Emlak şirketlerinin borç geri ödemelerinin zirve dönemine girerken, gayrimenkulün kurtarılması sessizce mi başladı? Dört ana değişken yavaş yavaş ortaya çıkıyor, altı cüzdan için altı zorunlu mu?
Merkez Komite Siyasi Bürosu'nun 31 Ekim'deki toplantısının ardından, yurt içi emlak piyasasının politika trendi değişti ve konut fiyatlarındaki artışı sınırlama kavramı ortadan kalktı.
Bunun yerine şu değişiklikler meydana geldi:
Biri emlak şirketlerinin finansman verileri
Eksik istatistiklere göre, Kasım ayından bu yana çok sayıda gayrimenkul şirketi büyük ölçekli finansman için onaylandı.Emlak şirketleri için tahvil piyasası veya tahvil piyasası finansmanı yoluyla, zor finansman ve pahalı finansman sorunu, kademeli bir iyileşme aşamasına giriyor ve gayrimenkul şirketlerinin finanse etmeleri için en zor dönem Geçti.
İkincisi, ipotek faiz oranlarının gevşemesi
Aynı zamanda, bazı bölgelerde ipotek faiz oranları gevşetildi ve Pekin, Shenzhen, Guangzhou vb. 5 puan düşürüldü. İlk konut ipoteği faiz oranı art arda 22 ay arttı ve önümüzdeki birkaç ay içinde bir dönüm noktası oluşturması bekleniyor. Bazı geliştiriciler konut sakinlerinin satın alma arzusunu canlandırırken, aynı zamanda lansman çabalarını da hızlandırıyor.
Üçüncüsü, ipotek kredilerini hızlandırmaktır
Belli ki hangi açıdan olursa olsun kredi gevşemesi gayrimenkul sektörüne de sıçradı. Sonuçta, Ekim ayında merkez bankasından alınan verilere göre, bankalar arası faiz oranları düşmeye devam etti, ancak yeni krediler keskin bir şekilde düştü, M2 keskin bir şekilde düştü, bankaların parası var ve onları serbest bırakamıyor ve sadece konut ipoteklerinde yer var gibi görünüyor.
Dördüncüsü, altyapı onayını artırmaktır
Aynı zamanda, Ulusal Kalkınma ve Reform Komisyonu da üçüncü çeyrekte altyapı ve diğer sabit varlıklara yapılan yatırımın onayını yoğunlaştırdı. Açıktır ki, ülke "altı istikrar" genel hedefini ortaya koyduktan sonra, "altı istikrar" nasıl sağlanabilir? Tie Gongji başı çekecek, gayrimenkulün hala başrol oynaması bekleniyor ve "altı cüzdanın" prangaları da birbiri ardına çözülecek!
Gayrimenkul şirketlerinin çok sayıda büyük ölçekli finansman projesi onaylandı
Son zamanlarda, gayrimenkul şirketlerinin çok sayıda büyük ölçekli finansman projeleri birbiri ardına onaylandı, tahvil piyasası veya bono piyasası yoluyla finanse edildi. Gayrimenkul işletmelerinin finansmanının sıkı bir şekilde kontrol edildiği durum kısmen iyileştirilmiştir.
Eksik istatistiklere göre, 1 ile 20 Kasım arasındaki 20 gün içinde China Evergrande, China Fortune Land Development, Sunshine City ve Vanke dahil 18 gayrimenkul şirketi başarıyla onaylandı veya 21 finansman planı yayınladı. Yalnızca verilere bakıldığında, bu durum, birçok gayrimenkul şirketinin Ekim ayında borç ihracını finanse etmede defalarca askıya alındığı durumdan oldukça farklı.
Aslında, bu yılın ilk yarısında, küçük ve orta ölçekli emlak şirketleri genellikle nakit akışının kopması tehlikesiyle karşılaştılar En tipik durum, bu yılın Temmuz ayında, toplam varlığı 300 milyar yuan'dan fazla olan bir sanayi operatörü olan China Fortune Land Development'ın öz sermayesinin% 19,7'sini 13,8 milyar indirimle satmasıdır. Çin'e barış verin.
Geçen yıl kadar, merkez bankası, Çin Bankacılık Düzenleme Komisyonu ve diğer departmanlar, emlak piyasasının finansmanını sıkılaştırmak ve düzenlemek için yaklaşık 20 düzenleyici politika yayınladı. Banka kredileri, tahviller ve hisse senedi rehinleri gibi gayrimenkul şirketlerinin yaygın olarak kullandığı finansman kanalları sıkı bir şekilde kısıtlanmıştır. "Yeni Varlık Yönetim Yönetmelikleri" gibi bir dizi politikanın yürürlüğe girmesinden sonra, tröstler ve özel sermaye yönetimi planları gibi standart dışı finansman kanalları doğrudan bloke edilmiştir. ölü ".
Kerri Araştırma Merkezi'nden alınan verilere göre emlak şirketlerinin ortalama finansman maliyeti Eylül ayında% 6,91'e yükselerek geçen yılın ikinci yarısından bu yana en yüksek değere ulaşırken, konut şirketlerinin toplam finansman maliyetleri de yükselişte. Ekim ayında Tongce Araştırma Enstitüsü, gayrimenkul işletmelerinin finansman maliyetlerinin tarihi bir zirveye ulaştığını açıkladı.
31 Ekim'de, Çin'in en büyük emlak grubu China Evergrande, 1,8 milyar ABD doları tutarında kıdemli tahvil ihraç etti. Evergrande'nin yönetim kurulu başkanı Xu Jiayin, güveni artırmak için ilk olarak 1 milyar ABD Doları'na abone oldu. 1,8 milyar ABD Doları tutarındaki tahvillerin 2 yıllık yıllık faiz oranı% 11, 4 yıllık yıllık faiz oranı% 13 ve 5 yıllık yıllık faiz oranı% 13,75'dir. Sektörde lider bir şirket olarak Evergrande'nin yurtdışı finansman maliyetleri% 10'un üzerine çıktı. Bu, bu yıl sorunsuz bir şekilde finanse edemeyen gayrimenkul sektörü için "iyi bir haber" değil. Aksine, emlak şirketlerinin finanse etmesi daha da zor.
Evergrandenin ABD doları tahvil kupon oranı çok yüksek olmakla kalmıyor, aynı zamanda diğer emlak şirketleri buna izin vermiyor. 25 Ekim'de Zhengrong Real Estate tarafından basılan 3 yıllık bir üst düzey ABD doları banknotunun maliyeti% 12,5'e, Maoye International tarafından 16 Ekim'de çıkarılan 2 yıllık birinci derece garantili senetlerin maliyeti% 13,25'e ulaştı.
Ancak, Kasım ayı ortasına girdikten sonra ABD doları tahvil faiz fiyatı önemli ölçüde gevşedi. 8 Kasım akşamı China Fortune Land Development, şirketin yurt dışı finansmanını başardığını açıkladı, 100 milyon ABD doları tutarında% 9 kupon faizli tahvil ihraç etti ve vade tarihi 31 Temmuz 2021 oldu.
15 Kasım'da KWG Pacific, iki yıl vadeli ve% 9,85 kupon oranlı toplam anapara tutarı 400 milyon ABD Doları olan birinci derece senet ihraç ettiğini açıkladı. 20 Kasım'da Times China, yıllık% 10.95 faiz oranıyla 2020'de 300 milyon ABD doları tutarında kıdemli senet ihraç edeceğini duyurdu.
ABD doları borcunun yanı sıra diğer kanallar da önemli ölçüde artmıştır. 5 Kasım'da, R&F Properties, Hong Kong hisselerinde 10 milyar HK doları artırma planını duyurdu. Bu aynı zamanda şirketin 2005'te listelendiğinden bu yana ilk özkaynak yeniden finansmanı. Bu, R&F Properties'in bu yıl tahvil olarak 75 milyar yuan ihraç etmesinden sonra bir başka önemli hareket. Longfor Enterprise Development Group 15 Kasım'da iki ardışık gün için iki tahvil ihracı uygulama planı sundu: 5.5 milyar yuan şirket tahvili ve 5 milyar yuan özel konut kiralama tahvili.
Açıkça görülüyor ki, konut şirketleri son zamanlarda finansman kanallarını genişletti ve şirketin finansman baskısı azaldı. Ancak, gayrimenkul şirketlerinin finansman yoluyla elde ettikleri fonların çoğu, borçların ödenmesinde kullanılacak.Tüm gayrimenkul piyasasının havasında, çoğu emlak şirketinin nakit akışı baskısı hala sıkı.
İstatistikler, emlak şirketlerinin bu yıl borç geri ödemesi için ilk zirve dönemine sahip olduğunu gösteriyor.Zaman, yaklaşık 380 milyar yuan geri ödeme ölçeğiyle Eylül 2018'den Ekim 2019'a yoğunlaşıyor.Haitong Securities istatistiklerine göre, gayrimenkul şirketlerinin 2018'in başından bu yana toplam borcu Geri ödeme tutarı, 2017'de 69,9 milyar yuan olan toplam geri ödeme miktarını aşarak 105,8 milyar yuan'a ulaştı. İkinci büyük zirve Mayıs 2020'den Ekim 2021'e kadar yoğunlaştı ve borç ödeme ölçeği yaklaşık 860 milyar yuan idi.
Bazı şehirlerde gevşek mortgage faiz oranlarının, ilk setin bir büküm noktası başlatması bekleniyor
Emlak finansmanı genişlerken, Pekin, Şanghay, Guangzhou ve Shenzhen'deki dört büyük birinci kademe şehirde, düşük mortgage faiz oranı nedeniyle düşürülmeyen Şangay dışında, Pekin, Guangzhou ve Shenzhen mortgage faiz oranları değişen derecelerde gevşedi. 22 aydır art arda yükselen yurtiçi ilk konut faiz oranının bir dönüm noktası oluşturması bekleniyor.
Pekin bölgesinde, çoğu banka, Big Four, Bank of Communications, China CITIC Bank, Hua Xia Bank, China Merchants Bank ve Bank of Beijing gibi birinci grup için gösterge faiz oranlarında% 10 ve ikinci paket için% 20 artış uygulamaktadır. Ancak bazı hisse senedi bankalarının ve fiyatları daha yüksek olan yabancı bankaların faiz oranları düştü.
Guangzhou'daki bir aracı kurum, Ekim ayında Çin Merkez Bankası'nın ilk ev kredisi faiz oranını% 15'ten% 10'a düşürdüğünü, şu anda Guangzhou bölgesindeki dört büyük bankanın hepsinin ilk ev kredisi faiz oranını% 10 artırdığını söyledi. Daha önce fiyatlandırılan bazı yüksek fiyatlı anonim bankaların faiz oranları da gevşedi.Örneğin, China Everbright Bank ve Minsheng Bank, öncekinden 5 yüzde puan daha düşük olan mevcut ilk% 25'lik artışı uyguladı.
Hangzhou'da mortgage faiz oranlarında da önemli bir gevşeme yaşandı Ekim'den bu yana, dört büyük bankanın bazı şubeleri, Industrial and Commercial Bank of China ve Bank of China, faiz oranlarında% 10'luk birinci seti ve faiz oranlarında% 15'lik ikinci set artışını uygulamaya koydu. Daha önce, dört büyük banka genel olarak ilk faiz oranlarında% 15, ikinci faiz setinde% 20 artış politikası uygulamıştır. Anonim bankalar ve yabancı bankalar arasında China CITIC Bank ve HSBC de ipotek faiz oranlarını düşürdü.
Açıktır ki, bazı şehirlerde mortgage faiz oranlarının gevşemesiyle ülke genelindeki şehirlerde mortgage faiz oranlarındaki gevşemenin daha da genişlemesi bekleniyor. Daha önce, Rong360 tarafından yayınlanan Ekim 2018 Çin Konut Kredisi Piyasası Raporuna göre, Ekim ayında ülke genelinde ilk konut kredileri için ortalama faiz oranı% 5,71 idi, bu da gösterge faiz oranının 1,165 katına eşitti ve yıl için yeni bir yüksek belirledi ve 22 ay üst üste büyümeyi sürdürdü. İkinci ev kredileri için ulusal ortalama faiz oranı geçen aya göre 1 BP artarak% 6,07'ye yükseldi ve bu da yıl için yeni bir yüksek belirledi.
Bir aracı kurum, "Sonra, Chengdu, Wuhan, Nanjing, Hefei ve Zhengzhou gibi şehirler, ilk kredi faiz oranlarını düşürecekleri konusunda umutlular. Önümüzdeki yılın ilk yarısında, çoğu şehir referans faiz oranına geri dönebilir ve ilk faiz oranları indirilebilir."
"Altı İstikrar" tamamen başlatıldı, daha fazla fon emlak piyasasını istikrara kavuşturacak
Mali açıdan bakıldığında, konut kredileri sosyal finansmanın ölçeğini genişletmede hala önemli bir rol oynamaktadır ve sosyal kredinin genişletilmesinde ana güçtür. Merkez bankası tarafından 13 Ekim'de açıklanan verilere göre, RMB kredileri 697 milyar yuan arttı ve sosyal finansmandaki artış 728.8 milyar yuan oldu, her ikisi de Eylül rakamlarından önemli ölçüde düşüktü. Aynı zamanda Ekim ayında geniş para (M2) bir önceki aya göre% 8 artmış ve büyüme oranı bir önceki ayın sonu ile bir önceki yılın aynı dönemine göre 0,3 ve 0,9 puan daha düşük olup, tarihteki en düşük seviyeyle aynı olmuştur.
Veriler, Ekim ayında konut ipotek kredilerinin 373 milyar yuan arttığını, aylık bazda% 13.44 düşüş ve geçen yılın aynı dönemine göre biraz daha yüksek olan% 0.55'lik hafif bir artış olduğunu gösteriyor Mortgage kredisi artışlarının büyüklüğü art arda üç ay boyunca düştü. Buna rağmen, sakinlerin orta ve uzun vadeli kredilerindeki yeni artış 373 milyar yuan idi ve bu, Ekim ayında RMB kredilerindeki 697 milyar yuan artışın yarısından fazlasını oluşturdu. Girişimlerin orta ve uzun vadeli kredileri yalnızca 142.9 milyar yuan olup, bu da reel ekonominin finansman talebinin hala durgun olduğunu göstermektedir.Emlak ve sakinlerin "altı cüzdanı" hala sosyal kredi genişlemesinin önemli kaynaklarıdır.
Açıkçası, ilk set ve geliştirilmiş destek politikaları kademeli olarak güç uygulamaya başlıyor, ancak altı cüzdanın kullanılabilmesi için ne kadar yer kaldı? Kaldıraç oranı ne kadar artabilir? Bu, verilerin daha fazla onaylanmasını gerektirir.
Aynı zamanda, özellikle altyapıda "altı istikrar" tam güç uygulamaya başladı. 2018'in ilk üç çeyreğinde, Ulusal Kalkınma ve Reform Komisyonu, toplam 697,7 milyar yuan yatırımla 117'si onaylanan 30'u onaylanan toplam 147 sabit varlık yatırım projesini onayladı. Bu yılın ilk yarısında, Ulusal Kalkınma ve Reform Komisyonu toplam 260,3 milyar yuan yatırımla 102 projeyi onayladı. İlk çeyrekte, Geliştirme ve Reform Komisyonu, toplam 169,8 milyar yuan yatırımla 39'u onaylanan ve 16'sı onaylanan 55 sabit varlık yatırım projesini onayladı. Diğer bir deyişle, Kalkınma ve Reform Komisyonu tarafından bu yılın üçüncü çeyreğinde onaylanan sabit kıymet yatırımı projelerinin tutarı, ikinci çeyreğin 4,8 katı, ilk çeyreğin 2,6 katı oldu.
Para politikası açısından, küçük ve mikro işletmeler için yeni kredi verme göstergeleri eklendi ve yıl sonundaki değerlendirme, bankanın kredi departmanıyla doğrudan bağlantılı olarak standartları karşılamadı. Genel olarak, krediye ihtiyaç duyan küçük işletmeler gereksinimleri karşılayamazlar ve kredi koşullarını karşılayan işletmeler parasız değildir. Her ikisi de nasıl değerlendirilir, gayrimenkul genellikle önemli bir rol oynar. Gayrimenkul ile ilgili alanların çözülmesiyle birlikte, gayrimenkule fon akışının daha da güçlenmesi bekleniyor. Tabii bu durum dün hafifçe aynı cümleydi, "Çaresizce çiçekler gitti, tanıdık Yan dönüyor gibi görünüyor."
Milyonlarca kullanıcı izliyor
Komisyonculuk Çin, menkul kıymetler piyasası yetkili medyası "Securities Times" altında yeni bir medyadır. Komisyonculuk Çin, platformda yayınlanan orijinal içeriğin telif hakkına sahiptir.Yetkisiz yeniden basım yasaktır, aksi takdirde sorumlu tutulacaktır.
Kimlik: quanshangcn
İpuçları: Borsayı ve en son duyuruları görüntülemek için aracı kurum China WeChat hesabındaki menkul kıymetler kodunu ve kısaltmayı girin; fonun net değerini görüntülemek için fon kodunu ve kısaltmayı girin.
Okuduktan sonra denen iyi bir alışkanlık var
