Sunac bu yıl: Satışlar ilk kez 500 milyar kırdı, birleşmeler ve satın almalar verimli geçti, kültür turizmi gelişti
Servet ve sigorta aramak. Liu Chuanzhi bir keresinde Sun Hongbin hakkında yorum yapmıştı: "Xiao Sun, tarzı acele etmek, bu onun karakterinden kaynaklanıyor."
Liderin karakteri şirketin kaderidir. Büyük ölçekli birleşmeler ve satın almalar Sun Hongbin'in tüm iş kariyeri boyunca devam ediyor ve Sunac da onun liderliği altında mücadele ediyor.
Hongbin Sun, 2019 yılında Sunac için 550 milyar yuan satış gerçekleştirdi. Bakış Açısı Endeksi tarafından yayınlanan 2019'da Çin'in emlak satışlarının TOP100 sıralamasına göre Sunac, 2019'da 555,6 milyar yuan satış kaydetti ve hedefi başarıyla karşıladı.
Sun Hongbin'e göre Sunac'ın dördüncü ve beşinci olarak kalması iyidir. Ancak gerçekte Sunac, ister yılın başında arazi hasadı olsun, ister yıl boyunca birleşme ve devralma olsun, ana gayrimenkul endüstrisindeki rekabetten vazgeçmeyecek.
Okyanus Çapında Varlık Paketi, Xinhu Zhongbao Yangtze Nehri Deltası Projesi, Changshi Dalian Arazisi, Chengdu Şehri Sergi Projesine ... Sunac'ın bu yılki anahtar kelimesi "M&A".
M&A sadece arazi kaynaklarını değil, aynı zamanda "emlak +" stratejisinin genişletilmesini ve araştırılmasını da sağlar. Chengdu Metropolis Sergisi'nin satın alınmasının ardından Sunac, yılın başında dört ana iş sektöründen altı ana sektöre geçiş yaparak resmi bir duyuru yaptı: emlak, hizmet, kültür turizmi, kültür, sergi ve sağlık hizmetleri.
M&A yılı
Yılın başında yapılan büyük ölçekli arazi alımlarından birkaç büyük satın almaya kadar, bu yıl Sunac için verimli bir yıl oldu.
Emlak şirketleri için kaldıraç zamanlaması çok önemlidir. Son yıllarda Sunac'ın iyi bir zamanlaması var.
Sunac, 2015'ten 2016'ya kadar, arazinin rekabet avantajını güçlendiren düşük arazi fiyatları döneminde birinci ve ikinci kademe şehirlerde çok sayıda arazi rezervini emdi. 2016'da şirketin arazi edinim yoğunluğu keskin bir şekilde arttı ve öz sermaye edinim arazi miktarının büyüme oranı, bir önceki yıla göre 484 büyüme ile rekor seviyeye ulaştı. %.
Sunac, 2017'den 2018'e kadar arazi edinim hızını kontrol etmek için arazi edinim standartlarını yükseltti ve pahalı araziler edinme riskini ortadan kaldırdı.Wanda Kültür Turizmi Projesi'nin satın alınmasıyla çok sayıda yüksek kaliteli arazi kaynağı ve inşaatı devam eden proje elde etti.
Sunac, piyasa öncesi döngüye adım atarak, daha düşük arazi fiyatlarıyla sektördeki en büyük üç arazi rezervini oluşturmuştur.
Sun Hongbin 2019'da yerinde adım atmaya devam etti ve "arazi satın almak daha iyidir" dedi. Yılın başında Sunac, Oceanwide International Project'in 1 numaralı arsasını ve Shanghai Dongjiadu Projesi'ni 12,6 milyar yuan karşılığında satın aldı.
Citigroup, bu satın almanın Sunac'ın birinci kademe şehirlerdeki projelerini artırıp satılabilir kaynaklarını% 3,5 artıracağına inanırken, net aktif değerinin% 5,7 artacağı, satışlarının bu yıl ve önümüzdeki yıl% 1,6 ve% 3,9 artması bekleniyor. Brüt kar marjı sırasıyla% 29 ve% 34'e ulaştı.
Önümüzdeki birkaç ay içinde Sunac, Sunshine 100 ve Xinhu Zhongbao'dan birçok projeyi devraldı ve Hangzhou, Wuhan, Qingdao ve açık pazardaki diğer yerlerde düzinelerce arazi satın aldı.
Kasım ayında Sunac, Yunnan Urban Investment'ın elinde tuttuğu Global Century ve Times Global'in her birinin% 51'ini satın almak için 15,3 milyar yuan harcadı ve bu işlemi yıl içindeki en büyük gayrimenkul edinimi haline getirdi.
Verilere göre, temel varlıklar Chengdu, Wuhan, Changsha, Kunming ve diğer şehirlerde yaklaşık 30.716 milyon metrekare toplam inşaat alanı ve yaklaşık 27.716 milyon metrekare satılabilir inşaat alanı ile toplam inşaat alanının yaklaşık% 90'ını oluşturan 18 geliştirme projesine sahip. .
Morgan Stanley, satın almanın satılabilir kaynaklarının 230 milyar yuan olduğuna inanıyor; bu, Sunac'ın mevcut emlak bankasının% 15'ine yakın ve bunların% 70'i birinci ve ikinci kademe şehirlerde bulunuyor. Projenin karlılığı yüksek, çünkü ortalama arazi maliyeti sadece 1.900 yuan / metrekare ve ortalama satış fiyatı% 12'ye varan potansiyel net kar oranını ve% 60'lık iç getiri oranını yansıtan ortalama satış fiyatı 10.000 yuan / metrekare'ye ulaşabiliyor.
Sunac bu satın alma işleminden büyük miktarda emlak bankası elde etmekle kalmadı, aynı zamanda "kongre" bölümünü de yeniledi ve ekledi. Sun Hongbin, bu satın alma işleminden sonra Sunac Kültür Turizminin ülkenin en büyük kongre ve sergi projelerinin sahibi ve işletmecisi haline geldiğini ve gayrimenkul, hizmetler, kültür turizmi, kültür, kongreler ve sergiler ile sağlık ve zindelik alanlarındaki altı stratejinin resmi olarak oluşturulduğunu kamuoyuna tanıttı.
"Sunac'ın eskiden dört sektörü vardı, ancak şu anda Qingdao'daki Kangyang sektörü de dahil olmak üzere altı sektör var. Bunlar sonraki 10 trilyon pazar."
Sun Hongbin'e göre bunlar önümüzdeki 5-10 yıl için hazırlıklar.
Satın almalar yoluyla hızlı yayılım sağlayan kültür turizmi ve fuar sektörleriyle karşılaştırıldığında, Sunac'ın sağlık hizmetleri işi de uzun süredir demleniyor. 5 Aralık'ta Qingdao, Shandong'da "Rong Ai Jia" marka lansman konferansı düzenlendi Sunac Çin resmi olarak "Kang Yang markasını" oynadı.
Raporlara göre, Sunac Çin'in şu anda 14'ü inşa edilmiş 22 sağlık projesi var. Düzende Shandong'da Qingdao, Shandong'da Weihai, Sichuan'da Meishan, Yunnan'da Kunming, Yunnan'da Pu'er, Guangxi'de Nanning, Zhejiang'da Hangzhou ve Hainan'da Haikou bulunuyor. Bunların arasında, Shandong, Qingdao'daki Sunac Aduuo Kasabası Yiyang Topluluğu, Mayıs 2020'de faaliyete geçecek.
Herkes Sunac'ın çeşitlenmeye başladığını söyledi, ancak aynı zamanda Sunac'ın toprak edinme yeteneği de büyük ölçüde gelişti.
Guangzhou, Wuxi ve Kunming'de birbiri ardına açılan üç kültür turizmi kenti ile bu yıl Sunac Kültür Turizmi için de verimli bir yıl.
Sunaç Kültür Turizmi Grubu, şimdiye kadar dünyanın en büyük kültür turizmi endüstrisi operatörü ve dünyanın en büyük kültür turizmi mülk sahibidir. 10 kültür turizmi kenti, 4 turizm beldesi ve 24 kültür turizmi küçük 41 tema parkı, 26 işletme ve yaklaşık 100 lüks oteli kapsayan kasaba.
Ancak, kültür turizminden elde edilen gelirin hala artırılması gerekiyor. 2019'un ilk yarısı itibariyle, kültür turizmi kenti inşaat ve işletme geliri 1.08 milyar yuan olup, gelirin% 1.4'üne tekabül etmektedir.Emlak satışları hala ana gelir kaynağı olup% 95.55'ini oluşturmaktadır.
Sunac, kısa vadede hala kültür turizmini, tıbbi bakımı ve sergileri besleyen gayrimenkullere odaklanıyor.
Sermaye dansı
Zaman gelir ve dünya aynı güce sahiptir ve kahramanları taşımak özgür değildir. Finansman kapısının 2019'da kapanmaya devam ettiği statükoya dayanarak, piyasa Sunac'ın birçok birleşme ve satın almasına dikkat ederken, sermaye finansmanı eylemleri de pazarın odak noktası.
"Mart ayındaki parasal genişleme aslında gayrimenkule doğrudan veya dolaylı akışların% 70'ini oluşturuyordu. Sonuç olarak, makro-kontrol, fazla fonların farklı açılardan gayrimenkule akması için kanalı kesmek ve böylece tüm gayrimenkul sektörünü sıkıştırmak için sürekli politika yamaları uygulamaya başladı. Sermaye Piyasası."
Bu arka plana karşı, yılın ikinci yarısında Çin Bankacılık ve Sigorta Düzenleme Komisyonu ve Kalkınma ve Reform Komisyonu, banka kredilerini, tröstleri ve tahvil ihraçlarını sıkılaştırmak için çeşitli politikalar yayınladı.
Gayrimenkul finansmanı "sıkılaştırıcı bir lanet" e bağlanmıştır.
Sunshine City Group'un başkan yardımcısı Wu Jianbin bir keresinde, işine başladığından bu yana fon toplamanın kendisi için en zor yıl olduğunu söylemişti: "Şu anda, emlak şirketleri gerçekten bir zorluğun üstesinden gelmek zorundadır, yani finansman kapısı sürekli kapalı."
Hemen hemen tüm şirketler bir dereceye kadar etkilenmiştir ve Sunac bir istisna değildir. Ancak, finansman sıkılaşmadan önce Sunac, Oceanwide Varlık Paketi'ni satın aldı. Bu satın alma, Pekin ve Şanghay'daki büyük arazi rezervlerini tamamladı.
2019'un ilk yarısında rezervlerin aktif olarak genişlemesiyle birleşen Sunaç, 2019'un ilk yarısında arazi rezervlerinde büyük ölçekli bir sıçrama gerçekleştirirken, faizli borç ve net borç oranı yükseldi.
Veri kaynağı: kurumsal duyurular, fikir endeksi harmanlaması
Bu bağlamda Sunac yönetimi, şirketin her zaman "borç azaltma" yı ana görevlerinden biri olarak gördüğünü defalarca vurguladı ve View Real Estate'in yeni medyasına göre eylemleri meyvelerini vermeye başladı. 2018'de Sunacın net borcu 13.34 milyar yuan azaldı ve net borç oranı% 202'den% 149'a düştü.
Sunac, finansman yöntemleri açısından da borsaya kote şirketleri banka kredilerinin yanı sıra hisse senedi finansmanı ve öz sermaye rehni için de kullanabilir; birincil piyasada yurt içinde teminat finansmanı kullanabilir ve yurt dışında ABD doları tahvil ihraç edebilir. Büyük ölçekli birleşme ve devralmalar toplu olarak, peşin peşin ödenebilir ve ters teminatlı krediler de alınabilir.
Viewpoint Real Estate'in yeni medya istatistiklerine göre Sunac, 2019'da% 7,25 ile% 8,38 arasında değişen faiz oranları ile toplam 3,6 milyar ABD doları üst düzey not çıkardı. Sunac ayrıca ABS gibi yeni finansman araçlarını da araştırmaktadır.
Veri kaynağı: kurumsal duyurular, fikir endeksi harmanlaması
Finansman maliyetleri açısından, Sunac'ın altı aylık raporu, 2019'un ilk yarısında Sunac Chinanın toplam faiz giderlerinin toplam 11.813 milyar yuan olduğunu ve bunun da yıllık faiz oranının% 7,82 olduğunu gösteriyor. Yani bu yıl piyasa koşullarından etkilenerek finansman maliyetleri arttı. Borç vade yapısı, gayrimenkul şirketleri için finansmanın sağlamlığını yansıtan önemli bir faktördür.
Veri kaynağı: Bakış açısı dizini harmanlama
Sunac Çin'in İcra Direktörü ve İcra Kurulu Başkanı Wang Mengde, bir zamanlar risk kontrolünü nakit akışı açısından analiz etti: "Biri kısa vadeli, diğeri uzun vadeli. Kısa vadeli nakit akışı yönetimi, nakit yapısıyla ilgilidir ve kaldıraç, en az altı aylık kısa vadeli borç ve cari Arazi edinme maliyeti, varlık yapısının ve diğer hususların uzun vadeli değerlendirilmesini gerektirir. "
Borç yapısı açısından bakıldığında, yılın ilk yarısı itibariyle Sunac China orta ve uzun vadeli borçların hakimiyetindeydi ve borç vade yapısı nispeten makul idi.Faiz içeren borç 302.1 milyar yuan: kısa vadeli borçlanma 121.28 milyar yuan,% 40.14 ve kısa vadeli borç geri ödeme baskısı daha yüksekti. Hafif;% 59.85'e tekabül eden 180.8 milyar yuan'lık uzun vadeli krediler.
Satış sprint
"Her zaman para harcadığımı söylüyorum, para kazandığımı değil." Sun Hongbin son basın toplantısında bir hesap verdi.
"Çok az şey satın alıyoruz. Son üç yılda 100 milyar yuan'dan fazla harcadık, ancak 1.360 milyar yuan sattık. Satın alıp saklamadım ama satın aldım ve sattım." Wanda'nın davasını örnek olarak aldı: "Wanda'ya 43,8 milyar ödedik. Son üç yılda 160 milyar sattık, bunun bir kısmı mühendislik fonlarıydı ve paranın bir kısmı geri alındı."
Lao Sun biraz mağduriyetten şikayet etti: "Sunac bu kadar büyük bir ölçek, yemek için ne arazi satın almıyorsun? Bunlar hammaddeler ve yaşamak için her ay bir sürü arazi satın almalısın."
Sunac için nakit akışının katkısı finansman değil, esas olarak satışlardan gelir. "Bu sektörde, satışların borca oranının 1'den büyük olması ve Sunac'ın satış / borç oranının 1,5'e 2'yi aşması durumunda hiçbir risk yoktur, bu temelde hiçbir şey değildir. risk."
Sun Hongbin bir zamanlar "borç satış oranı" kavramını ortaya attı. Borç satış oranı yüksek olduğu sürece nakit akışı en güvenli durumda tutulacak, bu nedenle Sunac'ın riski kontrol edilebilir aralıkta olacak.
"Öyleyse, evi çabuk sat, satılacak çok ev var."
Sunac gerçekten ev satmak için acele ediyor. 2019 Aralık ayı sonu itibariyle, sözleşmeli satışlarda yıllık% 19,5 artışla yaklaşık 555,6 milyar yuan elde etti. Sunac satışlarında ilk kez 500 milyarı aştı ve aynı zamanda bu seviyeye ulaşan dördüncü yerli emlak şirketidir.
Veri kaynağı: Bakış açısı dizini harmanlama
Yılın ikinci yarısı genellikle Sunac'ın satış patlama dönemidir. Yönetime göre, yılın ikinci yarısında pazara sunulan yeni ürünlerin değeri 400 milyar yuan'ı aştı ve toplam satılabilir değer 570 milyar yuan'ı aştı ve satılabilir kaynakların% 80'inden fazlası Birinci ve ikinci kademe şehirler.
Sunac, yüksek satışlar elde etmek için birçok şehirdeki satışlarını da hızlandırdı, yılın ikinci yarısında aylık yaklaşık 50 milyar yuan satışını sürdürdü ve Eylül ayından bu yana art arda birkaç ay boyunca 60 milyar yuan'a ulaştı.
Satışlar yeni bir zirveye ulaşırken, Sunac ayrıca bölgesel optimizasyon ve yükseltme yapıyor. Ekim ayında Sunac China, yeni bir Güney Çin bölgesi oluşturmak için Hainan bölgesini ve Guangzhou-Shenzhen bölgesini resmen birleştirdi.Guangzhou-Shenzhen bölgesinin eski başkanı Huang Shuping'di.
Hainan, Sun Hongbin'in özellikle iyimser olduğu sekizinci bölgesel şirketti. Sunac 2016 yılında Pekin, Kuzey Çin, Şangay, Güneybatı, Güneydoğu, Orta Çin, Guangzhou-Shenzhen ve Hainan'ı kapsayan sekiz bölgesel yerleşim planı oluşturdu. Sadece üç yıl içinde Hainan bölgesi geçmişte kaldı.
Piyasa çok gerçekçi ve bu çok mantıklı bir karar.
Veri kaynağı: Bakış açısı dizini harmanlama
2018'de Hainan bölgesi, grubun satışlarına yalnızca% 2,7 katkıda bulundu ve Guangzhou-Shenzhen bölgesi, her ikisi de performansın iyileştirilmesi gereken alanlar olan yalnızca% 4,4 katkıda bulundu. İstatistiklere göre, bu yılın ilk yarısında Sunacın Hainandaki satışları yaklaşık 8 milyar yuan idi.
Veri kaynağı: kurumsal duyurular, fikir endeksi harmanlaması
Şu anda, altı aylık raporda açıklanan verilere göre, Sunac'ın arazi rezervleri ağırlıklı olarak Pekin, Kuzey Çin, Güneybatı ve diğer bölgelerde yoğunlaşıyor.Hainan'ın 4,15 milyon metrekare arazi rezervi var, ancak öz kaynak rezervleri yaklaşık 2,37 milyon metrekare ve öz sermaye oranı% 57.
Ayrıca satılabilir konut istatistiklerinin ikinci yarısında Sunac'ın Chongqing ve Qingdao gibi bazı bölgelerde ölçek etkilerinin olduğu görülmektedir. Viewpoint Real Estate'in yeni medyası, 2018'de tek bir şehirdeki Chongqing ve Qingdao'daki satış miktarının 30 milyar yuan'ı aştığını ve Şangay, Hangzhou ve Tianjin dahil 5 şehirde ve Pekin, Chengdu ve Xi'an dahil 9 şehirde satış tutarının 20 ila 30 milyar yuan arasında olduğunu öğrendi. Kentsel satış miktarı 10-20 milyar yuan arasındadır.
Bu nedenle arazi rezervleri kalkınmaya destek oluyor. Sunac, 2018'in sonundan itibaren açık pazarda arazi hasadı yapmaya başladı ve 2019'un sonuna kadar durmadı. Bu aynı zamanda Sunac'ın para harcamaya en istekli olduğu yıl.
