52 emlak şirketinin toplam faiz getiren borcu 5 trilyon RMB'yi aşıyor ve 39 şirketin borç oranı% 75'i aşıyor! Finansman sıkıntısı altında bu yüksek borçlu emlak şirketleri baskı altında olacak ...
Son zamanlarda, Merkez Bankası 2019'un ikinci yarısında işle ilgili bir video konferans düzenledi.
Toplantıda evin spekülasyon için değil, yaşamak için kullanılması, uzun vadeli gayrimenkul yönetim mekanizmasının uygulanması ve "şehir bazında politika" temel ilkesine uygun olarak gayrimenkul piyasası sermaye yönetimi ve kontrolünün güçlendirilmesine devam edilmesi talep edildi.
Bu, merkez bankası tarafından üç günde iki kez "adlandırılan" gayrimenkuldür.
Yüksek kaldıraçlı büyük ölçekli emlak işletmeleri, denetimin odak noktası haline geliyor
Temmuz ayı sonunda Pekin'de düzenlenen bir sempozyumda, merkez bankası her tür bankadan geleneksel kredi bağımlılıklarını değiştirmelerini istedi. Emlak kredilerinin yerleşimini makul şekilde kontrol edin , Kilit alanlar ve ekonomik ve sosyal kalkınmanın zayıf bağlantıları için kredi desteğini güçlendirmek. Ayrıca vurgulayın Kaldıraç operasyonları yüksek olan büyük gayrimenkul şirketlerinin finansman davranışlarının denetimini ve risk uyarısını güçlendirmek , İşletmelerin faiz getiren yükümlülüklerinin ölçeğini ve aktif-pasif oranını makul şekilde kontrol edin.
Yüksek kaldıraçlı büyük ölçekli emlak şirketlerinin niçin denetimin odak noktası haline geldiğiyle ilgili olarak, ilk on gayrimenkul şirketi yöneticisi "International Finance" ten bir muhabirle yaptığı röportajda açıkça söyledi, çünkü büyük ölçekli emlak şirketlerinde birçok mülk sahibi, tedarikçi ve finans kuruluşu var ve bu da genel durumu etkiliyor. , Büyük bir sorun oluştuğunda, sistemik bir riske dönüşebilir. Bu nedenle, yüksek kaldıraçla faaliyet gösteren büyük ölçekli gayrimenkul şirketlerinin borç oranlarını uygun şekilde ayarlamaları gerekmektedir.Körü körüne yüksek kaldıraç peşinde koşarlarsa, finansal sıkılaşma ve zayıf satışlar bağlamında işletme zorlukları ile karşılaşabilirler.
Zaman çizelgesi uzatılırsa, Ulusal Kalkınma ve Reform Komisyonu'nun yurtdışı borç ihracını sıkılaştırmak ve gayrimenkul şirketlerinin yurtdışı borç ihracına getirdiği kısıtlamaları güçlendirmek için bir bildirim yayınladığını görebiliriz.Yeni finansman yalnızca bir yıl içinde vadesi gelen orta ve uzun vadeli yurtdışı borçlarının yerine kullanılabilir. Aynı zamanda, Borç ölçeği ve vadesinin dosyalanması ve kaydedilmesi de gereklidir.
Bir dizi eylemin ardında politika düzenlemelerinin iyileştirilmesi ve finansman ortamının sıkılaştırılması, doğrudan işletmelerin yüksek kaldıraç gücünün sorunlu noktalarına işaret etti ve şüphesiz bu yüksek sermayeye bağımlı sektörde finansmanla ilgili piyasa endişelerini bir kez daha uyandıran emlak sektörü üzerindeki baskıyı daha da artırdı.
Peki, emlak şirketleri için hangi borç seviyesi makul ve kontrol edilebilir bir aralıktır?
Yukarıda adı geçen yöneticiler, gayrimenkul şirketlerinin borç seviyesinin birçok faktöre bağlı olduğuna inanmaktadır, örneğin, iyi varlığa sahip firmaların borç oranlarının daha yüksek, yeterli nakit akışına sahip firmaların borç oranlarının daha yüksek, varlık likiditesi güçlü firmaların borç oranlarının daha yüksek olabileceği düşünülmektedir. biraz.
Ulusal Kalkınma ve Reform Komisyonu'nun bir zamanlar aktif-pasif oranı% 75'in üzerinde olan genel faaliyet şirketlerinin tahvil ihraçlarının sıkı bir şekilde gözden geçirilmesi gerektiği konusunda yol gösterici bir görüşü olduğunu söyledi. Bu nedenle, genel olarak% 75'in borç oranının makul bir üst sınırı olduğuna inanılmaktadır.
Bunu referans gösterge olarak kullanırsak, emlak şirketlerinin gerçek finansman durumu nedir? Bıçağın ucunda yürüyen hangileri? Hangileri nispeten istikrarlı ve güvenlidir?
Büyük ölçekli emlak şirketlerinin borç oranı daha da arttı
Zhuge'nin emlak arama istatistiklerine göre, işletmelerin hızlı bir şekilde gelişmesini sağlamak için 2018 yılında çoğu gayrimenkul şirketi borç ölçeğini genişletmeye devam etti ve aktif-pasif oranı genel olarak arttı. İstatistikler kapsamındaki 52 büyük ölçekli gayrimenkul şirketinin ortalama aktif-pasif oranı 2017 yılında% 77,05'ten yıllık 1,48 puan artışla% 78,53'e yükseldi.
Büyük ölçekli emlak işletmelerinin aktif-pasif oranı (veri kaynağı: Zhuge ev arıyor)
Zhongnan Construction en yüksek borç oranına sahiptir. 2018 yılında aktif-pasif oranı 2017'ye göre% 1,17 artışla% 91,7 oldu. Zhongnan Construction'ın borç oranının iki yıl üst üste ilk 50 emlak şirketi arasında birinci sırada yer aldığını ve aynı zamanda iki yıl üst üste borç oranı% 90'ın üzerine çıkan tek emlak şirketi olduğunu belirtmekte fayda var.
Yıllık rapora göre, 2018 sonu itibariyle Zhongnan Construction'ın toplam yükümlülükleri,% 36 artışla, yıllık 57,2 milyar yuan artışla 216,1 milyar yuan'a ulaştı. Ve varlıklarında, envanter varlıkları% 56'ya kadar çıkmıştır, bu da şirketin hızlı donma oranının sadece 0,44 olduğu ve kısa vadeli borç baskısının daha açık olduğu anlamına gelir.
Aslında, Zhongnan İnşaat'ın borç baskısı bundan çok daha fazla. Kendi borcunun yanı sıra proje şirketine sık sık garanti vererek finansman da sağlar.
2 Ağustos'ta Zhongnan Construction, iki holding şirketi Zibo Jinquan ve Nantong Ganghua'nın 530 milyon yuan kredisi için garanti vereceğini duyurdu. Bu garantiden sonra, Zhongnan Construction ve iştiraklerinin toplam dış garantileri 60.97 milyar yuan idi ve şirketin en son denetlenen hisse senedi sermayesinin% 350.43'ünü oluşturuyordu. Bunlar arasında, şirket ve bağlı ortaklıkları tarafından konsolide mali tablolar dışındaki birimlere sağlanan garantilerin toplam tutarı 9,18 milyar yuan idi ve şirketin en son denetlenen hisse senedi sermayesinin% 52,79'unu oluşturuyordu.
Aslında, bu yıldan beri Zhongnan Construction garantileri hızlandırıyor.
Eksik istatistiklere göre, bu yılın ilk 7 ayında Zhongnan Construction, ortalama 5 gün birden fazla garanti duyurusu ile yaklaşık 40 kez garanti duyurusu yaptı.Bazen bir duyuru birden fazla şirketi içeriyordu.Örneğin, 19 Temmuz'da Zhongnan Construction Bir nefeste yapılan inşaat, Linyi Jinyue dahil 8 şirkete garanti sağladı; 25 Haziran'da Zhongnan İnşaat, Lixin County'deki Jinhan Real Estate dahil 8 şirkete de garanti verdi.
"International Finance News" muhabiri araştırdı ve bu garantilerin yarısından fazlasının üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde bulunan kentsel proje şirketleri olduğunu ve birçoğunun yeni kayıtlı proje şirketleri olduğunu veya hala zarar gördüğünü gördü. Bu yıl Temmuz ayından bu yana durumu örnek alacak olursak, Zhongnan İnşaat toplamda 28 şirkete garanti vermiş ancak muhasebe verilerinden sadece bir şirketin borç oranı% 70'in altında, dört şirketin borç oranı var. % 100'ün üzerinde.
Sektördeki bazı insanlar açık bir şekilde, yan kuruluş finansman garantilerinin endüstride daha yaygın olduğunu söylüyorlar, ancak yan kuruluşun yükümlülükleri ve karlılığı iyimser değilse ve sundurma reform politikasının ayarlanması ve üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde emlak piyasasının soğumasıyla birlikte "çözülme" baskısı Veya konsantre olacak ve bu da ana şirketin borç riskini artırabilir.
Zhongnan İnşaat'ı sırasıyla% 89.9 ve% 89.8 borç oranları ile CCRE Real Estate ve Sunac China izliyor. Ayrıca Country Garden, Tahoe, Midea Real Estate, China Fortune Land Development, New Town Holdings ve Modern Real Estate borç oranları da% 85'i aşıyor. Zhuge'nin konut arama istatistiklerine göre, toplam 47 gayrimenkul şirketinin borç oranı% 70'in üzerinde, bunların 26 gayrimenkul şirketinin aktif-pasif oranı% 80 uyarı sınırını aşıyor.
Yüksek borç servisi baskısı
2018 yılından bu yana emlak şirketlerinin finansmanı yoğunlaştı.Borç geri ödeme zirvesi geliyor ve emlak şirketlerinin borç geri ödemeleri baskı altında.Aktif kaldıraç kaldırma, gayrimenkul şirketlerinin riskleri kontrol etmesi için önemli bir strateji haline geldi.Borçları azaltmak, her emlak şirketinin üstesinden gelmesi gereken bir adım haline geldi. eşik.
İstatistiklere göre 52 büyük ölçekli gayrimenkul şirketinden 39'u aktif-pasif oranlarını artırmış ve genel olarak 3 puanın üzerinde artmış, işletmelerin aktif pasif oranındaki düşüş genel olarak 1-2 puan azalmıştır.
Mevcut ölçek altında, önde gelen emlak şirketleri "hızı kontrol etmek ve kaliteyi artırmak" için ortak bir seçim haline geldi. 2018'de aktif-pasif oranı çoğunlukla hafif bir büyüme veya düşüş kaydetti.Örneğin, China Evergrande, Sunac China, Greentown China, Tahoe Group ve Xincheng Holdings, vb. Aktif pasif oranında farklı derecelerde düşüş var.
Ölçeklerini genişletmek için, bazı küçük ve orta ölçekli emlak şirketleri kaldıraç oranlarını önemli ölçüde artırdılar.Örneğin, Good News, Powerlong Real Estate, China Fortune Land Development, Aoyuan Group, Sino-Ocean Group ve Binjiang Group, yüzde 5'ten fazla puan arttı. Bunlar arasında Meihao Land, yaklaşık% 10 ile en yüksek büyüme oranına sahiptir.
Veri kaynağı: Zhuge bir ev arıyor
Veriler, 52 büyük ölçekli gayrimenkul şirketinin toplam faizli borcunun 5 trilyon RMB'yi aştığını gösteriyor.Bunlardan Evergrande, Country Garden, Poly, Vanke gibi 17 gayrimenkul şirketinin 2018'de 100 milyar RMB'yi aşan faizli yükümlülükleri var ve borçları çok büyük. Değişim perspektifinden bakıldığında, 2018 yılında 47 büyük ölçekli gayrimenkul şirketinin faiz getiren yükümlülüklerinin ölçeği büyüdü, birçoğu% 30'dan fazla arttı, sadece 5 şirketin faizli yükümlülükleri azaldı.
Büyük ölçekli emlak şirketlerinin faiz getiren yükümlülüklerinin miktarı (veri kaynağı: Zhuge ev arıyor)
Spesifik olarak, China Evergrande, diğer emlak şirketlerinden daha yüksek olan 673,2 milyar yuan faiz getiren yükümlülüklerle ilk sırada yer alıyor, ancak 2017'deki 732,6 milyar yuan faiz getiren yükümlülüklere kıyasla,% 8,11 oranında düştü.
Aynı zamanda, Country Garden ve Vanke'nin faiz getiren yükümlülüklerinin ölçeği de genişledi. 2018'de, Country Gardenın faiz getiren toplam borçları, yıllık% 52,92 artışla 328,5 milyar yuan idi. Bunların arasında, bir yıl içinde geri ödenmesi gereken kısa vadeli faizli borçlar 126,1 milyar yuan idi ve toplam faiz getiren yükümlülüklerin% 38,4'ünü oluşturuyordu. Borç yapısı nispeten makul. Uzun vadeli borca dayalı borç yapısı, gayrimenkul geliştirme işi ile de daha uyumludur. Vanke'nin 2018'de faiz getiren toplam borçları, yıllık% 37.03 artışla 261.2 milyar yuan oldu. 2018'de, Vanke'nin envanteri önemli ölçüde arttı ve envanteri, cari varlıkların% 57,94'ünü oluşturdu ve kısa vadeli borç ödeme gücü düştü.
Buna ek olarak, Binjiang Group, Blu-ray Development, CIFI Group, Xincheng Holdings, Yuzhou Real Estate gibi emlak şirketleri ve diğer emlak şirketleri, faiz getiren yükümlülükler ölçeğinde bir önceki yıla göre önemli ölçüde arttı ve hepsi% 50'yi aştı.
Muhabir, satışların beklentileri karşılamamasına rağmen, Binjiang Grubu'nun geçen yıl hala büyük bir anlaşma yaptığını fark etti. Yıllık rapor, Binjiang Group'un cari dönemde 1.769.300 metrekare ek arazi alanı, 3.469.700 metrekare kapasite geliştirme alanı ve 49.643 milyar yuan toplam arazi ödemesi ile 26 yeni arazi projesi eklediğini gösteriyor. Sık yapılan arazi edinimleri de Binjiang Group'un faiz getiren yükümlülüklerini büyük ölçüde artırdı. , Nispeten büyük mali baskıyla karşı karşıya. Veriler, Binjiang Group'un faiz getiren yükümlülüklerinin ölçeğinin bir önceki yıla göre% 171,82 arttığını ve 2018'de faiz getiren yükümlülüklerin ölçeğinin 24,3 milyar yuan olduğunu gösteriyor.
Politika düzenlemesi geliştirildiğinde ve finansman ortamı sıkılaştırıldığında, emlak şirketleri kendi nakit akışlarının güvenliğini nasıl sağlayabilir?
En iyi 20 emlak şirketi yöneticisi, "Uluslararası Finans" muhabirine, mevcut durumda, gayrimenkul şirketlerinin nakit akışını sürdürmesi için temel önlemlerin satış tahsilatını hızlandırmak, harcamaları makul bir şekilde kontrol etmek ve sermaye yağışını önlemek olduğunu söyledi. Örneğin, satış tipi mülklerin devir oranını artırmak, düşük enerjili şehirleri batırmak, ilk ev ve ilk yenilenen müşterilere odaklanmak ve finansman süresini iyileştirmek, vb., Ölçek geliştirmeyi sürdürürken kaldıracı dengeleyebilir veya hatta kademeli olarak azaltabilir.
(Uluslararası Finans Haberleri muhabiri Sun Wanqiu)
