g u t x .com.tr İpek yolu - Çin'i anlamaya götürürüm

Bir emlak şirketi, tamamen sahip olduğu bir yan kuruluşa arazi yatırımı yapar ve daha sonra bunu öz sermaye transferi yoluyla satar. Gerçekten vergiden tasarruf edebilir mi?

Vaka arka planı:

Bir gayrimenkul geliştirme şirketi (ana şirket) bir konut projesi (300 mu, eski proje) için ihale, ihale ve listeleme yoluyla bir arsa satın aldı ve arazi proje onayı, arazi devir sözleşmesi imzalama, devir ödeme makbuzu ve tapu vergisi ödemesini tamamladı. Daha sonra finansman ihtiyacı ve gelişme hızından dolayı Kalkınma ve Reform Komisyonu'nun onayı ile arazinin tamamı dört parçaya bölünmüş ve arazi belgeleri ayrı ayrı alınmıştır.Diğer bilgiler değişmemiş, temelde üç adet arazi geliştirilmiştir (tüm araziyi işgal etmektedir) Toplam geliştirme yatırımının yaklaşık% 75'i) ve kalan son arazi parçası esas olarak ticari niteliktedir.Şirket, bu araziyi tamamına sahip olduğu bir yan kuruluşa yatırmayı ve ardından hisse senedi transferi yoluyla borsaya kayıtlı bir şirkete satmayı planlamaktadır.

Açıklamalar: Arazinin orijinal edinim fiyatı 80 milyon yuan ve ilk maliyet yaklaşık 40 milyon yuan idi Planlanan toplam devir bedeli 300 milyon yuan idi, bunun: arazi fiyatı 200 milyon yuan (değerlendirilen gerçeğe uygun değer) ve öz sermaye transfer primi 100 milyon yuan idi.

Bu yöntem pratikte uygulanabilir mi?

Bu operasyonda vergiyle ilgili konular nelerdir?

Bu operasyon için vergi tasarrufu planlamasına yer var mı?

Kentsel Yönetim Önlemlerinin% 25 gerekliliğinin yukarıdaki işlemler üzerinde önemli bir etkisi var mı?

Uygulamada çalıştırılabilir. İlgili vergi politikalarına göre, bu çalışma şekli esas olarak Katma değer vergisi, arazi katma değer vergisi, kurumlar vergisi, tapu vergisi Dört yön.

1. Katma değer vergisi:

"Maliye Bakanlığı ve Eyalet Vergilendirme İdaresi'nin İşletme Vergisinin Katma Değer Vergisine Reformu Pilot Programının Kapsamlı Olarak Başlatılmasına İlişkin Bildirisi" (Caishui [2016] No. 36) ve "İşletme Vergisinin Katma Değer Vergisine Reformu Pilot Programının Uygulanmasına Yönelik Önlemler", satış hizmetleri, gayri maddi varlıklar, gayrimenkul senetleri, devir Arazi kullanım hakları, maddi olmayan duran varlıkların satışı-doğal kaynak kullanım hakları kapsamındadır. Devreden, mevzuata uygun olarak katma değer vergisi, kentsel inşaat vergisi ve eğitim ek ücreti, damga vergisi ve arsa katma değer vergisi ödeyecek, devralan da mevzuata uygun olarak damga vergisi ve tapu vergisi ödeyecektir.

Caishui [2016] No. 36, Madde 1, Madde 3, Nokta 10: Gayrimenkul geliştirme işletmelerindeki genel vergi mükellefleri, kendileri tarafından geliştirilen gayrimenkul projelerini satmaktadır (basit hesaplamalar seçin) "İşletme Vergisini Katma Değer Vergisine Dönüştürme Pilot Programı ile İlgili Mevzuat" a göre Vergi yöntemi kapsamındaki eski gayrimenkul projeleri hariç), toplam bedel ve ekstra bedel giderlerinden arsa devredildiğinde devlet dairesine ödenen arsa bedeli düşüldükten sonra kalan satış tutarıdır.

KDV reformu pilot programının kapsamlı bir şekilde başlatılmasına ilişkin "Maliye Bakanlığı ve Eyalet Vergilendirme İdaresinin İşgücü Gönderim Hizmetleri, Ücretli Yol Ücret Kesintileri vb. Hakkında Politikaların Daha Fazla Açıklığa Kavuşturulması Hakkında Bildirisi" nin (Caishui [2016] No. 47) 3. maddesine göre, vergi mükelleflerinin transferi 30 Nisan 2016 tarihinden önce edinilen arsa kullanım hakları için basit vergi hesaplama yöntemini tercih edebilirsiniz ve elde edilen toplam fiyat ve ekstra fiyat ücretleri eksi arsa kullanım haklarının orijinal fiyatı satış, vergi ise% 5'tir. KDV ödemek için oran hesaplama.

Yukarıdaki düzenlemelere göre katma değer vergisi ödenmeli, sonra Kentsel Yönetim Önlemleri'nin% 25 yönetmeliğine göre% 25 standardına ulaşması durumunda gayrimenkul devri,% 25 standardına ulaşmaması ise arazi kullanım haklarının devri olarak ele alınmalıdır. . Bu durumda şirket bir gayrimenkul geliştirme girişimidir. Asıl amaç yatırım yapmak değil arazi satmaktır.Arsa satışları açısından kentsel yönetim yönteminin% 25 standardını karşılamamaktadır.Arazi kullanım haklarının devri olarak ele alınmalıdır ve şirket, Eski projeler için elde edilen toplam tutar ve arsa kullanım hakkının asıl fiyatı eksi ekstra fiyat giderleri satış tutarı olacak ve katma değer vergisinin ödenmesinde basitleştirilmiş vergi hesaplama yöntemi uygulanacaktır.

2. Arazi değerleme vergisi:

göre" Çin Halk Cumhuriyeti'nin Arazi Katma Değer Vergisi ile ilgili Geçici Düzenlemeleri ( 138 Sayılı Danıştay Kararı) 2.Madde, devlete ait arazi kullanım haklarını, binaları ve bunların eklentilerini yerde devredip gelir elde eden birim ve şahısların arsa katma değer vergisi mükellefleri olmasını (bundan böyle Mükellefler) bu düzenlemelere uygun olarak arazi katma değer vergisi ödeyeceklerdir.

"Maliye Bakanlığı ve Devlet Vergilendirme İdaresi İşletmenin Yeniden Yapılandırılması ve Yeniden Yapılandırılmasına İlişkin Arazi Katma Değer Vergisi Politikalarının Devam Etmesine İlişkin Tebliği" nin (Caishui [2018] No. 57) üçüncü maddesine göre, işletme yasal hükümler veya akdi anlaşmalara göre iki veya ikiye bölünmüştür. Asıl işletme ile aynı yatırım konusuna sahip yukarıda belirtilen işletmeler için, bölünmeden sonra gayrimenkulü işletmeye devreden veya değiştiren asıl işletmeye arsa katma değer vergisi uygulanmayacaktır.

Dördüncü şart, birimlerin ve bireylerin yeniden yapılanma ve yeniden yapılanma sırasında gayrimenkulleri yatırım için hisse olarak kullanmalarını ve yatırım yapılan işletmeye gayrimenkullerini devrederken veya değiştirirken arsa katma değer vergisinin şimdilik alınmayacağını öngörmektedir.

Beşinci şart, yeniden yapılanma ve yeniden yapılanma için yukarıda belirtilen arazi katma değer vergisi politikasının, gayrimenkul devri taraflarından herhangi birinin gayrimenkul geliştirme teşebbüsü olduğu durumlar için geçerli olmadığını belirtir.

Dokuzuncu maddeye göre, bu bildirimin uygulama dönemi 1 Ocak 2018-31 Aralık 2020 arasındadır.

Özetle, vergi kanununa göre, yeniden yapılanma ve yeniden yapılanma sırasında birimler ve şahıslar gayrimenkulü yatırım için hisse olarak kullanırlar ve gayrimenkulü yatırım yapılan işletmeye devreden veya değiştiren şirketten arsa katma değer vergisi alınmayacaktır. Ayrıca, yeniden yapılanma ve yeniden yapılanma için ilgili katma değer vergisi politikaları, gayrimenkul devri taraflarından herhangi birinin gayrimenkul geliştirme şirketi olduğu durumlar için geçerli değildir. Şirket bir emlak geliştirme şirketidir ve asıl amaç yatırım yapmak değil arazi satmaktır, dolayısıyla bu madde geçerli değildir. Aynı durum işletmelerin ayrılması için de geçerlidir ve ilgili bölümler genellikle bu tür işletmeleri onaylamaz. Şu anda, tamamen sahip olunan bir yan kuruluşta arazi yatırımı yaparak şirket için daha iyi bir seçimdir. Arazi katma değer vergisi, arazi transferinden elde edilen gelirin katma değer tutarı eksi ilgili kesintiler (orijinal arazi fiyatı, ön geliştirme maliyetleri, vb.) Üzerinden ödenecektir.

3. Tapu vergisi

"Maliye Bakanlığı ve Devlet Vergi İdaresi Teşkilatının ve Kurumların Yeniden Yapılandırılması ve Yeniden Yapılandırılmasına Devam Eden Destek Tebliği" nin (Caishui (2018) No. 17) 6.Maddesine göre, aynı yatırım tüzel kişiliği dahilindeki işletmeler arasında varlıkların arsa ve konut mülkiyetine devri Ana şirket ile yüzde yüz iştiraki arasında, aynı şirketin yüzde yüz iştiraki arasında, aynı gerçek kişi ile şahıs şirketi ile tek kişilik limited şirket arasında arazi ve konut mülkiyetinin devri de dahil olmak üzere, tapu vergisinden muaftır. . Ana şirket, bir devir olarak kabul edilen ve tapu vergisinden muaf olan yüzde yüz iştirakinin sermayesini artırmak için arazi ve ev mülkiyetini kullanır.

"Maliye Bakanlığı ve Devlet Vergi İdaresi Teşkilatının ve Kurumların Yeniden Yapılandırılması ve Yeniden Yapılandırılmasına Devam Eden Destek Bildirimi" nin (Caishui (2018) No. 17), şirketin öz sermaye (hisse) devri 9. maddesine göre, birim veya şahıs şirketin öz sermayesini miras alacaktır (hisse ), şirketin arsa ve ev sahipliği devredilmeyecek ve tapu vergisi alınmayacaktır.

Bu bildirim 1 Ocak 2018'den 31 Aralık 2020'ye kadar uygulanacaktır.

Yönetmeliklere göre şirketiniz, gümrüksüz satış politika.

4. Kurumlar vergisi

"Teşebbüsler Tarafından Elde Edilen Varlık Devirlerinden Elde Edilen İşletme Gelir Vergilerinin İşlenmesine İlişkin Devlet Vergilendirme İdaresinin İlanı" nın birinci hükmüne (Devlet Vergi İdaresi Başkanlığı'nın 2010 yılı 19 Sayılı İlanı) göre işletmelerin iktisap ettiği varlıklar (çeşitli varlıklar, öz sermaye, alacaklı hakları vb. Gelir, borç yeniden yapılandırma geliri, bağış kabulünden elde edilen gelir, ödenemeyen borçlardan elde edilen gelir vb., Aksi belirtilmedikçe, kurumlar vergisinin yıllık hesaplamasına ve ödenmesine tek seferde dahil edilir. .

"İşletme Gelir Vergisi Kanununun Bazı Vergi Hususlarının Uygulanmasına İlişkin Devlet Vergilendirme İdaresi Tebliği" nin (Guo Shui Han [2010] No. 79) üçüncü maddesine göre, bir teşebbüsün hisselerinin devrinden elde edilen gelir, devir sözleşmesi yürürlüğe girdiğinde ve hisse değiştirme işlemleri tamamlandığında muhasebeleştirilir. Gelirin gerçekleşmesi. Özkaynak edinme maliyeti düşüldükten sonra, öz sermaye transferinden elde edilen gelir, özkaynak transferinden elde edilen gelirdir. İşletme, özkaynak transferinden elde edilen gelir hesaplanırken, yatırım yapılan işletmenin dağıtılmamış karları gibi hissedarların birikmiş kârlarından özkaynağa göre dağıtılabilecek tutarı düşemez.

Özetlemek gerekirse, ilgili kurumlar vergisi politikalarına göre, aksi belirtilmedikçe işletmenin elde ettiği mülk devir gelirleri (nitelikli borç yapılandırması vb.), Gelirin muhasebeleştirildiği yıl kurumlar vergisi hesaplanmasına ve ödenmesine dahil edilmelidir. Bu nedenle şirket Bir yandan, tamamen sahip olunan bir bağlı ortaklığa arazi yatırımı yapıldığında, arazi devrinden elde edilen gelir kurumlar vergisinin vergilendirilebilir gelirine dahil edilmelidir ve kurumlar vergisi ödenir. Öte yandan, öz sermaye transfer edildiğinde, öz sermaye transferinden elde edilen prim gelirinin kurumlar vergisinin vergilendirilebilir gelirine dahil edilmesi gerekir ve kurumlar vergisi ödenir.

5. Kentsel yönetim yöntemleri

Cevap: "Çin Halk Cumhuriyeti Kentsel Gayrimenkul Yönetimi Kanunu" nun (2009 yılında değiştirilen) 39. Maddesine göre, arazi kullanım hakkının devir yoluyla elde edilmesi halinde, taşınmazın devri sırasında aşağıdaki şartlar sağlanacaktır:

(1) Devir sözleşmesinde yer alan sözleşmeye göre, tüm arazi kullanım hakkı temlik ücretleri ödenmiş ve arazi kullanım hakkı belgesi alınmıştır;

(2) Yatırım ve geliştirme devir sözleşmesindeki sözleşmeye göre yapılır.Konut inşaat projesi ise toplam geliştirme yatırımının% 25'inden fazlası tamamlanır.Gelişme arazisi parçası ise sanayi arazisi veya diğer inşaat arazisi şartlarını oluşturur.

Taşınmaz devredildiğinde konut tamamlanmış ise konut sahipliği belgesi de düzenlenir.

Uygulamada, birçok şirket, tamamen sahip olunan bağlı kuruluşlarda arazi yatırımı yapma yöntemini benimsemiştir.Tamamen sahip olunan bağlı kuruluşlar için, birçok yerel arazi yönetimi departmanı, onları aynı kontrolör olarak tanımlamaktadır ve yatırım tutarı% 25'i geçmese bile transferlere izin vermektedir. Bu tür işlerin karmaşık bir şekilde işlenmesinden dolayı, profesyonel ve doğru planlama yapmak ve gereksiz risk ve sıkıntılardan kaçınmak için ilgili işin geliştirilmesine yardımcı olmak için profesyonel bir mali ve vergilendirme danışmanlık şirketi tutmanın tavsiye edildiğini belirtmek önemlidir.

Finansal çalışmalarda gerekli sabır ve özene ek olarak

Daha da önemlisi, verimliliği artırmak için araçları mantıklı ve etkili bir şekilde nasıl kullanacağınızı bilin

2019 Finansal Süper Lüks Paket

500 kopya ile sınırlıdır, ilk gelen önce hizmet verir!