Küresel emlak vergileri nasıl toplanır? 4D evrensel karakterini okur
Emlak vergisi nasıl alınır? Maliye Bakanlığı, genel ilkelere detaylı bir cevap verdi ve dünyanın ortak uygulamalarına atıfta bulunacağını belirtti.
1
Emlak vergileri dünyasındaki en büyük ortak özellik, genellikle tahsil edilmeleridir ve Çin kesinlikle bir istisna değildir.
7 Mart'ta Çin Maliye Bakan Yardımcısı Shi Yaobin, Çinli ve yabancı gazetecilerin "Mali ve Vergilendirme Reformu ve Mali Çalışma" konusundaki sorularına yanıt olarak şunları söyledi:
Bir vergi türü olarak, emlak vergisinin uzun bir geçmişi vardır ve Avrupa'da ortaya çıkmıştır.Vergi sistemleri ve genellikle çoğu ülkede benimsenen vergi türleri. Başlıca rolü, özellikle kişisel servet birikimi ile gelir dağılımını düzenlemektir, gelir düzenlemesinde rol oynayacaktır; ayrıca devlet gelirini artırabilir ve kamu hizmetleri sağlayabilir.
Diğer ülkelerdeki emlak vergisinin özelliklerini özetledi ve kabaca dört ortak kurumsal düzenleme olduğunu, yani her ülkede emlak vergisi sisteminin mevcut olduğunu buldu:
Birincisi, tüm endüstriyel ve ticari konutlar ile bireysel konutların, belirlenen değere göre vergilendirilmesi ve değere göre vergilendirilmesidir.
İkincisi, tüm ulusal emlak vergi sistemi düzenlemelerinde indirim standartları gibi vergi teşvikleri bulunmakta ve zorluk çeken ailelere, düşük gelirli ailelere ve özel güçlük çeken gruplara vergi indirimleri ve muafiyetleri sağlanmaktadır.Özel yöntemler ve seviyeler farklıdır, ancak vergi teşvikleri vardır.
Üçüncüsü bu yerel vergidir.Gelir yerel yönetime aittir.Yerel yönetim bu geliri eğitim ve kamu güvenliği gibi diğer kamu altyapılarının sağladığı harcamaları karşılamak için kullanır.
Dördüncüsü, emlak vergisi matrahının belirlenmesi daha karmaşık ve çok karmaşık olduğundan, emlak vergisinin tahsil edilebilmesi için eksiksiz bir vergi tahsilatı ve yönetim modeli oluşturulması gerekmektedir.
Söyledikten sonra, kaldıraç oyununu kısaca açıklayalım.Büyük ülkelerde emlak vergilerinin en büyük ortak yanı (isimler ülkeden ülkeye değişebilir) çoğunun tahsil edilmesidir. Ülkemiz ayrıca emlak vergisi almakta ve ilgili düzenlemelere sahiptir. Gayrimenkulle ilgili daha fazla vergi var. Gelecekte, mevzuatla alınacak olan şey, kapsamlı bir emlak vergisidir.
Emlak vergisi, sadece konut üzerindeki bir vergi olarak anlaşılabilirken, emlak vergisi evin altındaki arsa üzerinden alınan bir vergidir. Ancak sorun şu ki, Çin'in kentsel arazisi devlet mülkiyetindedir, özel mülkiyete ait değildir; ikincisi, müteahhit tarafından belirli sayıda yıl için ödenen arazi devir ücretleri (genellikle 70 yıl) alıcılar tarafından karşılanmaktadır.
Devir bedelinin tahsil edilmesinin üzerinden 70 yıl geçti, vergiler alınacaksa, aslında prensipte bir ikilem var. Bunları bir kenara bırakacak olursak, bugünkü kaldıraç oyunu esas olarak paylaşmaktır, diğer ülkeler emlak (emlak) vergilerini nasıl tahsil ediyor?
Diğer bölgeler ve ülkeler, Shi Yaobin'in bahsettiği emlak vergisi için ortak sistem düzenlemelerini nasıl somutlaştırıyor ve uyguluyor? Muhtemelen, bu uluslararası deneyimler bize çok fazla aydınlanma verecektir.
2
Hong Kong, geniş bir emlak vergisi tabanına ve düşük vergi oranına sahiptir ve piyasa üzerinde sınırlı etkisi vardır.
İlk olarak, kaldıraç oyunu Hong Kong emlak vergisini tanıtır ve sınıflandırır. Hong Kong'da üç ana emlak vergisi türü vardır: oranlar, arazi kirası ve emlak vergisi.
Hong Kong'un emlak vergisi muafiyetleri çok fazla değil ve vergi tabanı çok geniş, ancak genel vergi oranı yüksek değil.
Hong Kong'un emlak piyasasını düzeltmek için defalarca oran indirimi ve muafiyeti ve emlak vergisi oranlarının ayarlanmasını kullandığını belirtmek gerekir, ancak etkisi sınırlıdır.
1. Önce oranlardan bahsedelim. Oranlar arsa ve binaların kira piyasa değeri üzerinden alınır ve mülklerin kullanımından alınan vergilerdir. Son yıllarda, vergi oranı% 5'tir ve bu, Hong Kong'un gelirinin yaklaşık% 3'ünü ve Hong Kong'un hane harcamalarının yaklaşık% 2'sini oluşturmaktadır.
Hong Kong yasalarının, faiz hamilinin kiraya veren mi yoksa kiracı mı olduğunu belirlemediğini belirtmekte fayda var Genellikle, kiracı ve ev sahibi kendi aralarında anlaşırlar. Başka bir anlaşma yoksa, kullanıcı ödeyecektir.
Muafiyet açısından, Hong Kong esas olarak tarım arazilerini ve ilgili binaları, dini binaları, mezarlıkları ve krematoryumları, bazı devlete ait mülkleri ve askeri arazileri hedeflemektedir.
Buna ek olarak, hükümetin vergi mükelleflerine oranları iade etme veya düşürme hakkı da vardır. Örneğin, ekonomik durum kötü olduğunda, hükümet sakinlerin vergilendirmesini azaltmak için bazı yardım tedbirleri formüle edebilir. Mali krizden sonraki yıllarda, bazı oran tavizleri nedeniyle, oranların toplam gelir içindeki payı yaklaşık% 3'e düştü.
Şekil 1. Son yıllarda Hong Kong'da ücret toplama Grafiğin kaynağı | Guotai Junan
2. Hong Kong'daki arazi kirasına tekrar bakın. Hong Kong'un arazisinin büyük ölçüde kamuya ait olduğunu belirtmekte fayda var ki bu da bizimkine benziyor.
Dolayısıyla arazi devir ücretini hepiniz çok iyi anlıyorsunuz. Ancak, Hong Kong'daki arazi kiralama sistemi ve yıllık kiralama sistemi paraleldir.
Geliştiriciler, satın alırken toplu arazi devir ücreti ödemelidir. Ayrıca arsa için her yıl belli bir miktar kira ödenmesi gerekmektedir. Arazi kirasının vergiye esas değeri oranlarla aynıdır ve vergi oranı% 3'tür.
Kaldıraçlı oyun, Guotai Junanın araştırma raporunda, Hong Kong hükümeti kirasının Yeni Bölgeler ve Yeni Kowloon'daki mülkler ile Hong Kong Adası ve Kowloon'daki mülkler için 27 Mayıs 1985'ten sonra onaylanan veya yenilenen mülkler için vergilendirildiğini belirttiğini belirtti.
3. Sonuncusu emlak vergisidir. Hong Kong'un emlak vergisi mülk sahiplerinden alınır ve arazi ve binaların kira gelirini hedef alır (kiralanmazsa emlak vergisi gerekmez).
Aynı zamanda bazı kalemler düşülebilir. Mevcut emlak vergisi oranı% 15'tir.
Şekil 2. Son yıllardaki Hong Kong emlak vergisi oranları Grafiğin kaynağı | Guotai Junan
Kesintilerde ise geri alınamayan kiralar ve maliklerin ödediği oranlar kira gelirinden indirilebilir. Ek olarak, hükümet ayrıca onarımlar ve ilgili harcamalar için standart% 20'lik bir ödenek sağlar. Basitçe ifade etmek gerekirse, vergi tutarı = standart vergi oranı (% 15) *% 80 * (kira geliri - mülk sahibi tarafından ödenen geri alınamaz kira oranları).
4. Hong Kong'un çeşitli emlak vergilerinin konut fiyatları üzerinde çok az etkisi vardır. Hong Kong hükümetinin ve çoğumuzun emlak vergisi için benzer beklentilere sahip olduğumuzu ve emlak vergisinin konut fiyatlarını ayarlayabileceğini umduğumuzu belirtmekte fayda var. Örneğin, piyasa çöktüğünde, Hong Kong hükümeti emlak sektörünü ve ekonomiyi geliştirmek için oran indirimini kullanır, ancak etki nispeten sınırlıdır.
Düşmesi gerektiğinde düşecek ve yükseldiğinde durmayacaktır. Sonuçta, Hong Kong'daki yıllık oran vergisi oranı mülk değerinin yaklaşık% 0,2 -% 0,3'ü kadardır.Vergi oranı düşüktür ve mülk sahiplerinin alım satım kararlarını etkilemek zordur.
3
Güney Kore, kısa vadede belirli bir etkiye sahip olan, ancak uzun vadede temelde etkisiz olan arazi ve ev istifçiliğiyle mücadele etmek için kapsamlı bir emlak vergisi kullandı.
Güney Kore'nin emlak vergileri iki kategoriye ayrılır: yerel yönetimler arazi ve konut emlak vergileri alır ve merkezi hükümet kapsamlı emlak vergileri alır.
1. Arazi ve konut emlak vergisi (yerel vergi), nispeten düşük olan artan oranlı vergi oranlarına tabidir. Emlak vergisi Güney Kore'de bir tür yerel vergidir. Arazi ve bina sahiplerinden mülkün değerlendirilen değeri üzerinden alınan bir vergidir.
Vergi matrahı, standart değerin belirli bir yüzdesini uygular. Konutlar için standart değerin% 60'ı; arsa ve binalar için standart değerin% 70'idir. Standart değer, yerel yönetim tarafından her yıl 1 Haziran'da değerlendirilen ve duyurulan gayrimenkul fiyatıdır, ancak bu ilan edilen fiyat genellikle piyasa fiyatından çok daha düşüktür.
Şekil 3. Güney Kore'de emlak vergisinin (yerel vergi) vergi oranı. Grafiğin kaynağı | Guotai Junan
Vergi oranı, golf sahaları ve villalar için% 4 ve diğerleri için% 0,07 -% 0,5 hariç, artan oranlı bir vergi oranıdır. Örneğin, diğer arazi türleri, evler ve binalar için, vergi oranı% 0,2 ile% 0,5 arasında değişmektedir ve bu nispeten düşüktür.
Doğal afetler veya acil mali ihtiyaçlar ve diğer nedenlerle, belediye başkanı veya yerel genel müdür yukarıda belirtilen vergi oranını değiştirebilir ve ayarlama aralığı% 50'yi geçemez. Ve sadece mevcut yıl için geçerlidir.
2. Kapsamlı emlak vergisi (merkezi vergi), daha yüksek değerli arazi ve konut mülkleri üzerinden alınır. 2005 yılında, emlak spekülasyonuyla mücadele etmek için vergi getirildi. Kısa vadede belirli bir etki yaratır, ancak uzun vadede etkisi açık değildir.
Yüksek değere sahip arazi veya konutlar için, yerel emlak vergisine ek olarak, ek bir kapsamlı emlak vergisi ödenmelidir. Kapsamlı emlak vergisi merkezi bir vergi olmasına rağmen, vergi geliri bölgeler arasındaki boşluğu daraltmak için çeşitli yerel yönetimlere dağıtılacaktır.
Arazi için, bir kişi 1 Haziran'dan önce arazi emlak vergisine tabi ise ve emlak vergisine tabi genel arazinin toplam tahmini değeri 500 milyon won'u aşıyorsa veya emlak vergisine tabi özel arazi (bir mağazaya bağlı) Değerlendirilen değeri 8 milyar KRW'yi aşan arsa, ofis binaları vb.) Kapsamlı bir emlak vergisi ödenecektir.
Konutlar için, bir kişi 1 Haziran'dan önce konut emlak vergisine tabi ise ve ödenecek konut emlak vergisinin toplam hesaplanan değeri 600 milyon won'u aşarsa, kapsamlı emlak vergisi ödenmelidir.
Şekil 4. Kore'deki kapsamlı emlak vergisinin (merkezi vergi) temel vergi oranı. Grafiğin kaynağı | Guotai Junan
Vergi matrahı, genellikle mülkün toplam takdir edilen değerinin net değeri eksi belirli bir miktarın% 80'idir. Konut için, vergilendirmeye tabi bir konutun değerlendirilen toplam değeri 600 milyon won düşülür ve ardından 0.8 ile çarpılır.
Genel arazi için, bir vergi mükellefi tarafından sahip olunan, 500 milyon won düşülen ve ardından 0.8 ile çarpılan genel arazinin toplam hesaplanan değeridir; özel arazi için, bir vergi mükellefinin sahip olduğu özel arazinin toplam değerlendirilmiş değeridir, düşülmüştür. 0.8 ile çarpılarak 8 milyar won.
Vergi oranı,% 0,5 -% 2. Konut evleri, farklı vergi matrahlarına göre% 0,5 ile% 2 arasında değişen farklı vergi oranlarına tabidir. Arsa genel arsası (boş arsa, mesken arsası vb.) Ve özel arsalar (dükkan, işyeri ve diğer binalara bağlı arsalar), vergi oranı% 0,5 ile% 2 arasında değişmekte ve matrahın artması ile artmaktadır.
3. Güney Kore'nin emlak vergisi, arazi istifçiliğini ve emlak spekülasyonunu azaltmak için doğdu, belirli etkileri oldu, ancak uzun vadede çok az etkisi oldu. 1990 ve 2005 yıllarında Güney Kore, arazi ve evlerin istiflenmesi ile mücadele etmek için emlak vergisi kullandı ve ilerici bir sistem uyguladı.
1990'dan önce, Güney Kore arazi ve evler için nispeten düşük vergilerle sabit bir vergi oranı uyguladı. Bununla birlikte, 1980'lerin sonundaki yüksek toprak yoğunluğu, Güney Kore hükümetini toprak istifiyle mücadele etmek için önlemler almaya zorladı. İstatistikler, 1980'lerin sonunda Güney Kore nüfusunun% 5'inin arazi kaynaklarının% 62,5'ine sahip olduğunu gösteriyor.
1990'daki emlak vergisi reformunun piyasa üzerinde belirli bir etkisi oldu. Güney Kore'nin 1990'da ayrı ayrı arazi ve konut emlak vergileri almasının ardından, konut fiyatları hemen düşmedi, ancak hızlı bir büyüme dönemini sürdürdükten sonra, büyüme oranında belirli bir düzeltme oldu. Emlak vergisi reformu, arazi arzını bir ölçüde artıran ve konut fiyatlarının artış hızının yavaşlamasında rol oynayan arazi istifçiliğini durdurmayı amaçlıyordu.
2005 yılında Güney Kore, birden fazla evi olan varlıklı insanlar olgusuyla mücadele etmek için kapsamlı bir emlak vergisi çıkardı. 600 milyon won'un üzerindeki konutların değeri vergilendirilecektir. 2006 yılında Güney Kore'de toplam nüfusun sadece% 1,2'sini oluşturan 600 milyon won'un üzerinde mülk sahibi olan 159.000 hane vardı.
İlginç bir şekilde, kapsamlı emlak vergisi uygulandığında, Kore hükümeti konut işlemlerini desteklemek için konut işlem vergisi oranını% 4'ten% 2'ye düşürdü.
Kaldıraç oyunu, 2005 yılında kapsamlı emlak vergisinin getirilmesinden sonra Güney Kore konut fiyatlarının küçük ve kısa bir düşüş yaşadığını, ancak ardından yükselişini hızlandırdığını fark etti.
Kapsamlı emlak vergisinin esas olarak Seul gibi metropollerde bulunma olasılığı daha yüksek olan zenginleri hedef aldığı düşünüldüğünde, bu sonucun anlaşılması daha kolay.
Kapsamlı emlak vergisine ek olarak, Kore hükümeti yatırım talebiyle mücadele etmek için diğer ilgili politikaları da uygulamaya koydu. Örneğin, yüksek bir emlak devri gelir vergisi benimsenir.İki ev grubuna sahip bir aile, mülkü satın aldıktan sonraki 2 yıl içinde satarlarsa, gayrimenkul devir vergisinin% 50'sini ödemek zorunda kalacak; üçten fazla konut grubu olan aileler, mülkü satın aldıktan sonraki 2 yıl içinde satarlar. Emlak devir vergisinin% 60'ını ödemek.
Mülkün satın alınmasından iki yıl sonra bile, ikiden fazla ikametgahı olan bir aile, mülkü satarken hala% 6-% 35'lik bir transfer gelir vergisi ödemek zorundadır.
2005'in ikinci yarısında, Güney Kore hükümeti, kapsamlı emlak vergisi konusunu daha da genişletti, uygun fiyatlı konut arzını artırdı ve Yin-Yang sözleşmelerini azaltmak için emlak işlem sürecinde şeffaflığı teşvik etti. Bu faktörlerin birleşik etkisi Kore konut fiyatlarında belirli bir düzeltmeye ve yeni inşaatların başlamasına neden oldu.
Uzun vadede, tek bir emlak vergisi tek başına emlak piyasası üzerinde modaya uygun bir etkiye sahip olamaz.Uzun vadeli eğilim, arz ve talep gibi bir dizi faktörün etkisidir.
4
Japonya'nın emlak vergisi, çoğunlukla yerel vergilendirme kaynağı olarak kullanılır ve nadiren gayrimenkul düzenleme aracı olarak kullanılır.
Japonya'nın emlak vergisine; sabit varlık vergisi, şehir planlama vergisi ve iş yeri vergisi dahildir. Bunlar arasında, sabit kıymet vergisi ve şehir planlama vergisi belediyelere (belediye seviyesinin altındaki Çin hükümetlerine eşdeğer) vergiye ve iş yeri vergisi vilayetlere (belediyelerimize, illerimize, özerk bölgelerimize ve büyük şehirlerimize eşdeğer) vergiye aittir.
Basitçe söylemek gerekirse, Japon merkezi hükümeti doğrudan emlak vergileri almıyor ve vilayet ve belediyeler yerel düzeydedir. Ancak sabit kıymet vergisi merkezi hükümeti dağıtıma katılmalıdır.
1. Sabit kıymet vergisinden (belediye vergisi) bahsedeyim. Japonya'nın ayrı bir emlak vergisi olmadığını ve konut ve arazi kullanım hakkı üzerindeki vergilendirmesinin, sabit kıymet vergisinin bir parçası olduğunu unutmayın. Arazi ve konutlara ek olarak, sabit kıymet vergisi, makine, teçhizat ve otomobil gibi amortismana tabi varlıkları da içerir.
Standart vergi oranı% 1,4 ve üst sınır% 2,1'dir. Sabit varlık vergileri, yerel gelirin% 40'ından fazlasını oluşturur.
Japonya'nın sabit kıymet vergisi geliri 1979'da sadece 2.8 trilyon yen iken 1999'da 9.1 trilyon yen'e yükseldi ve o zamandan beri yılda 8.5 trilyon yen civarında sabit kaldı. 2006 yılında, sabit kıymet vergi geliri 8.57 trilyon yen olup, yerel yönetim gelirinin% 42.5'ini oluşturuyordu.
Konutların ve arazinin takdir edilen değerine ve farklı kullanımlara göre bazı indirim ve muafiyetler verilecektir. Değeri 300.000 yenden az olan arazi ve değeri 200.000 yenden az olan binalar muaftır.
Hükümetlerin, dinlerin, sosyal yardım kuruluşlarının, bilimsel araştırma kuruluşlarının, okulların vb. Sahip olduğu binalar da muaftır. Buna ek olarak, kaldıraç oyunu, Japonya'nın konut arazisi açısından küçük ölçekli konut arazileri için belirli bir indirim veya muafiyete sahip olduğunu fark etti. Arazi alanı 200 metrekareden az ise ve üzerinde sadece bir ev varsa, sabit kıymet vergisinin yalnızca arazinin tahmini değerinin 1 / 6'sı üzerinden ödenmesi gerekir;
Arazi alanı 200 metrekareden fazla ise, ancak üzerinde sadece bir ev varsa, arsanın ilk 200 metrekaresinin tahmini değerinin 1 / 6'sı ve 200 metrekarenin üzerindeki arsanın tahmini değerinin 1 / 3'ü sabit kıymet vergisi üzerinden alınacaktır. Ayrıca yangına dayanıklı ve depreme dayanıklı evler için belirli vergi indirimleri ve yaşlılar için yüksek kaliteli kiralık konutlar da bulunmaktadır.
2. Şehir planlama vergisine (belediye vergisi) bakın. Bu vergi aynı zamanda yerel bir vergidir ve belediyelerin kentsel planlama veya arazi imar düzenlemeleri için kullanılan özel amaçlı bir vergidir. Bu vergi, kentsel alanlardaki ev sahiplerinden alınan bir vergidir ve prensipte sabit kıymet vergisi ile birlikte alınır.
Vergi tahsilatının konusu belediye yönetimidir ve vergi mükellefi, vergi matrahı ve ödeme yöntemi sabit kıymet vergisiyle aynıdır. Vergi oranı belediye tarafından belirlenir, ancak maksimum sınır vergi oranı olan% 0,3'ü aşamaz.
3. Son olarak, ticari kuruluş vergisine (valilik ve bölge vergisi) bakalım. Bu verginin alınmasındaki amaç, işyeri gelirlerini mesken binalarının gelirinden fazla yapmamak ve büyük şehirlerde çevre kirliliğini uygun şekilde sınırlandırmaktır. Bu vergi, kentsel çevreyi iyileştirmek için kullanılan özel amaçlı bir vergidir.
İşletme binası vergisi de yerel bir vergidir, ancak yalnızca nüfusu en az 300.000 olan şehirler için geçerlidir. Japonya'da, aslında sadece Tokyo, Nagoya, Kyoto, Kobe, Fukuoka ve Kawaguchi gibi bazı büyük şehirlerde kamulaştırılıyor.
Ev sahipleri için, inşaatın veya genişletmenin tamamlanmasından sonra iki ay içinde metrekare başına 6.000 yuan ödemeleri gerekir; ev kullanıcıları için, iş binasının alanı 1.000 metrekareyi aşarsa ve çalışan sayısı 100'ü aşarsa , Ev metrekare başına 6000 yen ve çalışanlara ödenen toplam tazminatın% 0.25'i üzerinden vergilendirilir.
4. Japonya'daki ilgili emlak vergisi, esas olarak yerel vergilendirme kaynağı olarak kullanılır ve nadiren bir gayrimenkul düzenleme aracı olarak kullanılır. Sabit varlık vergisinin kapsamlı bir vergi olduğunu ve önceki çoklu emlak vergilerinin yerini aldığını belirtmek gerekir.
Japonyanın sabit varlık vergisi 1950deki vergi reformuyla başladı. Bu vergi, daha önce ayrı olarak alınan konut vergisi, arazi kira vergisi, gemi vergisi ve demiryolu vergisi gibi emlak vergilerinin yerini alan "kapsamlı" bir vergidir.
Şehir planlama vergisi, belediyelerin kentsel planlama ve arazi toplulaştırması için gerekli fonları sağlar. 1950'lerde Japonya, vergi reformu sırasında şehir planlama vergisini geçici olarak su koruma ve arazi gelir vergisine dahil etti. 1956'dan beri, konutlar belediyeler için bir vergi kalemi olarak bağımsız olarak alınmaktadır. Şehir planlama vergisinin konulmasının nedeni, şehir iş planlaması yaparsa çevredeki arazi ve evlerin değerinin artması muhtemeldir.Sosyal adaleti sağlamak için Japon hükümeti bu vergiyi belirlemiştir. Ve bu vergi, şehir planlama veya arazi imar gibi kamu hizmetleri için gerekli fonları da sağlayabilir.
İş yeri vergisi 1975'te kuruldu. Japonya, kentsel çevreyi iyileştirmek için 1975'te bir iş yeri vergisi kurdu.
5
Faiz oranları ve ekonomik koşullar, İngiltere'deki konut fiyatları üzerinde en büyük etkiye sahiptir ve emlak vergileri neredeyse yok denecek kadar azdır.
Birleşik Krallık'ta iki tür emlak vergisi vardır: sırasıyla mesken ve ticari mülkler üzerinden alınan Belediye Vergisi ve İşletme Oranları.
Bunlar arasında, konut emlak vergisi, bir evin tarihi değer biçilen değeri üzerinden alınan yerel bir vergidir; işyeri vergisi, kira değeri üzerinden alınan merkezi bir vergidir.
1990'larda Birleşik Krallık emlak vergisini kaldırdı ve bir dereceye kadar insanların konut fiyatlarının yükselmesini beklemesine neden olan bir baş vergisi koydu; ancak genel etki sınırlıydı ve emlak piyasasındaki değişiklikler diğer ekonomik faktörlerden daha fazla etkilendi.
1. Önce konut emlak vergisine (yerel vergi) bakın. Ayrıca belediye vergisi ve yerel belediye vergisi olarak da çevrilir.Adından da anlaşılacağı gibi yerel bir vergidir.Çeşitli bölgelerdeki yerel yönetimler, vergi miktarını yıllık gelirlerine ve harcamalarına göre belirler.
Vergi, konutun belirli bir zamanda tahakkuk ettirilen değeri üzerinden alınır.Evin değeri yükseldikçe vergi miktarı artar, evin değeri yükseldikçe efektif vergi oranı düşer.
Birleşik Krallık'ta konut emlak vergisi, alt düzey yerel yönetimler tarafından alınır. Şu anda Birleşik Krallık'ta, çoğunlukla bölge konseyleri, tek idari bölgeler, Londra ilçeleri ve Londra Şehri dahil olmak üzere bu tür 326 faturalama yetkilisi bulunmaktadır.
Mahalle ve ilçeler gibi bazı üst düzey hükümetler doğrudan vergi toplamaz, ancak alt birimlerden sübvansiyonlar yoluyla çalışır. Kuzey İrlanda, konut emlak vergileri almıyor, ancak önceki sisteme göre oranlar alıyor.
Birleşik Krallık'ta konut emlak vergisinin ana vergi mükellefi, 18 yaşından büyük ev sahibi veya kiralayanlar dahil olmak üzere konut kullanıcılarıdır. 18 yaşın altındaki küçükler ve tam zamanlı öğrenciler gibi belirli insan gruplarının emlak vergisi ödemesine gerek yoktur. Konut emlak vergisi yıllık olarak hesaplanır ve genellikle on taksitle ödenir, ancak bireyler 12 taksitle de ödemeyi seçebilirler.
Konut emlak vergisi, belirli bir zamandaki değerlendirilmiş değerine göre hesaplanır. İngiltere ve İskoçya, Nisan 1991'de takdir edilen değere göre tarh edilirken, Galler'de Nisan 2003'te takdir edilen değer üzerinden tarh edilir. Daha sonra inşa edilen evler için, değerleri vergi hesaplamasına esas olarak 1991'de (Galler için, 2003) nominal değerine dönüştürülecektir.
Şekil 5. İngiltere'deki konut mülklerinin değer bölümü ve vergi oranları Grafiğin kaynağı | Guotai Junan
Vergi oranı regresif (yaklaşık% 0,4 -% 0,7 vergi oranı) sistemini uygulayın. Evler, değerlendirilen değerlerine göre sekiz A-H sınıfa ayrılır (Galler'de dokuz sınıf A-I) ve her sınıfa sabit bir vergi uygulanır. Bunlar arasında, D seviyesi temel vergi seviyesidir ve diğer seviyelerin vergi miktarı, D seviyesinin belirli bir oranı veya katıdır (vergi çarpanı).
Her yıl yerel yönetimler D düzeyinin vergi miktarını belirler ve diğer düzeylerin vergi tutarı buna göre hesaplanabilir. Konut emlak vergisi miktarı, konutun ekspertiz değerindeki artışla artmasına rağmen, artış oranı mesken değerindeki artış oranından daha az olduğu için vergi oranı fiilen gerilemektedir.
Yukarıdaki resimden de görebileceğiniz gibi, H sınıfı evlerin değeri A Sınıfının yaklaşık sekiz katı, vergi ödemesi ise yalnızca üç katı.
Birleşik Krallık'ta konut emlak vergisinin (yerel vergi) yerel yönetimler tarafından ödendiğini unutmayın. Yerel yönetim bütçe açığını, toplanması gereken konut emlak vergilerinin toplam tutarı olan çeşitli gelir ve gider bütçelerine göre hesaplar. D sınıfı bir evin vergi ödemesini hesaplamak için nominal D sınıfı evlerin sayısına bölün.
Kaldıraç oyunu, Birleşik Krallık'taki yerel yönetim gelirinin yaklaşık% 25'inin konut emlak vergisinden ve geri kalanının çoğunun merkezi hükümet sübvansiyonlarından ve yeniden dağıtılan ticari emlak vergisinden geldiğini belirtiyor.
Birleşik Krallık konut emlak vergisine ek olarak, reşit olmayanlar, öğrenciler ve engelliler için indirimler ve muafiyetler vardır. Yukarıdaki vergiler, iki veya daha fazla yetişkinin yaşadığı evler içindir. İkiden az yetişkin yaşadığında, evde% 25 vergi indiriminden yararlanılabilir.
Ev, ev sahibinin ana mülkü ise ve sonunda hiç kimse bir yetişkin olarak sayılamıyorsa,% 50 emlak vergisi indiriminden yararlanabilirsiniz (konut emlak vergisi hesaplanırken, öğrenciler ve engelliler gibi bazı belirli gruplar yetişkin olarak sayılmaz. ).
Tatil odaları ve ikinci süitler de% 50'ye varan vergi indiriminden yararlanabilir. Ev engellilerin ihtiyaçlarını karşılayacak şekilde değiştirilirse, vergi mükellefi vergi oranının düşürülmesi için başvurabilir. Düşük gelirli gruplar için maksimum% 100 muafiyet ile vergi teşvikleri sağlanmaktadır.
Ek olarak, boş evler için indirimler veya muafiyetler vardır, ancak uzun süreli boş pozisyonlar bir boşluk primine tabi olabilir ve yerel yönetimler% 50'ye kadar boşluk primi uygulamaya karar verebilir.
2. İşletme konut vergisine (merkezi vergi) bakalım. Yurtiçi olmayan oranlar (yurt içi olmayan oranlar) olarak da bilinen ticari konut vergisi, dükkanlar, ofis binaları, barlar, depolar, fabrikalar vb. Gibi yurt içi olmayan gayrimenkullere uygulanır. Vergi merkezi bir vergi olmasına rağmen, merkezi hükümet bunu her bölgenin nüfus durumuna göre yerleşim yerlerine yeniden dağıtacaktır.
Ticari konut vergisi, evlerin kira değerine göre alınır ve vergi oranı ülke genelinde aynıdır. Ancak Londra'nın belirli ayrıcalıkları vardır ve kendi vergi oranını belirli bir aralıkta belirleyebilir. İskoçya, İskoç hükümeti tarafından belirlenir. Vergi oranındaki artış enflasyondaki artışı (perakende fiyat endeksindeki değişikliklerle ölçülür) aşmamalıdır.
Ticari emlak vergisinin yeniden değerlenmesinde, vergi oranı, ticari emlak vergisinin ülke çapındaki büyümesini enflasyondaki artışla tutarlı hale getirecek şekilde ayarlanacaktır. Bu nedenle, yeniden değerleme değeri yükselse bile, nihai vergi ödemesi mutlaka önemli ölçüde artmayabilir. Buna ek olarak, mülkün vergilendirilebilir değeri 18.000 £ 'dan azsa (Greater London bölgesi için 25.500 £), küçük bir işletme olarak kabul edilecek ve standart vergi oranı yerine küçük işletme vergi oranını kullanabilir. En son ticari emlak vergisi oranı yaklaşık% 47'dir (tarihsel olarak,% 40'ın üzerindeydi).
Ayrıca konutların yıllık kira gelirleri her beş yılda bir yeniden değerlendirilmektedir. Ticari konut vergisi, mülkün vergilendirilebilir değerinin (oranlanabilir değer) vergi oranının (çarpan) çarpılmasıyla hesaplanır. Vergiye tabi değer mülkün yıllık kirasıdır İngiltere ve Galler, Değerleme Dairesi (VOA) tarafından her beş yılda bir değerlendirilir.
İskoçya'nın vergi değeri yerel değerlendirme görevlisinin sorumluluğundadır. Değerleme görevlileri, kira değerini belirlerken konum, büyüklük, yerel piyasa koşulları ve mülkün kiralanması veya satılması gibi çeşitli faktörleri göz önünde bulundurmalıdır. Mülk değeri değişirse, birey, vergilendirmenin doğruluğunu sağlamak için VOA'ya (İskoçya için yerel değerlendirme görevlisi) rapor vermelidir.
Kırsal alanlarda, küçük işletmelerde, sanayi parklarında ve yardım kuruluşlarında işletme mülkleri için muafiyetler vardır. Değer yeniden değerlendirme döneminde, vergi ve ücretlerdeki çok hızlı artıştan kaçınmak için belirli bir geçiş dönemi indirimi veya muafiyeti de sağlanır.
3. İlgili Birleşik Krallık emlak vergisinin emlak piyasası üzerinde ancak sınırlı bir ölçüde etkisi vardır. 1990'larda, Birleşik Krallık emlak vergisini kaldırdı ve kişi başı esasına göre alınan, anket vergisi olarak adlandırılan bir topluluk vergisi aldı. Bununla birlikte, vergi birçok memnuniyetsizliğe ve protestoya neden oldu ve sonunda 1993'te kaldırıldı ve bir konut emlak vergisi ile değiştirildi.
İngiltere emlak piyasasının, yeni inşaatların başlaması, satış hacmi ve konut fiyatlarının hepsinde önemli düşüşler yaşanması ile birlikte 1990 civarında bir durgunluk eğilimi gösterdiğini belirtmek gerekir. Bu dönem emlak vergisi reformuna denk gelse de, durgunluğun ana sebebi emlak vergisine bağlanamaz; artan faiz oranları, ekonomik durgunluk ve düşen talep emlak piyasasının zayıflığının ana nedenleridir.
Birleşik Krallık için, emlak vergisinin ana rolü, bir gayrimenkul düzenleme aracı olmaktan çok, yerel yönetim gelirinin kaynağı olmaya devam etmektedir.
6
Emlak vergisi, ABD emlak vergisinin bir parçasıdır ve önemli bir yerel yönetim gelir kaynağıdır
ABD emlak vergisi, ülkenin emlak vergisinin bir parçasıdır. Sözde emlak vergisi (emlak vergisi, emlak vergisi olarak da çevrilebilir) çeşitli taşınır mülkler (otomobiller, mobil evler vb. Kişisel mülkler) ve gayrimenkuller (binalar gibi araziye sabitlenmiş arazi ve mülkleri ifade eden gayrimenkuller) üzerinden alınır. vergi.
ABD emlak vergisi yerel bir vergidir. Yerel yönetimler, emlak vergilerinin tahsilatında çok fazla özerkliğe sahiptir ve vergi tabanlarını, vergi oranlarını, indirim ve muafiyetlerini vb. Belirleyebilir.
Emlak vergisi genellikle eyaletin altındaki yerel yönetimler tarafından alınır. Eyalet hükümetinin rolü, esas olarak emlak vergisi için en yüksek vergi oranını belirleyen yasal mevzuata yansır ve bunu yerel yönetim takip eder.
Hükümet düzenli olarak evlerin adil piyasa değerini tahmin etmektedir. Ancak vergi tutarı evin gerçeğe uygun piyasa değeri değil, gerçeğe uygun değerin belirlenmesi için bir değerlendirme oranı (değerlendirme oranı) ile çarpımıdır. Farklı bölgelerin farklı değerlendirme oranları vardır.Aynı bölge içinde, farklı yıllar ve farklı tür veya kullanımlar için mülkler de farklıdır.
Ev sahibi evin değerlendirilen değeri ile aynı fikirde değilse, yeniden değerlendirme talep edebilir. Hükümet, farklı mülk türleri için farklı değerlendirme oranları uygulayarak, belirli politika tercihlerine de ulaşabilir.
Şekil 6. ABD emlak vergisi (yerel vergi) durumu Grafiğin kaynağı | Guotai Junan
ABD yerel yönetimleri genellikle bütçe gelirine ve toplam harcamaya göre toplam emlak vergisi tahsilat miktarını belirler ve ardından değerlendirilen vergi değerine göre vergi oranını belirler. Vergi oranını belirleme yöntemi yerden yere değişir, ancak eyalet kanunlarında bazı kısıtlamalara tabidir.
Ekonomik olarak daha gelişmiş Kaliforniya% 1,1 ve daha az gelişmiş Teksas% 3'tür. Vergi oranı, her eyaletin yasama organı tarafından önerilir ve bölgedeki seçmenler tarafından kabul edilir.
İlçenin vergi dairesi (Çin'deki vilayet düzeyindeki bir şehre eşdeğer) özel koleksiyondan sorumludur. Yerel yönetim tarafından belirlenen vergi oranı eyalet vergi kanunlarına tabidir ve ancak eyalet hükümetinin onayı alındıktan sonra uygulanabilir.
2009 ABD Topluluğu Anketi'nden elde edilen verilere göre, Vergi Vakfı, Amerika Birleşik Devletleri'nde 65.000'den fazla nüfusa sahip 793 bölge için emlak vergisi formları derledi. Bu tablo, sahibi tarafından kullanılan evlerin emlak vergisini gösterir ve kiracıların ve işletme mülklerinin emlak vergisini içermez. İstatistiklere göre, ortanca olarak, vergi evin değerinin% 0,96'sıdır; en yüksek% 2,99'u oluşturan Orleans County, New York ve en düşük olanı% 0,12'lik payla Louisiana Tangipahoa Piskoposluğudur.
Benzer şekilde, medyanda, emlak vergileri yıllık hane gelirinin% 2,85'ini oluştururken, New Jersey'deki Passaic County% 8,79 ile en yüksek ve Louisiana'daki Vernon Parish% 0,25 ile en düşük oran. Toplam emlak vergisi perspektifinden, Amerika Birleşik Devletleri'ndeki her bir ilçenin medyan değeri 1838 $ ve buna karşılık gelen evin değeri 191.900 $ 'dır. Kaldıraç oyunu, en yüksek toplam emlak vergisine sahip ilçelerde, bir ev için ödenen ortalama emlak vergisinin 8.478 $ olduğunu (494.000 $ bir konut değerine karşılık gelir); en düşük toplam emlak vergisine sahip ilçelerde, bir ev için ödenen ortalama emlak vergisinin 116 $ olduğunu (bir eve karşılık gelir) fark etti. Değer 65.700 ABD dolarıdır).
Konutlar, gaziler, endüstri parkları, hayır kurumları vb. İçin muafiyetler vardır. Hemen hemen tüm bölgeler, kendi kendine oturulan evler için kesintiler sağlar, ancak yöntemler bölgeden bölgeye değişir; örneğin, Kaliforniya vergilendirilebilir değere sabit miktarda vergi muafiyeti verir ve bazı eyaletler mülkün vergilendirilebilir değerinin belirli bir yüzdesini verir. Buna ek olarak, bazı eyaletler, düşük gelirli kişilerin çok fazla vergi ödemesini önlemek için "kırıcı" kurallar benimsemiştir.
Özellikle, emlak vergisi hane halkı gelirinin belirli bir yüzdesini aştığında, fazla kısım gelir vergisi için mahsup edilebilir veya iade edilebilir. Bu önlemin ana yararlanıcıları, gelir düzeyleri düşük ve emlak vergileri görece yüksek olduğu için yaşlılardır.
Emlak vergisi gelirden düşülebilir deniyor. Gelir vergisi hesaplanırken, hem emlak vergisi hem de ipotek kredileri üzerindeki faiz giderleri gelirden düşülebilir, bu da gelir vergisinin vergi matrahını düşürür ve böylece vergi mükellefinin kapsamlı vergisini azaltır.
Amerika Birleşik Devletleri'nde emlak vergisi esas olarak yerel yönetim kamu harcamaları için kullanılır. Genel olarak, vergi esas olarak yerel eğitim, kütüphaneler, kamu tesisleri ve polis gibi yerel kamu görevlilerinin ödemeleri için kullanılmaktadır. Genel olarak, emlak vergilerinin yüksek olduğu bölgelerdeki okullar, daha fazla mali destek nedeniyle daha iyidir. İlgili bölgedeki gayrimenkulün büyük bir yıllık takdir alanı vardır.
Amerika Birleşik Devletleri'nde 1902'deki en eski kapsamlı nüfus sayımında, emlak vergileri tüm yerel yönetim gelirlerinin% 73'ünü oluşturuyordu; 1992'ye kadar emlak vergileri yerel yönetim gelirlerinin% 40'ını oluşturuyordu. Ancak, emlak vergisinin her düzeydeki hükümet gelirlerine katkısı büyük değişikliklere uğradı. 1902'de emlak vergisi, eyalet hükümeti gelirinin% 45'ini ve üç kademeli hükümetin toplam gelirinin% 42'sini oluşturuyordu; ancak 1992'de emlak vergisi yalnızca eyalet hükümeti gelirinin% 1,2'sini ve üçüncü kademe hükümet gelirinin% 8'ini oluşturuyordu.
Çoğu çalışma, emlak vergisi oranlarındaki artışın (veya kesintilerin kaldırılmasının) konut talebini azaltacağını ve konut fiyatlarında düşüşe yol açacağını göstermiştir. Ancak bazı araştırmalar, belirli varsayımlar altında vergi oranlarındaki değişikliklerin esas olarak konut fiyatlarındaki değişikliklere yansıdığını ve konut talebini çok az etkilediğini göstermiştir.
7
Çeşitli ülkelerdeki genel emlak vergisi oranları, konut değerinin yaklaşık% 0,2-1,4'ünü oluşturuyor ve bu, hane halkı harcamaları üzerinde yüksek bir yük oluşturmuyor. Bununla birlikte, Çin'in mevcut arazi devri geliri nispeten yüksek. Arazi transfer açığını kapatmak için emlak vergisini kullanmak daha zor olacak.
Yukarıda belirtildiği gibi, dünyanın çeşitli bölgelerindeki ve ülkelerindeki emlak vergileri genellikle yerel yönetim kamu hizmetleri olarak kullanılır ve daha ziyade konut fiyatlarını düzenleme aracı olarak kullanılır. Bunu amacınız olarak kullanmak isteseniz bile, sonuç ideal değildir.
Nedeni basit, her şeyden önce vergi oranı yüksek değil İkincisi, faiz oranı, ekonomik döngü, arazi arzı, nüfus ve konut fiyatlarının arkasındaki diğer faktörler çok karmaşık.
Yukarıda belirtildiği gibi, dünyanın çeşitli bölgelerindeki ve ülkelerindeki genel emlak vergisi oranı, genellikle% 0,2 ile% 1,4 arasında değişen konutların değerini oluşturmaktadır ve hane halkı harcamaları üzerindeki yük nispeten düşüktür. Hong Kong'daki oranlar hane halkı harcamalarının ortalama% 2'sini oluşturuyor ve ABD emlak vergileri ortalama olarak hane gelirinin yaklaşık% 3'ünü oluşturuyor.
Yerel yönetim gelirine katkı açısından, Hong Kong'un düşük katkısı (% 3) dışında, diğerlerinin çoğu yerel yönetim gelirinin% 25-% 40'ını oluşturmaktadır.
Şekil 7. Çeşitli ülkelerdeki ana konut emlak vergileri Grafiğin kaynağı | Guotai Junan
Dünyanın dört bir yanındaki ülkeler ve bölgeler genellikle tarım arazilerini, eğitimi ve dini destekleyen politikalar uyguladıklarında belirli indirimler ve muafiyetler verirler.
Çin'de, arazi transferinden elde edilen gelir nispeten yüksektir.Arazi transferinden elde edilen geliri tamamen ikame etmek için emlak vergisini kullanmak geçici olarak zordur.
Guotai Junanın araştırması,% 1 emlak vergisi oranı varsayımı altında, evlerin piyasa değeri üzerinden alınan emlak vergisinin mevcut arazi devir ücretlerinin yarısından az olduğuna inanıyor. Bu nedenle, arazi gelirini tamamen emlak vergisi ile değiştirmenin daha zor olacağı tahmin edilmektedir.
Ancak Çin boş konutlara vergi koyarsa, stoğu canlandırır ve konut piyasasının etkin arzını arttırırsa etkili olmalıdır. Ancak etkinin kapsamı vergi oranına, kademeli olup olmadığına, nasıl azaltılacağına veya muaf tutulacağına ve yerel takdir yetkisine bağlıdır.
Ek olarak, arazi düzeyinde devir hakları kesinlikle yerel yönetimlerin elindedir ve şehir yönetimi kavramı çok derin olmuştur ve bunu tersine çevirmek uzun zaman alacaktır.
Ek olarak, geliştiriciler belirli bir süre (genellikle 70 yıl) arazi devir ücreti ödemiş, ticari konut binaları ise gayrimenkulle ilgili çeşitli vergiler ödemiştir.Emlak vergisi mevzuatı ile çözülmesi gereken daha birçok sorun ve hazırlık vardır. Yasama süreci hızlandırılsa bile birkaç yıl sürecektir.
Mevzuat tamamlandıktan sonra bile, büyük bir alan ve yüksek vergi oranını hemen taramak imkansızdır. Kısacası, emlak vergisinin konut fiyatlarını düşürmesini beklemek gerçekçi değil.Leverage Game, bunun emlak vergisinin de evrensel karakteri olduğuna inanıyor.
Editör: Cheng Rui
