Botlar tamamen azaldığında emlak piyasası üzerindeki etki ne kadar büyük ve ne zaman girmeleri gerekiyor?
Wen | Kaifeng
2019'un başından kısa bir süre sonra, RRR kesintisi planlandığı gibi geldi.
4 Ocak'ta, üst düzey darbelerden yarım günden az bir süre sonra, merkez bankası bir duyuru yayınladı ve RRR'yi düşürmeye karar verdi:
Finansal kuruluşların mevduat rezerv oranını 1 puan düşürmek. Aynı zamanda, 2019'un ilk çeyreğinde vadesi dolacak olan orta vadeli kredi imkanı (MLF) yenilenmeyecek. Fonların net salınımı yaklaşık 800 milyar yuan'dır.Merkez bankası şunları söyledi:
İhtiyatlı bir para politikası uygulamaya devam edecek, Orta derecede gerginliği koruyun ve taşmayı önleyin , Not yönlendirme düzenlemesi.Ne anlama geliyor?
Bu sefer RRR kesintisi şaşırtıcı değil, ancak aciliyet beklentilerin ötesinde.
Bunun doğrudan nedeni, ekonomi üzerindeki aşağı yönlü baskının daha şiddetli hale gelmesidir. Aralık ayında, resmi imalat PMI refah ve düşüş çizgisinin altına düştü ve Mart 2016'dan bu yana yeni bir düşüklük yaptı.
Bu arka plana karşı, para politikası çoktan değişti. Geçen ayın Merkezi Ekonomik Konferansı önerildi " Makul ve yeterli likidite sağlayın "ve parasal genişlemenin devam ettiğinin bir işareti olan" para arzının toplam kapısını kontrol et "ifadesi kaldırıldı.
2019, aynı zamanda Çin Halk Cumhuriyeti'nin kuruluşunun 70. yıldönümünü kutlamakta ve aynı zamanda ülke için orta derecede müreffeh bir toplum inşa etmek için çok önemli bir yıl. Önceki merkezi toplantı açıkça belirtildi "Ekonomik işi iyi yapmak önemlidir" .
Dolayısıyla, ekonominin istikrara kavuşturulması bağlamında para politikası sıkılaşma eğiliminden değişerek kolay bir yola doğru ilerleyecektir. Aslında, 2018'de hedeflenen dört RRR kesintisi oldu, artı Baharatlı toz (MLF, Orta Vadeli Borç Verme Aracı) Genişletme ve oluşturma Süper baharatlı toz (TMLF, yönlü orta vadeli kredi olanağı), serbest bırakılan likidite önemli ölçüde olmuştur.
Bilmek, Para enstrümanları her zaman döngüsel olmayan ayarlamalar olmuştur. Hedeflenen RRR'nin arka arkaya kesilmesi, ekonomik durumun gittikçe daha şiddetli hale geldiğini gösteriyor. Bir RRR kesimi artırmak için yeterli değildir, bu nedenle ikinci bir RRR kesimine, üç RRR kesimine ve daha fazlasına ihtiyacınız vardır.
Bu nedenle, bu sefer RRR kesintisi bekleniyor ve gelecekte birçok RRR kesintisi olacak.
Para birimi her gevşediğinde, aynı soru sorulacaktır: Emlak piyasasına akacak mı?
RRR kesintisi, genel olarak konuşursak, "Depozito" , Böylece bankalar borç vermek için daha fazla fon kullanabilir. Buna genellikle "likidite serbest bırakma" diyoruz.
Ama sorun şu ki, Likidite serbest bırakılırsa, bankadan serbest bırakılıp bırakılamaz, piyasada talep var mı, para aktarım yolu sorunsuz mu, hepsi beklemede.
Aslında, 2018'de dört RRR indirimi ve birden fazla baharatlı toz operasyonu gerçekleşti ve serbest bırakılan fon miktarı 2 trilyon yuan'a ulaştı. Bankalar arası borç verme oranı birkaç yıl önceki en düşük noktaya düştü, ancak KOBİ'lerin finansman maliyetleri hala yükseliyor. Gayrimenkul hala büyük ayarlamalarla karşı karşıya.
Bunun arkasında üç neden var: Biri banka düzeyinden, biri piyasa düzeyinden ve üçüncüsü düzenleme düzeyinden geliyor.
Birincisi, bankalar açısından bakıldığında, bankalar borç verme konusunda isteksizdir. Ekonomik krizde kredilerin toparlanıp toparlanamayacağı bir sorundur.Çoğu küçük ve orta ölçekli işletme beslenmeyi beklese bile, bankalar borç vermeye istekli olmayabilir. Bu arka plana aykırı olarak, son dönemdeki politika yapıcıların özel işletmelerin gelişimine desteği defalarca vurgulamaları söz konusudur.
İkincisi, ekonomik krizde çoğu şirket büyümeyi durdurur Banka kredileri bol olsa bile şirketler borçlanmaya istekli olmayabilir. Başka bir deyişle, su salınımının marjinal faydası gittikçe küçülüyor. RRR kesintisi ile ne kadar likidite açığa çıkarsa çıksın, işletme seviyesine ulaşamadığı sürece, gerçek bir para suyu haline gelmeyecektir.
Üçüncüsü, emlak piyasası bu suyu istiyor, ancak düzenleme gevşetilmedi. Gayrimenkul şirketleri düzeyinde, ister kalkınma kredileri, ister güven kredileri, isterse şirket tahvilleri olsun, onlar hala bunlara karşı sıkı bir koruma sağlıyorlar.Bu su salımı dalgalarından önce, temelde emlak piyasasına akışı kısıtlanmıştı. Konut sakinleri düzeyinde, kredi kısıtlama politikası henüz gevşetilmemiştir.Peşinat kredileri ve ipotek kredilerini azaltma politikası ile birleştiğinde, emlak piyasası bu küçük açıklamalardan pek fazla yararlanamadı.
Genel RRR indirimi altında, konut fiyatları nasıl etkilenecek?
Kai Fengjun, "Emlak Piyasası 2019'da Nereye Gidiyor" başlıklı makalesinde, demografik ve ekonomik faktörler gibi temel faktörlere ek olarak, herhangi bir yerde emlak piyasası patlamasının döviz enflasyonundan kaynaklandığına işaret etmişti. Aynısı, 2009 ve 2016 yıllarında yükselen emlak piyasalarının iki dalgası için de geçerliydi.
Öyleyse, tekrarlanan RRR kesintileri ile konut fiyatları teşvik edici bir yükselişe sahip olacak mı?
Cevap basit: Henüz değil.
Üç neden var.
Yukarıda bahsedildiği gibi RRR kesintisi yalnızca likiditeyi serbest bırakmak içindir, ancak paranın piyasaya sürülüp bırakılamayacağı, suyu serbest bırakmaktan daha karmaşık bir konudur. Emlak piyasasının kredi kapısı açılmadıysa, RRR kesintisinin suyu emlak piyasasına taşmayacak ve konut fiyatlarında keskin bir artışı desteklemek için yeterli olmayacaktır.
2018 yılında, RRR art arda dört kez kesildi ve fonların serbest bırakılması 2 trilyon yuan'a ulaştı, bu da emlak piyasası üzerinde en ufak bir uyarıcı etki oluşturmadı.
İkinci neden, mevcut geniş para biriminin esas olarak ekonomiyi istikrara kavuşturmasıdır. Ekonomiyi istikrara kavuşturacak ilk halka reel ekonomiyi canlandırmak, ikinci halka altyapı desteği, üçüncü halka vergi indirimi ve son halka gayrimenkuldür.
Üçüncüsü, konut fiyatlarında keskin bir artışın yeniden başlaması bir dizi politika gerektirir. Para birimi düzeyinde, yalnızca bir RRR indirimi değil, aynı zamanda faiz oranlarında bir indirim de koordine edilmelidir; emlak piyasası düzenlemesi düzeyinde, esas olan satın alma kısıtlaması ve kredi kısıtlamasıdır.Sadece bu ikisi büyük ölçüde gevşek olduğunda, emlak piyasası gerçekten yeniden yükselecektir.
Aslında, son artış dalgasından sonra, konut sakinlerinin kaldıraç oranı yüksek kaldı, kalan altı cüzdan kaldı ve çoğunun parası kalmadı.
Peşinat oranı düşürülmedikçe, ipotek faiz oranı düşürülmedikçe, ikinci konut kredilerindeki kısıtlamalar gevşetilmedikçe, çok yönlü bir yaklaşımla konut satın alma şevki yeniden canlandırılabilir.
Para birimi gevşek ve emlak piyasası düzenlemeleri sürekli gevşiyor.
Heze, Shandong, Hunan'daki Hengyang, Anhui'deki Hefei ve Qingdao Yüksek Teknoloji Bölgesi'ndeki satış kısıtlamalarının kaldırılmasından bu yana, engellerin bir kısmı tokatlansa ve bazıları kaçamak olsa da, emlak piyasasının deregülasyonu genel bir eğilim haline geldi. ("Piyangoyu duraklatın! 2019 emlak piyasası çözüldü ve başka bir şehir, hangi şehirler takip edecek?" Bölümüne bakın.)
Para politikasının ve emlak piyasası düzenlemesinin sürekli gevşemesi altında, Gang Need piyasaya ne zaman girmeli?
"2019'da Emlak Piyasası Nereye Gidiyor" başlıklı makalede Kaifeng Jun bunu açıkça ifade etti: "İhtiyaç duyduğunuz her an otobüse binmek doğru" denen şey saçmadır. Gerçek tavır şudur: Arabaya bindiğinizde değil, istediğiniz zaman arabaya binmeye hazır olmanız yeterlidir.
Yani, şimdi arabaya hazırlanmanız gereken kritik an. Pazara ne zaman gireceğinize dair aşağıdaki üç göstergeye başvurabilirsiniz:
İlk olarak, faiz oranlarını ve RRR'yi düşürün Senkronizasyon geldiğinde, RRR'yi düşürmek yeterli olmuyor ve faiz indirimi daha etkili oluyor. İkincisi, satın alma kısıtlaması gevşetilir Özellikle birinci ve ikinci kademe şehirlerde. Üçüncüsü, gevşek kredi kısıtlamaları . Özellikle, peşinat oranı düşürüldü, fiili ipotek faiz oranı kıyas ölçütünün altına düştü ve konut ve kredi yenileme politikası iptal edildi vb.Bu sinyaller ortaya çıkarsa, politikanın tamamı artık piyasa istikrarını korumakla ilgili olmayacak, ancak bir teşvik modeline dönüşecektir. Bu noktada, sadece en güvenli olana girmeniz gerekiyor.
Şimdi lütfen parayı elinize alın.
