ESR: Asya-Pasifik bölgesini derinden geliştirin, lojistik gayrimenkul sektörü yeni bir mavi okyanus haline geldi
Önsöz:
Sıkı konut emlak düzenleme politikalarının uygulamaya konulması ve yerel yönetim düzenleyici politikalarının sürekli desteği ile yatırımcılar diğer gayrimenkul alanlarına yönelmişlerdir.Şu anda, lojistik gayrimenkul, gayrimenkul sektörünün alt bölümünde "yeni mavi okyanus" haline gelmiştir. Lojistik gayrimenkul yatırımlarındaki artış, yalnızca konut amaçlı gayrimenkullerin sınırlı gelişiminden etkilenmekle kalmıyor, aynı zamanda lojistik tesislerin yetersizliği, geliştiricilerin denemeye istekli olduğu itici güçtür.
Ayrıca, geleneksel konut amaçlı gayrimenkullerle karşılaştırıldığında, lojistik gayrimenkul, daha düşük arazi fiyatları, önemli kira geliri, istikrarlı proje yatırım getirisi ve hızlı inşaat süresi (sadece 12-24 ay) gibi avantajlara sahiptir. Özellikle finansman açısından, lojistik gayrimenkul sektöründeki çoğu katılımcı, fon sağlamak için güçlü kaynak yaratma yeteneklerine sahip finansman araçlarını (yani lojistik gayrimenkul fonları veya yatırım projeleri vb.) Kullanır.
Şu anda, Asya-Pasifik bölgesindeki tüketici sektöründeki lojistik talep artmaya devam ediyor ve pazar iklimi iyileşmeye devam ediyor. Özellikle Çin'de önemli bir tüketici ülke olarak, tüketim ve insanların geçim kaynakları alanlarındaki lojistik talep, lojistik talebin büyümesinde önemli bir itici güç haline geldi.
Küresel e-ticaretin sürekli büyümesi ve yeni ekonomik faydalarla birlikte, depolama tesislerine olan talebi artıracak ve lojistik gayrimenkul piyasasındaki katılımcılara önemli gelişme getirisi sağlayacaktır.
Bu nedenle, Asya-Pasifik lojistik emlak pazarına girmek birçok gayrimenkul geliştiricisi için bir hayal haline geldi. Şu anda, Asya-Pasifik bölgesinde lojistik gayrimenkul işi yapan en büyük işletme ESR'dir.
Şirket şu anda halka arz halindedir ve dünya çapında yaklaşık 560,7 milyon hisse sunmayı planlamaktadır, bunların Hong Kong teklifi uluslararası yerleşimler için% 5,6 ve% 94,4'ünü oluşturmuştur. Teklif fiyatı hisse başına 16,20-17,40 Hong Kong doları ve lot başına 200 hisse arasındadır. Şirketin, önümüzdeki Perşembe (20th) Perşembe günü Hong Kong Menkul Kıymetler Borsası ana kurulunda işlem görmesi için resmi olarak listelenmesi bekleniyor.
ESR'nin itibarı küçük değil. Şirket sadece üç yıl içinde Yishang ve Redwood ile birleşti. Güçlü bir hissedar geçmişi ve üst düzey profesyonel ekibi ile Asya-Pasifik bölgesindeki lojistik emlak piyasasından hızla çıktı ve Asya-Pasifik bölgesine odaklanan en büyük lojistik gayrimenkul platformu oldu. Aralık 2018'in sonunda, varlık yönetimi ölçeği yaklaşık 16 milyar ABD dolarıydı.
E-Shang, Redwood devleriyle birleşti, ESR, Asya-Pasifik bölgesinde sağlam bir şekilde kuruldu
2016 yılının başlarında ESR, Asya'nın iki büyük lojistik gayrimenkul geliştirme ve fon yönetimi platformları Yishang ve Hongmu Group'un birleşmesiyle kuruldu.
Yishang ve Hongmu Group'un iki büyük lojistik gayrimenkul devi birleşmeden önce, Yishang'ın çok güçlü bir geçmişi vardı. E-Shang, 2011 yılında uluslararası özel sermaye yatırım devi Warburg Pincus ve kıdemli lojistik gayrimenkul girişimcisi Bay Shen Jinchu (şimdi ESR'nin eş CEO'su ve icra müdürü) tarafından kuruldu. Kuruluşundan bu yana hızla gelişmekte olan şirket, modern lojistik ve depolama tesisleri ile üçüncü taraf lojistik hizmet sağlayıcılarına, perakende şirketlerine ve e-ticaret şirketlerine hizmet vermekte ve yavaş yavaş Çin'in en büyük üçüncü taraf e-ticaret depolama sahibi haline gelmiştir ve Çin'in en büyükleri arasında yer almaktadır. Modern depolama geliştiricilerinden biri.
EShang, yurt içi lojistik ve depolama pazarındaki konumunu sağlamlaştırmanın yanı sıra, 2014 yılında Kore lojistik ve depolama pazarını başarıyla devreye aldı. Kısa bir süre sonra Yishang, Güney Kore'deki lojistik gayrimenkul gelişimini daha da desteklemek için Hollanda Huiying ve Kanada emeklilik fonlarından yatırım aldığını duyurdu.
Diğer dev Redwood Group, endüstri tarafından Asya'da standartlaştırılmış yüksek kaliteli depoların geliştirilmesinde öncüler olarak tanınmaktadır, Bay Stuart Gibson (şu anda ESR eş CEO'su ve yönetici müdürü) ve Bay Charles de Portes (şu anda ESR başkanı ve yönetici müdürü) 2006 yılında kurulan şirket, esas olarak lojistik gayrimenkul geliştirme, kiralama ve varlık yönetimine odaklanır ve sektörde yüksek bir üne sahiptir. ESR'nin sahip olduğu ve geliştirdiği projenin inşaat alanı 31 Aralık 2018 itibarıyla Çin, Japonya, Güney Kore, Singapur, Avustralya ve Hindistan'ın altı büyük pazarını kapsayacak şekilde 12 milyon metrekareyi aştı.
Yishang ve Hongmu Group'un kalkınma yörüngesi ve sürdürülebilir kalkınma stratejisi perspektifinden bakıldığında, ESR'nin birleşmesi ve kurulması, iki grubun bölgesel farklılıklarından birbirini tamamlayacak şekilde yararlanarak Çin, Japonya ve Güney Kore'deki en iyi e-ticaret şirketlerinin, modern perakende şirketlerinin ihtiyaçlarını daha iyi karşılayabilir ve Üçüncü taraf lojistik hizmet sağlayıcılarının ihtiyaçları. Ek olarak, birleşme şirkete daha gelişmiş operasyon ve yönetim deneyimi getirebilir, orijinal iş kanallarını genişletebilir, fon yönetimi işinin kalınlığını kapsamlı bir şekilde artırabilir, müşteri hizmetlerinin kalitesini optimize edebilir ve yatırımcılara daha fazla değer getirebilir.
2018 sonu itibarıyla, ESR'nin gayrimenkul geliştirme ve fon yönetimi işinin varlık yönetimi ölçeği 2016 sonunda 7,4 milyar ABD dolarından 2018'de 16 milyar ABD dolarına yükseldi ve yıllık bileşik büyüme oranı% 47,04 oldu.
Üç ana bölüme, Asya-Pasifik bölgesinde derin ekime, geniş kalkınma beklentilerine dayanarak
ESR, e-ticaret şirketlerinin, üçüncü taraf lojistik sağlayıcılarının, fiziksel perakendecilerin, üreticilerin, soğuk zincir lojistik sağlayıcılarının ve Asya-Pasifik bölgesindeki diğer tarafların ihtiyaçlarını karşılamak için modern lojistik tesisler geliştirir ve yönetir. Şirketin iş performansı üç kişiye bağlıdır Geliştirme, fon yönetimi ve yatırım gibi büyük bölümler.
Geliştirme, yatırım veya inşaat ve tamamlanmış mülklerin satışı yoluyla kar elde eden şirketi ifade eder; fon yönetimi, yönetilen fonlar ve yatırım şirketleri aracılığıyla yönetim ücreti geliri elde eden şirketin; yatırım, tamamlanmış mülklerden kira ve değerleme geliri elde eden şirketi ifade eder. , Veya yatırılan fonlardan pay kazanın.
Bu bağlamda, iş yapısı açısından bakıldığında ESR, lojistik gayrimenkul pazarını öz kaynakları ile genişletmekle sınırlı kalmamakta, şirketin gelir kaynaklarını genişletmek için fon ve yatırım şirketleri gibi çok boyutlu bir iş modelini benimsemektedir.
Toplam performans açısından (yukarıdaki şekilde gösterildiği gibi), ESR'nin toplam işletme performansı 2016'da 238 milyon ABD dolarından 2018'de 458 milyon ABD dolarına yükseldi ve yıllık bileşik büyüme oranı% 38.61 oldu.
ESR performansının toplam yıllık bileşik büyüme oranı, şirketin Asya-Pasifik bölgesindeki lojistik gayrimenkul pazarının gelişimine adanma iş stratejisinden ayrılamayan% 38'in üzerinde bir büyüme oranını koruyabilir. Coğrafi açıdan (aşağıdaki şekilde gösterildiği gibi), ESR'nin lojistik gayrimenkulleri çoğunlukla Asya-Pasifik bölgesindeki Tier 1 ve Tier 1.5 şehirlerde, stratejik olarak büyük lojistik merkezlerinde, önemli limanlarda ve Çin, Japonya, Güney Kore, Singapur, Avustralya ve Hindistan'daki büyük limanlarda yer almaktadır. Havaalanlarına, ulaşım merkezlerine ve sanayi bölgelerine yakın. Böyle bir düzenin avantajı, şirketin lojistik özelliklerinin bölgesel farklılıklarla tamamlanmasını ve birbirlerinin avantajlarını tamamlamasını sağlamaktır.Aynı zamanda, Asya-Pasifik bölgesindeki iş ağının hızlı genişlemesini en üst düzeye çıkararak tamamlayıcı kaynak avantajlarından oluşan kapalı bir döngü yaratabilir.
Gerçekler, ESR'nin Asya-Pasifik bölgesindeki lojistik gayrimenkullere odaklanma iş stratejisinin akıllıca olduğunu ve stratejik yöneliminin oldukça ileriye dönük ve uygulanabilir olduğunu kanıtladı. Jones Lang LaSalle raporuna göre, 2018'de yukarıdaki altı ekonominin GSYİH'si, Asya-Pasifik bölgesinin ekonomik büyümesinin itici gücü olan Asya-Pasifik bölgesinin toplam GSYİH'sinin yaklaşık% 90'ını oluşturuyordu. Aynı kaynağa göre 2019'dan 2023'e kadar Çin, Japonya, Güney Kore, Singapur, Avustralya ve Hindistan'da kamu dışı tüketimin bileşik yıllık büyüme oranının% 8,1 olacağı tahmin ediliyor ve bu aynı dönemde ABD'de beklenen% 4,0'lık büyüme oranının yaklaşık iki katı. Kamu dışı tüketimde yüksek büyüme beklentisine dayanarak, Asya-Pasifik bölgesinde lojistik gayrimenkul talebinin gelecekte artmaya devam edeceği düşünülmektedir.
Ek olarak, lojistik gayrimenkul tedariki açısından (yukarıdaki şekilde gösterildiği gibi), Asya-Pasifik bölgesinde daha fazla gelişme için hala yer var. Veriler, Amerika Birleşik Devletleri ve Japonya gibi olgun pazarlarda kişi başına düşen lojistik gayrimenkul alanının yaklaşık 4 metrekare olduğunu gösteriyor.Avustralya ve Singapur'da kişi başına düşen lojistik gayrimenkul alanı yaklaşık 1-2 metrekare, Güney Kore, Çin ve Hindistan'da ise kişi başına düşen lojistik gayrimenkul alanı sadece 1 metrekareden az. Metre. Gelecekte pazar olgunlaştıkça, Asya-Pasifik bölgesindeki lojistik gayrimenkul arzının, özellikle modern lojistik tesislerinin artması bekleniyor.
ESR kapsamlı gücünün artması beklenebilir
Performansın hızlı bir şekilde arttığı bir ESR olarak, finansmanın sıralanması sadece şirketin finansman maliyetlerini düşürmekle kalmaz, böylece işletme risklerini de azaltır, aynı zamanda şirketin gelecekteki gelişimi için yeterli ivme sağlar.
Kapsamlı güç açısından ESR, şirketin marka faydasını ve kurumsal itibarını artırmak için uluslararası bir platform olan Hong Kong sermaye piyasasının etkisini kullanabilir ve aynı zamanda, seçici birleşmeler veya stratejik yatırımlar yoluyla Asya-Pasifik bölgesinde büyümek için sermayenin gücünü kullanabilir. Modern lojistik gayrimenkul ve lojistik gayrimenkul fonu yönetiminin pazar payı ve yüksek kaliteli depolama kaynaklarının rezervi, şirketin genel gücünü daha da artırıyor ve şirketin Asya-Pasifik bölgesindeki lojistik gayrimenkul sektörü için en iyi yatırım platformu olmasına yardımcı oluyor.
Sermaye piyasası söz konusu olduğunda, Asya-Pasifik bölgesindeki en büyük lojistik gayrimenkul fonu ve geliştirme platformu olan ESR, Asya-Pasifik bölgesindeki lojistik gayrimenkul endüstrisinin artan refahından faydalanabilir ve şirketin işletme performansının, hissedarlara ve yatırımcılara önemli kazançlar getirerek istikrarlı bir büyüme trendini sürdürmesi beklenmektedir. Şirket, geri dönüşle aynı zamanda, yüksek kaliteli hedef stok saflarına ilerlemek için bunu kullanabilir. Örneğin, ESR'nin uluslararası rakipleri Prologis (ABD'de listelenmiştir) ve Goodman (Avustralya'da listelenmiştir) son yıllarda endüstrinin refahındaki iyileşmeden yararlanmıştır ve şirketin hisse senedi fiyatları iyi bir performans elde etmiş ve piyasanın ağırlıklı endeks bileşen stoklarına dahil edilmiştir.
sonuç olarak
Lojistik gayrimenkul fonları veya yatırım projeleri güçlü kaynak yaratma kabiliyetine sahip, e-ticaret ve yeni ekonomi tarafından yönlendirilen ve tatmin edici getirilere sahip, kurumsal yatırımcılar tarafından son yıllarda en çok aranan gayrimenkul varlıklarıdır. ESR, son üç yılda hızla büyüdü, kapsamlı bir iş modeline sahip ve güçlü ve kapsamlı geliştirme ve operasyon yeteneklerine sahip; "geliştirme fonu + çekirdek fon", tüm mülk döngüsünü kapsıyor ve varlık-ışık modeli, varlık yönetimi ölçeğinin büyümesini hızlandırıyor. Buna ek olarak, grup, Asya-Pasifik bölgesindeki büyük pazarlarda en fazla sayıda rezerv geliştirme projesine sahip, listelendikten sonra borcu azaldı ve uzun vadeli kalkınmaya yardımcı olan daha düşük finansman maliyetleri ve sektör beklentileri iyimser. Geçmişte, lojistik gayrimenkul, özel sermaye fonları tarafından aktif olarak yatırılan bir projeydi ve sıradan perakende yatırımcıların katılımı zordu.ESR'nin listelenmesi, bir grup perakende yatırımcıya büyük yatırımcılarla yeni ekonomik konsept pazarına katılma fırsatı verdi.
