki değişiklikleri yansıtması o kadar uzun sürer;
Kısa vadeli kiralamalı mülkleri elinde bulunduran GYO'ların hisse senetleri, daha uzun kiralamalı mülklere sahip GYO'lardan daha fazla alım satım oynaklığına sahiptir.

Kira dışı geliri artırmak Kiracıları ve varlık portföyünü ayarlayın

GYO'ların yatırım getirisi temelde CapitaMalls China Trust'ın (CRCT) operasyonel yeteneklerini yansıtıyor. Aşağıda CapitaLand Commercial China Trust'ın (CRCT) 2018 yılı operasyonel göstergeleri yer almaktadır: 2017 mali yılına kıyasla doluluk oranı, imzalanan kiralama sayısı ve ortalama kira artış oranı önemli ölçüde artarken, ağırlıklı ortalama kira süresi belli bir ölçüde azalmıştır.

Kaynak: CapitaLand Commercial China Trust (CRCT) 2018, 2017, 2016 Faaliyet Raporu

Haritacılık: Ticari Emlak Başlıkları

Ticari gayrimenkul başlıkları, iş koşullarını ve işletme göstergelerini birleştiren CapitaMall China Trust'ın (CRCT) geliri artırmak için üç stratejisini özetledi:

Kiracı karmasını ayarlayın, mağaza birimlerini yeniden yapılandırın ve varlık takdiri isteyin

Kaynak: CapitaLand Commercial China Trust (CRCT) 2018 Faaliyet Raporu

Haritacılık: Ticari Emlak Başlıkları

Yukarıdaki düzenlemeler dizisinin ardından 2018'de, CapitaMalls China Trust'ın (CRCT) genel varlık portföyünün toplam kiracı satışları ve yolcu akışı, sırasıyla yıllık% 18,8 ve% 19,4 arttı.

Temel kira bazında, belirli bir yöntemle, her yıl daha iyi ve daha iyi yapan kiracıların kirayı artırmalarını sağlamak, toplam kira geliri için potansiyel ve istikrarlı bir yukarı doğru alan sağlayabilir. Alışveriş merkezleri, kira geliri yoluyla organik büyüme sağlamanın yanı sıra, perakende portföylerini geliştirmek için kiracılarla yakın bir şekilde çalışabilir.

Ek olarak, mevcut mülkler yenilenebilir ve mülk portföyü yeniden yapılandırılabilir: Daha fazla kiralanabilir alan elde etmek ve kiralama potansiyelini artırmak için mağaza birimlerinin yeniden yapılandırılması; kiracılar ve alışveriş yapanların çekiciliğini korumak için mağaza ve alışveriş merkezlerinin yenilenmesi.

Kira dışı geliri artırmak

Kaynak: CapitaLand Commercial China Trust (CRCT) 2016, 2017, 2018 Faaliyet Raporu

Haritacılık: Ticari Emlak Başlıkları

Diğer gelirler çoğunlukla atriyum alanı, reklam panoları vb.Kullanımından gelir. CapitaLand Commercial China Trust (CRCT), 2017 ve 2018'de pazarlama ve tanıtım faaliyetleri yoluyla 2016'dan itibaren kira dışı gelirini artırdı.

Varlık portföyünü optimize edin ve varlık değerlemesini iyileştirin

CapitaLand Commercial China Trust (CRCT), CapitaLand Group ile 51:49 ortak girişimi aracılığıyla Ocak 2018'de 1,70385 milyon yuan karşılığında Lefeng Plaza'yı satın aldı. 2018 ve 2020 arasında AVM'ler için vadesi gelen kira kontratları, toplam kiranın yarısından fazlasını oluşturmaktadır.

CapitaMalls China Trust'ın 31 Aralık 2018 itibarıyla varlık değerlemesi, bağımsız bir değerleme uzmanı tarafından yıllık% 17,8 artışla 13,993 milyar RMB olarak değerlendirildi. Esas olarak Lefeng Meydanı'nın eklenmesinden dolayı.

İç Moğolistan için yeni bir büyüme noktası olan CRCT varlıklarının 2019'da yeniden düzenlenmesi mi?

Bu yılın Ocak ayında, CapitaLand Commercial China Trust (CRCT), İç Moğolistan Özerk Bölgesi, Gu Hohhot Şehri, Yuquan Bölgesi'nde kurulu bir alışveriş merkezini 808,3 milyon yuan (159,6 milyon S $) karşılığında satın aldı ve 460 milyon yuan (900,8 milyon S $) karşılığında anlaştı. Fiyat, CapitaMall Saihan'ı elinde bulunduran şirketin tüm hak ve menfaatlerini yeni sahibine aktarır.

CapitaLand Mall Saihan ile karşılaştırıldığında, yeni satın alınan Yuquan projesi alanı ikiye katladı ve arazi kullanım süresi sekiz yıl uzatıldı. Varlık portföyünü ayarladıktan sonra, CapitaLand Commercial China Trust (CRCT) ne tür bir yanıt sunacak?