Feng Lun: Geleceği ancak eğilimi görerek planlayabiliriz
Kapak başlığı resmi | "Silver Empire"
Birkaç gün önce, Vantone Group'un kurucusu ve Yufeng Capital'in Başkanı olan Feng Lun, Huaben Girişimciler Derneği'ndeki arkadaşlarının sorularını yanıtladı.Emlak sektörünün gelişim aşamasına ilişkin anlayışını, gayrimenkulün gelecekteki gelişimine ilişkin kararını ve Yılın ikinci yarısında ekonomi üzerine bazı görüşler. Feng Lun Fengma Niunun arkadaşları içeriğin bir kısmını derledi ve herkesle paylaştı.
S: Gayrimenkulün gelişme eğilimini nasıl değerlendiriyorsunuz?
Feng Amca : Aslında girişimciler için en zor şey geleceğe bakmaktır. Çünkü bugünün kararı, geleceğinizin iyi mi yoksa kötü mü olduğunu ve işletmenin canlı mı yoksa ölü mü olduğunu belirler. Herkesin zihnindeki gelecek farklıdır ve kararlar ve yönlendirmeler yapıldığında nihai sonuçlar da farklıdır. Aslında aynı sektörde bile gördüğünüz her şirketin farklı bir geleceği var. Kimin doğru kimin yanlış olduğu konusunda mutlak bir standart yoktur. Kim iyi yaşıyorsa ve uzun süre yaşıyorsa haklıdır, bunu nasıl yaparsanız yapın, her birinin kendi gerçeği vardır.
Genelde bunları düşünürken pek düşünmüyorum. Ben sadece tarihe bakıyorum. Örneğin, bir çocuk gelin biriyle evlenerek nasıl yaşayacağını bilmiyorsa, bir yetişkinin hikayesini okuyacak ve onu okuduktan sonra bir gelininle evlenecek, yani doğrudan tarihe bakmam gereken "aptalca bir numaram" var.
"Wuwen Xidong" | Diğer dağlardan gelen taşlar yeşim taşı için kullanılabilir
Son zamanlarda neredeyse 50-60 kez yurtdışında bulundum ve son on-yirmi yıl içinde gelişmiş ekonomilerdeki işletmelerin deneyimlerine bakıyorum, temelde buna dayanarak yargıladım. Örneğin, insanlar GSYİH'ye ulaştığında ne yaptılar ve sonra yurtiçi GSYİH düzeyiyle karşılaştırdılar, ne yapılmalı, sonra yapacağım. Genellikle kişi başına düşen GSYİH iki bin ile sekiz bin dolar arasında olduğunda, konut büyümesi en hızlı, yani büyük para kazanma zamanı. II.Dünya Savaşı'ndan sonra Amerika'dan Avrupa'ya, Japonya'dan Güney Kore'ye kadar hepsi bunu yaşadı ... Yani bugün dönüşümün yönünü bulmak istiyorsanız Phnom Penh ve Bangkok gibi kişi başına düşen GSYİH'nın 3.000 dolardan yükselmeye başladığı yerlere gidin ve gözleriniz kapalı arazi satın alın. Evler kesinlikle güzel. Yasa budur ve muhtemelen küresel ölçekte bu çevrenin dışında değildir.
Kişi başına düşen GSYİH 10.000 ABD dolarına ulaştı, peki ya konut? Ofis binaları, oteller, alışveriş merkezleri, medikal ve sağlık hizmetleri, lojistik ve depolama, konutlar dışındaki kamu mülkleri Bu kategorilerin mantığı nedir? Nasıl yapılır, hangisi önce yapılır, hangisi sonra yapılır ve hangi yatırım yöntemi kullanılır? Bunları anlamanın bir yolunu bulmalı ve buna göre kararlar vermeliyim. Bu, beş yaşındayken yetişkinlerle ilgili her şeyi anlamaya eşdeğerdir ve sonra bu işareti takip ederek aşık olur ve hayatınızı yaşarsınız.
S: Gayrimenkulün gelecekteki yönünü nasıl planlıyorsunuz?
Feng Amca : Bu çalışmalara dayanarak, değerlendirdikten sonra, önümüzdeki on yıllık gayrimenkulde yeni gayrimenkuller açmayı hedefliyoruz. Şimdi dört yön var Biri nihai tek üründür. Sistem maliyetlerini düşürürken hızlı bir şekilde yinelenebilir, kopyalanabilir ve genişletilebilir. Turizm, eğlence, öğrenci daireleri, emeklilik daireleri, kentsel apartmanlar vb. Dahil. İkincisi, temelde operasyonların olduğu varlık yönetimi işi. Büyük sağlığa odaklanmak ve yaşlı bakımı, hapsetme merkezleri, tıp merkezleri ve klinikler dahil olmak üzere operasyon birimi projeleriyle işbirliği yapmak. Üçüncüsü emlak yatırım bankasıdır. Finansman, birleşme ve devralmalar, varlık menkul kıymetleştirme vb. Konulardaki projelere yardımcı olması için gayrimenkul yatırım bankalarını kullanın. Dördüncüsü, gayrimenkul teknolojisi şirketlerine yatırım Başkent. Amerika Birleşik Devletleri'nde emlak teknolojisine yapılan yatırımın son zamanlarda iki katından fazla arttığını ve gayrimenkul teknolojisi şirketlerinin çok hızlı büyüdüğünü gördük, bu nedenle yatırım alanında sadece bu yola yatırım yapıyoruz.
Görünüşe göre bunlar geleneksel gayrimenkullerden çok farklı, bu yüzden üç ila beş yıllık birikime odaklanacağız. Genel olarak bunlar geleceğe yönelik gayrimenkullerdir. Son zamanlarda, Amerika Birleşik Devletleri'ndeki bazı şirketler, birçok sorunu çözen gayrimenkullere blockchain ve akıllı sözleşmeler uyguladı. Ama yüksek teknoloji ve teknoloji bizim iyi olduğumuz şeyler değil. Anlamamak önemli değil, en önemli şey neler yapabileceğine dikkat etmektir. Bir iş insanı olarak, ne yapabileceğini ve bize ne gibi inovasyon fırsatları getirebileceğini bilin ve sonra bu alana yatırım yapın.
S: Konut dışındaki gayrimenkul yatırımına nasıl bakılır?
Feng Amca : Konut dışındaki ticari gayrimenkuller gelecekte ne yapacak? Tabii ki hepsini yapamazsınız. Lojistik ve depolama gibi nedenler? Milyonlarca metrekare kazandık ve daha sonra onları ProLogis'e sattık.Sonunda rekabet çok şiddetliydi, bu yüzden üstünü çizdik ve yapmadık.
Kira iadelerine göre hesaplanırsa, ülke genelinde yalnızca iki veya üç şehir yapabilir. Şehirlerin çoğu satıldı, tıpkı evler gibi, hepsi zaten satıldı. Uluslararası bir bakış açısına göre, ofis binalarının büyük ölçekli mülkiyeti özel emlak şirketlerinin meselesi değildir.Emlak şirketleri nihai sahipler değil varlık yöneticileridir. Gelecekte toplu varlıkların sahibi olamayız, öyleyse neden binalar inşa ediyoruz? Çünkü biz zanaatkarız ve çalışıyoruz. Trump gibi ücrete dayalı bir geliştirici olmak. Benden ofis binasını hazır hale getirmek için bu aracı kullanmamı ve sonra kiraya vermemi istiyorsunuz, bana ne kadar ödeyeceksiniz. Ancak bu bina bir sigorta şirketine ait olabilir.
Otel olmak uzun vadeli sermaye gerektirir
Tatil oteli kategorisi yapabileceğimiz şey değil. neden? Bir otel yapmak uzun vadeli sermaye gerektirir. Elbette, Hainan'daki bazı insanlar ilk günlerde devre paylaşım yaptı ve sonra onları para kazanmak için sattı. Goldman Sachs tarafından verilen gayrimenkul geliri eğrisine göre yüksekten düşüğe sorunlu varlıklar en yüksek, toplu terminaller ve depolar en düşük, oteller ise ikinci en düşük seviyededir. Saf oteller yatak tahtaları ile satıldığı için özel işletmelerin sermaye maliyetleri hem% 12 hem de% 15 daha fazladır, bunu yaparak para kazanmanın bir yolu yoktur.
Çin'in son yıllarda yatırım yöntemlerine göre alışveriş merkezleri hiç para kazanmadı. Bu tür mülklere yabancı yatırım çok profesyoneldir. Yatırım, geliştirme ve operasyon üç ayrı roldür, ancak bunlar geliştirme içinde birleştirilmişlerdir.Geliştirme direktör artı üretimdir, yatırım düşük maliyetli ve ileri düzeydedir ve operasyon profesyonel bir yönetim ekibi tarafından gerçekleştirilir. Çin'de bir alışveriş merkezi inşa ederseniz, yatırımı çeker ve kendiniz mal satarsınız ve aynı anda birden çok ana dal yaparsınız, getiri oranı kesinlikle düşük olacaktır ve bu yeterince iyi değildir. En iyisini yapan iki yerli işletme, SKP 15 milyar, Nanjing Deji 12 milyar, patron kendini bu şeye adadı, tek bina, birçok yolu buldu. Özel emlak şirketleri bunu yapamaz veya yapmakta sorun yoktur, ancak bunu her zaman yapamazlar.
Bu yüzden sonunda tıbbi ve sağlığı seçtim. Gelecekte tıp ve sağlık pazarı çok büyük, 20 trilyon olacak ve bunun yarısı özel olacak. Medikal pazarda, tüm ölümcül organlar halk tarafından yönetilir Kraniotomi, torakotomi ve kanser tedavisinin hepsi kamusal meselelerdir; ancak tüm bu ölümcül organların tümü, kollar, bacaklar, yüz hatları ve ortopedi gibi özel olarak yönetilir. , Bunları çoğaltın.
"Beyaz Geyik Ovaları" |
Soru: Pek çok gayrimenkul meselesinden bahsetmiştim, hadi biraz daha makro konuşalım. Yılın ikinci yarısında ekonominin düzeleceğini düşünüyor musunuz?
Feng Amca : Ekonominin iyi gidip gitmediğine nasıl karar verilir? Mümkün olduğunca basit olması gerektiğini düşünüyorum. Batı ekonomisi ile analiz özellikle basittir. Ekonomi iyi ise önce istihdam artacak, sonra gelir artacak, sonra tüketim artacak ve yatırım artacak, o zaman ekonomi iyi olacak. Ekonomi iyi olduğunda, para birimi değerlidir ve döviz kuru yükseldiğinde, sektördeki teknolojik ilerlemeyi sürdürmek için ihracatın rekabetçi olması gerekir. Ekonomi iyi değilse, o zaman her şey tersine döner. Yani bu şekilde ekonomi bir bakışta iyidir ya da değildir.
Aslında, sezgisel anlayışımıza göre, İyi bir ekonomi için yalnızca üç şey vardır: birincisi, çalışanlar maaşlarını artıracak; ikincisi, patronlar para kazanacak; üçüncüsü, kamu refahı iyileşecek ve genel refah artacak. Her üç şey için de iyi bir ekonomi iyi olmalıdır. İstihdam artmazsa, çalışanlar maaşlarını yükseltmezler, patronlar para kazanmazlar, kar payları ödemezler, hisse senetleri hala karmaşa içinde ve ulusal vergiler gelemezse, kamu refahı daha iyi olmaz. "Beklenenden daha iyi" ve "yapısal düzenlemeler aşamalı bir zafer elde etmiş" olanların hepsi kelime oyunudur.
