g u t x .com.tr İpek yolu - Çin'i anlamaya götürürüm

Emlak piyasası farklılaşması: yarısı deniz suyu, yarısı alev

· Qin Shuo Moments ID'yi takip edin: qspyq2015 ·

Bu, Qin Shuo'nun Anları'nın 2673 orijinal ilk makalesi

Ev fiyatı farklılaştırması

Son zamanlarda, British Daily Mail'de İtalya'daki bir dolarlık evle ilgili bir makale Çin'deki birçok medya tarafından yeniden basıldı. İtalya'nın güney Sicilya bölgesindeki Mussomeri kasabasında bulunan yerel bir ev 1 Euro'ya (yaklaşık 7,6 yuan) satılmaktadır.

Sicilya, "Godfather" ın memleketi. Tarihte, İtalya'da önemli bir sanayi ve maden kasabası ve İtalya'da ünlü bir turizm merkeziydi. "Sicilya'ya gitmezseniz, İtalya'ya gitmemişsiniz gibi: çünkü İtalya'nın güzelliğinin kaynağını Sicilya'da bulabilirsiniz. "Goethe, 13 Nisan 1787'de Sicilya'nın başkenti Palermo'ya geldiğinde, heyecanla, güzel sözlerle dolu bu cümleyi yazdı.

Ancak güzel Sicilya'da bile, çok az kişi bedava ev teslimine yanıt veriyor.İç kamuoyu alanında bu bir "tuzak" olarak görülüyor - bu evleri satın alan herkes bir yıl içinde mülkü yenilemeyi kabul etmelidir. Yenileme ücretinin ihtiyatlı bir şekilde en az 227,370 RMB olduğu tahmin edilmektedir, aksi takdirde alıcı 54136 RMB depozito ve oturma haklarını kaybedecektir.

Tabii ki, gelişmiş bir ülkede lahana benzeri bir fiyata ilk kez bir ev ortaya çıkmıyor. İtalya'nın yanı sıra, Japonya'nın Okutama Kasabası medyada defalarca bahsedildi.

Okutama, 1960'larda bir zamanlar meşhur bir ahşap şehirdi. Ancak, müteakip endüstriyel gerileme ve kentleşmeyle birlikte, çok sayıda insan eski evlerini terk etti ve büyük şehirlerde yaşamayı seçti. Hayatta kalmak için, Okutama'daki bazı köyler ücretsiz teklif etti. Ev verme politikası.

2012'de Birleşik Krallık'taki Stoke gibi diğerleri, binlerce boş evi set başına 1 pound (yaklaşık 8,9 RMB) sattı; Kanada, New Brunswick'teki küçük kasaba da 1 Kanada doları sattı (yaklaşık 8,9 RMB) 5 RMB) arazi satmak için; Chicago, Amerika Birleşik Devletleri, 2017 yılında 1 ABD doları (yaklaşık 6,8 RMB) karşılığında boş gayrimenkul satın almak için bir plan uyguladı.

Bir yandan İtalya, Roma, Milano ve Floransa'nın üç büyük şehri, her 3.000 avroya ev fiyatları, diğer yanda 1 avroya Mussomeri kasabası. Bu büyük boşluk bize bugünün Çin'in "İnternet ünlü şehirleri" gibi bir his veriyor mu? Gang ve Pekin, Şangay, Guangzhou ve Shenzhen arasındaki zıtlık?

Yazar, önceki makalelerinde her zaman Çin emlak piyasasındaki farklılaşmanın giderek yoğunlaşacağını ve emlak piyasasındaki farklılaşmanın konut fiyatları ile başladığını vurgulamıştı. Bariz bölgesel avantajları olan çok sayıda birinci kademe şehir ve büyük ikinci kademe şehir, konut fiyatlarında yükselmeye veya mevcut yüksek seviyelerini korumaya devam ederken, kaynak temelli ve endüstriyel şehirlerin çoğu, endüstrileri uzmanlaştıkça, kaynaklar tükendikçe ve nüfuslar küçüldükçe "yaşlılık çağına" girecektir. "döngü.

Heihe'den Tengchong'a

Emlak piyasasının farklılaşması, nihayetinde gayrimenkul döngüsü unsurlarının farklılaşmasıyla belirlenir. Gayrimenkul döngüsünü etkileyen faktörler sadece ekonomik büyüme, gelir seviyesi, nüfus akışı, kentleşme süreci, nüfus büyüklüğü ve yapısı gibi uzun vadeli faktörleri değil, aynı zamanda arazi politikası gibi orta vadeli faktörleri ve faiz oranları, ipotek peşinat oranı ve vergilendirme gibi kısa vadeli faktörleri içerir. . Dolayısıyla gayrimenkul döngüsünün uzun vadede nüfusa, orta vadede araziye ve kısa vadede finansmana baktığı kısaca söylenebilir.

Geçtiğimiz beş yılda, Çin'in emlak piyasası bir bütün olarak büyük bir yükseliş eğilimi gösterdi, ancak farklılaşma giderek daha belirgin hale geldi. China Industry Information Network tarafından yayınlanan 2018 konut fiyatları için ilk 50 şehirde ilk 50 şehir arasında, Bohai Bay Rim'de 10, Southeast City Group'ta 28, Central City Group'ta 4 ve Southwest City Group'ta 5 şehir bulunmaktadır. Kuzeydoğuda sadece 2 tane (Qiqihar, Dalian) ve kuzeybatıda (Lanzhou) sadece 1 tane var. Konut fiyatlarında ilk on şehir arasında, hepsi Bohai Bay Rim Şehir Grubu (Pekin, Tianjin, Qingdao) ve Güneydoğu Şehir Grubu (Şangay, Shenzhen, Guangzhou, Xiamen, Hangzhou, Fuzhou, Nanjing) içinde yoğunlaşmıştır. Dağıtım haritasına göre, Çinin yüksek konut fiyatlarına sahip şehirleri temelde Bohai Bay Rim City Group, Yangtze River Delta City Group ve Guangdong-Hong Kong-Macao Greater Bay Area City Group gibi ekonomik olarak gelişmiş ve nüfuslu bölgelerde dağılmış durumda.

Çin'deki mevcut emlak fiyatı farklılaşmasını bölmek için bir satır kullanmak isterseniz, coğrafyacı Hu Huanyong tarafından 1935'te önerilen "Heihe-Tengchong Hattı" nı (veya "Hu Huanyong Hattı") kullanabilirsiniz. Hu Huanyong, "Çin Nüfusunun Dağılımı" başlıklı makalesinde, nüfusun yaklaşık% 94'ünün ülkenin kara alanının yaklaşık% 43'ünü oluşturan güneydoğu bölgesinde yaşadığını ve nüfusun yaklaşık% 6'sının ülkenin topraklarını kapsayan bu hatta yaşadığını buldu. Kuzeybatı bölgesinin% 57'si. 2018'de konut fiyatları ile ilk 50 şehir arasında sadece Lanzhou, "Heihe-Tengchong Hattı" nın sol tarafında.

Bugün bakıldığında bu çizgi, Çin'de hala nüfus ve konut fiyatları arasındaki en önemli sınırdır ve bunu "yarı deniz suyu yarı alev" olarak tanımlamak abartı olmaz. Ancak, bazı bölgelerde yeni değişiklikler oldu. Örneğin, kaynakların kademeli olarak tükenmesiyle Hegang gibi kaynak temelli şehirlerde, Hegangın ekonomik büyüme hızı yavaşladı ve nüfus küçülüyor. Eski nüfus yapısı yerel alıcıları ana güç haline getirdi. Kalabalık yetersiz. Hegang Şehir İstatistik Bürosu istatistiklerine göre, 2012 ile 2017 arasındaki beş yılda, Hegang'ın toplam nüfusu 76.000 artarak 1.009 milyona düştü. 1.009 milyonluk toplam nüfus içinde 35 yaş üstü 700.000 kadar insan var, 60 yaş ve üstü kişi sayısı 226.000 ve Hegang'daki yaşlı sayısı 17 yaş altı sayısının iki katından fazla. . Buna ek olarak, nüfusun kentsel-kırsal dağılımında, 2017 sonu itibariyle, Hegang'ın kentsel nüfusu 833.000 idi, bu da yaklaşık% 83'lük yüksek kentleşme seviyesinin altında, Hegang'ın kente yerleşmek için kırsal nüfustan yararlanmasının zor olduğu anlamına geliyor. Konut fiyatlarının refahını destekleyin.

| 2018 yılında, Hegang emlak birimi fiyatı dikkat sıralaması (Fang Tianxia verilerine göre)

Hegang gibi bir şehir yeteneklerini elinde tutamaz ve nüfus yapısı görece büyüktür, dahası, kentleşmenin getirisini kaybetmiştir. Hegang'a benzer birçok şehir, bu döngü sırasında konut fiyatı balonunu korumak için hane halkı kayıtlarının serbestleştirilmesi yoluyla arazi arzını azaltmak ve yetenekleri tanıtmak zorunda kaldı.

"2019: Gayrimenkul Devlerinin Stratejik Anlaşmazlığı Şekilleniyor" başlıklı makalede, dev emlak şirketlerinin bölgesel seçimde çoktan ayrıldığından bahsetmiştik. Country Garden Shigekura County'den farklı olarak, Vankenin odak noktası birinci ve ikinci kademelerdir. Daha doğrusu, giderek değişiyor. Anahtar şehir kümeleri ve çekirdek birinci ve ikinci kademe şehirler. Yu Liang, Vanke'nin gelecekteki yatırım odağının Guangdong-Hong Kong-Makao Büyük Körfez Bölgesi, Yangtze Nehri Deltası, Pekin-Tianjin-Hebei ekonomik çevresi ve Wuhan ile Xi'an'ın orta ve batı kısımlarındaki ana metropol bölgesi ve kentsel yığılmalar olacağını söyledi.

Vankenin tercihi, gayrimenkul geliştirmenin uzun vadeli döngüsel bir unsuru olan "nüfus" üzerine odaklanıyor. Gelecekte kentsel konut fiyatlarını destekleyen en önemli faktör yalnızca nüfus olacak.

Yatırım değeri Çin

Gelecekte Çin emlak piyasasında da bir yuan veya hatta bedava ev olacak mı?

Nüfus akışı, gelecekteki demografik yapı ve kentleşme süreci açısından bakıldığında, bu çok mümkündür, ancak aynı zamanda potansiyel bir etki faktörüne, yani emlak vergisine de bağlıdır.

ABD, Kanada ve İngiltere'deki bir dolarlık ucuz evlere bakalım. Neden teklifi alan kimse yok? Ev ücretsiz olsa da, yenileme ve daimi ikamet koşullarını da karşılaması gerekiyor. Ayrıca sabit kıymet vergisi ve şehir planlama vergisi gibi farklı vergiler de ödenmelidir. Miras alan çocuklar yüksek veraset vergisi ödemek zorundadır. Diğer bir deyişle, emlak vergisi o dönemde birçok ev için büyük ölçüde alınırsa, ellerinde negatif öz sermaye olacak ve onlardan kurtulmak için çok geç olacaktır.

Bu nedenle, mevcut emlak piyasası fiyat farklılaşması aslında gelecekteki varlıkların değerini koruma ve artırma yeteneği için mücadele ediyor.

Gelecekte Çin'de Pekin, Şanghay, Guangzhou ve Shenzhen gibi mega şehirler ve bölgesel merkez şehirler genişlemeye devam ederken, küçük ve orta ölçekli şehirler kademeli olarak kuzeyden güneye ve batıdan doğuya küçülecek ve bu neredeyse kaçınılmaz bir olgudur. Gelecekte Çin, İtalya ve Japonya kadar abartılmayabilir, ancak nüfus değişiklikleri açısından bakıldığında çok da uzak olmayacak. Ulusal İstatistik Bürosu'nun verilerine göre, 2018 yılında, 15,23 milyon olan Çin'deki doğum sayısı, verilerin 1952'de mevcut olduğundan bu yana en düşük değerdi. 65 yaş ve üstü nüfusun toplam nüfusun% 7'sinden fazlasını oluşturan yaşlanan bir toplumun standardına göre, Çin 2018'de% 11,3'e ulaştı ve yaşlanan bir topluma girdi.Li Xunlei, Çin'in toplam nüfusunun olacağına bile inanıyor Negatif bir büyüme var. Konut talebindeki eşzamanlı büyümeyi desteklemek için hızlı nüfus artışına güvenme tarihi sona eriyor.

Nüfusun doğal artışı azaldığında, her şehir nüfusun stokunu elinden alır ve bu nedenle, gelecekteki nüfus göçünün yönü, gelecekte farklı şehirlerdeki katı konut talebini yönlendiren önemli bir faktör haline gelecektir.

Birinci kademe şehirler insanlar için savaşmak için hızlandıkça, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki kriz duygusu eşi görülmemiş hale geldi.Örneğin, 12 Mayıs'ta Jiaxing, 2017'nin devamı niteliğindeki "Daha Yüksek Kaliteli Yetenekler için Ekolojik Olarak Optimal Bir Şehir Kurmaya İlişkin Birkaç Görüş" yayınladı. Yıllar sonra, Jiaxing'in "Yeni Yetenek Politikası 2.0", yetenekleri çekmek için 2 milyon yuan ila 100 milyon yuan arasında değişen tüm bir proje ve tüm süreç destek zincirini kurmayı önerdi. Hunan'da küçük bir şehir olan Zhuzhou'da hükümet, yetenekleri her yerde işe almak için girişimler düzenlemek için öne çıktı. Bazı şehirler sadece yerleşim üzerindeki kısıtlamaları serbestleştirmekle kalmadı, aynı zamanda bir evin satın alınmasını doğrudan sübvanse etti.Hohhot, teminatlı fonlarla bir ev satın almak için minimum% 20 peşinatla doğrudan "yarı fiyatına bir ev satın alma" emri verdi. Ve Ningbo ayrıca birçok yetene 150.000 ila 8 milyon yuan arasında konut sübvansiyonu sağlıyor.Aynı zamanda, Ningbo, 200.000 ila 600.000 yuan'e kadar toplam ev satın alımının yaklaşık% 20'si kadar sübvansiyon sağlıyor.

2018 yılında çeşitli şehirlerin net nüfus girişlerinden Doğu Çin'deki 10 il ve şehirden 7'sinin net giriş bölgeleri olduğu ve güney illerinin net giriş nüfusunun da 1.685 milyona kadar çıktığı görülmektedir. Üçüncü ve dördüncü kademe şehirlere net nüfus girişi ölçeği büyük ölçüde küçülürken, ikinci kademe şehirler aynı dönemde çok sayıda insanın akınına uğradı. Genel olarak, net nüfus girişinin birinci, ikinci ve üçüncü kademe şehirlerdeki kalıcı yerleşik nüfus artışına katkısı sırasıyla% 52,88,% 74,38 ve% 10,77'dir. Nüfus göçü esas olarak birinci ve ikinci kademe şehirlerde yoğunlaşmaktadır ve dördüncü ve beşinci kademe şehirlerin% 70'i net bir nüfus çıkışı ile karşı karşıyadır.

Son tahlilde, nüfus sektörü takip edecek, sanayi olmazsa istihdam olmaz, istihdam olmazsa gençler ayrılır, Hegang'da lahana fiyatlarının ortaya çıkmasının nedeni budur ve gelecekte değer yatırımını seçmemiz için de bir giriş noktasıdır.

Son olarak size bir hikaye anlatın.

Paris Üniversitesi'nden Profesör Bridan küçük bir eşek yetiştiriyor ve onu beslemek için her gün yakındaki çiftçilerden bir yığın yem satın alıyor. Bir gün otları gönderen çiftçi, eşeğine bir yığın yem vermiş, şimdi, eşeğin miktarı, kalitesi ve mesafesi tam olarak eşit olan iki yem yığınının önünde dururken bir ikilem içindeydi. Her ne kadar tam bir seçim özgürlüğüne sahip olsa da, iki yem yığını aynı büyüklükte ve değerde olduğu için, avantajları ve dezavantajları objektif olarak ayırt etmek imkansızdır, bu nedenle sola ve sağa bakar ve hangisini seçeceğini bilemez.

Yani bu zavallı eşek, bir süre nicelik, bir süre kalite, bir süre renk analizi, bir süre tazelik, tereddüt, ileri geri gitme, şaşkınlık içinde diri diri açlıktan ölme üzerine düşünerek yerinde durdu.

Profesör Bridan daha sonra karar verme sürecinde bu tereddüt ve tereddüt olgusuna şu şekilde değindi: "Bridan Eşek Etkisi" .

Aynı büyüklükte iki saman yığınıyla karşılaştığımızda, ya "mantıksızca" birini seçeriz ya da "mantıklı" olarak açlıktan ölünceye kadar bekleriz. Ama tamamen farklı iki yem yığınıyla karşı karşıya olduğumuzda? Bir demet taze et sulu, güzel ve lezzetli ve bir demet kuru, çürük bir tadı olsa bile. Tereddüt eder misiniz?

Günümüz emlak piyasasında kaç kişi Profesör Bridan'ın hikayesindeki küçük eşek gibi bir ikilemle karşı karşıya?

Referans malzemeleri:

2018'de ülke genelinde 261 şehirde konut fiyatlarının sıralaması, ev fiyatlarının ücretlere oranının TOP10 analizi ve Guangzhou'da ev satın alan insanların analizi,

Bir sonraki "Hegang" nerede 2018'deki ulusal nüfus akış haritasının büyük bir envanteri, Liang Zhonghua Wu Jialu

Büyük şehirler birbiri ardına "insanları soyma" savaşını başlattı, Zhang Dawei: Ev satın almak için eşiği düşürmek mi?