Özgürlük: Rüzgardan bıçağa
Kira sarmalında hızla yükselen özgürlük:
Kimse, rantın hızla yükselen kirayı kamuoyunun C düzeyine iten bir yazı olduğunu düşünmedi.
Yazar, "Sermaye Kiralamaya Odaklanıyor, Gençlerin Kanını Dökelim" başlıklı yazısında, iki uzun vadeli kiralık daire markası Ziru ve Eggshell'in kiralık konutları için yarışan dramatik sürecini anlattı. Kira fiyatları şöyle: Açık artırmada, ev sahibi tarafından toplanan 7.500'lük fiyat 10.000'in üzerine çıktı ve bu Beipiao kabilesinin en büyük kabusunu anında ateşledi - kana susamış başkent nihayet bu yavru kedilerin barınağına bakmak üzereydi.
Bu gönderi daha sonra birçok yanlışın olduğu açıklığa kavuşturulsa da, Pekin ve diğer büyük şehirlerdeki kiralarda son zamanlarda yaşanan keskin artış, çeşitli medya soruşturmalarının ortak sonucudur. Birinci kademe şehirlerdeki konut fiyatları, gençler için uzun zamandır ulaşılamaz durumdadır, ancak gelirlerinin en az% 30 ila 40'ı büyük şehirlerde bir yer kiralamak için ödenebilir. Kira, ev fiyatları gibi kaçak bir at haline gelirse, gençleri nereye yatırılacak?
Ziru, Çin'in en büyük uzun vadeli kiralık daire markası ve bu olayın "kahramanı" olarak, başından sonuna kadar bu kamuoyu girdabının merkezinde yer aldı. Yılın başında finansman olarak 4 milyar yuan aldığında, Çin'deki profesyonel kiralama oranını artırmak ve büyük şehirlerdeki konut sorununu çözmek için hala örnek bir öğrenci olarak görülüyordu.Neden Qianfu'nun işaret ettiği bir vurguncu haline geldi? Bu suçlamalar ne kadar doğru ve yanlış anlaşılıyor?
Bu yeni tek boynuzlu atın gerçek yüzünü ortaya çıkarmanın zamanı geldi.
01
Çölden tek boynuzlu atlar
Lianjia çatısı altında bir kiralama markası olan Ziru, 2011 yılından beri faaliyet göstermektedir.
O sırada, Çin'in büyük ölçekli kiralama pazarının patlamak üzere olduğunu belli belirsiz hisseden Lianjia'nın başkanı Zuo Hui, leasing iş analizi ve stratejik tasarım yürütmek üzere kendisine katılması için IBM'in baş stratejik danışmanı olan Xiong Lin'i işe aldı.
Ziru CEO'su Xiong Lin
Ziruo'nun amacı, başladığında sektörün kiralamakta zorluk çektiği, kiracıların ev bulmasının zor olduğu ve deneyimsiz yaşadığı sıkıntıları yenilikçi İnternet O2O modeli ile çözmek ve milyonlarca kiracı için kaliteli bir kiralık yaşam yaratmaktı.
O zamanlar ülke, uzmanlaşmış uzun dönemli kiralık apartman dairelerine hâlâ çok yabancıydı ve kendi başına bir sözleşme imzalayacak ve müdahale edecek bir aracı bulmak hala konut kiralama piyasasının ana akımıydı.
Lianjia Araştırma Enstitüsü Dekanı Yang Xianling, bir keresinde Lianjia Ziru'nun başlangıçta çok acı çektiğini ve temelde bunu zarara uğrattığını söyledi, ancak yine de Lianjia'nın bunu yapmak için sermaye, kaynak ve enerji ödemesi gerektiğini çünkü bu gelecekte genel bir yön. Ve büyük hava çıkışları.
Beş yıllık şirket içi girişimciliğin ardından Ziru, 2016 yılında bağımsız faaliyetlerine başladı. Elindeki toplam kira o yıl 9 milyar yuan'a ulaştı ve çölde resmen hayatta kaldığı düşünülen yaklaşık 350.000 ev kiraya verildi.
Ziru'nun gelişim tarihi (finansman öncesi)
Bu yılın Ocak ayında Ziroom, Warburg Pincus, Sequoia Capital China Fund, Tencent, Huasheng, Sunac China, Pan Atlantic Investment, Source Code Capital, Strait, New Hope vb. Liderliğinde 4 milyarlık bir finansman turunu tamamladı. Kurumlar takip ediyor. 20 milyar yuan'ın üzerindeki değerlemesi, onu uzun vadeli kiralama piyasasındaki ilk tek boynuzlu at yaptı.Karşılaştırmak için, A-hisse piyasası kiralama endüstrisindeki ilk hisse senedi olan Dünya Birliği Bankası'nın piyasa değeri, sadece 13 milyar yuan civarında dalgalanıyor.
Şu anda Ziruo 9 şehir konuşlandırmıştır. Kiralık konut arzını genişleten New Deal'ın 13 pilot şehri arasında Ziruo, Shenzhen ve Tianjin'deki iki büyük şehre ek olarak 7 tane konuşlandırdı. İstatistiklere göre Ziru, 2018 yılı başı itibari ile 200.000 malik için 500.000'den fazla evi yönetmiş, yönetimi altındaki varlıklarda 600 milyar yuan'dan fazla değere sahip ve toplamda 1,2 milyon kiracıya hizmet vermiştir.
Ziru'nun mevcut şehirleri (Kaynak: CITIC Menkul Kıymetler Araştırma Raporu)
Ayrıca Ziruo, konut kiralama konusunda yıllık 100.000 yenilenen eve ulaşan bir tam hizmet zinciri kurmuştur.Yıllık temizlik hizmeti siparişleri 3,5 milyonu, yıllık bakım hizmeti siparişleri 1,1 milyonu ve yıllık taşınma servis siparişleri 100.000'dir. Büyüklükte. Görüldüğü gibi, bu kişinin yaşadığı temel ihtiyaçlar etrafında geniş ve konforlu bir endüstriyel düzen şekillenmeye başlamıştır.
Finansman elde ederken, Xiong Lin, Ziruo'nun ulusal düzeni derinleştirme, ürün yeniliğini artırma, yaşam hizmetlerini yükseltme ve akıllı evler geliştirme gibi takip geliştirme planlarını güvenle duyurdu. Bu fırtınayı yaşadıktan sonra bu geliştirme planlarından kaçının gerçeğe dönüşebileceğini bilmiyorum.
abonelik "Analizler ve Editörlerin Seçimi"
Günde 10 makale, finans piyasalarını anlayın
02
İnterneti kucaklayın Gençleri kucaklayın
Kiralamanın Çin'de son derece büyük bir pazar olduğunu herkes bilir, ancak ev sahiplerini ve kiracıları doğrudan birbirine bağlayan merkezi olmayan leasing modeli uzun süredir yerleşiktir ve bu pazara girerken sermayeyi kaçınılmaz hale getirir.
Devletin aynı kira ve satış hakkı için genel destek yönünü açıkça önermesinden sonra, büyük bankalar, gayrimenkul geliştiricileri ve diğer sermayeler pazarın düzenini keşfetmeye başladılar. Ziru, şüphesiz pazar fırsatlarını büyük ölçüde ele geçiren "çorak arazi yetiştirmeye" başladı. "İnternet +" in sürekliliği şüphesiz onu benzerlerinden ayıran en ayırt edici özelliği ve aynı zamanda başarısının da sırrı.
Ziruo, 2015 yılı ortalarında PC planlı sözleşmesini kapattı, mobil uygulama sözleşmesini tam olarak gerçekleştirdi ve çevrimdışı kağıt imzalama yöntemi yavaş yavaş tarih sahnesinden çekilerek tüm kiralama ve hizmet sürecinin internet ve mobilizasyonunu gerçekleştirdi, yani tüm kiralama sürecinde sadece Görüntüleme çevrimdışı bir hizmettir ve diğer tüm işlemler çevrimiçidir.
Bazı araştırma kurumları bunu analiz etti ve tüm İnternet ve mobil dönüşüm sürecinin bir yönetim yeniliği ve iş modellerine dayalı önemli bir atılım olduğunu söyledi. Geleneksel endüstrilerle karşılaştırıldığında, merkezi olmayan uzun vadeli kiralık apartman dairelerinde çalışanların dağılımı daha dağınık olabilir ve süreç kontrolü son derece zordur. Mobil internet modeli sayesinde, yönetim doğruluğu ve verimliliği etkin bir şekilde iyileştirilebilir ve işletme ve bakım maliyetleri azaltılabilir.
Ayrıca büyük şehirlerdeki en önemli kiracı grubu olan gençler aynı zamanda Ziruo'nun ana hedef müşterisidir. Serbest tasarım stilleri, tümü gençler için uygun olan kapok, misu, latte, puding vb. Olarak ikiye ayrılır. Evin temel konfigürasyonu yatak, gardırop, çalışma masası, Wi-Fi, çamaşır makinesi, su ısıtıcısı, klima, mikrodalga fırın ve akıllı kilit içerir. Ziruo, günlük yaşam ihtiyaçlarını karşılarken, gençlerin manevi ihtiyaçlarını da önemseyerek müşteri bağlılığını artırmaya çalışmaktadır.
Ziruo'nun yeni güncellenen Youjia 5.0 ürününde Ziruo, sadece Ziruike oturma odasının eğlence ve dinlence ihtiyaçlarını karşılamak için değil, aynı zamanda birlikte kiralayanlara daha fazla alan ve iletişim imkânı sağlamak için ayrı olarak kiralanabilen oturma odasını açıyor. Daha yüksek yaşam kalitesi sağlama amacına ulaşmak.
Kuruluşundan bu yana kiracı sayısındaki artış eğilimi (Kaynak: CITIC Menkul Kıymetler Araştırma Raporu)
Finansman açısından, son yıllardaki politika desteği de Ziyou'ya yardımcı oldu. Ziru, bu yılın Mart ayında, depolama rafı ABS (varlığa dayalı menkul kıymetler) ürünü Ziru No. 2 ve Faz 1'in ilk aşamasının başarıyla tamamlandığını duyurdu. Ziru, önümüzdeki yıl Şangay Menkul Kıymetler Borsası'nda toplam 2 milyar yuan varlık menkul kıymetleştirme ürününü tamamlayacak. Ancak para, tek boynuzlu atlar için her zaman iki ucu keskin bir kılıçtır.İş savaşlarında savaşa hücum etmek için cephane olarak kullanılabilir ve aynı zamanda geri dönüşü olmayan bir destek olabilir.
Ziru 2018 yazında yüksek bir hızla geliştiğinde, ister istemez parayla başlayan bir duvarla karşılaşacak ama parayla çözülemeyebilir.
03
Bisiklet paylaşmanın hatalarını takip etme
22 Ağustos gecesi, Pekin Belediye Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Komisyonu, Beijing Ziru Life Asset Management Co., Ltd.'nin yasa ve yönetmelik ihlallerinden şüphelenildiğini doğruladığını resmen açıkladı.
Bu biraz garip gramer, hükümetin hızla yükselen kiralara karşı tutumunu da yansıtıyor: asla desteklemeyecek ve mümkün olan en kısa sürede kontrol altına alınmalıdır.
Tüm tarafların analizine göre, Pekin ve diğer şehirlerdeki kira artışının, geleneksel mezuniyet sezonları ve yükselen fiyatların yanı sıra, yıkım ihlallerinden kaynaklanan arz kıtlığı da dahil olmak üzere birçok nedeni var. Uzun dönemli kiralık daire işletmecileri olarak, kirayı yükseltmemiş olsalar bile, şu anda para kazanmadıkları için en azından kiradaki artış konusunda iyimserler.
SOHO China Yönetim Kurulu Başkanı Pan Shiyi, uzun vadeli kiralık daireler için banka kredisi olacağını açıkladı.Bir bankadan borç alırsanız sermaye maliyeti% 5 ve% 6.Parayı bir apartman yapmak için ödünç alıp sonra kiraya verirseniz, getiri oranı% 1'den fazla olmaz. Bu getiri oranıyla, bir ev kiralama fiyatını ikiye katlamak hala kayıptır.
Para kaybetmek doğal olarak kar arzusuna yol açar. Sakinlerden en çok etkilenen bölgedeki formaldehit dekorasyonunun standardı aştığına dair şikayetlerinden, onarımlara yavaş yanıt verilmesine, son zamanlarda kira artırma şüphesine kadar, şüphesiz maliyet tasarrufu ve artan kar düşüncesidir. Daha fazla çevrimiçi makale, bazı şirketlerin kiracıları uzun vadeli kira ve kaldıraç elde etmek için kredi sözleşmeleri imzalamak için kullandığını ve daha sonra, sektörü yüksek gerilimli finansal riskler hattına sokan uyumsuz kira koşullarıyla pazarı ele geçirmek için konutları kullandığını ortaya çıkardı.
Daha önce kiraları artırma özgürlüğünden dolayı ailemi sevdiğim başkan yardımcılığından istifa eden Hu Jinghui, uzun vadeli kiralık dairelerin ayakta kalabilmek için hala finansmana dayandığına dikkat çekti ve bir sonraki finansman turu gelmezse tasfiye olasılığı doğacak.
Bu, insanlara İnternet paylaşım bisikletlerinin son turunu hatırlatmakla kalmıyor, aynı zamanda bir sermaye telaşı ve çılgınca para yakan bir kasadır.Ancak, Mobike'nin başarılı inişine ek olarak, çoğu bisiklet paylaşım şirketi, çıplak yüzmeden sonra kullanıcıların devasa depozitolarıyla birleşti. Sonunu bilmiyorum.
Paylaşılan bisikletlerin depozito kaybı hala çoğu kullanıcının toleransı dahilindeyse, uzun vadeli kiralık dairelerin "patlamasının" zararı çok daha ciddi olacaktır. İster ev sahibinin kirayı ödeyememesi, ister kirayı ödeyen kiracı, leasing şirketi kaçtığı için kovuluyor olsun, bu şüphesiz tüm tarafların birden fazla kayıp görmek istemediği bir durumdur. Belki Ziruo, rantın yükselişini ve düşüşünü gerçekten kontrol edemiyor, ancak en azından sermaye ve kaldıraçla gözlerimiz bağlı çalışmak yerine, kiranın kötüye kullanılmasını önlemek için bir mekanizma kurmalıyız.
Link Başkanı Zuo Hui yaptığı konuşmada, Çin'de gelecekte yüz milyonlarca kişinin ev kiralayacağına değindi.Pekin'deki insanların yaklaşık% 30'u bu yıl ev kiralayacak ve 1 trilyon ila 3 trilyonluk bir pazara denk gelecek şekilde% 50'ye ulaşacak. ölçek. Ancak bir şirket, uzun vadeli kiralık dairelerin temel kar modelinin konutları tekeline almak ve fiyat farkları kazanmak olduğuna inanıyorsa, şirket şüphesiz sosyal ilerlemenin karşı tarafında duracaktır. Uzun vadeli kiralık daire şirketlerinin gerçek değeri, emlak portalı kademeli olarak tanındıktan sonra kiralık markaların primidir.
Bu, internetin barbarca büyümesini reddeden bir sektör.
